（2015）浙温民终字第1589号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-06-30
案件名称
叶阿国、蔡晓申与刘莹莹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘莹莹,叶阿国,蔡晓申
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百八十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙温民终字第1589号上诉人（原审被告）：刘莹莹。委托代理人：杨文清，浙江合一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶阿国。被上诉人（原审原告）：蔡晓申。上列二被上诉人共同委托代理人：余心海，浙江玉海律师事务所律师。上诉人刘莹莹因与被上诉人叶阿国、蔡晓申房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2014）温瑞民初字第4101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，叶阿国于2013年1月17日向刘莹莹及其丈夫徐雷借款，将收到的借款现金45000元存入其银行帐户，叶阿国于同日出具了借条及收条各一份，借条记载：今叶阿国向徐雷借到现金100000元，利息为月利率2%。借款人以其所有的位于上望薛后村兴中一巷6号房产为该笔借款作为抵押。但上述约定的房屋抵押并未办理抵押登记。收条记载：今收到徐雷现金100000元。同年4月8日，叶阿国又出具了一份借条，该借条记载：今向徐雷借款20000（元）2年内付清。双方确认该借条记载的20000元系借款利息。2013年10月20日双方签订了一份房屋买卖合同，合同约定：叶阿国将上述坐落于薛后村兴中一巷6号房地产出卖给刘莹莹，成交价格为300000元，订立合同之日付定金140000元，在2013年10月22日前先到房管所签字过户手续付80000元，到土地所签字过户手续付80000元，房产于2013年12月20日交付，办理房产权证和土地证过户所交契税、营业税、个人所得税等由被告负担。叶阿国于2013年10月21日向刘莹莹收取了60000元。上述房地产分别于同年10月23日、11月7日完成权属过户登记手续，登记房屋所有权、土地使用权于刘莹莹名下。办理权属过户登记手续期间的2013年10月22日，叶阿国支付了权属过户相关的税款。刘莹莹于2014年3月曾向原审法院起诉，要求叶阿国、蔡晓申腾空并交付上述房屋，该院作出了（2014）温瑞民初字第604号民事判决书，认为：上述房屋已登记为刘莹莹所有，刘莹莹的诉讼请求应予支持，判决：叶阿国、蔡晓申从上述房屋中搬迁。另刘莹莹在（2014）温瑞民初字第604号一案中提交了一份落款时间为2013年11月8日收款人为叶阿国的收据，该收据记载：今已向刘莹莹收取瑞安市上望街道薛后村兴中一巷6号房屋总款人民币330000元。就该收据中收款人“叶阿国”签名及所按捺指印的真实性问题，浙江千麦司法鉴定中心出具了浙千司鉴中心（2015）文鉴字第22号、痕鉴字第5号鉴定意见书，鉴定意见分别为：收据收款人处“叶阿国”签名字迹不是原告叶阿国本人所书写，“叶阿国”签名处的指印不是叶阿国本人所留。原判认为，本案原、被告之间于2013年10月20日订立的房屋买卖合同，无论是原告方认为的系以买卖合同方式作为借款的担保，还是被告认为的以房屋抵偿借款，该买卖合同的内容都不是原、被告真实意思表示，该买卖合同或者为借款合同中的“流质契约”，或者是以物抵债的方式履行借款合同的还款义务，原、被告之间真实存在的是借贷关系，而非房屋买卖合同关系。原告叶阿国于2013年1月17日向被告刘莹莹丈夫徐雷借款时，其出具的借条中明确了以上述买卖合同中所涉的房产作为抵押，当事人之间已有房产担保的意思表示，且该借款并未约定还款期限，即原、被告之间签订上述房屋买卖合同时尚不能确定债务履行期已届满。而被告辩称的原告曾要求以房产抵偿借款，被告未提供证据证明原告曾作出该意思表示，另被告在另一诉讼案件中提供的作为上述买卖合同记载的房屋款项已支付的证据中的2013年11月8日的收据，其真实性已为司法鉴定报告所否定，其提供的相关银行凭证也不足以证明款项支付的事实，在被告未能举证证明其向原告支付款项金额的情况下，其主张的以房屋抵偿借款也缺乏基本的事实依据，综上，根据本案已查明的事实，应认定原、被告之间于2013年10月20日订立的房屋买卖合同本质上是原、被告之间在债务履行期届满前，变相约定将担保财产归被告所有，该约定违反法律规定，属于“流质契约”，应认定为无效，原告的诉讼请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，判决：原告叶阿国、蔡晓申与被告刘莹莹于2013年10月20日就坐落于瑞安市上望街道薛后村兴中一巷6号房屋订立的房屋买卖合同无效。本案受理费80元，减半收取40元，鉴定费8800元，合计8840元，由被告刘莹莹负担。一审宣判后，刘莹莹不服，向本院提起上诉称，一、上诉人与被上诉人签订的《房产买卖合同》意思表示真实，合法有效，且上诉人已办理了产权过户登记，应当受到法律保护。双方当事人在2013年基于多笔款项先后签订《房产买卖合同》、《借条》，在房屋买卖合同、借条均依法成立并已生效的情况下，应当认定双方之间先后成立了民间借贷和房屋买卖的民事法律关系，该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。二、被上诉人于2013年1月17日向上诉人借款，其出具的借条中虽写明了以上述买卖合同中所涉及的房产为该笔借款抵押，根据《合同法》第二百零六条的规定借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。在上诉人要求被上诉人偿还借款时，被上诉人不能按期偿还借款，双方当事人要求通过《房产买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止留押”的规定。三、上诉人提供的2013年11月8日房屋款项已支付的收据，其真实性虽被司法鉴定报告所否定，但该房款是否履行并不影响房屋买卖合同的成立和生效。四、（2014）温瑞民初字第604号民事判决书和（2014）浙温民终字第1453号民事裁定书已经确认涉案房屋物权属于上诉人。综上，原审法院认定的事实缺乏证据证明，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。被上诉人叶阿国、蔡晓申答辩称，1、被上诉人向上诉人夫妇借款100000元，但实际只收到45000元。后再次向上诉人夫妇借款时，上诉人要求被上诉人将涉案房屋以买卖形式转移到上诉人名下作为抵押，之后才又借给被上诉人60000元。被上诉人一共收到上诉人款项105000元。本案基于同一事实出现借款和买卖关系，但双方真实的意思表示是借款。买卖合同表面上没有违反法律规定，但实质上是流质条款。2、物权变动与物权变动的原因行为属于不同法律关系，本案合同是否有效与房屋是否过户无关。3、2013年11月8日的收据已被鉴定是伪造的，上诉人主张已经支付价款系虚假陈述。同时进一步说明，双方实际上是借款关系，不存在房屋买卖关系。双方的借款纠纷应另案处理。综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，被上诉人未提供新的证据。上诉人提供了如下证据：证据一，房产买卖协议，证明上诉人与被上诉人房屋买卖事实；证据二、瑞安市上望街道薛后村村民委员会出具的证明，证明村委会同意被上诉人将诉争房屋转让给上诉人的事实；证据三、涉案房屋的房屋所有权证书、集体土地使用权证书，证明上诉人已经办理了权属过户手续，诉争房产为上诉人所有；证据四、（2014）温瑞民初字第604号判决书，证明判决确定双方房屋买卖事实以及诉争房屋物权属上诉人。经质证，被上诉人认为上诉人提供的证据均在一审中已经提交，本案争议不是合同是否已经成立，而是合同是否有效。村里的证明和瑞安法院（2014）温瑞民初字第604号判决书没有处理合同效力问题，与本案无关。本院认为，证据一、三、四均已在原审中经双方当事人质证，不属于二审中新的证据；证据二与本案处理不具有关联性，本院不予认定。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审认定的事实予以确认。本院认为，本案系合同效力之争，涉案房屋产权已过户至上诉人名下的事实，并不影响对双方房屋买卖合同效力的认定。上诉人主张涉案房屋已经过户即证明双方签订的房屋买卖合同有效的理由，本院不予采信。被上诉人叶阿国于2013年1月17日向上诉人刘莹莹及其丈夫徐雷借款并出具借条，借条中未明确债务履行期限，但明确记载被上诉人叶阿国以涉案房屋为该笔借款作抵押。可见，双方在借款之初，就已有将涉案房屋作为担保的意思表示。结合本案双方提供的证据，本院认为，双方之间的真实意思应为借贷关系，而非房屋买卖合同关系。双方签订的房屋买卖合同本质上是双方在债务履行期届满前，变相约定将担保财产归上诉人所有，该合同违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于“禁止流押”的规定，应属无效。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人刘莹莹的上诉理由不能成立，本院对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人刘莹莹负担。本判决为终审判决。审 判 长 张苗苗审 判 员 蔡蓓蓓代理审判员 曾 慧二〇一五年五月十八日代书 记员 周婷婷 关注公众号“”