（2015）渝五中法民终字第02467号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-08-26
案件名称
梁昌碧与骆瑞祥租赁合同纠纷二审判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梁昌碧,骆瑞祥
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第02467号上诉人（原审被告）梁昌碧，女。委托代理人卢秀华，重庆市万盛经开区南桐法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）骆瑞祥，男。上诉人梁昌碧与被上诉人骆瑞祥租赁合同纠纷一案，重庆市綦江区人民法院于2014年12月2日作出（2014）綦法民初字第05709号民事判决。梁昌碧不服一审判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月10日询问审理了本案。本案现已审理终结。一审法院审理查明，梁昌碧系綦江区（原万盛区）万东镇莲池村观井社x号房屋的所有权人，该房屋产权性质为私有，房屋用途为住宅。梁昌碧长期将该房一楼临街的两间房屋改建为门面租赁给他人经营使用，其余房屋由梁昌碧自行居住。2006年，该房屋所在的观井湾两河社和观井社集体土地被依法征收，整体转为国有土地。2012年8月，骆瑞祥租用梁昌碧的其中一间门面从事汽车轮胎的销售和修补业务，并按每月500元的标准向梁昌碧支付门面租金。2014年，双方补签了《租房合同》一份，载明：甲方（梁昌碧）门面出租给乙方（骆瑞祥），每月租金800元，租期从2012年8月8日至2015年8月8日。2014年4月18日，万盛经开区国有土地上房屋征收与补偿中心与梁昌碧签订《国有土地上房屋征收产权调换协议书》，对该房屋进行了产权征收调换，约定：甲方（万盛经开区国有土地上房屋征收与补偿中心）提供坐落于宏恩财富广场x号楼的安置房屋（住宅）给乙方（梁昌碧），进行产权调换；按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）、《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）等有关办法的通知》（渝办发（2011）123号）、重庆市万盛区人民政府关于《国有土地上房屋征收与补偿有关事项的通知》（万盛府发（2011）27号）等文件规定的项目及标准，甲方向乙方给付房屋征收费用的补偿，在协议签订后，甲方于七个工作日内支付给乙方各项补偿费共计168382元，乙方在签订征收补偿协议后7日内（2014年4月25日）将搬离腾空现居住的房屋并交付给甲方用于拆除等内容。协议签订之时，梁昌碧向房屋征收与补偿中心提交了骆瑞祥的营业执照，以证明骆瑞祥所租赁梁昌碧的房屋系营业性用房。协议签订之后，梁昌碧在房屋征收与补偿中心领取了全部房屋征收补偿款，并于约定时间搬出了房屋。从2014年8月起，梁昌碧未再向骆瑞祥收取房屋租金。在梁昌碧与房屋征收补偿中心签订的《国有土地上房屋征收产权调换协议书》中，确定梁昌碧的住改非房屋面积为85.14㎡，约定的征收补偿项目包含：住改非停产停业损失36168元，计算标准为：1507元／月（85.14㎡×3541元／㎡×5‰）×24个月；住改非提前搬迁奖励17028元，计算标准为：85.14㎡×200元／㎡；住改非搬迁费2554元，计算标准为：85.14㎡×30元／㎡；装修费46549元，计算标准为：44116元（房屋合法面积220.58㎡×200元／㎡）＋评估机构的评估价格2433元。现骆瑞祥以梁昌碧的门面系由自己实际经营为由起诉，请求梁昌碧支付停产停业损失20000元，装修费15000元（300元／㎡×50㎡），搬迁费3000元，提前搬迁奖励10000元，以上共计48000元。2014年7月，与骆瑞祥同属本次征地拆迁中被拆迁门面经营户的袁德文，就拆迁补偿问题信访至万盛经开区国土房管局，要求补偿拆迁造成的停产停业损失、搬迁过渡费及装修补偿等费用，万盛经开区国土房管局于2014年7月21日作出《关于袁德文同志信访问题的回复函》（万盛经开区国土房管信访函（2014）61号），载明：观井湾两河社和观井社的集体土地在2006年即整体转为国有土地，在本次征收中适用国务院令590号。根据《国有土地上房屋的征收与补偿条例》（国务院令590号文）规定“凡属国有土地上房屋的征收补偿只针对被征收人即被征收房屋的产权人”。所以住改非的各项补偿费用只能支付给房屋产权人。综上所述，你是住改非的租赁人，而不是被征收房屋产权人，相关费用应由被征收人与房屋租赁人按双方约定办理，如没有约定的双方协商处理。另查明，本案争议的莲池村观景社x号房屋共有两间住改非门面，面积共计为85.14㎡，梁昌碧分别租赁给了骆瑞祥和另一租赁人韦言芬。经该院调查，双方当事人及韦言芬三人均认可上述两间门面面积相同，各为42.57㎡。同时查明，《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》第八条规定：被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失；没有约定的，由被征收人和生产、经营的单位或个人协商分配。2014年5月4日，万盛经开区原无专厂和氮肥厂片区旧城改造指挥部召开会议，并作出《关于新设住改非奖项和搬家费有关问题的专题会议纪要》，载明：为鼓励将私有产权房屋自行经营或租赁给他人经营的被征收人尽快签订征收安置协议，特别针对住改非部分设立提前签约奖，标准为：用于经营活动的房屋面积按10元／㎡.天×奖励时限20天，提前签约奖励在2014年5月24日后予以取缔；因将房屋用于经营的被征收人对其经营的货物或与经营活动相关物品在搬迁中产生的搬运费，经本次会议研究决定对住改非部分另行给予搬家费，标准为实际经营面积按30元／㎡计算等内容。一审法院认为，梁昌碧在綦江区（原万盛区）万东镇莲池村观井社的房屋租赁与骆瑞祥，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制规定，该房屋租赁合同合法有效。因政府对被告的房屋进行拆迁，属非双方原因导致房屋租赁合同无法继续履行，双方均可解除合同。但合同解除后，客观上给骆瑞祥造成了损失，梁昌碧亦从政府拆迁部门领取了房屋拆迁补偿费用，故骆瑞祥可以依据双方的房屋租赁合同，要求梁昌碧对合同解除后给骆瑞祥造成的损失进行一定补偿。由于双方在房屋租赁协议中，未对因政府拆迁导致合同解除后，对上述拆迁费用的分配进行约定，该院根据公平原则，骆瑞祥实际产生损失项目的客观情况，参照《房屋征收产权调换协议书》中的标准进行确定。骆瑞祥请求搬迁费3000元，搬迁费系骆瑞祥经营的门面进行搬迁所需的必要费用，梁昌碧应予补偿。《房屋征收产权调换协议书》中约定梁昌碧的门面房85.14㎡的住改非搬迁费共计为2554元，故由梁昌碧补偿骆瑞祥42.57㎡房屋的搬迁费用1277元。骆瑞祥请求停产停业损失费20000元，按照《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》的规定，停产停业损失的条件是因征收房屋造成了停产停业的损失，并且当被征收的房屋的生产、经营者不是被征收人的，双方可依照约定办理，没有约定的，协商解决。本案中，双方所签订的房屋租赁合同对停产停业损失费用没有进行约定，该院根据公平原则进行处理。根据《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》第四条规定“停产停业损失的补偿对象应当符合以下条件：（一）、具有土地房屋权属证明或经有关部门确认为合法建筑；（二）、具有合法、有效的营业执照、税务登记证；（三）、征收房屋造成了停产停业损失”。本案梁昌碧提供了房屋土地房屋权属证明，骆瑞祥提供了营业执照并实际从事经营活动，故双方均因房屋征收而造成了停产停业损失，应当共同获取停产停业损失费用。双方在租赁合同中约定房屋拆迁的经营过渡补偿费用归乙方（原告）所有，其经营过渡补偿的性质应为骆瑞祥因房屋拆迁造成的停产停业损失，不包含梁昌碧因房屋拆迁造成的停产停业损失。故本案中，双方所签订的房屋租赁合同该院根据公平原则进行处理。停产停业的损失费用按六、四开比较合适，即梁昌碧获得所租赁的住改非实际面积40%的停产停业损失费用，骆瑞祥获得30%（60%×1／2）的停产停业损失费用。故该院主张骆瑞祥停产停业损失费用为10850.4元（36168元×30%）。骆瑞祥请求装修费15000元（300元／㎡×50㎡），因未提供房屋装修及费用的证据，故该院不予主张。骆瑞祥请求提前搬迁奖励10000元，万盛经开区旧城改造指挥部《会议纪要》规定，“为鼓励将私有产权房屋自行经营或租赁给他人经营的被征收人尽快签订征收安置协议，特别针对住改非部分设立提前签约奖，标准为：用于经营活动的房屋面积按10元／平方米／天×奖励时限20天”，“提前签约奖励在2014年5月24日后予以取缔”，故该费用的补偿对象应为被征收人，即房屋产权人。且该费用是为了鼓励产权人积极签约而设，规定最迟不得迟于2014年5月24日发放，之后予以取缔。骆瑞祥不是房屋产权人，且该费用在骆瑞祥搬迁前已经取缔，故该院不予主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，判决：“一、被告梁昌碧于判决生效后5日内给付原告骆瑞祥住改非搬迁费1277元，停产停业损失10850.4元，以上共计12127.4元；二、驳回原告骆瑞祥的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取500元，由原告骆瑞祥负担449元，被告梁昌碧负担51元（此款原告骆瑞祥已预交，由被告梁昌碧在上述履行期限内直接支付原告骆瑞祥）。”二审审理过程中，梁昌碧提交了两份情况说明，拟证明停产停业损失费是由房屋产权人享有，与骆瑞祥无关。骆瑞祥明知房屋要拆迁，拒绝搬迁，直到2015年2月才搬走，与一审判决认定的时间不同。骆瑞祥对情况说明的真实性无异议，但认为不能达到梁昌碧的证明目的，其不知道房屋要拆迁。梁昌碧还提交了自己的营业执照一份，拟证明梁昌碧也在使用涉案门面经营，拆迁的时候停产停业损失是根据梁昌碧自己营业执照上报计算的，与骆瑞祥无关。骆瑞祥认可该营业执照的真实性，但是梁昌碧是在涉案门面的外面即骆瑞祥门面门口经营烟柜，并未在门面里面经营。拆迁时，梁昌碧是使用骆瑞祥的营业执照上报停产停业损失，张贴了公告的，拆迁办应当有档案可查。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的其他事实相同。梁昌碧不服一审判决，上诉要求撤销一审判决，改判驳回被上诉人骆瑞祥的一审诉讼请求。本案所有诉讼费由骆瑞祥承担。主要事实及理由：停产停业损失费、搬家费是对产权人“住改非”拆除的经济补偿，与骆瑞祥无关。且骆瑞祥在房屋征收期间一直占用涉案门面经营直至2015年2月，且未支付租金，其未停产停业也就没有任何损失。骆瑞祥答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。本院认为，本案争议焦点为骆瑞祥是否应当享有停产停业损失和搬迁费。《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》第八条明确规定：被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失；没有约定的，由被征收人和生产、经营的单位或个人协商分配。即，被征收房屋的生产、经营单位或个人是可以享有停产停业损失，只不过标准并非法定而是由双方当事人约定或者协商。一审法院根据公平原则对停产停业损失按六、四开分配并无不当，本院予以认可。至于搬迁费，骆瑞祥事实上搬离了涉案门面，搬离必然会产生费用，一审判决认定梁昌碧补偿骆瑞祥搬迁费并无不当，本院亦予以认可。故梁昌碧上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由梁昌碧负担。本判决为终审判决。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起算。（此页无正文）审 判 长 陈晓红代理审判员 周 舟代理审判员 陈 莹二〇一五年五月十八日书 记 员 赵 曦 来自