（2014）仓民初字第2479号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-07-23
案件名称
林柳菁与林恩慈房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市仓山区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林柳菁,林恩慈
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2014）仓民初字第2479号原告林柳菁，女，1975年10月1日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托代理人林建志，福建天长律师事务所律师。被告林恩慈，男，1970年10月25日出生，汉族，住福州市台江区。委托代理人王丽娟、刘善理，福建建达律师事务所律师。原告林柳菁与被告林恩慈房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。��案现已审理终结。原告诉称，2012年8月31日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的坐落于福州市仓山区某新村1#-2#连接体1层40市场的房产以1000000元价格转让给原告，原告于合同签订之日向被告支付预付款950000元，余款50000元在2012年9月30日后结清；被告若在2012年9月30日前反悔，应归还原告全部预付购房款；如双方违反上述条款应向对方支付违约金100000元。合同签订后，原告向被告支付预付款950000元，但被告在收到原告预付款后反悔，既不办理房屋过户手续，也拒不归还原告预付购房款，已构成根本违约。现原告诉请判令：一、解除原、被告于2012年8月31日签订的《房屋买卖合同》；二、被告返还原告预付款950000元；三、被告支付原告违约金100000元；四、被告赔偿原告利息损失（以950000元为基数，按照人民银行同期贷款利率四倍，从2012年9月4日起计至���告实际还款之日止）。被告辩称：一、原、被告间不存在真实的房屋买卖合同关系，事实是被告通过毛建林、杨逢六向原告借款950000元，其真实的法律关系是民间借贷。此从《房屋买卖合同》在买方已支付95%购房款的情况下，约定卖方一个月反悔期；房屋转让价明显低于市场价；以及未约定过户手续办理、交房期限条款等可以得到证实。且原告自合同签订后近两年才起诉，明显有悖常理，足以说明本案实为以签订房屋买卖合同形式进行借款担保。参照《天津二中院辖区出现多起以房屋买卖合同为名实为民间抵押借贷引起诉讼应引起重视》文件的规定，该行为违反了担保法、物权法的禁止性规定，应一律按照无效认定。二、本案《房屋买卖合同》无效，自始不具有法律效力，故关于违约金的约定不具有法律效力。且该合同未约定过户交易条款，也未约定违约情形，故被告不存在违约的问题。同时，合同未约定对利息损失的赔偿，因此，原告主张的违约金及按银行同期借款利率四倍的利息损失，均无法律及事实依据。三、被告通过毛建林、杨逢六向原告借款950000元，已于2012年11月通过毛建林全部返还给原告。且诉讼过程中，被告通过其配偶高超分别于2014年10月20日、11月12日、12月8日向原告付款300000元、100000元、100000元，共还款500000元。庭审中，原告向本院提交如下证据：A1、《房屋买卖合同》；A2、《承诺书》，以上证据共同证明原、被告存在房屋买卖合同关系，以及关于买卖双方权利义务及违约责任的约定；A3、《房屋所有权证》，证明诉争房产权归被告林恩慈单独所有；A4、汇款凭证，证明原告向被告支付了购房预付款950000元。经庭审质证，被告对原告提交的证据A3的真实性和证明对象无异议。对证据A1、A2的真实性无异议，证明对象有异议，认为双方不存在房屋买卖合同关系，实际应是民间借贷关系。对证据A4的真实性无法确认，证明对象有异议，认为账户确有收到950000元，但该银行卡为毛建林占有使用。被告向本院提交如下证据：B1、《还款明细表》；B2、中国工商银行网上银行电子回单，以上证据共同证明被告通过毛建林帐户将款项返还给原告，原、被告间并非买卖合同关系，而是民间借贷关系；B3、平安银行汇款单，证明被告分别于2014年10月20日、11月12日及12月8日通过高超的账户向原告共汇款500000元，用于返还本案购房款项。经庭审质证，原告对证据B3的真实性无异议，证明对象有异议，认为该笔还款并非是对本案购房款的返还。对证据B1、B2的真实性和证明对象有异议，认为与本案无关，且无法证明待证的事实。对双方当事人提交的上述证据，本院分析认证如下：双方��事人对原告提交的证据A3的真实性和证明对象无异议；对证据A1、A2和证据B3的真实性无异议，本院均予以采信。原告的证据A4有银行盖章的原件，且被告确认其账户确有收到相应款项，故本院予以采信。被告提交的证据B1、B2系被告向案外人毛建林的汇款，原告亦有异议，无法确认与本案具有关联性，本院不予采信。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：2012年8月31日，原告林柳菁（乙方）与被告林恩慈（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，合同约定原告以1000000元价格向被告购买坐落于福州市仓山区某新村1#-2#楼连接体1层40市场的房屋（产权登记在被告林恩慈名下），建筑面积93.99平方米，套内建筑面积64.38平方米）。合同第3条：“乙方于本合同签订之日向甲方支付预付款人民币950000元，余款人民币50000元整在2012年9月30日后结清”。第4��：“甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，均由甲方承担全部责任”。第5条：“签订本合同当日甲方应将房产证、身份证、银行的借款合同、存折、抵押合同及本月还息证明交给乙方。乙方自行入住该房屋，结清购房款后房屋内余下物品归乙方所有”。第6条：“甲方若在2012年9月30日前反悔，应归还乙方全部预付购房款且存入乙方指定账号。乙方收到上述所有款项的同时归还甲方第5条所述相关证件，本合同自动解除”。第7条：“因本房屋所有权转移所发生的税费均由甲方承担”。第8条：“违约责任：如双方违反上述条款应向对方支付违约金100000元整”。被告的配偶高超在前述房屋买卖合同上签署姓名。合同签订当日，被告还出具一份《承诺书��，承诺前述房屋属其个人财产，保证在与原告交易时没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，均在交易前办妥。并承诺在2012年9月30日前房屋产权不转让、不抵押、不处置、不转移。同日，被告的配偶高超在前述《承诺书》下方作出“共有人声明”，其内容为：“本人系承诺人妻子，在此声明，同意承诺人林恩慈上述承诺内容，并自愿承担连带责任”。合同签订后，原告于2012年9月4日向被告支付了前述房屋的预付款950000元。另查，诉争房在签订本案合同时，不存在银行抵押贷款的情况。本案审理过程中，被告通过其配偶高超的账户分别于2014年10月20日、11月12日、12月8日向原告账户各汇款300000元、100000元、100000元，共计500000元。三笔汇款均备注“代林恩慈还款”。被告在庭审中确认，其有在合同约定的反悔期内就诉争房买卖口头作出反悔的意思表示，并同时表示愿意偿还950000元。本院认为，本案《房屋买卖合同》所涉的购房预付款950000元，被告主张系其通过案外人毛建林、杨逢六向原告的借款及本案实为民间借贷纠纷的辩解，未能举证，且与原、被告间的汇款情况不符，故该项辩解本院不予采纳。被告据此提出本案不存在真实的房屋买卖合同关系，诉争《房屋买卖合同》无效的主张，本院亦不予采纳。因此，本案原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵照履行。现原告主张双方签订的《房屋买卖合同》解除，被告亦在庭审中自认其在合同反悔期内已作出反悔表示，符合本案双方约定的合同解除条件，故该项诉请本院予以支持。本案《房屋买卖合同》解除，合同已经履行部分依法应恢复原状，故原告诉请要求被告返还购房预付款950000元，本院予以支��。被告主张已通过案外人向原告返还全部预付房款，但仅凭其向案外人的汇款凭证无法印证该项辩解，故本院不予采信。但被告通过其配偶向原告返还的500000元，有汇款凭证为据，本院予以采信并依法在被告返还的前述预付款中予以扣除，因此，被告还应向原告返还购房预付款450000元。被告在本案房屋买卖合同约定的反悔期届满后，既未返还购房预付款，亦不履行房屋买卖义务，已构成违约，故原告诉请要求被告支付违约金100000元，符合合同约定，本院予以支持。原告诉请要求被告按银行同期贷款利率四倍标准，从付款之日起赔偿利息损失，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、���告林柳菁与被告林恩慈于2012年8月31日签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告林恩慈于本判决生效之日起十日内向原告林柳菁返还购房款450000元；三、被告林恩慈于本判决生效之日起十日内向原告林柳菁支付违约金100000元；四、驳回原告林柳菁其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18170元，由原告林柳菁负担3170元，被告林恩慈负担15000元。被告应负担的诉讼费于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 吴 洪 青代理审判员 陈 家 挺人民陪审员 ��宗钦二〇一五年五月十八日书 记 员 杨 敏附一：本判决书引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》二百一���五条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”