（2015）穗中法民五终字第1697号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2015-05-27

案件名称

广州市天主教爱国会与邱锦云租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

邱锦云,广州市天主教爱国会

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第二百一十二条，第二百一十五条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第1697号上诉人（原审被告）：邱锦云，住广州市。被上诉人（原审原告）：广州市天主教爱国会，住所地：广州市。法定代表人：甘俊邱，职务：。委托代理人：冯钜深、郭佳宜。上诉人邱锦云因与被上诉人广州市天主教爱国会（以下简称天主教爱国会）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1188号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：座落本市越秀区一德路白米巷5号房屋的房地产权属人为天主教房管会，用途为住宅，总建筑面积为137.05平方米。2003年5月16日，天主教房管会（甲方、出租人）与邱锦云（乙方、承租人）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区一德路白米巷5号二楼部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，面积24.40平方米；租赁期限自2003年5月1日至2005年5月1日止，月租金额为161.60元，租金按月结算，由乙方在每月的第25日前按租赁合同付款方式缴付租金给甲方；租赁期内，乙方负责依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；租赁期届满，甲乙双方未续签订合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的50%收取违约金；在租赁期内，经房屋安全鉴定部门鉴定房屋不符合安全使用标准时，租赁合同自然终止，因此造成的损失由责任方负责赔偿等。上述合同期满后，双方当事人未再续签订租赁合同。2013年3月27日，广州市城示房屋安全鉴定有限公司受天主教房管会的委托，对涉案房屋作出城示鉴字（2013）0142号的《房屋安全鉴定报告》，写明：鉴定类别为房屋安全性鉴定，鉴定等级为严重损坏房；鉴定结论为评为“严重损坏房”，按现状，应尽快对该房屋进行大修改造处理。2013年4月12日，天主教房管会通过中国邮政EMS以特快专递的方式向某锦云发出《通知》，称：涉案房屋经房屋安全鉴定部门现场查勘，被评定为整体危险性为D级，已不能安全居住使用，该会决定于2013年5月1日起与邱锦云户解除租赁合同关系，并不再收取房屋租金，请邱锦云户积极配合教会的危房抢修工作，在收到通知后三个月内自行搬离危险房屋等。现无证据显示该《通知》已送达邱锦云。原审另查明：2009年4月5日，天主教爱国会出具《证明》，写明：天主教广州教区房产管理委员会是我会内部的一个专门管理教会房产的部门，没有进行社团登记。同月16日，广州市民族宗教事务局在证明单位栏盖章确认。2014年5月19日，天主教爱国会向原审法院提起本案诉讼，诉称：位于广州市一德路白米巷5号系原告房产，登记在原告属下的管理机构天主教广州教区房产管理委员会（以下简称天主教房管会）名下。2003年5月16日，天主教房管会与邱锦云签订《广州市房地产租赁合同》，约定：原告同意将坐落越秀区一德路白米巷5号二楼部分的房产出租给邱锦云作为住宅用途使用，面积24.4平方米，租赁期间为2003年5月1日至2005年5月1日止，月租161.6元整；邱锦云逾期交付租金的，每逾期一日，按当月租金额的2%向原告支付违约金。租赁期届满后，天主教爱国会、邱锦云没有续签租赁合同。2013年3月27日，广州市城示房屋安全鉴定有限公司对涉案房屋进行现场鉴定并作出《房屋安全鉴定报告》，涉案房屋被评定为“严重损坏房”，房屋整体危险性为D级，现涉案房屋已无法安全居住使用。为此，原告多次向某锦云发函，要求2013年5月1日与邱锦云解除租赁合同关系，并要求邱锦云自行搬离涉案房屋，但邱锦云却置之不理。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.确认天主教爱国会、邱锦云签订的《广州市房地产租赁合同》于2005年5月1日解除；2.邱锦云及其同住同户籍人员立即迁出广州市一德路白米巷5号；3.邱锦云清缴自2013年5月1日起至搬离之日止的房屋使用费（按市房管部门评定的同期私房住宅租金标准参考价计付）及逾期交租违约金（按占用期间房屋使用费总额的50%标准计付）。邱锦云原审无到庭应诉，也无答辩。本案一审诉讼过程中，天主教爱国会称涉案房屋为一栋两层砖木结构房屋，地下有两户，其中邱锦云承租在二楼使用，邱锦云支付租金至2013年5月。由于涉案房屋��危房，天主教爱国会拟收回重建，除上述邮寄的《通知》外，天主教爱国会还曾上门张贴过《通知》，但没有证据证明。原审法院认为：天主教房管会作为天主教爱国会的内设管理机构，其与邱锦云签订的《广州市房地产租赁合同》中的权利、义务应由天主教爱国会承受。该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。2005年5月1日租赁期限届满后，合同双方未再续签订书面合同，天主教爱国会对邱锦云继续使用涉案房屋没有异议，并且继续收取邱锦云的租金，原租赁契约继续有效，租赁期限为不定期。因此，天主教爱国会诉请要求确认该租赁合同已于2005年5月1日解除，缺乏法律依据，原审法院不予支持。现因涉案房屋经鉴定为“严重损坏房”，需进行大修改造处理。根据前述合同的约定“在租赁期内，经房屋安全��定部门鉴定房屋不符合安全使用标准时，租赁合同自然终止。”而且对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。因此，天主教爱国会诉请要求解除前述合同、邱锦云迁出涉案房屋，合理合法，原审法院予以支持。至于合同解除的时间，虽然天主教爱国会称其曾上门张贴《通知》并通过邮政特快专递的方式向某锦云邮寄《通知》，但天主教爱国会提交的证据均不足以证明其解除双方之间的租赁合同关系的意思表示业已到达邱锦云。因此，天主教爱国会、邱锦云之间的租赁合同关系应自天主教爱国会提起本案诉讼的起诉状副本送达邱锦云之日起解除，即自2014年9月11日起前述合同应予解除。此外，邱锦云自2013年5月起即未再按期支付租金，故邱锦云应按原合同约定的租金标准清付自2013年5月起的租金至合同解除之日，并应按合同约定的每逾期一日按当月租金额��2%的标准向天主教爱国会支付自2013年5月26日起的欠付租金违约金。因此，天主教爱国会诉请要求邱锦云自2013年5月1日起至合同解除之日止均参照房管部门公布的同期私房住宅租金标准支付房屋使用费并按占用期间的房屋使用费总额的50%标准计付逾期付款违约金，缺乏事实依据，原审法院不予支持。至于合同解除后的房屋使用费的问题，由于天主教爱国会、邱锦云双方未就逾期交还房屋的使用费的计算标准达成一致意见，且前述合同亦无就上述问题进行约定，故天主教爱国会诉请要求邱锦云支付逾期支付房屋使用费应以原合同约定的租金标准为宜。同时，前述合同约定“租赁期届满，甲乙双方未续签订合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的50%收取违约金”，故截止本判决发生法律效力之日止的逾期支付房屋使用费的违约金应以上述标准计算。因本判决发生法律效力之日起的逾期支付房屋使用费的事实尚未发生，原审法院暂不予处理。本案系由于邱锦云逾期搬离涉案房屋而导致的，故诉讼费应由邱锦云承担为宜。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，于2014年11月24日作出如下判决：一、原告广州市天主教爱国会与被告邱锦云就广州市越秀区一德路白米巷5号二楼房屋签订的《广州市房地产租赁合同》于2014年9月11日起解除。二、被告邱锦云户（含其他同住人员）应于本判决发生法律效力之日起三十日内将广州市越秀区一德路白米巷5号二楼房屋腾空，并交还给原告广州市天主教爱国会。三、被告邱锦云应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市天主教爱国会支付自2013年5月1日起至2014年9月11日止的租金（按161.60元／月的标准计付）及自2014年5月26日起至实际付清之日止的逾期支付租金的违约金（以每月应付租金为基数，按每日2%的标准计付），逾期支付租金的违约金不得超过租金本金。四、被告邱锦云应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州天主教爱国会支付自2014年9月12日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按每月161.60元计付）；自本判决发生法律效力之次日起至实际迁出涉案房屋之日的房屋使用费由被告邱锦云逐月向原告广州市天主教爱国会支付（按每月161.60元计付）。五、被告邱锦云应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州天主教爱国会支付自2014年9月12日起至本判决发生法律效力之日止的逾期支付使用��的违约金（按161.60元×50%计付）。六、驳回原告广州市天主教爱国会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费316元（其中案件受理费150元、公告费166元）由被告邱锦云负担。判后，上诉人邱锦云不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定我方逾期交付房租，与事实不符，本人每月准时交租。二、本人是教会成员，五十多年前由教会安排入住，并没有签订过任何合同。三、本人年事已高，于教会解除合同后无法找到房屋居住，要求教会安排房屋居住。故上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回天主教爱国会的诉讼请求；3、天主教爱国会承担本案诉讼费用。被上诉人天主教爱国会答辩认为：1、从租赁合同可以看出��我方与邱锦云的租赁合同期自2003年5月1日至2005年5月1日止。2、涉案房屋于2013年3月27日被鉴定为“严重损坏房：，整体危险性为D级，已无法安全居住使用。邱锦云不肯搬离房屋，其自2013年5月份其未交纳租金。3、邱锦云称其是教会成员没有任何依据，该身份与本案没有任何关联性，因双方之间不存在其他法律关系，我方没有义务在解除合同后为邱锦云提供房屋。4、一审法院认定邱锦云“应当按照合同约定的每逾期一日按照当月金额的2%的标准向原告支付自2013年5月26日起欠付租金的违约金”，但原审判决第三项却是“自2014年5月26日起至实际付清之日止的逾期支付租金的违约金”，请求二审法院将该判项“2014年”纠正为“2013年”。经审理查明，被上诉人天主教爱国会在二审庭审中称上诉人邱锦云支付租金至2013年4月，邱锦云对此予以确认��但认为从2013年4月其是愿意交租，是天主教爱国会不收租，其没有违约，所以不需要支付违约金。原审法院查明事实中“邱锦云支付租金至2013年5月”有误，应为“邱锦云支付租金至2013年4月”，原审其他查明事实部分无误，本院予以确认。邱锦云与天主教爱国会在二审中均表示无新证据提交。本院认为，天主教房管会作为天主教爱国会的内设管理机构，其与邱锦云签订的《广州市房地产租赁合同》中的权利、义务应由天主教爱国会承受。该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，故为合法有效。上述合同于2005年5月1日租赁期限届满后，双方没有续签合同，天主教爱国会对邱锦云继续使用涉案房屋没有异议，并且继续收取邱锦云的租金，因此双方形成为不定期的租赁关系。现天主教爱国会诉请要求解除上述合同、邱锦��迁出涉案房屋，合理合法，原审法院予以支持，并无不当。邱锦云要求继续居住涉案房屋，因天主教爱国会表示不同意，故本院不予支持。此外，邱锦云自2013年5月起即没有按期支付租金，构成违约，邱锦云称是天主教爱国会不收其租金所致，但无提供证据证明，本院不予采信。邱锦云应按原合同约定的租金标准向天主教爱国会支付自2013年5月起至搬迁之日的租金，并承担拖欠租金的违约责任。合同约定逾期支付租金，每逾期一日按当月租金额的2%的标准计算违约金，该违约金标准显属过高，鉴于邱锦云在本案中对逾期支付租金的违约金标准提出异议，本院将合同约定的逾期支付租金的违约金标准酌情调整为按人民银行同类同期贷款利率计付。此外，原审判决第三项“自2014年5月26日起至实际付清之日止的逾期支付租金的违约金”中的“自2014年”应为笔误，本院据实纠正为“自2013年”。据此，原审判决第三、五项予以改判。双方合同还约定：租赁期届满，双方未续签订合同且天主教爱国会要求收回房屋，邱锦云逾期不交出承租房屋的，天主教爱国会除限期邱锦云迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的50%收取违约金。合同约定的该情形应适用于租赁期届满之时而非租赁期届满后的任何时候，如上所述，合同于2005年5月1日租赁期限届满后，双方没有续签合同，天主教爱国会并无要求邱锦云立即搬迁，而是对邱锦云继续使用涉案房屋没有异议，并且继续收取邱锦云的租金，双方形成为不定期的租赁关系。因此，天主教爱国会在本案中要求按占用期内租金总额的50%收取邱锦云违约金的主张，没有事实和合同依据，本院不予支持。据此，原审判决第五项予以撤销。综上所述，审查原审判决认定事实清楚，但第三、五项处理不妥，本院予以改判，第一、二、四、六项处理可行，予以维持。邱锦云要求继续居住涉案房屋的上诉主张缺乏充分依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1188号民事判决第一、二、四、六项以及诉讼费负担的决定；二、变更广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1188号民事判决第三项为：上诉人邱锦云应自本判决送达之日起十日内一次性向被上诉人广州市天主教爱国会支付自2013年5月1日起至2014年9月11日止的租金（按161.60元／月的标准计付）及自2013年5月26日起至实际付清之日止的逾期支付租金的违约金（以每月应付租金为基数，按人民银行同类同期贷款利率计付），逾期支付租金的违约金不得超过租金本金。三、撤销广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1188号民事判决第五项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费100元，由上诉人邱锦云负担。本判决为终审判决。审　判　长　　吴国庆审　判　员　　李　民代理审判员　　姚伟华二〇一五年五月××日书　记　员　　邹文芳颜玉婵微信公众号“”