（2015）龙江民初字第408号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2015-12-21

案件名称

龙江县龙兴物业公司诉宁兆金房屋所有权确认纠纷一案一审民事判决书

法院

龙江县人民法院

所属地区

龙江县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

龙江县兴龙物业集团有限责任公司,宁兆金,龙江县房屋征收与补偿管理办公室

案由

所有权确认纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十七条，第六��八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

黑龙江省龙江县人民法院民事判决书（2015）龙江民初字第408号原告龙江县兴龙物业集团有限责任公司，住所地黑龙江省龙江县龙江镇。法定代表人王泉，职务董事长。委托代理人苏甲仁（特别授权代理），黑龙江龙城律师事务所律师。委托代理人刘海宇（特别授权代理），黑龙江龙城律师事务所律师。被告宁兆金，男，1959年5月28日出生，汉族，工人，住黑龙江省龙江县龙江镇。委托代理人郭禹鹏（特别授权代理），黑龙江铭昊律师事务所律师。被告��江县房屋征收与补偿管理办公室，住所地黑龙江省龙江县青华社区。法定代表人李玉堂，职务主任。委托代理人朱林（特别授权代理），男，1972年10月12日出生，汉族，工人，住黑龙江省龙江县。原告龙江县兴龙物业集团有限责任公司（以下简称“龙江县兴龙物业公司”）诉被告宁兆金、龙江县房屋征收与补偿管理办公室（以下简称“龙江县房屋征补办”）房屋所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘海宇、苏甲仁、被告宁兆金及委托代理人郭禹鹏、被告龙江县房屋征补办委托代理人朱林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告龙江县兴龙物业公司诉称，2014年初，被告龙江县房屋征补办对龙江县妇幼东地段进行拆迁，他公司在这一拆迁范围内有一处房产，持房照（房屋产权证号：龙房权证字第000078**号）与龙江县房屋征补办协商动迁事宜时，却被告知该房屋已经由被告龙江县房屋征补办与被告宁兆金以无照房的名义达成动迁协议。他公司先后向有关部门主张权益，但被告宁兆金均拒绝承认事实，虽经多方调解，但无法达成协议，故依法提起诉讼，请求人民法院依法确认二被告签订的征收无证住宅房屋安置协议无效，同时要求确认动迁后的房屋归原告所有，诉讼费用由二被告承担。原告向本院提供了如下证据：1、证人刘思扬出庭证实，他是龙江县房产局的档案员，动迁办给他提供的名单，只是让他核实名单中的人在龙江县是否有其他住房。他按照人名和身份证号码在电脑中核实被告宁兆金在龙江县无住房，他去动迁办认定被告宁兆金房屋时，龙江县房产局未告知其单位在动迁区域内是否为有照房屋，他是根据征收办文件认定的无证房。被告宁兆金有异议，无证房已不需要在电脑中查实，其证言应结合本案的证据综合认定；被告龙江县房屋征补办没有异议；2、证人刘树江出庭证实，他在龙江县兴龙物业公司工作，诉争的房屋他们经常去管理。1994年以前计划经济时是分配房屋，他们把房屋分配给各大局，各大局再分给员工。分给被告宁兆金应该是一九八几年的事。2001年以后，把住房划分给龙江县兴龙物业公司管理，每年他公司都去被告宁兆金家告知雨季要注意安全。他公司找到人武部宋政委，宋政委承认是龙江县兴龙物业公司的房屋，但回迁时是否能继续让被告宁兆金居住，当时人武部同意了。他在查清房屋情况时认识被告宁兆金的，人武部出手续证明将诉争的房屋卖给被告宁兆金。他所在的公司2010年5月变更为龙江县兴龙物业公司，原名称为龙江县房产处。被告宁兆金有异议，1985年他入住至2012年底，兴龙物业只在1998年发大水的时候去过一次，其它时间根本没有管理及维修过。被告龙江县房屋征补办没有异议；3、企业法人营业执照一份（与原件核对无误），用以证明他公司诉讼主体适格，他公司与龙江县房产局是两个主体不能混为一谈。被告宁兆金、龙江县房屋征补办均无异议；4、国有固定资产无偿调出审批表、房屋权属登记证、龙江县财政局出具的证明各一份，用以证明他公司依法取得该拆迁房屋的所有权，任何人不得侵犯；另外被告拆迁房屋也并不是无证房屋，而是权属明确的财产。被告宁兆金有异议，认为原告所举的房照及证明指向的房屋坐落地点为喜昌巷8号，与本案争议房屋喜昌巷5号不是同一房屋，其真实性由法院认定；被告龙江县房屋征补办没有异议；5、龙江县财政局国资办出具的龙江镇公产房出租档案、国有资产检查情况档案、经租房产月报明细一览表，用以证明被告宁兆金仅仅是自修自住的承租人，就房屋本身所带来的征收补偿政策与被告宁兆金无关，因此对被告所取得的安置补偿应归房屋所有人所有，并且提交的照片能证明诉争的房屋与本案争议的房屋喜昌巷5号是同一房屋，同时证明房屋产权登记证上的面积与档案局的房屋面积是一致的。证据来源为龙江县财政局国资办，对经租房产月报明细一览表是他单位下属的管理股制定的。被告宁兆金对经租房产月报明细一览表有异议，该表是原告单位制作的证据，且没有他的签名及其他证据佐证；对龙江县财政局国资办出具的龙江镇公产房出租档案国有资产检查情况档案有异议，因没有国资办的盖章，即使是财政局作的档案，也没有其他证据证明他承��是公有房屋，其证明的是喜昌巷8号，而不是喜昌巷5号，与本案无关；被告龙江县房屋征补办没有异议；6、被告龙江县房屋征补办出具的征收无证住宅房屋安置协议书、无证房认定表各一份，用以证明被告龙江县房屋征补办认定该房屋为无证房屋是错误的，该房屋权属是明确的，同时被告宁兆金一直声称与被告征收办签订协议时标明的是喜昌巷5号，但协议书只写明通达街6委32组，具体号数是空白的，也没有写明是喜昌巷5号，通过相关权属等级证书，该安置补偿协议从主体认定、内容、到客体保护均是错误的。所以他公司请求法院认定该安置补偿协议无效，并已经安置给被告宁兆金的房屋所有权，应归属于他公司。被告宁兆金对真实性无异议，但需要说明的一点，按照他户口显示为龙江县龙江镇通达街6委32组，根据市政府及县政府5号令规定签订协议时应��以户籍登记地点为准，且该协议是与无证房户签订的协议，是合法有效的。至于通达街6委32组是否是喜昌巷5号，他提交证据加以证明。被告龙江县房屋征补办对该组证据的真实性无异议；7、一中北等五个征收区域无证房认定工作安排意见一份，用以证明各部门的职责，均不能认证房屋的权属问题。无证房屋认定的前提是对房屋享有所有权，当然性不包括房屋的承租人。另外，各部门的认定并不是就个人对房屋所有权的认定，而是一系列的建筑年限、是否有其他住房、房屋与个人户籍所在地是否一致的认定，因此，有各部门签字仍不能将承租人升级为所有人。被告宁兆金对该证据的真实性有异议，认为该工作安排意见并非政府意见，无标头、无落款、无报送单位，该工作意见与国家政策法规相比有不完善的地方，国家政策法规比该意见内容多，国家政策法规对第四项有具体的要求；被告龙江县房屋征补办称没见过该文件，他只知道无证房的各部门的分工。被告宁兆金辩称，他不具有本案被告主体适格。根据二被告之间签订的征收住房协议书，诉争房屋已确认为无照房屋，应归他所有，并且该房屋已经过七家相关部门予以确认。现原告诉争是他公司所有，并确定他为本案被告，其被告主体不适格；原告所诉争议事实存在错误，原告依据2002年7月9日房屋所有权证书认定所有人为原告，坐落地点为喜昌巷8号，与实际二被告所签订的征收房屋的地点不同，二被告所签订征收的地点为喜昌巷5号，由此可以看出原告起诉他与事实不符，基于上述两点理由，依据我国相关法律规定要求法院驳回原告诉讼请求。被告宁兆金向本院提供以下证据：1、证人赵英菊出庭证实，她与被告宁兆金是二十多年��邻居，她家是喜昌巷6号，是被告宁兆金的东邻邻居，喜昌巷6号是房号，街道发的门牌号，被告宁兆金家门上贴的是5号，张贴了五六年了，她不清楚被告宁兆金是否有房照（本院向证人赵英菊出示诉争房屋照片，却不能辨认是否为被告宁兆金的房屋）。原告有异议，证人赵英菊称是被告宁兆金二十多年的邻居，但是当法官问照片是否是被告宁兆金的房屋，她回答大概是平房，连房屋的结构都认定不清，却能清楚的记得门牌号是5号自相矛盾，不符合客观逻辑；根据被告宁兆金向法庭提供的介绍信中明确记载被告宁兆金的东邻是高振友，不是被告宁兆金代理人所说的高崇琴，与证人证明的主体不符，不能作为认定案件的依据。被告龙江县房屋征补办没有异议；2、2013年5月16日龙江县人武部证明一份、施宝华、李继成证言各一份，用以证明龙江县通达街8号原��喜昌巷5号的南邻南绍林、北邻宁房峰、西邻徐成海、东邻高家，是1985年4月左右以580元卖给被告宁兆金的。原告对人武部的证明有异议，人武部给他出具证明时标明无产权，给拆迁办出具证明时并没有标明价格；内容部分都标明了被告宁兆金无产权，说明人武部已经丧失了公正性，不能作为证据使用，可能是侵权主体，伪证责任，必要时追究武装部的责任。原告对施宝华、李继成的证言有异议，认为如果是真实的应有票据及账目记载。施宝华、李继成无正当理由未到庭，不到庭不能质证，不能作为有效的证据使用。请法官注意落款时间是一致的，是当事人收买了人装部还是人武部故意掩盖侵权责任需要法院调查。对于被告宁兆金所举的人武部出具的证明没有相关人员的签字，证明形式不合法；该证明中明确写明房屋位置为龙江县通达街8号原喜昌巷5号，这就说明具��号数不是一层不变的，对施宝华、李继成其证言的名头为龙江县人武部，这充分说明人武部对该卖房事情是不知道的；被告龙江县房屋征补办没有异议；3、2013年5月30日介绍信、2014年6月17日介绍信、国有土地使用证、徐成海土地使用证（与原件核对无误）各一份，用以证明被告宁兆金所居住的房屋坐落于喜昌巷5号也就是通达街6委32组，也即通达社区6委32组，并且四至邻居符合实际。原告有异议，认为土地使用权证证实不了被告宁兆金享有房屋所有权，国有土地使用证、徐成海土地使用证的管理，不出售时都是独立的，只能证明土地使用面积，证明不了其享有房屋所有权，不具有关联性，四份证据说明不了房屋的合法来源，法院是不能采纳的。对两份介绍信有异议，在通达社区5月30日给房屋征收办出具的地址为喜昌巷5号；2014年出具的介绍信中仅写居住在喜昌巷，房产是掌控房产具体位置的部门，社区回避房屋具体位置，两份介绍信对房屋位置自相矛盾，明显回避房屋具体位置，社区也不能确实被告宁兆金居住的地址就是喜昌巷5号；被告龙江县房屋征补办没有异议。被告龙江县房屋征补办辩称，他单位签订的协议合法有效，无证房的认定是几个部门共同认定的，当时认定该房屋时，原告龙江县兴龙物业公司未主张是其所有的房屋，现该地点要动迁原告也知道。维持我们签订的房屋安置协议。被告龙江县房屋征补办向本院提供了以下证据：2013年1月8日无证房认定表，是拆迁办复印过来的，用以证明无证房认定时龙江县房产局单位工作人员并没有说该诉争房屋为有照房。原告龙江县兴龙物业公司有异议，龙江县房产局派工作人员参加不等于原告单位派人参加，只能说明被迁户有无房屋。另外请求法院应调取相关证据，第一房屋拆迁影像资料，房屋征收应有影像资料可以看到该诉争房屋，以防止国有财产流失；被告宁兆金没有异议。经庭审举证、质证，本院对当事人所举的上述证据作如下分析认证：根据原告龙江县兴龙物业公司所举的证据1、2、3、4、5、6、7，并结合被告龙江县房屋征收补办征收现场负责人朱林（系其委托代理人）对原告所举档案中房屋照片的确认，能够相互印证，形成完整的证据链条，所以该拆迁房屋在宁兆金临时土地使用证上位于龙江县喜昌巷5号，与原告龙江县兴龙物业公司所述的房屋坐落位置喜昌巷8号是同一座房屋，也就是被告龙江县房屋征补办与被告宁兆金以无照房的名义达成动迁协议，其坐落在龙江县通达街六委32组的房屋。因为原告所举的证据4、5是国家机关依职权制作的档案，能证明原告对诉��房屋享有所有权，其证明力大于被告宁兆金、龙江县房屋征补办所举的证人证言，所以本院对二被告所举上述证据的证明力不予认定。根据本院对原、被告所举上述证据的认定，并结合当事人庭审陈述，本院认定如下事实：位于龙江县通达街喜昌巷8号的涉案房屋原为国有资产，1994年以前为计划经济分配房屋，房屋分配给龙江县各大局，各大局再分给职工。涉案房屋当时分配给龙江县人民武装部，1985年4月龙江县人民武装部分给被告宁兆金自修自住至2012年底。1991年4月3日，被告宁兆金取得涉案房屋的龙江县城镇国有土地临时使用证（龙土字00041-0262-1号）。2001年涉案房屋经龙江县国有资产管理局批准无偿调出，调入原告龙江县兴龙物业公司作为经营性房产，原告于2002年7月9日取得房屋所有权证书。2013年1月8日，涉案房屋经龙江县规划局、住建局��国土局、房产局、公安局、社区、纪检委七个部门联合认定为无证房，使用人为被告宁兆金。2013年2月18日，被告龙江县房屋征收补办与被告宁兆金签订了征收无证住宅房屋安置协议书，其房屋坐落在龙江县通达街六委32组，该房屋（84.49平方米）东侧面积为42.25平方米。2013年3月，被告龙江县房屋征补办对龙江县妇幼保健院东地段进行拆迁，涉案房屋在拆迁范围之内。同时查明，诉争的该拆迁房屋在被告宁兆金临时土地使用证上位于龙江县喜昌巷5号，与原告龙江县兴龙物业公司所述的房屋坐落位置喜昌巷8号是同一座房屋，也就是被告龙江县房屋征补办与被告宁兆金以无照房的名义达成动迁协议，其坐落在龙江县通达街六委32组的房屋。本院认为，原告龙江县兴龙物业公司与被告宁兆金、龙江县房屋征补办房屋所有权确认纠纷一案，其诉争的房屋拆迁前在被告宁兆金临时土地使用证上位于龙江县喜昌巷5号，与原告龙江县兴龙物业公司所述的坐落位置喜昌巷8号房屋完全重合，也就是被告龙江县房屋征补办与被告宁兆金以无照房屋的名义达成动迁协议，其坐落在龙江县通达街六委32组的房屋。因为涉诉的房屋在拆迁前属于不动产，其空间的地理位置是确定唯一的，而该涉诉房屋所有权证书上的权利人为原告龙江县兴龙物业公司，被告宁兆金是自修自住该房屋的承租人，所以原告龙江县兴龙物业公司对诉争的房屋在拆迁前享有所有权，而且对拆迁安置补偿产权调换的房屋继续享有所有权。我国法律规定，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。因为涉诉房屋在拆迁前，被告宁兆金与被告征收办签订无证房屋拆迁安置补偿协议，侵犯了原告房屋所有权，所以该拆迁安置补偿��议因违反法律的强制性规定而无效。综上所述，被告宁兆金主张对拆迁安置补偿的房屋享有所有权，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第六十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、被告宁兆金与被告龙江县房屋征收与补偿管理办公室签订的征收无证住宅房屋安置协议书无效；二、涉诉的拆迁安置补偿的产权调换房屋归原告龙江县兴龙物业有限责任公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告宁兆金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，��按对方当事人的人数提出副本。上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。审　判　长　　郝景武代理审判员　　张　艳代理审判员　　刘承君二〇一五年五月十八日书　记　员　　张　瑜更多数据：