（2015）一中民终字第03719号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2015-06-11

案件名称

北京福满格饭店管理有限公司等与电信科学技术半导体研究所房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京福满格饭店管理有限公司,北京汉拿山传奇餐饮有限公司,北京老秦人家餐饮管理有限公司,电信科学技术半导体研究所

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2015）一中民终字第03719号上诉人（原审被告）北京福满格饭店管理有限公司，住所地北京市昌平区南大街54号。法定代表人马青强，总经理。委托代理人樊一良，北京市汉威律师事务所律师。委托代理人陈百军，北京市汉威律师事务所律师。上诉人（原审第三人）北京汉拿山传奇餐饮有限公司，住所地北京市海淀区学院路40号一区10-1号楼二层。法定代表人张筱溪，总经理。委托代理人杜晓智，男，1956年5月30日出生，北京汉拿山传奇餐饮有限公司副总经理。上诉人（原审第三人）北京老秦人家餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区学院路40号一区10-1号楼一层01号。法定代表人赵春山，经理。委托代理人朱五军，男，1978年6月29日出生，北京老秦人家餐饮管理有限公司经理。委托代理人周煜静，女，1987年10月10日出生，北京老秦人家餐饮管理有限公司职员。被上诉人（原审原告）电信科学技术半导体研究所，住所地北京市海淀区学院路**号。法定代表人陈蕾，总经理。委托代理人韩筱，男，1986年1月14日出生，电信科学技术研究院法律部法务主管。委托代理人闫拥军，北京市盈科律师事务所律师。上诉人北京福满格饭店管理有限公司（以下简称福满格公司）、北京汉拿山传奇餐饮有限公司（以下简称汉拿山传奇公司）、北京老秦人家餐饮管理有限公司（以下简称老秦人家公司）因与被上诉人电信科学技术半导体研究所（以下简称电信半导体所）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第7189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。电信半导体所在原审法院诉称：2010年4月20日，我所与福满格公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定将海淀区花园北路40号房屋出租该公司使用，期限6年，年租金为170万元。双方于2010年10月26日签订《房屋租赁合同》，对前合同予以续约。该公司承租房屋后，将房屋转租给多人实际使用。双方续约合同后，由于上级单位规划建设需要，对合同租赁地块上的房屋进行拆除，导致双方之间的合同无法继续履行。我所于2011年11月22日向该公司发出通知，告知不再续签合同并腾退房屋，但该公司拒绝腾退。现我所要求判令解除与福满格公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及2014年10月26日签订的《房屋租赁合同》，判决福满格公司、汉拿山传奇公司、老秦人家公司腾空所占用房屋并交还我所，判令福满格公司按年租金170万元标准赔偿自2014年7月1日起至合同解除之日的租金，若逾期腾房则按此租金标准支付自合同解除之日至房屋实际腾退之日止的占有使用费。本案诉讼费由福满格公司负担。福满格公司在原审法院辩称：合同签订到2016年4月6日，合同现在还没有到期，我公司一直支付房租到2014年6月。期间，我公司没有将房屋转租给别人使用。双方合同约定有遇到上级部门规划的内容，但电信半导体所的开发手续不全，不符合约定的条件。故我公司不同意电信半导体所解除合同及其他诉讼请求。汉拿山传奇公司在原审法院辩称：我公司与福满格公司签订的合同是有效的，我公司对房屋标的享有合法权利。合同没有约定国家没有补偿的情况下是否给福满格公司补偿，根据公平原则应当给予补偿。故我公司不同意电信半导体所的诉讼请求。老秦人家公司在原审法院辩称：我公司与福满格公司系基于合作协议按比例分成的合作关系，不是转租关系。本案争议在于电信半导体所单方解除权是否条件促成，即使条件达到，我公司的损失也应该计算到福满格公司的损失之中。如果福满格公司违约向电信半导体所承担责任，其对我公司也应承担违约责任，而我公司不应向电信半导体所承担责任。故我公司不同意电信半导体所的诉讼请求。原审法院经审理查明：位于本市海淀区学院路40号一区房屋的所有权人为电信半导体所。2010年4月20日，电信半导体所（甲方）与福满格公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同）及《补充协议》（以下简称协议），合同约定将上述房屋（建筑面积2017平方米）出租福满格公司经营餐馆使用。合同主要内容为：租赁期限自2010年5月7日至2010年12月31日。年租金1700000元，交付方式按季度交纳，每季度房屋租金425000元，乙方须提前10天支付下季度租金。租期届满，合同终止。合同终止，装饰装修及结构性添附设施归甲方所有。乙方中途解约，必须提前三个月通知甲方。乙方有下列情形之一的，甲方有权随时解除合同，收回房屋。1、擅自转租、转让承租房屋。3、拖欠房租超过1个月。4、擅自拆改承租房屋建筑结构或改变用途。中途解约，因乙方原因附属设施由乙方拆除，恢复原状，对其原装修甲方不予补偿。租赁期内如遇甲方上级单位规划并经国家有关部门批准用地或属其他不可抗力原因致使本合同不能继续履行时，乙方同意届时腾房交还甲方。但甲方应将国家补偿给乙方的损失给乙方。协议内容为：甲方同意将海淀区学院路40号一区房屋建筑面积2017平方米出租乙方使用，期限六年。自2010年4月7日至2016年4月6日止。其中2010年4月7日至2010年5月6日为免租装修期（三十天）。乙方同意在租赁期间内按壹年壹签方式签订房屋租赁合同。乙方同意房屋租金从2012年1月1日起，每年按上一年度房屋租金总额的3%递增。乙方承诺承租的甲方海淀区学院路40号一区房屋建筑面积2017平方米只作为餐饮使用，不再用于其它用途，如有违约，此协议自行失效。乙方保证在合同履行期内按时交纳房租，如出现拖欠房租超出合同规定期限10天，此协议自行失效。上述合同、协议签订同时，福满格公司于2010年4月7日分别与汉拿山传奇公司、老秦人家公司签订《合作协议》，约定分别向该两家公司提供上述房屋部分面积作为条件合作经营餐饮，约定期限均自2010年4月7日起至2016年4月6日止。此外，福满格公司利用上述房屋其余面积自行经营其他项目（门头为庆丰包子）。上述合同约定期限到期前，电信半导体所另于2010年10月26日与福满格公司签订第二份《房屋租赁合同》，除将租赁期限自2011年1月1日延续至2011年12月31日，其他合同条款与上述合同约定内容相同。上述合同、协议履行中，电信半导体所于2011年11月22日向福满格公司发出《通知》，以房屋所在位置即将动工建设电信产业园为由，表示不再与福满格公司续签2012年合同。福满格公司则于2011年12月30日发出《回复报告》，表示“…考虑到大唐电信的整体规划与建设，我们也表示理解并愿意给予大力配合，但前提是需对我方给出合理的解决方案及补偿措施…”。第二份合同期限届满后，双方未另行签订新一年期合同。期间，电信半导体所虽再次通知福满格公司腾房，双方未能达成一致意见，福满格公司继续使用上述房屋并向电信半导体所支付租金至2014年6月。诉讼中，依电信半导体所申请，汉拿山传奇公司、老秦人家公司作为第三人参加诉讼。同时，经法院释明并询问，电信半导体所未提出案涉其他第三人之事实及证据，并表示若发现另案解决。现电信半导体所以上级单位电信科学技术研究院于上述海淀区学院路40号院拆迁建设信息通信创新园之事实，且符合约定合同解除条件、房屋腾退条件为由，要求于本案中解除与福满格公司签订的上述合同、协议，并要求福满格公司腾退相应房屋。福满格公司不同意解除合同，且未就所谓补偿提供具体请求。为此，电信半导体所向法院提供电信科学技术研究院于2011年11月8日向国务院机关事务管理局上报的《关于建设信息通信创新园的请示》文件、经北京市发展和改革委员会、北京市住房和城乡建设委员会等部门签章的信息通信创新园二期《市政府扩大内需重大项目绿色审批通道确认表》、于2012年11月7日取得北京市规划委员会颁发的信息通信创新园项目《建设用地规划许可证》、经北京市海淀区住房和城乡建设委员会于2013年5月备案的海淀区学院路40号院内研一楼研六楼及其周边房拆除工程《海淀区建设工程拆除工程备案表》。经质证，福满格公司及汉拿山传奇公司、老秦人家公司对上述电信科学技术研究院规划建设信息通信创新园一事无异议，但福满格公司与汉拿山传奇公司主张即使合同没有约定补偿，也应当依公平原则给予补偿，老秦人家公司则主张合同中所约定的国家补偿涵盖了上级单位拆迁补偿内容，但该解释未得到电信半导体所的认可，福满格公司与汉拿山传奇公司、老秦人家公司未能就其关于补偿之主张向法院提供充分的合同及法律依据。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《合作协议》、《通知》、《关于建设信息通信创新园的请示》、《市政府扩大内需重大项目绿色审批通道确认表》、《建设用地规划许可证》、《海淀区建设工程拆除工程备案表》等证据材料在案佐证。原审法院审理后认为：合同是确立当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，电信半导体所与福满格公司签订房屋租赁合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方当事人均应遵照合同约定执行。其中，双方当事人约定租赁期限为六年且每年重新签订一次，后虽因电信半导体所上级单位规划建设需要未能延续签订，但双方于事实上在总租期内实际继续履行。根据合同约定，租赁期内如遇电信半导体所上级单位规划并经国家有关部门批准用地原因致使本合同不能继续履行时，福满格公司同意届时腾房。事实上，电信半导体所在上述第二份合同到期前即以上述规划建设理由明确不再续签合同，该所于庭审中提供的相关文件亦证实规划建设事实真实存在，福满格公司与汉拿山传奇公司、老秦人家公司也未就此提出异议。故电信半导体所主张合同解除的理由符合双方合同约定，其要求于本案中解除双方合同，理由正当，法院予以支持。合同解除后，福满格公司应当补付欠租并腾退房屋，汉拿山传奇公司、老秦人家公司亦缺乏继续使用房屋的合法依据，亦应负担相应的腾退义务。现福满格公司、汉拿山传奇公司、老秦人家公司不同意解除合同并腾退房屋主要考虑补偿问题，但合同中并未明确约定上级单位拆迁应当给予相应补偿的内容，福满格公司、汉拿山传奇公司、老秦人家公司未能就相关合同条款的解释及主张向法院提供充分的事实、法律依据，法院无法采信，故法院对电信半导体所提出的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款之规定，判决：一、解除电信科学技术半导体研究所与北京福满格饭店管理有限公司于二○一○年四月二十日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》及于二○一○年十月二十六日签订的《房屋租赁合同》；二、于本判决生效后十五日内，北京福满格饭店管理有限公司将位于本市海淀区学院路四十号一区房屋腾空并交还电信科学技术半导体研究所，北京汉拿山传奇餐饮有限公司与北京老秦人家餐饮管理有限公司就相应房屋负连带腾退义务；三、于本判决生效后七日内，北京福满格饭店管理有限公司按合同约定的租金标准（每年人民币一百七十万元）支付电信科学技术半导体研究所自二○一四年七月至合同解除之日的房屋租金；若逾期腾退房屋，则应按该租金标准支付自合同解除之日起至房屋实际腾退之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，福满格公司、汉拿山传奇公司、老秦人家公司均不服，均向本院提起上诉。福满格公司的上诉请求为：撤销原判，将案件发回重审或改判驳回电信半导体所一审的诉讼请求，本案诉讼费由电信半导体所承担。上诉理由为：1、电信半导体所上级单位主体不明，市政府扩大内需重大项目绿色审批通道确认书上载明的建设主体是大唐电信科技产业集团，与规划许可证上载明的主体不一致，而大唐电信科技产业集团与电信研究院没有任何法律上和事实上的关系，故市政府扩大内需重大项目绿色审批通道确认书与本案无关；2、电信半导体所提供的建设用地规划许可证已经失效，不能作为解除合同的依据；3、电信半导体所没有全面履行合同，违约在先，无权要求福满格公司腾房并应当赔偿福满格公司的相关损失。电信半导体所对此答辩称：1、电信科学技术研究院是电信半导体所的上级单位，大唐电信科技产业集团是包括电信科学技术研究院和电信半导体所在内的企业集团；2、信息通讯创新园二期项目是真实存在的，建设单位是上级单位电信科学技术研究院；3、建设用地规划许可证并没有失效；4、依据合同约定，我所不应当对福满格公司进行补偿。同意一审判决，不同意福满格公司的上诉请求及理由。汉拿山传奇公司与老秦人家公司的上诉请求及理由一致。二公司的上诉请求为：1、对一审判决依法改判，确认我公司享有赔偿请求权；2、诉讼费用由电信半导体所承担。上诉理由为：在合同没有对补偿事宜明确约定的情况下，应依据合同法第97条对我公司实际发生的损失进行赔偿。电信半导体所对此答辩称：根据合同相对性来说，老秦人家公司和汉拿山传奇公司关于赔偿的请求与我所无关，不同意二上诉人的上诉请求及理由。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：电信半导体所与福满格公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方当事人均应依约履行义务。福满格公司作为承租人，负有支付合同履行期间的租金的义务，一审法院对电信半导体所的该项诉讼请求予以支持正确。《房屋租赁合同》第十条约定，租赁期内如遇电信半导体所上级单位规划并经国家有关部门批准用地原因致使本合同不能继续履行时，福满格公司同意届时腾房。本案现有证据能够证明电信半导体所上级单位对诉争房屋及土地进行新的规划建设，且取得了相应的审批手续，现《房屋租赁合同》因此无法继续履行，且合同约定的腾房条件已经成就，故一审法院支持电信半导体所要求解除《房屋租赁合同》、《补充协议》并要求福满格公司、汉拿山传奇公司、老秦人家公司腾退交还诉争房屋的诉讼请求正确，本院予以维持。合同解除后，福满格公司应当支付实际发生的房屋使用费。福满格公司所持电信半导体所构成违约，无权要求福满格公司腾房的上诉理由无事实及法律依据，本院不予采纳。关于福满格公司提出的电信半导体所应对其进行补偿的上诉请求，本院认为，因本案中福满格公司未就补偿问题提起反诉，故本案对于补偿问题不予处理，福满格公司可另行主张。本案中，福满格公司、汉拿山传奇公司、老秦人家公司所提出的补偿问题不能对抗其依据合同约定及法律规定所负有的腾房义务，汉拿山传奇公司、老秦人家公司亦可依据合同相对性或相关法律规定另行主张。综上，一审法院判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一万六千八百元，由北京福满格饭店管理有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一万六千九百元，由北京福满格饭店管理有限公司负担一万六千八百元（已交纳），由北京汉拿山传奇餐饮有限公司负担五十元（已交纳），由北京老秦人家餐饮管理有限公司负担五十元（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　刘新泉代理审判员　　夏根辉代理审判员　　徐　冰二〇一五年五月十八日书　记　员　　叶康喜关注公众号“”