（2015）珠香法民三初字第644号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-11-18
案件名称
周瑞雄、黄日舜等与珠海市南福房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠香法民三初字第644号原告：周瑞雄，男，汉族，住珠海市香洲区。公民身份号码×××101X。原告：黄日舜，女，汉族，住珠海市香洲区。公民身份号码×××102X。两原告的共同委托代理人：郭泾亮，广东集大成律师事务所律师。被告：珠海市南福房产开发有限公司，住所地珠海市。法定代表人：刘广略，董事长。委托代理人：邵健，广东莱恩律师事务所律师。委托代理人：林伟杰。原告周瑞雄、黄日舜诉被告珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员莫宇兴独任审判，公开开庭进行了审理。原告周瑞雄及委托代理人郭泾亮，被告南福公司的委托代理人邵健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2012年8月6日与被告签订合同，购买被告开发的香洲区九洲大道中2088号XXX房，并已按约定支付购房总价款218万元人民币。合同约定：被告须于2013年8月31日前，向原告交付已取得工程竣工验收备案部门认可的商品房；逾期交房的，自合同约定的最后交楼期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二点五的违约金。被告于2015年2月17日通过《珠海特区报》公告，称其所开发的香洲区九洲大道中2088号3栋已取得综合验收备案手续，达到交楼条件，通知原告收楼。原告于2月20多号去验房收楼发现水浸无法进入不能验收，原告立即告知被告，原告于3月14日再次验房收楼，发现楼房客厅、厨房严重水浸，又未能收楼；3月20日原告再次前往收楼，厚厚的积水仍未排除，还未能收楼；直至3月25日，被告已处理水浸问题，原告才验房收楼。根据上述事实及合同约定，被告需支付延期交楼违约金如下：（一）从2013年9月1日起，至被告最早交楼日期2015年2月17日止，合计延期交楼日共为535天，需支付违约金为：535天×218万元×2.5元=291575元。（二）从2015年2月18日起，至2015年3月25日（排除水浸、基本达到收楼条件），再次延期交楼日为36天，需支付违约金为：36天×218万元×2.5元=19620元。两项合计共需支付违约金人民币311195元。综上，为维护法律权威、契约精神及原告权益，恳请法院尽快判决如诉!诉讼请求1、判令被告支付原告所购香洲区九洲大道中2088号3栋2单元602房延期交楼违约金人民币311195元；2、判令被告承担本案诉讼费。原告在举证期限内提交的证据如下：1、商品房买卖合同及附件；2、《珠海特区报》电子版截图，收楼通知；3、验楼发现水浸问题的照片；4、住房和城乡建设行政处罚决定书；5、两原告的结婚证。被告辩称：第一、原告计算违约金是计算到2015年3月25日，按照原告的诉状，他是认可被告已经在2015年2月17日通过珠海特区报刊登的公告，就3号楼进行收楼。至于原告提出收楼后发现水浸问题，属于收楼后的整改问题，依法不影响收楼，不符合拒绝收楼的法定条件。2月17日之后的时间不应计算在逾期收楼的时间里。第二、原告提出的违约金金额高达31万元，相对于其218万元的购房款，显然过高，按照我国民法通则、合同法以及相关司法解释的要求，由于当事人一方因合同违约应承担的违约责任应相当于另外一方即原告因此受到的损失，合同的约定并不等于赋予了原告拥有一个存单，法院的诉讼也不是原告的提款机，因此原告应当就其由于逾期交楼所遭受损失的项目及金额向法庭举证，而不仅仅凭着合同约定主张如此高额的违约金。第三、按照我国法律的规定，违约金主要体现为对违约当事人的补偿，而并非主要是惩罚，而且合同法也规定了，由于违约所受到的损失、赔偿的范围应当以违约方订立合同时预见或应当预见的损失范围为限，相关司法解释也做出了违约金不得高于损失30%的规定。如此之多的法律限定了违约金的计算及违约金的主张。足以证明一点，原告应当就其违约金的要求向法庭举证，而并非由被告就违约金过高这一主张承担举证责任。被告在举证期限内未提交相关证据。经审理查明：两原告是夫妻关系。2012年8月6日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于珠海市吉大九洲大道中2088号锦园XXX房，建筑面积177.11平方米，每平方米15061.49元，总价为人民币218万元。交房时间为2013年8月31日。合同补充协议第七条约定商品房按照以下约定交接。“1、出卖人按照本补充协议约定的通知方式发出交楼通知，如所购商品房为住宅的，出卖人在交付时需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，买受人应当按照交楼通知的规定，办理各项交付手续。2、如买受人未在出卖人通知的交楼期限内办理商品房交付手续的，自交楼通知载明的交楼期限届满之日起，视为出卖人已将符合约定的商品房交付给买受人，并视为买受人接受珠海市政府认可的测绘部门出具的该商品房实测面积数据等。与此同时，相关的权利、义务、风险自上述交付期限届满之日起转移给买受人。3、办理交付手续时，如买受人认为交付的商品房质量、装饰装修或配套设施存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付手续后，按以下办法处理：1）买受人认为交付的商品房主体结构质量不合格的，应向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为商品房主体结构质量不合格，买受人有权解除买卖合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失。2）买受人认为交付的商品房有其他质量问题的，买受人可口头或书面告知出卖人，确属质量问题的，出卖人应在5个工作日内根据《住宅质量保证书》承担保修责任。3）买受人认为交付的商品房装饰装修设备不符合合同附件二约定的，按本协议第八条的约定处理。4）买受人认为买卖合同约定的配套设施未在商品房交付时达到使用条件的，按买卖合同第十四条的约定处理。买受人认为交付的商品房存在本条第2）、3）、4）款情形的，应按本条约定的方式处理，买受人承诺不以此为由拒绝办理交付手续或要求解除买卖合同”。合同签订后，原告按约定向南福公司支付了全部房款。2015年2月17日，被告在《珠海特区报》刊登一则《收楼通知》载明：“尊敬的锦园第3栋业主：我司开发建设的珠海市吉大九洲大道中2088号锦园第3栋已具备交楼条件。特温馨提示您，请尚未办理收楼手续的业主，自本通知刊登之日起至2015年3月8日携带相关资料到锦园物业管理处办理收楼手续。特此通知”。原告在察看房屋后以毛坯房地面存在积水为由未在通知期限内办理收楼手续，直至2015年3月28日才与被告南福公司办理交接手续。原告因此在本案请求的逾期交房时间是从2013年9月1日至2015年3月25日止，共计570天。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方争议的焦点之一是关于违约责任计算的时间截止点问题。《合同补充协议》第七条约定：“……2、如买受人未在出卖人通知的交楼期限内办理商品房交付手续的，自交楼通知载明的交楼期限届满之日起，视为出卖人已将符合约定的商品房交付给买受人，并视为买受人接受珠海市政府认可的测绘部门出具的该商品房实测面积数据等。与此同时，相关的权利、义务、风险自上述交付期限届满之日起转移给买受人”。又根据被告刊登通知的期限，本院据此确定双方的交接楼时间应为2015年3月8日，逾期交房的时间应计算至2015年3月8日止，共553天。原告以毛坯房地面存在积水为由未在通知期限内办理收楼手续，并要求违约金计算至2015年3月25日与合同的约定不相符，理据不足，本院不予采信。双方争议的焦点之二是约定的违约金标准是否过高的问题。被告南福公司主张该违约金约定标准过高，其应当承担相应的举证责任，否则应承担不利后果。结合南福公司提供相关证据，对违约金约定是否过高问题，本院具体分析如下：1、违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币，违约金是对违约方一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现于惩罚性。虽然南福公司逾期交付房屋事实导致原告存在房屋使用和收益上的损失，但违约金还应针对南福公司违约行为具有惩罚性，因此南福公司主张参考涉案房屋地段租金予以调低，不符合违约金的惩罚性宗旨，本院不予支持。2、南福公司主张涉案房屋地段房租证实涉案房屋租赁的市场价格，首先，南福公司主张周边地段租赁价格广告属于参考资料，未经过有资质机构予以确认，故不能作为本案定案依据。其次，租金标准仅为衡量违约金标准其中之一因素，并非唯一因素，衡量违约责任是否过高还应该考虑合同履行情况以及当事人的过错程度等因素。3、《珠海市商品房买卖合同》所约定每日万分之二点五逾期交房计算标准，折合年利率为百分之九，是现行一年期中国人民银行贷款利率约1.5倍，并非明显过高。综上，被告主张双方约定的逾期交房违约金计算标准过高，理据不足，本院不予支持。综上，原告请求被告支付逾期交楼违约金人民币311195元，本院经核定后支持违约金为人民币301385元（2180000×0.00025×553天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告珠海市南福房产开发有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告周瑞雄、黄日舜支付违约金人民币301385元。二、驳回原告周瑞雄、黄日舜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币2984元，由被告珠海市南福房产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 莫宇兴二〇一五年五月十八日书记员 周潇盈