（2015）渝五中法民终字第02465号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2015-08-26

案件名称

傅开碧与刘乔寿租赁合同纠纷二审判决书

法院

重庆市第五中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

傅开碧,刘乔寿

案由

租赁合同纠纷

法律依据

全文

重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第02465号上诉人（原审被告）傅开碧，女。委托代理人张德强，重庆市万盛经济技术开发区法律援助中心。被上诉人（原审原告）刘乔寿，男。上诉人傅开碧与被上诉人刘乔寿租赁合同纠纷一案，重庆市綦江区人民法院于2015年1月20日作出（2014）綦法民初字第05711号民事判决。傅开碧不服一审判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月10日询问审理了本案。本案现已审理终结。一审法院审理查明，傅开碧系綦江区（原万盛区）万东镇莲池村观井社x号房屋的所有权人，该房屋产权性质为私有，房屋用途为住宅。傅开碧长期将该房一楼临街的两间房屋改建为门面租赁给他人经营使用，其余房屋由傅开碧自行居住。2006年，该房屋所在的观井湾两河社和观井社集体土地被依法征收，整体转为国有土地。2010年，刘乔寿租用傅开碧的其中一间门面从事经营活动，并按每月500元的标准向傅开碧支付门面租金。2014年4月20日，万盛经开区国有土地上房屋征收与补偿中心与傅开碧签订《国有土地上房屋征收产权调换协议书》，对该房屋进行了产权征收调换，约定：甲方（万盛经开区国有土地上房屋征收与补偿中心）提供坐落于宏恩财富广场5号楼的安置房屋（住宅）给乙方（傅开碧），进行产权调换；按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）、《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）等有关办法的通知》（渝办发（2011）123号）、重庆市万盛区人民政府关于《国有土地上房屋征收与补偿有关事项的通知》（万盛府发（2011）27号）等文件规定的项目及标准，甲方向乙方给付房屋征收费用的补偿，在协议签订后，甲方于七个工作日内支付给乙方各项补偿费共计136120元，乙方在签订征收补偿协议后7日内（2014年4月27日）将搬离腾空现居住的房屋并交付给甲方用于拆除等内容。协议签订之时，傅开碧向房屋征收与补偿中心提交了刘乔寿的营业执照，以证明刘乔寿所租赁傅开碧的房屋系营业性用房。协议签订之后，傅开碧在房屋征收与补偿中心领取了全部房屋征收补偿款，并于约定时间搬出了房屋。从2014年5月起，傅开碧未再向刘乔寿收取房屋租金。2014年5月21日，傅开碧与房屋征收与补偿中心签订《补充协议书》一份，约定房屋征收与补偿中心补充支付傅开碧装修评估费24618元。在傅开碧与房屋征收补偿中心签订的《国有土地上房屋征收产权调换协议书》中，确定傅开碧的住改非房屋面积为76.8㎡，约定的征收补偿项目包含：住改非停产停业损失32640元，计算标准为：1360元／月（76.8㎡×3541元／㎡×5‰）×24个月；装修费71694元（47076元＋24618元），计算标准为：47076元（房屋合法面积235.57㎡×200元／㎡）＋评估机构的评估价格24618元。现刘乔寿以傅开碧的门面系由自己实际经营为由起诉，请求傅开碧支付停产停业损失、装修费、提前搬迁奖励等共计36550元。2014年7月，与刘乔寿同属本次征地拆迁中被拆迁门面经营户的袁德文，就拆迁补偿问题信访至万盛经开区国土房管局，要求补偿拆迁造成的停产停业损失、搬迁过渡费及装修补偿等费用，万盛经开区国土房管局于2014年7月21日作出《关于袁德文同志信访问题的回复函》（万盛经开区国土房管信访函（2014）61号），载明：观井湾两河社和观井社的集体土地在2006年即整体转为国有土地，在本次征收中适用国务院令590号。根据《国有土地上房屋的征收与补偿条例》（国务院令590号文）规定“凡属国有土地上房屋的征收补偿只针对被征收人即被征收房屋的产权人”。所以住改非的各项补偿费用只能支付给房屋产权人。综上所述，你是住改非的租赁人，而不是被征收房屋产权人，相关费用应由被征收人与房屋租赁人按双方约定办理，如没有约定的双方协商处理。另查明，本案争议的莲池村观井社X号房屋共有两间住改非门面，面积共计为76.8㎡，傅开碧分别租赁给了刘乔寿和另一租赁人邱英勇。经该院调查，双方及邱英勇均认可刘乔寿租赁门面的面积为41.8㎡，邱英勇租赁门面的面积为35㎡。同时查明，《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》第八条规定：被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失；没有约定的，由被征收人和生产、经营的单位或个人协商分配。2014年5月4日，万盛经开区原无专厂和氮肥厂片区旧城改造指挥部召开会议，并作出《关于新设住改非奖项和搬家费有关问题的专题会议纪要》，载明：为鼓励将私有产权房屋自行经营或租赁给他人经营的被征收人尽快签订征收安置协议，特别针对住改非部分设立提前签约奖，标准为：用于经营活动的房屋面积按10元／㎡.天×奖励时限20天，提前签约奖励在2014年5月24日后予以取缔；因将房屋用于经营的被征收人对其经营的货物或与经营活动相关物品在搬迁中产生的搬运费，经本次会议研究决定对住改非部分另行给予搬家费，标准为实际经营面积按30元／㎡计算等内容。一审法院认为，傅开碧在綦江区（原万盛区）万东镇莲池村观井社的房屋租赁与刘乔寿，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制规定，该房屋租赁合同合法有效。因政府对傅开碧的房屋进行拆迁，属非双方原因导致房屋租赁合同无法继续履行，双方均可解除合同。但合同解除后，客观上给刘乔寿造成了损失，傅开碧亦从政府拆迁部门领取了房屋拆迁补偿费用，故刘乔寿可以依据双方的房屋租赁合同，要求傅开碧对合同解除后给刘乔寿造成的损失进行一定补偿。由于双方在房屋租赁协议中，未对因政府拆迁导致合同解除后，对上述拆迁费用的分配进行约定，该院根据公平原则，刘乔寿实际产生损失项目的客观情况，参照《房屋征收产权调换协议书》中的标准进行确定。刘乔寿请求其租赁的住改非房屋的搬迁费1050元，提前搬迁奖励10000元，因房屋征收与补偿中心与傅开碧的《产权调换协议书》及《补充协议书》中均未列明傅开碧享有住改非搬迁费及住改非提前搬迁奖励，傅开碧未领取上述补偿款。故刘乔寿的上述请求，该院不予主张。刘乔寿请求停产停业损失费15000元，按照《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》的规定，停产停业损失的条件是因征收房屋造成了停产停业的损失，并且当被征收的房屋的生产、经营者不是被征收人的，双方可依照约定办理，没有约定的，协商解决。本案中，双方所签订的房屋租赁合同对停产停业损失费用没有进行约定，该院根据公平原则进行处理。根据《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》第四条规定“停产停业损失的补偿对象应当符合以下条件：（一）、具有土地房屋权属证明或经有关部门确认为合法建筑；（二）、具有合法、有效的营业执照、税务登记证；（三）、征收房屋造成了停产停业损失”。本案傅开碧提供了房屋土地房屋权属证明，刘乔寿提供了营业执照，刘乔寿并实际经营，共同获取停产停业损失费用，故停产停业的损失费用按六、四开比较合适，即刘乔寿获得所租赁的住改非实际面积60%的停产停业损失费用，傅开碧获得所租赁的住改非实际面积40%的停产停业损失费用；刘乔寿获得本案争议房屋住改非实际面积占房屋住改非面积54.43%（41.8／76.8）的停产停业损失费用，故该院主张刘乔寿停产停业损失费用为10669.57元（32640元×54.43%×60%）。刘乔寿请求装修费10500元（300元／㎡×35㎡），因其未提供房屋装修事实及产生费用的证据，故该院不予主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，判决：“一、被告傅开碧于判决生效后5日内给付原告刘乔寿停产停业损失费10669.57元；二、驳回原告刘乔寿的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取324元，由原告刘乔寿负担290元，被告傅开碧负担34元（此款原告刘乔寿已预交，由被告傅开碧在上述履行期限内直接支付原告刘乔寿）。”二审审理过程中，傅开碧提交了两份情况说明，拟证明停产停业损失费是由房屋产权人享有，与刘乔寿无关。刘乔寿明知房屋要拆迁，拒绝搬迁。刘乔寿对情况说明的真实性无异议，但认为不能达到傅开碧的证明目的，其不知道房屋要拆迁。傅开碧还提交了照片一张，拟证明刘乔寿于2014年7、8月份已经另行租赁门面经营，其还占用傅开碧门面拒不搬迁。刘乔寿认可该事实，但是认为其另行租门面是因为傅开碧的门面断水断电无法使用。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的其他事实相同。傅开碧不服一审判决，上诉要求撤销一审判决，改判驳回被上诉人刘乔寿的一审诉讼请求。本案所有诉讼费由刘乔寿承担。主要事实及理由：停产停业损失费、搬家费是对产权人“住改非”拆除的经济补偿，是依据产权人的产权面积来计算的，非依刘乔寿的营业执照计算。而且刘乔寿一直在经营，根本没有停产停业，不存在损失。强拆的时候，刘乔寿的东西是搬迁中心搬的，刘乔寿也不存在搬迁损失。刘乔寿答辩称，政府给我们的回函上有明确说明，拆迁中心的补偿协议书上也明确了我们有停产停业损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。本院认为，本案争议焦点未刘乔寿是否应当享有停产停业损失。《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》第八条明确规定：被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失；没有约定的，由被征收人和生产、经营的单位或个人协商分配。即，被征收房屋的生产、经营单位或个人是可以享有停产停业损失，只不过标准并非法定而是由双方当事人约定或者协商。一审法院根据公平原则对停产停业损失按六、四开分配并无不当，本院予以认可。综上，傅开碧上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费714元，由傅开碧负担。本判决为终审判决。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起算。（此页无正文）审　判　长　　陈晓红代理审判员　　周　舟代理审判员　　陈　莹二〇一五年五月十八日书　记　员　　赵　曦 搜索“”