（2015）杭上民初字第552号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-07-01
案件名称
杭州众核物业管理有限公司与屠娓燕物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市上城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州众核物业管理有限公司,屠娓燕
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市上城��人民法院民 事 判 决 书（2015）杭上民初字第552号原告：杭州众核物业管理有限公司，住所地：杭州市西湖区马塍路31号南楼101室。法定代表人：方高旭，总经理。委托代理人：徐飞，浙江卓特律师事务所律师。委托代理人：胡周杰，浙江卓特律师事务所实习律师。被告：屠娓燕。原告杭州众核物业管理有限公司诉被告屠娓燕物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理后，依法由审判员周智适用简易程序独任审判，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告杭州众核物业管理有限公司的委托代理人徐飞、被告屠娓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州众核物业管理有限公司起诉称：被告系翰林花园小区3幢1702室房屋的业主。原告自2010年1月1日起至今，一直依据原翰林花园业主委员会与浙江新鸿物业管理有限公司于2007年3月12日签订的《杭��市翰林花园物业管理服务合同》提供物业服务。物业管理服务关于住宅的收费标准为建筑面积每平方米1.1元／月计算。被告的房屋建筑面积为150.89平方米，截止2014年12月31日其应付物业管理费9959元（2010年1月1日至2014年12月31日），经原告多次催讨，被告拒不支付。被告已构成违约，自逾期之日起按应缴费用的每日万分之2.1的标准支付违约金1526.7元（自2011年1月1日起计算，暂计至2014年12月31日），合计11485.7元。为此原告诉至法院，诉讼请求为：1、判令被告向原告支付物业管理费9959元、违约金1526.7元（自2011年1月1日起计算，暂计2014年12月31日，按万分之2.1计算），合计11485.7元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告屠娓燕答辩称：首先，原告进入翰林花园没有经过全体业主的表决同意，没有签署合同，没有权利收取费用。原告提供的合同是原翰林花园业主委员会与浙江��鸿物业管理有限公司签订的，原告不具有主体资格。其次，根据诉讼时效的规定，原告的诉请现在已过2年诉讼时效。再次，原告任意占用公共资源，任意侵占业主的经营性收入，未对小区的收入进行公布，现在各项收入去向不明。最后，原告提供的社区证明只是表明社区的态度，不是翰林花园业主的意思表示。2010年，新的业委会尚未成立，原聘的浙江新鸿物业管理有限公司即将离去，社区个别负责人通过私人关系将原告拉进了翰林花园，称紧急托管三个月，但新业委会成立后，原告依然还在翰林花园，始终没有同翰林花园业委会签订过合同。原告为证明其诉称的事实，向本院提交了下列证据材料：1、杭州市翰林花园物业管理服务合同、2010年12月27日小营街道出具的证明各一份，证明原、被告双方存在物业服务合同及物业费收取的约定；2、房产信息一份，证明被告系业主；3、律师函、EMS快递详情单二份及妥投信息一份，证明原告已就被告欠费进行催讨并送达被告；4、关于老浙大社区翰林花园应急托管物业的情况说明一份，证明原告依法进驻翰林花园并提供物业服务的事实；5、关于杭州众核物业管理有限公司继续对翰林花园物业管理的情况说明一份，证明翰林花园业主委员会成立后未选定新的物业，由原告继续提供物业服务。被告为证明其辩称的事实，向本院提交了下列证据材料：6、DVD视频一份，证明事情经过、业主车辆被破坏；7、接受案件回执单一份，证明业主停在小区车辆被刮擦要求查看小区监控，被原告人员刁难辱骂，原告不履行物业义务；8、卢渝川的证明一份，证明停在小区车辆被刮擦，因小区内无监控，业主承担维修费用；9、请愿书一份，证明翰林花园广大业主对原告极为不满，要求撤换物业公司，公开选聘物业服务企业。原、被告在庭审中对上述证据材料均进行了质证，双方的质证意见如下：被告对证据1中物业合同表示无法确认，因系复印件；对证明是否真实无法核实，对证明对象有异议，认为系证人证言，证人应出庭接受质询，即使属实，社区代履行业委会职责也应当按照法律规定召开业主大会讨论决定，通过公开招标形式选聘物业公司，并代业委会签订物业服务合同，而不是擅自以说明形式任意决定物业公司，且原告不具备对本小区进行物业管理的合法条件，无法证明其证明对象；对证据2真实性无异议，对关联性有异议，认为房屋系被告私有财产，与原告及本案无关；对证据3中2013年的律师函不清楚，认为被告没有收到；对2014年的律师函有异议，认为该函件无函号，无律师签名，也无律所盖章，没有法律效力，即使被告收到，也无法证明其函件是原告的律师函；对EMS快递详情单及妥投信息真实性不予认可；对证据4、5有异议，认为系证人证言，证人应出庭接受质询。原告对证据6真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为该视频的拍摄时间为2015年2月2日，不在原告主张物业费发生的期限内，与本案无关，且该视频不具有完整性，不能反映该事件的前因后果，不能达到其证明目的；对证据7真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为因车辆刮擦事件报案，与本案无关，不能证明原告未履行服务义务，不能达到被告的证明目的；对证据8真实性无法确认，认为卢渝川的身份无法核实，且该证据为证人证言，需证人出庭接受质询，不符合证据形式；对证据9真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，不能达到被告的证明目的。经庭审质证，结合原、被告的质证��见，本院对证据认证如下：证据1-3真实、合法，且与本案有关联，本院予以认定；证据4、5，本院对真实性予以认定，可以证明原告进入翰林花园小区进行物业管理的事实；证据6，与本案缺乏关联性，本院不予认定；证据7-9，本院结合其他证据综合予以认定。经审理，本院对本案事实作如下认定：2007年3月12日，杭州市上城区翰林花园业主委员会（作为甲方）与浙江新鸿物业管理有限公司（作为乙方）订立《杭州市翰林花园物业管理服务合同》，约定：甲方将翰林花园委托乙方实行物业管理；物业费收费标准为：电梯住户1.1元／平方米／月，其中底层0.8元／平方米／月；双方还对其他条款进行了约定。2010年7月27日，杭州市上城区小营街道老浙大社区居民委员会向杭州市房管局出具《关于老浙大社区翰林花园应急托管物业的情况说明》，载明：“老浙大社区翰林花��的业主委员会与浙江新鸿物业管理有限公司签订的物业管理合同将于2009年12月31日到期撤走，新一届的业委会因诸多原因未能产生，在时间紧迫的情况下，杭州众核物业管理有限公司在12月28日与街道、社区、业主代表达成应急代管翰林花园三个月的决定。但由于诸多原因，翰林花园业主委员会换届选举工作未能如期进行，新一届业委会仍然未能产生，杭州众核物业管理有限公司目前仍继续代管翰林花园，为翰林花园业主提供管理服务”。2010年12月27日，该居委会出具证明，载明：“兹证明杭州众核物业管理有限公司，自2010年1月1日至2010年12月31日，为翰林花园提供物业管理服务，鉴于业主委员会未能及时改选，社区仅代行业主委员会职责，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条、三十五条之规定，签订物业服务合同，应履行相关程序规定，即先召开业主��表大会等程序，时值两个节日前无法完成。为维护社区业主正常生活不受影响，现社区决定继续由杭州众核物业管理有限公司对翰林花园实行托管，期限自新一届业主委员会成立并正式移交结束止。托管期间按原合同服务内容和收费标准执行”。2012年1月19日，该居委会出具《关于杭州众核物业管理有限公司继续对翰林花园物业管理的情况说明》，载明：“由于翰林花园业委会原聘请的新鸿物业公司服务合同已于2009年12月31日到期，不再继续对翰林小区提供物业服务。但因当时业委会的换届选举已陷入停滞，新物业公司的聘请以及新老物业公司衔接无法进行。为了保障小区业主正常生活以及小区物管平稳过渡，2009年12月26日在小营街道和上城区建设局物业科的协调指导下，社区牵头组织翰林花园部分业主选出2家物业公司（杭州越华物业管理有限公司【三级资质】、杭州众核物业管理有限公司【三级资质】）进行实地考核，业主经实地考察物业管理公司情况后，客观、公正地做出了选择，确定委托杭州众核物业管理有限公司作为翰林花园物业管理服务临时托管单位，自2010年1月1日至今。翰林花园第二届业委会于2011年3月31日通过业主大会全体业主投票选举，合法成立新一届业委会，但始终未履行相关程序规定，签订物业服务合同。目前，通达电梯维保有限公司于2012年1月4日以书面形式告知退出对翰林花园电梯的维保服务。时近年关，根据上城区建设局物业科的指导意见，为了维护社会稳定，确保业主正常生活不受影响，社区认为一是在业主大会没有选聘新的物业公司决定前；二是在没有经专有部分占建筑物总面积1／2以上且占总人数1／2以上业主提出要求杭州众核物业管理有限公司退出对翰林花园物业服务诉求时，建议继续由杭��众核物业管理有限公司对翰林花园实行临时托管物业服务，直到上述两项情况的其中一项落实为止”。另查明，被告屠娓燕系杭州市上城区翰林花园3幢1702室房屋（建筑面积150.89平方米）的业主。2013年12月，原告杭州众核物业管理有限公司通过邮寄发函向被告催讨2010年1月1日至2013年12月31日的物业管理费，但邮件因被告拒收被退回；2014年12月，原告杭州众核物业管理有限公司通过邮寄发函向被告催讨2010年1月1日至2014年12月31日的物业管理费，邮件被签收。本院认为，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，原告经杭州市上城区小营街道老浙大社区居民委员会决定为翰林花园小区提供物��服务，后该小区虽成立新的业委会，但并未引入新的物业公司，原告为该小区提供物业服务至今。现原告诉请要求被告支付2010年1月1日至2014年12月31日的物业管理费9959元，被告抗辩已过诉讼时效。经本院审查，原告并未提交2013年12月前已向被告催收物业管理费的相关证据，故原告诉请中2010年1月1日至2010年12月31日之间的物业管理费已过诉讼时效，本院不予支持。被告应向原告支付2011年1月1日起至2014年12月31日的物业管理费7967元（1.1元／平方米／月×150.89平方米×48月）。原告诉请要求被告支付违约金1526.7元，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。据此，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告屠娓燕于本判决生效之日起十日内支付原告杭州众核物业管理有限公司物业管理费7967元；二、驳回原告杭州众核物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告屠娓燕未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87元，减半收取43.5元，由原告杭州众核物业管理有限公司负担18.5元，由被告屠娓燕负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审判员 周 智二〇一五年五月十八日书记员 陈圆圆 百度搜索“”