（2015）东民初字第03600号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-06-29
案件名称
北京中和枣苑物业管理有限责任公司与马茹物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京中和枣苑物业管理有限责任公司,马茹
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十二条，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第六条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第03600号原告：北京中和枣苑物业管理有限责任公司，住所地本市东城区花市枣苑11号楼111室，组织机构代码证号×。法定代表人：申伟，董事长。委托代理人：史成续，北京市百瑞律师事务所律师。被告：马茹，女，1965年2月9日出生。委托代理人：牛烨，北京市中策律师事务所律师。委托代理人：滕召平，北京市中策律师事务所律师。原告北京中和枣苑物业管理有限责任公司诉被告马茹物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月5日立案受理。依法由审判员王轶楠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人史成续，被告马茹及其委托代理人牛烨、滕召平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年3月9日，被告入住本市东城区花市枣苑小区×号楼×号，并与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定上述房屋建筑面积119.22平方米，物业服务费标准为每平方米每月2.48元，公共区域、设备正常运营所耗能源费依据实际支出数额，每户每月按户分摊。被告应当在原告发出缴费通知单的7日内到原告处交纳费用。逾期不交，每天按欠费金额的0.2%交纳违约金。上述合同签订后，原告按约定履行了合同义务，但被告无故拖欠物业服务费等相关费用，故原告起诉要求被告支付2007年3月10日至2015年3月9日的物业服务费28383元，公共区域能源费1536元，并按每日56元的标准，支付自2015年3月1日至实际支付之日的违约金，诉讼费由被告承担。被告辩称：原告诉讼请求中2007年3月10日至2013年3月10日的部分，已经超过了诉讼时效。而2013年3月10日至2015年3月10日期间的物业费，由于原告并未完全履行合同义务，故应当予以减免。由于原告收取了巨额停车费，故无权主张物业费。被告入住后，发现墙体裂缝，被告曾要求开发商修理，开发商委托原告修理，至今未能解决。小区的车位属于业主共同所有，业主有权租用地下车库的车位。但被告入住后的第二年，原告就强行收回了地下车位，导致被告只能使用临时车位，并为此支出了高额的停车费。在物业服务期间，原告擅自降低了服务品质，之前一栋楼配备一个保安、三个保洁，三个电梯里面都有电梯工，现在是一个保安管理四栋楼，一栋楼变为一个保洁，也没有电梯工。原告还存在牟取不当利益，侵占属于小区业主的费用。小区垃圾清理不及时，卫生状况恶劣。小区内很多楼道灯具没有安装，导致楼内各层昏暗，存在诸多安全隐患。小区入口原来实行出入证管理，但是到目前为止，一直没有实行，闲杂人员随意出入小区。原告违约在先，无权主张违约金。原告要求被告支付公共能源费不合理，也不合法，小区的公共设施被大量非法出租，由此产生的电费由业主承担，而相关收益却由原告获得，在此情况下，原告无权要求被告支付相关费用。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告系本市东城区花市枣苑小区×号楼×号房屋的产权人，该房屋建筑面积119.22平方米。2007年3月9日，原告与北京花市枣苑物业管理有限责任公司（后更名为北京中和枣苑物业管理有限责任公司，即本案原告）签订《前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。被告所居住的花市枣苑小区由原告负责提供物业服务；物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造的费用及共用区域设备正常运营所耗至能源费用）为住宅按建筑面积每月每平方米人民币2.48元。第一次缴费以正式收楼通知为准一次性交纳一年的管理费，以后以物业发出缴费通知单为准按年交纳，应当在物业公司发出缴费通知单7日内到物业公司缴纳。共用区域、设备正常运营所耗能源费用依据实际支出数额，每月按被告所占房屋建筑面积比例分摊。被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按总欠费每天0.2%交纳违约金。上述协议签订后，被告从未向原告交纳过相关费用。2012年5月25日，北京城和房地产开发有限公司出具《证明》，记载该公司开发建设的花市枣园小区，位于北京市东城区东花市大街×号，总建筑面积为204426.13平方米。其中，涉诉房屋所在的×号楼建筑面积为24176.93平方米。自2007年6月19日至2014年5月21日，原告共交纳公共能源费5373288.28元。另查，涉诉房屋所在的花市枣苑小区至今未成立业主委员会。庭审中，被告主张原告的诉讼请求部分超过诉讼时效。原告表示，每年的年初、年中、年底至少会催要物业费三次，原告曾发出缴费通知单，但被告从未签收。就此，被告表示原告从未通知被告交纳物业费，也从未收到原告发出的催交物业费的通知。经询，原告现无法就其具体的催要行为提供证据。上述事实，有《前期物业管理服务协议》，名称变更通知，证明，缴费发票，及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告现依约为被告提供了物业服务，被告应按期履行交纳物业服务费的义务。现原告要求被告交纳物业费及公共能源费，理由正当，本院应予支持。关于原告主张违约金一节，由于被告指出原告在物业管理中存在一定瑕疵，且原告对本案纠纷的发生亦存在一定责任，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出的原告的部分诉讼请求超过诉讼时效一节，根据相关法律规定，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。而本案中，关于物业费交纳的期限约定为第一次缴费以正式收楼通知为准一次性交纳一年的管理费，以后以物业发出缴费通知单为准按年交纳，应当在物业公司发出缴费通知单7日内到物业公司缴纳。根据已查明的事实，在签订上述《前期物业管理服务协议》后，被告未向原告支付任何物业费。同时，被告表示原告从未向被告催要过物业费，原告虽然表示曾向被告发送过缴费通知，但被告没有签收。而由于被告购买的系二手房屋，故并不存在开发商发送正式收楼通知问题。在此情况下，被告主张原告的起诉超过诉讼时效，无相关的合同及法律依据，被告的答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、被告马茹于本判决生效后七日内给付原告北京中和枣苑物业管理有限责任公司二○○七年三月十日至二○一五年三月九日期间的物业服务费二万八千三百八十三元；二、被告马茹于本判决生效后七日内给付原告北京中和枣苑物业管理有限责任公司二○○七年三月十日至二○一五年三月九日期间的公共区域能源费一千五百三十六元；三、驳回原告北京中和枣苑物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274元，由被告负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 王轶楠二〇一五年五月十八日书记员 成 竹 百度搜索“”