（2015）郴苏民初字第42号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2015-07-04

案件名称

段建平与被告杨小光租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

郴州市苏仙区人民法院

所属地区

郴州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

段某平,杨某光

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第六十条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2015）郴苏民初字第42号原告（反诉被告）段某平。委托代理人李某社。被告（反诉原告）杨某光。委托代理人廖某容。委托代理人黄某武。原告（反诉被告）段某平与被告（反诉原告）杨某光租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告段某平及其委托代理人李某社、被告杨某光及其委托代理人廖某容、黄某武到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告段某平诉称，原告2010年在苏仙区良田镇搞养殖，投资某了住房和厂房。2012年经他人介绍被告租用原告厂房、住房从事养猪行业，5月12日双方签订了《租赁合同》，而被告未按合同约定，不按时缴纳租金和水电费等多项违约。被告在2012年10月1日至2014年11月30日应付给原告厂房租金4195元、2栋厂房损耗、维修某理费3500元、住房租金4800元、住房水电费3026元、住房损耗、维修费1200元、其他赔损费（铁斗车、桌面）550元，以上共计17271元。2014年12月1日至2015年3月30日产生的厂房租金880元、住房租金1200元、赔损费（油漆木门2条）1500元，以上共计3580元。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求1、依法判令解除原告与被告双方2012年5月12日签订的《厂、房租赁合同》；2、请求法院依法判令被告支付拖欠原告的厂房住房租金、水电费，承担租用厂房、住房的维修、某理费和财物赔偿费，共计20851元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉请，向本院提交如下证据：证据1、厂房租用合同，拟证明原、被告合同纠纷法律关系，被告违约根据。证据2、收款收据，拟证明原告已收被告租用住房租金。证据3、杨某光租用段某平厂房、住房应交租金，拟证明被告欠原告部分租金，催告被告交租金。证据4、电费充值明细，拟证明原告实际支出电费。证据5、水费价格证明，拟证明当地村民用自来水收费标准。证据6、水费抄报表，拟证明原告实际支出水费。证据7、铁斗车丢失证明，拟证明丢失原告财物。证据8、生猪存栏数证明，拟证明被告养猪存栏数。证据9、照片，拟证明原告财物被损。被告杨某光辩称，1、本案中原告违约在先，理应承担违约在先的法律责任；2、被告修某猪舍、杂房、化粪池、围墙等基础设施，是经过原告方同意认可的；3、原告要求被告支付厂房住房租金、水电费、承担租用厂房、住房的维修、某理费和财物赔偿费，没有提出相关的证据来证明被告的行为给原告造成实质的损害，在本案中应该承担举证不能的不利法律后果。被告向本院提交如下证据：证据1、厂房租赁合同，拟证明原告书面承诺，给被告解决10万元养殖投资款，至今没有兑现，其违约行为直接影响了被告的投资计划，并给被告带来了巨大的经济损失。证据2、借据及贷款催收与还款通知，拟证明杨某光为了解决养殖厂生产流动资金不足的问题，不得已向郴州农商行良田支行申请贷款15万元。该笔贷款也正是因为原告违反了厂房租赁合同中约定的出借10万元养殖投资款后。证据3、段细锁收条，拟证明杨某光为养殖厂修某了相关基础设施，投入了大量的人力，物力，仅购买砂子、水泥就花费了13420元，其中还不包括务工费用。证据4、段来发收条，拟证明杨某光为养殖厂添置设备，购买三厢电表等，共花费1600元。证据5、刘自伟出据的证明，拟证明原告在2013年农历9月时开车压死了反诉原告家的三条狗，每条狗大约有十六、七斤重，按市场计计算为765元，理应由原告承担赔偿责任。证据6、欠条，拟证明杨某光至今还拖欠陈哲军饲料款37367元（注：被告当庭变更为54112.5元）。该饲料款是杨某光投资养殖厂的投资费用，因原告单方要求解除厂房租赁合同，导致杨某光无法再继续生产，该笔损失理应由原告承担。证据7、照片，拟证明杨某光在养殖厂进行一些基础某筑设备、设施等情况。被告（反诉原告）杨某光诉称，2012年5月12曰，反诉人与被反诉人签订了《租赁合同》，合同约定被反诉人将自己拥有所有权的2栋厂房及4间正房租给反诉人，但被反诉人的厂房及正房都没有办理合法手续，故被反诉人构成基本违约。同时合同第10条约定：乙方进场所养殖投资5万元后，甲方要根据乙方生产需要分二至三次及时帮助乙方解决头二年生产流动资金l0万元。乙方另向甲方打借条。年利率20％，年度兑付。合同签订后，反诉人按照合同内容进行养殖投资，前后共投入了三十多万元。虽经多次向被反诉人请求借钱度过难关，但被反诉人却违背协议内容拒绝借款给反诉人，最终导致反诉人无力盘活经营项目，造成经营损失多达十几万。被反诉人还对反诉人进行了一系列的阻碍生产及故意毁坏财产的行为，被反诉人拆了反诉人的猪栏电表、住房水电表，反诉人重某安装某电表花去费用l600元和2000元，被反诉人还故意开车撞死反诉人饲养的狗3条、鸡30只、鸭70只直接造成经济损失11600元。综上，被反诉人构成严重违约，请求1、请求判令被反诉人赔偿反诉人财产损失l5200元（安装水电费用2000元、购买电表费用l600元、开车撞死狗3条、鸡30只、鸭70只费用计ll600元）；2、请求判令被反诉人赔偿反诉人猪舍改造费用2．2万元；3、请求判令被反诉人因解除合同给反诉人造成的经营损失l4万元；4、请求判令被反诉人承担本案的诉讼费用。原告（反诉被告）段某平辩称，1、根据合同第十条，要求杨某光投资五万元后，反诉被告才帮被告解决流动资金，但杨某光并未按合同约定投资五万元。2、根据合同第七条，规定水电费自理，但杨某光却用反诉被告的水电，反诉被告将水电表拆装，属合法行为。3、反诉被告并未开车撞死杨某光鸡、鸭和狗。4、杨某光因其母亲未过来居住，其自身要求少住一间，等其母亲过来后才再住一间，因此只租了三间。5、反诉被告所某的楼房、厂房，已报政府，且与本案无关。经庭审举证、质证，确认本案如下事实：原告段某平于2010年在苏仙区良田镇承包水库并投资某住房和厂房搞养殖业。2012年5月12日，原告与被告杨某光双方签订了《租赁合同》，双方约定“1、甲方（原告段某平）同意将2栋厂棚租给乙方（被告杨某光）养殖牲猪。2、甲方同意租给正房4间给乙方居住。3、乙方租用甲方厂棚和正房的租用期为16年多。即从2012年10月1日至2028年12月31日止。……7、乙方在甲方的生活、生产用水和用电，按水表、电表计算，费用自理。8、厂棚租金（2栋500元／月）：乙方饲养牲猪、家畜的粪便归乙方所有，并将猪粪倒入甲方粪池或指定的地方。乙方养牲猪一年内存栏达100头以上，则可用猪粪抵2栋厂棚租金。否则酌情收取租金。9、正房租金（4间400元／月）：乙方负责甲方（3-4人）在正房居住的生活用水、用电费，以抵正房租金。10、乙方进厂养殖投资5万元后，甲方要根据乙方生产需要分二至三次及时帮助乙方解决头二年生产流动资金10万元。乙方另向甲方打借条。年利率20%，年底兑付……。”合同签订后，被告杨某光于2012年11月底入场进行养殖，但被告杨某光只租用了原告段某平3间住房和2栋厂房。随后，双方口头约定3间住房租金3000元／年，被告杨某光于2013年12月19日，交纳3间住房租金的3000元，但未交纳厂房租金。另查明，租赁期间水电费均由原告段某平交纳，被告杨某光并未交纳。租赁期间，被告杨某光饲养牲猪的头数未达到100头。被告交纳3000元租金后，一直租住原告段某平的厂、房至今，原告多次催讨租金，但被告并未交纳，原告遂诉至本院。本院认为，原告段某平与被告杨某光签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应依约履行。本案中，原告依约将厂、房出租给被告，但被告未按时交纳房租至今，已构成违约。因此，原告段某平要求解除双方签订的《租赁合同》，本院予以支持。因原、被告双方口头约定了3间住房的租金为3000元／年，且被告也是按3000元／年交纳了一年的租金，则该3间住房的租金为3000元／年。从被告租住原告厂、房时（2012年11月底）至2015年4月底，共计29个月，房租为7250元，减去被告已支付的3000元，被告还需支付给原告4250元房租，后段房租按250元／月计算至被告杨某光实际搬离为止。关于厂房租金，因原、被告约定厂房2栋500元／月，如饲养牲猪达100头，可免除租金，但被告饲养牲猪并未达到100头，被告则应按比例交纳厂房租金。因在庭审过程中，被告自认饲养的牲猪为57头，原告在诉状中认可被告饲养的牲猪为74头，按比例计算租金为130元／月，则至2015年4月底，被告杨某光应支付给原告段某平厂房租金3770元。因原、被告双方合同约定，租住期间的水电费由被告杨某光负担，则被告杨某光应支付租住期间的水电费。被告杨某光租住期间的水费为1032元、电费3511元，共计4543元，该水电费均由原告段某平交纳，则被告应返还给原告。因原告在起诉时，自愿承担一部分水电费，只要求被告支付3026元，对原告的该项请求，本院予以支持。原告段某平诉请要求被告支付相关的厂、住房损耗、维修某理费等其他费用，未提供相关充分的证据证实，因此，本院对该费用不予支持。反诉原告杨某光要求反诉被告段某平赔偿财产损失15200元，其未提供相关充分的证据予以证实，且杨某光的该项反诉请求属于另一侵权法律关系，对该诉请本院不支持；反诉原告杨某光在饲养牲猪时，对猪圈进行改造而支付的费用，根据双方所签订合同第5条中所约定“装修、改造费用由乙方（杨某光）自理”的内容，对反诉原告杨某光要求反诉被告支付猪舍改造费的诉请，本院不予支持；对于反诉原告的第三项要求反诉被告支付因解除合同造成的经营损失14万元，无证据证实，且反诉被告段某平在本案租赁合同纠纷中，没有约定和法定的赔偿义务，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告段某平与被告杨某光双方于2012年5月12日所签订的《租赁合同》；二、限被告杨某光在本判决发生法律效力后十日内支付原告段某平至2015年4月30日之前的房屋租金4250元、厂房租金3770元、水电费3026元，共计11046元（2015年4月30日之后的房屋租金按250元／月、厂房租金按130元／月计算至被告实际搬离时止）；三、驳回原告段某平的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告杨某光的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费231.78元，反诉费1922元，共计2153.78元，由被告杨某光承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审　判　长　　刘尧舜人民陪审员　　邓细艾人民陪审员　　胡贵成二〇一五年五月十八日代理书记员　　罗　英《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律某书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律某书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”