（2015）沈中民二终字第822号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2015-12-08

案件名称

上诉人李丽、左根友与被上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省沈阳市中级人民法院

所属地区

辽宁省沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李丽,左根友,沈阳国际纺织服装城开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书（2015）沈中民二终字第822号上诉人（原审原告）：李丽，女，1971年8月9日出生，汉族，沈阳市皇姑区结核病防治所主管护师，住址沈阳市铁西区。上诉人（原审原告）：左根友，男，1972年5月25日出生，汉族，中国北车沈阳机车车辆有限责任公司职职员，住址沈阳市铁西区。被上诉人（原审被告）：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号。法定代表人：应建仁，该公司董事长。委委托代理人：杨帆，女，1981年1月20日出生，汉族，该公司工作人员。上诉人李丽、左根友因与被上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司（以下简称国际纺织服装城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈铁西民二初字第322号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月10日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年3月5日对此案进行了审理，上诉人李丽、左根友，被上诉人国际纺织服装城公司的委托代理人杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李丽、左根友一审诉称，2011年7月28日，李丽、左根友与国际纺织服装城公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定国际纺织服装城公司应在2012年3月31日前将符合条件的商品房交付给李丽、左根友，但国际纺织服装城公司没有如期履行交付房屋的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定，李丽、左根友要求国际纺织服装城公司支付逾期交付房屋的经济损失7891元，并返还2013年度采暖费人民币1336元，望贵院依法支持李丽、左根友诉请以维护其合法权益。国际纺织服装城公司一审辩称，双方2010年已经签订预定书，2011年3月19日签订了景星花园交款确认单，双方重新签订的买卖合同，不同意承担李丽、左根友诉求的违约金，李丽、左根友诉求的数额计算及实施依据均不属实。第一，双方合同中约定的交付标准与诉状陈述不符，第二，交房时间我公司已经通过挂号信的方式通知了李丽、左根友，从合同约定的期限看存在逾期，逾期交付是因不可抗力及政府行为导致。该事实在本案已经形成的判决案例中已经明确确认。因此，我方是在不断扭转不可抗力及行政行为造成我方不利局面情况下交付了商品房。不应认定我方属于逾期交房并承担违约责任。关于李丽、左根友主张的水没通的问题，水管道施工已经双方验收完毕，外面进行施工的行为是管道维修行为，是因为管道保温出现问题造成了管道局部冻裂，因此进行的维修。原审法院审理查明，李丽、左根友、国际纺织服装城公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定李丽、左根友购买国际纺织服装城公司开发的座落于沈阳市铁西区景星北街“景星花园”园区商品房一套。合同第八条约定国际纺织服装城公司应当在2012年3月31日将单体水、电、暖通验收合格的商品房交付给李丽、左根友使用，合同中对于逾期交房的违约金如何计算没有约定。合同第八条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，即由于行政部门采取的行政措施，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，根据实际情况办理入住手续，合同继续履行。2012年12月4日，李丽、左根友向国际纺织服装城公司交纳了2013年1月1日至2013年12月31日的物业费、电梯费、采暖费。另查明，2009年9月25日，公安部、住房和城乡建设部联合下发了公通字（2009）46号令，进行关于印发《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》的通知。该《暂行规定》中第二条规定“民用建筑外保温材料的燃烧性能宜为A级，且不应低于B2级”。国际纺织服装城公司开发的沈阳市铁西区景星北街18号景星花园住宅小区原外墙保温材料采用的燃烧性能为B1级的防火材料，符合当时的设计审核要求。2011年3月14日，公安部消防局下发《关于进一步明确民用建筑外墙保温材料消防监督管理有关要求的通知》，规定民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料。2011年7月22日，国际纺织服装城公司根据该文件规定，临时变更设计施工方案，建筑外墙保温材料采用燃烧性能为A级的材料，并与沈阳鸿墙防火节能科技有限公司签订了景星花园外墙保温工程施工合同，合同中约定对本案诉争园区的外墙保温按照A级防火材料的标准，进行重新施工。2011年8月11日和18日，沈阳市建设工程质量监督站和沈阳市建委因国际纺织服装城公司使用A级防火材料不节能、不保温并出现外墙砂浆情况，分别对国际纺织服装城公司下发工程质量整改通知单、责令停止违法行为通知书，要求国际纺织服装城公司立即停工整改。2011年10月17日，沈阳市铁西区公安消防大队向国际纺织服装城公司出具了公安行政处罚决定书，因为国际纺织服装城公司擅自降低施工标准，采用B1级外墙保温材料，对国际纺织服装城公司作出罚款决定。至此，就是否使用A级防火材料进行施工的问题，由于上述政策上的矛盾，国际纺织服装城公司多次协调无果后于冬季进入停工状态。2012年8月7日，沈阳市政府办公厅下发了沈政办发（2012）69号文件，规定要求外墙保温材料的燃烧性能不得低于B1级，根据该文件，国际纺织服装城公司于2012年8月30日最后进行了设计变更，恢复到原有的施工内容，对本案诉争工程继续进行施工。综上，本案诉争工程在2011年7月22日至2012年8月30日一直处于持续的停工、整改、处罚的过程。外墙保温材料的变更对本案诉争工程工期的影响共计13个月零8天。沈阳市建都工程建设监理有限公司出具了情况说明，证明本案诉争园区实际施工过程中出现的停工、变更设计方案、整改等情况属实。本案诉争园区现已全部竣工并实际交付买受人使用。再查明，2011年7月27日，国际纺织服装城公司向全体业主作出了《行政规定外保温材料变更可能延期交房的通知》，并于2011年8月4日通过中国邮政大宗邮件的方式向李丽、左根友邮寄了该通知。2012年11月20日，国际纺织服装城公司以打电话的形式通知李丽、左根友可以交付房屋，2012年12月5日，国际纺织服装城公司通过中国邮政邮件的方式向李丽、左根友邮寄了交房通知。又查明，2012年12月4日，国际纺织服装城公司将房屋交付给李丽、左根友时向其出具了水费代缴单，国际纺织服装城公司已经向沈阳市自来水营业公司进行了水费代缴。原审法院认为，李丽、左根友和国际纺织服装城公司签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。李丽、左根友和国际纺织服装城公司在合同第八条中约定，国际纺织服装城公司向李丽、左根友实际交付房屋的时间，同时约定了由于行政部门采取的行政措施导致出卖人逾期交房，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。合同第九条并约定了如果国际纺织服装城公司违约逾期交付房屋，根据实际情况办理入住手续，继续履行合同。合同签订后，双方即应按照合同约定条款履行义务，本案国际纺织服装城公司就诉争园区的防火材料已经审核通过，并按设计施工。施工过程中，遇到行政机关政策变化，为了配合这种变化，国际纺织服装城公司及时调整防火材料的种类和级别、进行设计变更，但各部门行政机关对防火材料的节能、保温性能及防火性能作出不同要求，导致国际纺织服装城公司不得不多次变更外墙防火材料，并进而影响工期长达13个月之久，已经超出了国际纺织服装城公司向李丽、左根友逾期交房的时间，符合合同第八条中关于行政政策调整导致逾期交房的条件。且工期延误后，国际纺织服装城公司30日内及时向李丽、左根友履行通知义务，符合免责条款，应免除国际纺织服装城公司逾期交房的违约责任，李丽、左根友主张国际纺织服装城公司承担逾期交房的违约责任，并支付违约金，原审法院不予支持。关于李丽、左根友主张国际纺织服装城公司返还采暖费1336元的问题，因为国际纺织服装城公司向李丽、左根友交付的房屋已经竣工验收合格，并预缴了自来水费，房屋在交付的时候是具备合同约定水通条件的，且该费用的收费主体非本案国际纺织服装城公司收取，国际纺织服装城公司不承担返还义务，李丽、左根友主张因为房屋交付不符合条件返还采暖费的诉讼请求，原审法院不予支持。关于国际纺织服装城公司自认从2012年11月1日到2012年11月24日的采暖费213元供暖公司已经退还给国际纺织服装城公司，国际纺织服装城公司自愿交付给李丽、左根友两人的情况，原审法院予以认可。关于自来水管爆裂导致园区不能正常使用自来水给李丽、左根友是否造成了实际的经济损失及是否应由国际纺织服装城公司予以赔偿的问题，李丽、左根友可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内交付给原告李丽、左根友2012年11月1日至2012年11月24日的采暖费213元；二、驳回原告李丽、左根友的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告李丽、左根友承担。宣判后，李丽、左根友不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、请求原审判决，改判被上诉人承担逾期交房的违约责任，向上诉人支付违约金7891元，返还2013年度采暖费人民币1336元。2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。上诉理由：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的第八条属于无效条款。被上诉人利用合法的形式掩盖了违规违法的行为，原审判决属事实不清，适用法律不当。2、被上诉人2012年10月电话通知上诉人可以交付房屋时，并不具备交房条件。3、原审判决认定被上诉人将房屋交付给上诉人时向上诉人出具了水费代缴单，被上诉人已向沈阳市自来水营业公司进行了水费代缴与事实不符。被上诉人是在2014年12月初本案二次开庭时，才向上诉人出具代缴单及被上诉人向沈阳市自来水营业公司进行水费代缴的证明。被上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司答辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。上述事实，有当事人的陈述，商品房买卖合同及物业费管理费收据、电梯费收据，辽宁省建设工程施工图设计文件审查报告、沈阳国际纺织服装城项目管理联系函、《景星花园外墙保温工程施工合同》、《可能延期交房的通知》、《工程质量整改通知书》、《责令停止违法行为通知书》、《关于行政规定外保温材料多次变更的通知》、《设计变更联系单》、沈阳市建都工程建设监理有限公司出具的情况说明、沈阳市铁西区公安局消防大队出具的情况说明、中国邮政大宗邮件交寄清单、水费代缴单等证据，经原审庭审质证及本院审查，本院予以确认，在原审卷宗佐证。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。该合同第八条中约定了被上诉人向上诉人交付房屋的时间，同时约定了由于行政部门采取的行政措施导致出卖人逾期交房，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。双方所签合同在实际履行过程中，被上诉人国际纺织服装城公司就诉争园区的防火材料已经审核通过，并按设计施工。但因在施工过程中，遇到行政机关政策变化，为配合这种变化，被上诉人及时调整防火材料的种类和级别、进行设计变更，导致国际纺织服装城公司工期延误，符合合同第八条中关于行政政策调整导致逾期交房的条件。且工期延误后，被上诉人30日内及时向上诉人履行通知义务，上诉人亦表示收到了该通知，故应免除被上诉人逾期交房的违约责任，对上诉人提出被上诉人国际纺织服装城公司应给付其逾期交房违约金的上诉主张，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人返还采暖费的问题，因采暖费的收费主体非被上诉人，被上诉人不承担返还义务，对上诉人该项主张，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李丽、左根友负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李　妍代理审判员　　韩彩霞代理审判员　　李大鹏二〇一五年五月十八日书　记　员　　刘冰青本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。来源：百度搜索“”