（2015）惠博法民一初字第3号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2016-05-25

案件名称

雷雁龙、雷添喜等与刘江英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

博罗县人民法院

所属地区

博罗县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

雷雁龙,雷添喜,雷雁娥,刘江英

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

广东省博罗县人民法院民事判决书（2015）惠博法民一初字第3号原告：雷雁龙，男，汉族，住博罗县罗阳镇观园区鹤山。委托代理人：黄静雯，系广东深大地律师事务所律师。委托代理人：张丽红，女，汉族，住博罗县。原告：雷添喜，女，汉族，住址：博罗县。原告：雷雁娥，女，汉族，住址：博罗。被告：刘江英，女，汉族，住址：博罗县。委托代理人：温志坚、李云霞，系广东宏兴律师事务所律师。上列原告诉被告刘江英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈国新独任审理，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告雷雁龙及委托代理人黄静雯，原告雷添喜、雷雁娥，被告委托代理人李云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求及理由2010年1月26日，原被告签订《房屋租赁合同》，双方在合同中约定：原告将位于博罗县罗阳镇商业东街东山公园路段面积约为3300平方米的十层楼房租给被告使用。第一年租金是43000元／月（含税费7000元，实缴36000元给原告）；第三年起每月租金递增1800元，被告应在每月7日前缴清，否则，原告有权按拖欠租金的千分之一向被告收取滞纳金。欠缴两个月以上租金的，原告有权终止合同，并没收押金，不对被告进行补偿。自2013年4月起，被告开始拖欠原告租金。原告曾于2014年4月16日、2014年10月11日向被告发出《告知函》、《律师函》催收租金未果。至起诉止，被告累欠原告租金709200元、滞纳金27025.2元。被告的行为已损害了原告的合法权益，恳请法院判令：1、解除原被告2010年1月26日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告返还位于博罗县罗阳镇商业东街东山公园路段的房屋（证号：粤房证字第DJ00130651号、粤房证字第DJ00130656号、粤房证字第DJ00130655号）；3、原告不予退回被告的押金114000元；4、被告支付原告租金709200元（暂计至2014年11月1日）、支付滞纳金27025.2元（按0.1%计至2014年11月1日），合计736225.2元；5、由被告承担本案的诉讼费。原告对其上述诉讼请求和理由，在举证期间内向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同一份；2、房产证三份；3收据若干份；4、《委托书》、《承诺书》各一份；5、《告知函》、《律师函》各一份及EMS回单两份。被告答辩意见1、原告请求支付2013年10月之前的房屋赁金已超过一年的诉讼时效；2、原告没有按约定准时将房屋交给我使用，而是在2011年3月才向被告交付涉案房屋属违约。因原告迟延交付涉案房屋，导致被告不能及时经营和收益；3、关于不足额支付租金问题。由于双方同意租金仍按36000元计算，且一直都在履行。另外，被告支付的81000元租金原告没有计算扣除。被告就其上述答辩意见在举证期间内向本院提交如下证据：1、《施工承包合同书》一份及补充协议两份；2、《工程装修预算表》一份及装修款收据若干份；3、支付原告租金收据4份，共81000元。原告雷雁龙在诉前向本院提出财产保全，本院于2014年11月21日作出（2014）惠博法立保字第110号民事裁定书，查封了被告刘江英名下的相关财产和权益（详见裁定书）。本案在诉讼过程中，依法通知雷添喜、雷雁娥作为本案原告参加诉讼。本院查明事实2010年1月28日，原告雷添喜、雷雁娥委托原告雷雁龙与被告签订《房屋租赁合同》。双方在合同中约定：将产权登记在三原告名下的位于博罗县罗阳镇九村大水田地段的十层楼房租给被告作经营宾馆、酒店等服务业场所使用（证号：粤房地权证字第DJ001306**号、粤房地权证字第DJ001306**号、粤房地权证字第DJ001306**号）。租赁期间是15年，但从2010年2月1日至2010年11月30日为被告装修期间，原告免收租金。因此，合同期和缴纳租金实际从2010年12月1日起至2025年11月30日止。被告装修费用和经营宾馆、酒店等办理相关证件的费用，以及商业经营期间的水电费支出均由被告负责，但房屋租赁期间的税款7000元由原告承担，由被告代原告缴付，在每月房屋租金中扣除。签订《房屋租赁合同》后，被告向原告缴纳押金114000元。第一期租金是43000元／月（即从2010年12月1日起计，含税费7000元／月，实缴36000元给原告）；第二期（第三年起）从2012年12月1日起至2013年11月30日止，每月租金递增1800元，即44800元（同样扣除税费7000元／月）；2013年12月1日起至2014年11月30日止，每月租金递增1800元，即46600元（同样扣除税费7000元／月）；2014年12月1日起至2015年11月30日止，每月租金递增1800元，即48400元（同样扣除税费7000元／月），如此类推。被告应在每月7日前缴清当月租金，否则，原告有权按拖欠租金的千分之一收取滞纳金，但该约定没有明确按日或是按月计算，属约定不明确。被告如欠缴两个月以上的租金，原告有权终止合同，并没收押金，不对被告进行补偿。从2010年12月1日起至2013年4月止，被告按36000元／月向原告缴纳房屋租金。自2013年5月起至原告起诉的2014年11月止，被告一直没有向原告缴纳租金。同时，从2012年12月1日起至2013年4月止，共5个月的租金，被告没有按合同以每月租金递增1800元计算，合计9000元。自2013年5月起至2013年11月30日止，被告应向原告缴纳租金264600元［（44800元-7000元）×7月］；自2013年12月1日至2014年11月30日止，被告应向原告缴纳租金475200元［（46600元-7000元）×12月］。以上，被告欠原告房屋租金共748800元（原告请求709200元）。原告曾于2014年4月16日、2014年10月11日向被告发出《告知函》、《律师函》催收租金未果，于2014年11月4日向本院提起诉讼。本院裁判理由关于被告提出原告请求2013年10月之前的房屋赁金已超过一年的诉讼时效问题。根据原告提交的证据《告知函》、《律师函》，且被告签收，证明原告于2014年4月16日、2014年10月11日两次向被告催收累欠的房屋租金，本案的诉讼时效在被告签收催收函时中断，诉讼时效从2014年10月12日重新计算为一年。至2014年11月4日向本院提起诉讼时，本案的诉讼时效并没有过期。因此，被告的这一抗辩，理由不充分，本院不予采纳。关于被告提出原告没有按约定及时将房屋交付使用，构成违约，导致被告不能及时经营和收益问题。首先，被告并没有证据证明原告迟延交付涉案房屋；其次，被告提交的《施工承包合同书》、补充协议、《工程装修预算表》、装修款收据，并不能证明原告迟延交付涉案房屋的违约行为。因此，被告的这一抗辩，理由不充分，本院不予采纳。关于被告提出的不足额支付租金是因双方同意租金仍按36000元计算，且一直都在履行问题。被告从2012年12月1日起至2013年4月止，共5个月的租金没有按合同约定以每月租金递增1800元计算，合计9000元。这因双方事前没有协议变更，事后也没得到原告确认，实是被告的违约行为。关于被告提出其支付的81000元租金原告没有在本案扣除问题。被告提交的81000元收据均不是足额按月支付，且在被告正常缴纳租金期间。原告的解释是被告经常没有及时足额按月支付租金，在被告缴足一个月租金后，原告另重新立收据给被告，而之前立给被告不足额按月支付的81000元收据未收回。这一解释符合常理。如被告的抗辩理由成立，就成为原告重复收租，而之前被告一直没有要求扣减，且不止一次，又无其他证据佐证，这不符合情理。因此，本院不予采纳。关于租赁押金问题。虽然原被告在租赁合同中约定如被告违约，原告可以“没收押金”。但由于押金并不是定金，也不是违约金，该约定没有法律依据，押金只能冲抵被告拖欠原告的房屋租金。因此，原告请求“没收押金”，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，2010年1月28日，原被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定、合法有效。被告在履行合同过程中没有按约定支付房屋租金已构成违约。原告请求解除合同，返还租赁物，理由充分，本院予以支持。经核算，至原告2014年11月起诉止，被告欠原告房屋租金共748800元，而原告在本案中的请求是709200元，根据不告不理原则，本院按原告请求的709200元处理，此款扣除原告缴纳的押金114000元，仍应支付595200元。对原告请求的按拖欠租金的千分之一计算滞纳金，不能确定以日货按月为计算期限，属约定不明确，且双方没有达成协议，无法履行，该条款应属无效。因此，对原告计算滞纳金的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告雷雁龙与被告刘江英2010年1月28日签订的《房屋租赁合同》。被告应在本判决发生法律效力之日起30日内将租赁物返还给原告。二、被告刘江英应在本判决发生法律效力之日起30日内向上述原告支付房屋租金595200元（从2012年12月1日起至2014年11月止）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未履行本判决确定的给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6151元，由被告刘江英负担5000元，原告负担1151元。原告已予交，超出原告负担的部分，本院不予退回，待本案执行时由被告迳行返还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员　　陈国新二〇一五年五月十八日书记员　　杨文娟来源：百度搜索“”