（2015）浙温民终字第1350号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2015-07-03

案件名称

永嘉中厦房地产开发有限公司与潘小亥房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省温州市中级人民法院

所属地区

浙江省温州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

永嘉中厦房地产开发有限公司,潘小亥

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省温州市中级人民法院民事判决书（2015）浙温民终字第1350号上诉人（原审原告）：永嘉中厦房地产开发有限公司。住所地：浙江省永嘉县江北街道双塔路聚丰商厦*号店面。法定代表人：戴志武，该公司董事长。委托代理人：徐锋，浙江永瓯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘小亥。上诉人永嘉中厦房地产开发有限公司（以下简称为永嘉中厦公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2014）温永瓯民初字第406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月18日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判认定，原告永嘉中厦公司系铂晶嘉园楼盘的开发企业。2011年7月27日，原告取得铂晶嘉园商品房预售证。2011年8月4日，铂晶嘉园开盘，被告按照通知参加抽签摇号认购了2幢2104室商品房，并与原告签订了商品房预定协议书，被告于当日支付购房定金300000元。2011年8月13日，原告与被告签订了《铂晶嘉园》地下室车位有偿使用协议书。2011年8月20日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同。该合同约定：该商品房单价为每平方米21151.74元，总金额2836660元；付款方式为买受人于签订合同当日先支付不低于总房款30%的首付款，剩余部分房款在出卖人发出书面通知后7天内向指定的银行申请按揭贷款；合同关于分期付款的方式约定为：在签订商品房买卖合同当日支付总房款的30%，房屋结顶时支付30%，结顶后三个月内支付20%，结顶后6个月内支付剩余的20%。合同组成部分附件八补充约定：由于买受人的原因不能办理按揭贷款的，将自动转为分期付款；买受人必须在出卖人发出书面通知或电话通知后7天内至出卖人指定地址办理付款手续，否则视为买受人违约，出卖人按照合同第八条约定追究买受人的违约责任。此外，合同第八条还约定，买受人逾期付款超过60日，出卖人愿意继续履行合同的，则合同继续履行，自本合同约定付款期的第二日起至实际支付之日止，买受人按日应付款的万分之五向出卖人支付违约金。该商品房买卖合同经永嘉县房产交易所备案登记。被告于签订合同当日支付首付款856660元（包括定金300000元）及车位使用费60000元。2011年12月15日，铂晶嘉园1-4幢楼房结顶。原告于2011年12月15日、2011年12月31日、2012年6月25日邮寄信件及律师函通知被告前来办理按揭贷款手续或缴纳剩余购房款，并告知如逾期办理，则按合同第八条约定承担违约责任。被告既未在规定时间办理按揭贷款手续，亦未支付剩余购房款。2013年2月初，原告向被告邮寄落款时间为2013年2��7日的《解除合同通知书》，通知被告解除商品房买卖合同，并要求将首付款856660元作为违约金和实际损失收取。被告收到《解除合同通知书》后，曾要求原告返还购房款，双方因违约金或经济损失的赔偿问题协商未果，原告没有返还购房款。商品房买卖合同解除后，双方没有办理商品房买卖合同注销登记手续。2014年4月8日，永嘉中厦公司起诉要求潘小亥支付剩余购房款1980000元及违约金。2014年5月13日，永嘉中厦公司又变更诉讼请求为确认商品房买卖合同解除，支付违约金158400元并赔偿经济损失；不久又撤回了起诉。2014年8月14日，潘小亥诉至该院请求返还购房款、车位使用费并赔偿经济损失。原告遂诉至该院，请求确认原、被告之间的商品房买卖合同已解除，并赔偿经济损失。原判另查明，铂晶嘉园楼盘在2011年8月开盘时处于高价，2012年初，部分购房户因购房后��场价格下降曾出现“房闹”事件，截止2014年6月，该楼盘市场价一直处于下降趋势。该院依原告申请于2014年11月3日委托温州市天平房地产估价有限公司对涉案房屋即铂晶嘉园第2幢2104室商品房估价时点为2013年2月17日（双方均认可该评估时点）、2014年5月17日时的市场价值进行了评估并出具两份评估报告。浙温天房估字（2014）第346号房地产估价报告评定：涉案房屋在2013年2月17日的房地产市场价值单价16088元／㎡，总价2157562元，同2011年8月总价相差679098元；浙温天房估字（2014）第347号房地产估价报告评定：涉案房屋在2014年5月17日的房地产市场价值单价13943元／㎡，总价1869896元，同2011年8月总价相差966764元。评估费11000元，已由原告垫付。原判认为，原、被告于2011年8月20日签订的商品房买卖合同，主体合格、内容合法，意思表示真实，属有效的合同。被告虽对原告房��开发资质提出异议，房产开发资质只是行政责任的规定，而未明确违反之后将导致合同无效的民事责任，其性质上属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定，本案商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不因超越资质开发行为违反行政管理规定而导致商品房买卖合同无效。双方当事人均应按合同的约定履行相应的义务。被告应当在双方约定的时间内办理银行按揭贷款手续，因被告未在规定的时间内办理按揭贷款手续，按双方签订的合同约定：因被告方原因不能办理银行按揭贷款的将自动转为分期付款，而分期付款的，应当在签订商品房买卖合同当日支付30%，房屋结顶支付总房款的30%，结顶后3个月内支付总房款的20%，剩余20%的房款在结顶6个月内付清。现原告建造的房屋已于2011年12月15日结顶，被告经原告通知后未按约办理按揭贷款手续或缴纳全部��房款，其行为显属违约，应当承担相应违约责任。原告在被告违约后依据合同第八条约定“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，----”，要求解除商品房买卖合同，行使合同解除权，并已于2013年2月到达被告，被告亦未在法定期限内提出异议，原、被告之间的商品房买卖合同已于2013年2月解除。我国合同法第一百一十三条第二款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲��机构予以适当减少。本案中，因被告的违约行为对原告造成的经济损失已超过双方关于违约金的约定数额，原告有权请求被告赔偿实际经济损失。被告购房时总价为2836660元，经评估，截止2013年2月解除商品房买卖合同时总价为2157562元，其差价为679098元，应为原告经济损失之一。至于原告主张在解除合同之后被告还应当赔偿100000元经济损失，该院认为，在原、被告解除合同之后，截止2014年6月涉案房屋仍处于下降趋势中，原告的损失仍在扩大；原告作为专业房地产开发商，居于主导地位，了解房地产买卖的政策法规和规章制度，以及如何办理商品房买卖合同注销登记手续，而原告没有要求被告协助配合，相反采取要求被告在解除合同之后继续支付购房款的矛盾做法。原告没有采取适当的措施防止损失的扩大，不能就扩大的损失要求赔偿，故对原告主张在解除合同后被告赔偿经济损失100000元的诉讼请求，不予支持。原告主张被告赔偿利息损失158400元，理由不足，不予支持。综上，原、被告签订商品房买卖合同后，双方本应按合同约定履行，因被告违约行为，致使该合同解除，并造成原告经济损失679098元，被告应承担赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十九条之规定，判决：一、确认原告永嘉中厦房地产开发有限公司与被告潘小亥于2011年8月20日签订的关于铂晶嘉园第2幢2104室房屋的商品房买卖合同已解除；二、被告潘小亥于判决生效后十日内赔偿原告永嘉中厦房地产开发有限公司经济损失679098元；三、驳回原告永嘉中厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判��指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12083元，减半收取6041.50元，由原告永嘉中厦房地产开发有限公司负担2588元，被告潘小亥负担3453.50元；评估费11000元，由原告永嘉中厦房地产开发有限公司负担8250元，被告潘小亥负担2750元。宣判后，永嘉中厦公司不服，向本院提起上诉称：第一，原判认定上诉人没有采取适当措施防止损失扩大的事实错误。上诉人曾以普通信件的方式向被上诉人潘小亥邮寄过《解除合同通知书》，该信件难以查询收寄情况，之后上诉人又重新以EMS邮寄一份，后被退回，故2014年5月12日前上诉人不知道被上诉人已收到《解除合同通知书》。被上诉人于2014年5月在诉讼中才提出收到解除通知。上诉人也无法预知房价会连续下降，亦无法采取适当措施防止损失扩大。2012年初，150余位购房者拒不办理按揭手续，后提起相关行政诉讼，该行政诉讼至2013年10月才终结，故上诉人无法及时通过诉讼途径解决双方纠纷。另被上诉人以没有收到解除通知为由，不协助注销合同备案登记等相关手续。第二，原判认定被上诉人不应赔偿商品房买卖合同解除后的10万元经济损失是错误的。根据商品房买卖合同的约定，合同解除后，被上诉人应协助办理退房和撤销合同备案手续，但被上诉人拒不履行该义务，致该房屋一直没有再次进行网上销售，造成损失扩大，被上诉人有过错，应对合同解除后的扩大损失承担部分责任。第三，原判认定被上诉人不应赔偿利息损失是错误的。原判已经认定被上诉人因逾期付款应承担违约责任的事实，逾期付款的利息损失属可得利益，故应予赔偿。请求二审法院撤销原判，并依法改判，案件一、��审诉讼费用由被上诉人承担。潘小亥辩称：第一，房屋买卖合同解除以后的房价下降导致的损失由被上诉人永嘉中厦公司自行承担。双方的合同已于2013年2月17日解除，此后房价变动的后果均由上诉人自行承担。上诉人认为答辩人不协助注销预登记，没有证据支持，其据此要求答辩人赔偿10万元的扩大损失没有法律依据。第二，上诉人要求赔偿利息损失，没有事实与法律依据。上诉人该请求的前提是商品房买卖合同有效并且没有解除。如果合同解除，答辩人仅需承担赔偿上诉人的实际损失。第三，原审法院判决答辩人赔偿实际损失679098元，依据不足，明显过高。二审期间，当事人均无新的证据提供。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：涉案《商品房买卖合同》意思表示真实，主体适格，内容合法，其效��应予以确认。双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。被上诉人潘小亥未按约履行支付房款的义务，根据合同约定，上诉人永嘉中厦公司享有解除合同的权利，并要求被上诉人按累计应付款的8%支付违约金。被上诉人于2013年2月收到上诉人向其送达的解除合同通知书后，并未以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力的方式提出异议，故涉案合同依法于该月解除。合同法第九十七条规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同法第一百一十四条规定，约定违约金低于造成实际损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。因此，上诉人作为守约方起诉作为违约方的被上诉人承担赔偿合同签订时与合同解除时的差价损失，于法有据，亦符合“损失填补”原则。而上诉人主张被上诉人再行承担涉案商品房房��8%（双方约定合同解除后的违约责任）的利息损失，于法无据，原判不予支持，并无不当。合同解除后，上诉人作为主张合同解除的一方，及退房手续和撤销合同备案登记手续办理的主导一方，应及时并以有效的方式通知被上诉人协助办理上述手续及合同解除后的其他相关事宜。但上诉人未提供证据证明其已经履行了上述通知义务，相反，其曾于2014年4月8日起诉被上诉人支付剩余购房款及违约金。因此，合同解除后房价进一步下跌所造成的扩大损失，被上诉人对此并不存在过错。且合同解除后，涉案商品房依法应返还给上诉人。因此，合同解除后的扩大损失应由上诉人自行承担。至于被上诉人主张原判确定的损失金额缺乏依据，且过高，因其未提起上诉，故不属于本案二审审理范围。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其据此提出上诉请求，本院不予支持。据此，��照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5176元，由上诉人永嘉中厦房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　张　毅审判员　　刘宏杰审判员　　郑文平二〇一五年五月十八日代书记员　　蔡瑞洁来源：