（2014）沭耿民初字第01019号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2015-08-11

案件名称

沭阳县耿圩镇耿圩村民委员会与谢芹生、谢金生土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

沭阳县人民法院

所属地区

沭阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沭阳县耿圩镇耿圩村民委员会,谢芹生,谢金生

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条；《中华人民共和国合同法》：第二百一十四条第一款，第八条第一款；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十四条第一款；《中华人民共和国农村土地承包法》：第十条，第三十九条第一款；《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》：第十三条，第十四条，第二十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

江苏省沭阳县人民法院民事判决书（2014）沭耿民初字第01019号原告沭阳县耿圩镇耿圩村民委员会，住所地沭阳县耿圩镇耿圩村。法定代表人吕付凤，该村委会主任。委托代理人蒋兴军，沭阳县耿圩法律服务所法律工作者。被告谢芹生（曾用名谢勤生），居民。被告谢金生，居民。二被告委托代理人季亮，沭阳县建陵法律服务所法律工作者。原告沭阳县耿圩镇耿圩村民委员会（以下简称耿圩村委会）诉被告谢芹生、谢金生土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月21日立案受理。依法由代理审判员廖胜维主持，于2014年12月5日公开进行了听证，原告耿圩村委会法定代表人吕付凤、委托代理人蒋兴军、被告谢芹生及二被告委托代理人季亮到庭参加听证。因案情需要，本案转为普通程序审理。依法组成合议庭于2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告耿圩村委会法定代表人吕付凤、委托代理人蒋兴军、被告谢芹生及二被告委托代理人季亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿圩村委会诉称：2000年6月30日，原告与二被告签订土地租赁合同，约定原告将平整好的大约70亩坟地租赁给二被告使用，租期15年，租金每年4200元（每亩60元），共计63000元，分两次支付，第一次付平整资金16300元，余款在2004年8月8日前付清。2008年，原告与被告谢芹生签订补充合同，约定被告谢芹生再支付给原告租金35000元，将租赁合同期限延续5年至2023年止。在原、被告签订租赁合同后，随着社会发展，粮食价格上涨，政府对土地补贴力度加大，土地收益明显提高，现在其它地方土地租金已经上涨到每亩每年1200多元，双方原合同约定已经显失公平，严重损害原告的权益，根据合同法情势变更原则，原告可以要求调整租金，而二被告拒不调整。二被告未经原告同意，将土地转包给他人耕种。根据合同法第二百二十四条规定，承租人擅自转租土地，未征得出租人同意的，出租人可以解除合同。请求判决解除原、被告签订的租赁合同或将土地租金调整为每亩每年5600元（每亩800元）。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为请求判决解除原、被告双方签订的租赁合同并确认租赁合同延期超过20年的部分无效。被告谢芹生、谢金生辩称，1.原、被告签订的租赁合同合法有效，不同意解除。2.土地租赁期限最长30年，原告称超过20年部分合同无效的诉讼请求不符合法律规定。3、被告并未将土地转包，是雇佣鲍业美经营管理。请求驳回原告的诉讼请求。本案的争议焦点是：1.原告主张原、被告之间签订的租赁合同应适用情势变更原则而予以解除是否成立2.双方签订的补充合同中超出20年的部分是否应适用合同法第二百一十四条而认定无效？3、原告是否可以二被告将涉案土地转包给他人未经其同意为由而要求解除合同？原告为证明其诉讼主张，提供以下证据：1、租赁合同、补充合同各1份（均为复印件），系原告与二被告签订，证明2000年6月30日原告将位于本村的坟地租赁给被告使用，租期至2018年，年租金4200元，即每亩年租金60元，2008年3月25日原告与二被告签订补充合同，将租期延期至2023年6月3日，二被告补交租金35000元，延续期间每亩每年租金调整为100元。根据租赁合同及补充合同的约定，该租赁合同的期限合计23年，超过合同法的相关规定，对于超过20年的部分应当无效。2、租赁合同2份，系在原告见证下案外人签订，证据内容主要包括：2013年11月6日姜某某与陆某某签订的土地租赁合同，租金为每亩每年1000元，且三年一次调整；2012年5月11日姜某某与刘某、赵某某签订的租赁合同，租金为每亩每年1000元，三年一次调整，即每亩租金折水稻745斤。证明随着物价上涨，粮食价格提高，政府对农业补贴力度的加大，现在一般土地租金都为每亩每年1000多元，而原、被告签订的租赁合同土地租金只有每亩每年60元至100元（延期之间的租金），如果还是按照该租赁合同履行，已经显失公平，原告要求调整租金有事实与法律依据。3、谈话笔录1份（复印件，加盖耿圩镇信访办公室印章），系被告谢芹生在沭阳县耿圩镇人民政府（以下简称耿圩镇政府）的谈话过程中形成，证明在耿圩镇政府调解原、被告土地租赁合同纠纷过程中，被告同意调整租金，将原租赁合同的土地租金上调每亩每年300元，证明被告已经意识到如果继续履行原合同已经严重侵害原告的合法权益，所以进行调整处理。4、委托书1份（复印件），由被告谢芹生于2014年7月15日耿圩镇政府对此纠纷调解过程中所出具，内容为“委托书我谢芹生在耿圩村承包的土地，现在转包给鲍业美同志，有关于土地上的所有决定、解释权，全部委托鲍业美同志代理。委托人谢芹生2014年7月15日”，证明被告谢芹生在土地租赁期间没有征得原告的同意，将该土地转租给鲍叶美，在镇政府调解时，被告出具该委托书。5、“证明”1份，由原告耿圩村委会出具，内容为“证明我村刘圩组、圩里组、南街组、耿庄组4组坟场地共计60亩财政补贴被当事种植，鲍业美领2014年40亩，张加桂领2014年20亩”，证明目的同证据4。二被告对原告提供证据的质证意见：对证据1租赁合同及补充合同的真实性、合法性、关联性予以认可，租赁合同约定的租赁期限是15年，实际是18年6个月，因为被告出资整理坟地所花的费用除了抵充租金外，甲方让乙方无偿使用三年。对证据2两份土地租赁协议书的真实性无法确定，且与本案无关联性，目前农村土地租金标准没有达到每亩1000元。对证据3的真实性无异议，但该笔录只是当时协商的一个参考意见，被告并未同意增加300元每亩，且该份谈话笔录内容不全面，没有涉及到该土地中国家对农田补贴的费用，不能作为原告主张被告同意增加租金的证据使用。对证据4委托书的真实性无异议，但上面内容不是被告谢芹生书写，仅由被告谢芹生签名并加捺手印。其形成过程是，因为涉案土地发生纠纷，耿圩镇政府出面调解，镇政府经办人问被告谢芹生能否将土地转包给鲍业美，被告谢芹生同意，于是出具该份委托书；但该委托书不具有合法性，因为其来源不符合证据法的规定。证据5不符合证据要件，且记载的内容不属实，不能作为证据使用。二被告未提供证据。本院依法对诉争土地进行了现场勘验，对于本院所制作的现场勘验笔录，原、被告经质证均无异议。本院认证意见：原告提供的证据1租赁合同、补充合同、证据3谈话笔录、证据4委托书的真实性及证据1、证据3的合法性二被告均无异议，对上述证据的真实性及证据1、证据3的合法性本院予以确认。证据2系案外人签订，签订人未作出相关说明，对其是否真实本院不作认定。对于证据4，被告称来源不合法，但未能说明其主张不合法的具体理由及法律依据，被告谢芹生认可该证据系其向耿圩镇政府出具，原告称从耿圩镇政府复印取得，来源合法，对该证据的合法性本院予以确认。证据1、证据3、证据4均与原告主张的待证事实相关联，能够反映案件事实情况，对其关联性本院亦予以确认。证据5“证明”由原告制作形成，属于原告陈述内容，被告谢芹生在本院指定期限内，未提供说明涉案土地补贴的领取情况，根据本院释明内容，本院推定被告谢芹生承认委托他人领取了涉案土地补贴，对该“证明”的真实性、合法性、关联性本院予以确认。该本院制作的勘验笔录双方均无异议，对该笔录本院依法予以确认。经审理查明：2000年6月30日，原告耿圩村委会（甲方）与二被告（乙方）签订租赁合同，约定原告将该村境内的坟场（为两块，一块是“刘圩坟地”，另一块是位于该镇郭圩村坟场东侧的坟地）进行平整以后租赁给乙方使用，平整资金先由乙方支付，土地无偿给乙方使用三年；租赁期限为15年，从2000年6月30日至2018年12月30日止，租金为每年4200元，共计63000元；付款方式为两次付清，第一次付平整资金等费用16300元，余款于2004年8月8日前付清；此合同期满后可继续协商签订；自签字盖章后生效。该合同还约定了其他相关内容。甲方由陈明签字并加盖原告村印章，乙方由被告谢芹生、谢金生签字。后原告根据合同约定向被告交付了涉案土地，二被告按合同约定履行了支付租金义务。2008年3月25日，因村民与二被告就涉案土地发生矛盾，经原、被告协商，原告（甲方）与二被告（乙方）签订补充合同，约定对2000年租赁合同作出补充条款，由二被告出资35000元给原告解决该矛盾，并将合同承包期延长五年，即到2023年6月30日止，该35000元作为延长五年租期的租金；此补充协议与原租赁合同同等效力；双方签字盖章生效。甲方由姜亚连签字并加盖原告村印章，乙方由被告谢芹生签字。二被告根据补充合同向原告支付了35000元。之后双方按租赁合同和补充合同继续履行。2014年7月，因涉案土地又发生纠纷，在耿圩镇政府组织调解过程中，被告谢芹生向耿圩镇政府出具“委托书”，内容为：“委托书我谢芹生在耿圩村承包的土地，现在转包给鲍业美同志，有关于土地上的所有决定、解释权，全部委托鲍业美同志代理。委托人谢芹生2014年7月15日”。2014年9月25日，因鲍业美重复信访，经上级领导交办，耿圩镇政府组织原告法定代表人吕付凤及被告谢芹生进行会办。会办记录记载，原告法定代表人吕付凤称：“现在我看租金价格就上调300／亩，在以前基础上再上调300元／亩。”被告谢芹生称：“好，我同意在以前已付租金基础上，再上调租金300元／亩，以后南北两块大约65亩地，我再重新委托其他人种植、处理此事，以后关于我所承担的所有地块一切事宜与鲍业美无关。”但之后被告未按上述内容履行。目前“刘圩坟地”地块为耕地，处于抛荒状态；另一块位于该镇郭圩村坟场东侧的土地被二被告改建成荷塘。上述土地及荷塘目前由鲍业美经营管理。本院认为：原告将该村境内的坟地平整后租赁给二被告使用，双方间形成土地租赁合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于双方的第一个争议焦点，即原告主张原、被告之间签订的租赁合同及补充合同应适用情势变更原则而予以解除是否成立的问题。关于情势变更，最高人民法院《全国经济审判工作座谈会纪要》（法发（1993）8号）第二部分第6条规定，“由于不可归责于当事人双方的原因，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，以致按原合同履行显失公平的，可以根据当事人的申请，按情势变更的原则变更或解除合同。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。根据上述规定，情势变更原则的适用条件是：第一，须有情势变更之事实，这是适用情势变更的前提条件。第二，情势变更须发生在合同成立以后，履行终止之前，这是适用情势变更原则的时间要件。第三，情势变更须是当事人所不能预见的，且有不可预见之性质，这是适用情势变更原则主观要件的一个方面。第四，因情势变更而使原合同的履行显失公平，这是适用情势变更的实质要件。本案中，原、被告在2000年租赁合同成立后，于2008年又签订了补充合同。在补充合同签订时，原告并未主张2000年租赁合同的租金标准应适用情势变更而应进行调整，而是约定之前合同内容不变，另以35000元的租金标准续租5年，其现主张适用情势变更原则，对于情势变更的发生时间，应认定为2008年补充合同成立之后。同时，该情势变更须是补充合同签订时原告所不能预见的事实。原告并未举证证明在补充合同成立之后发生情势变更的事实，故对原告该主张本院不予支持。关于本案的第二个争议焦点即双方签订的补充合同中超出20年的部分是否应适用合同法第二百一十四条而认定无效的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条虽约定租赁期限不得超过二十年，但同时《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定，土地承包经营期限为三十年。涉案租赁合同的标的物系土地，根据特别法优于普通法的原则，土地租赁合同应适用《中华人民共和国土地管理法》的规定，故原告主张双方补充合同中超出二十年的部分无效的理由不能成立。关于本案的第三个争议焦点即原告是否可以二被告将涉案土地转包给他人未经其同意为由而要求解除合同的问题。《中华人民共和国农村土地承包法》规定，承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租等等方式流转的，应当报发包方备案。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》规定，发包方可以请求确认流转合同无效，但未规定发包方可以要求解除合同。故无论二被告是否将土地转包给鲍业美，原告要求解除合同均不能成立。因鲍业美属案外人，对二被告与鲍业美之间属何关系，本案不作认定。综上，原告的主张均无事实和法律依据，对其诉讼请求本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国土地管理法》第十四条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十条、第三十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条、第十四条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告沭阳县耿圩镇耿圩村民委员会的诉讼请求。案件受理费1375元，由原告沭阳县耿圩镇耿圩村民委员会负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1375元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，征收单位：宿迁市中级人民法院，账号：46×××80）。审　判　长　　王　霞人民陪审员　　杨玉楼人民陪审员　　杨玉春二〇一五年五月十八日书　记　员　　王治红附录法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国土地管理法》第十四条农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。《中华人民共和国农村土地承包法》第十条国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。第三十九条承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。第十四条承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。第二十一条承包方未依法登记取得土地承包经营权证等证书，即以转让、出租、入股、抵押等方式流转土地承包经营权，发包方请求确认该流转无效的，应予支持。但非因承包方原因未登记取得土地承包经营权证等证书的除外。承包方流转土地承包经营权，除法律或者本解释有特殊规定外，按照有关家庭承包土地承包经营权流转的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。搜索“”