（2014）泉民初字第3265号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-10-19
案件名称
厉媛与徐州天瑞商业管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厉媛,徐州天瑞商业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条，第三十九条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民初字第3265号原告厉媛，个体户。委托代理人陈全，个体户。委托代理人蒋贵斌，江苏金合律师事务所律师。被告徐州天瑞商业管理有限公司，住所地本市泉山区解放南路南都国际公寓负一层。法定代表人丁香，该公司经理。委托代理人金思文，该公司法务。委托代理人王迎春，该公司会计。原告厉媛诉被告徐州天瑞商业管理有限公司（以下简称徐州徐州天瑞公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月31日受理后，依法由代理审判员刘现伟独任审判，于2014年9月10日公开开庭进行了审理。后根据案件审理需要，依法组成合议庭，于2015年1月29日公开开庭进行了审理。原告厉媛的委托代理人陈全、蒋贵斌，被告徐州天瑞公司的委托代理人金思文、王迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厉媛诉称，2013年10月9日，原、被告双方签订了1份租赁合同，合同约定被告将位于本市解放南路南都国际公寓负一层内矿大新街美食区美食034号商铺1间租赁给原告用于经营小吃，租赁期限为一年，租金前六个月按原告营业额的16%抽取，后六个月按照18%抽取，承诺保底营业额为24000元，约定由被告统一收取营业款，每月20日前进行结算。此外合同还约定了其他内容。合同签订后，原告按照合同约定交纳了相关进场费和履约保证金共计50000元。原告进场后发现被告物业、卫生、消防均不符合餐饮经营相关规定，且至今没有取的消防验收手续，不具备经营条件，且原告经营的另一处0-15号商铺从2014年2月起至今，被告未按照合同约定给原告结算营业款，被告的行为表明不愿意履行合同义务，已经构成违约。原告多次口头和书面向被告发出退铺通知和解除合同通知书，要求解除合同，但被告始终不愿意退还原告已经交纳的进场费和履约保证金。为维护原告的合法权益，现依法起诉至人民法院，请求依法判令被告退还履约保证金40000元及进场费10000元，并承担本案的诉讼费用。被告徐州天瑞公司辩称，原告所诉与事实不符，原告诉请的履约保证金和进场费不应退还，理由为：一是原告违反租赁合同第五条第一项第3小点的约定即“一年内无故停止营业累计达两个月以上，甲方有权单方解除合同，已收取的商业管理费租金及其保证金不予以退还，并有权追究乙方的违约责任”，此条款是双方的共同约定的，原告亦签过字认可的；二是租赁合同第三条第二项明确约定进场费10000元，在签约时一次性缴纳不予退还；三是根据合同第三条第二项第2小点约定原告要交2376元商业管理费，而至今原告未向被告缴纳，原告拖欠两个商铺的商业管理费合计为4752元，请求原告支付；四是被告公司消防已经合格。综上，原告有违约行为，而不是被告违约，故请求依法驳回原告的诉请。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、原、被告双方所签租赁合同中关于进场费和履约保证金的条款是否属于格式条款，是否属于无效条款，原告缴纳的费用是否应当返还；2、原、被告双方解除合同后的违约责任如何承担。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、租赁合同1份，证明双方的合同权利义务，而且合同第三条明确约定被告每月20日前与原告结算营业款，并证明被告收取原告进场费10000元、履约保证金40000元，亦证明被告的合同为格式合同。2、被告向原告出具的收据3张，证明被告向原告收取进场费10000元及履约保证金40000元的事实。3、餐饮区返款确认表，证明原告在被告处尚有5316元营业款未结算，原告自愿抵偿租金，有一个月的让利不扣租金。4、原告与2014年5月4日向被告邮寄的关于0-15号商铺结算催告函，证明被告在另一处商铺中已经以自己的行为表明不愿履行合同主要义务。5、2014年6月18日原告向被告寄送的解除合同通知书，证明原告已经按照程序履行了通知义务及解除合同的原因。6、照片的打印件1张，证明原告在被告处经营的实际地点。7、照片1张，证明原来原告所租的M-034号商铺已经由被告出租别人经营，进而证明原告没有给被告造成损失。8、2014年5月4日给被告邮寄的退铺商洽函1份，结合证据4、5证明原告退铺的原因主要是被告没有及时按照合同履行付款义务。9、关于2014年5月12日关于退铺申请的答复函的回复函，证明对于该份合同的解除原告在3月12日之前已经提出过申请并又以此函重申的事实。10、案外人王伟与被告所签订的租赁合同1份，其内容与原、被告所签合同内容一致，证明双方的租赁合同是格式条款。经质证，被告对证据1的真实性无异议；对证据2真实性无异议，但是原告与被告签订两份合同交纳的进场费和履约保证金的总额不是100000元，是98000元，另外可以证明原告未交纳商业管理费；对证据3真实性和关联性均有异议，因没有被告签字，被告不认可；对证据4真实性有异议，原告在3月份已经提出来，但是在5月份才写的申请，商铺的东西到7月份才搬走；对证据5真实性有异议，内容不真实，与本案无关联；对证据6和7的照片无异议；对证据8和9的真实性有异议，内容与事实不符；对证据10的真实性有异议，认为是复印件，真实性不能确定，被告出租的商品分为联营和租赁，主要条款都涉及到租金等，也多有不同之处。被告为证明自己的抗辩意见，向本院提交了如下证据：1、2013年4月7日徐州市公安消防支队出具的建设工程消防意见书（复印件），徐公消检（2013）第0045号，证明被告消防合格。2、2014徐鼓证民内字第5308号公证书（复印件），证明被告通过公证处将原告经营剩余的物品进行了清除，以此证明原告在2014年7月份才从商铺撤出。3、商铺租赁合同5份，证明被告与原告所签合同不是格式合同。经质证，原告认为证据1是复印件，真实性不认可，关联性看消防报告的内容是对建设单位出具，但本案涉及的商铺已经改为美食餐饮，应当针对是否符合餐饮经营单独的检验而不是对整个建筑的消防设施的检验；对证据2不予质证，因被告在庭审中未当庭出示；对证据3的真实性无异议，认为美食区的两份联营合同均是统一的格式合同，能否证明原告的观点。经审理查明，2013年10月9日，原告厉媛（乙方）与被告徐州徐州天瑞公司（甲方）签订租赁合同1份，租赁矿大新街美食区美食-034号铺1间，共计22平方米，租赁期间从2013年11月15日起至2014年11月14日止，租赁期内，采取联营方式缴付租金，前六个月按原告营业额的16%抽取，后六个月按照18%抽取，承诺保底营业额为24000元，除租金外，乙方还应向甲方交纳的费用为：1、进场费10000元，此费用签约时一次性缴纳且不予退还；2、商业管理费9元／月／平方米，此费用按建筑面积计算，按年缴纳，每一年度费用共计2376元；3、装修及开业保证金2000元／间。在合同签署时，乙方向甲方缴纳40000元，作为履约保证金，具体约定为：1、合同存续期间，乙方因自身原因违约解除合同放弃承租物业，则甲方可予以全额罚没履约保证金及已经缴纳的其它相关费用；如乙方中途租赁期间无故拖延应付房屋租金或相关费用，则甲方可从履约保证金中扣除；如甲方违约不将标的物业出租给乙方使用或中途毁约解除租赁，甲方除应返还剩余房屋租金外还应双倍返还乙方履约保证金；2、乙方如不再承租该物业，须在合同到期前30日之内，以书面形式告知甲方，如因乙方自身原因未及时告知甲方，给甲方带来损失，乙方须承担相应的责任与处罚；3、合同到期后乙方不再续约，在确认乙方未拖欠费用且承租期间没有造成物业损毁而影响甲方继续租赁或使用的，甲方应在合同到期后15日内全额无息退还乙方履约保证金；如造成损毁影响甲方继续租赁使用的，乙方须修复或甲方据实从履约保证金中扣除相应修复费用。在租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，已收取商业管理费，租金及其保证金不予退还，并有权追究乙方的违约责任，具体情形为：1、违反工商、税务、物价、质检、卫生、消防等规定，经多次书面警告仍不纠正的；2、违反甲方市场管理制度，经书面通知单后，在限期内屡教不改者；3、一年无故停止营业累计两个月以上者；……。合同前及签订时，原告向被告缴纳了入场费及履约保证金共计48000元。2014年1月18日，原告接到被告通知对租赁的商铺进行了开业，经营鸭血粉丝。2014年6月18日，原告向被告发出解除合同通知书，理由是被告拖欠其租赁的另一处商铺的营业款三个月未进行结算，并经多次催促被告仍不履行结算义务，影响了原告的经营，并对034号商铺也多次申请退铺，故通知解除合同，要求被告返还营业款，并退还所收定金等。庭审中，被告亦认可双方之间的租赁合同已经解除的事实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。本案中，原告厉媛与被告徐州徐州天瑞公司签订了租赁合同，该合同自双方签字时成立并生效，双方均应严格履行合同约定的各项义务。被告在同原告订立合同时，提供的合同文本中部分条款是预先拟定的，并未与原告进行协商，虽然被告提供了其它合同用以证明与原告签订的合同不是格式合同，但是在被告提供的具有联营方式的合同中，其合同条款与原告的租赁合同基本相同，由此可以认定双方所签的租赁合同属于格式合同条款。格式条款是否是无效条款，应按照我国合同法第四十条的规定进行判断，原告认为双方在合同中约定的关于进场费及履约保证金的条款属无效条款不能成立，理由是该条款并非是免除被告责任、加重原告的责任，关于进场费的约定虽然是属于原告单方义务，但是被告在庭审中陈述对所租赁的商铺在本次租赁前进行了装修及广告宣传等，双方又约定了保底营业额，可以认定此条款在双方之间并未有失公平，而履约保证金条款对双方的违约后果进行了明确约定，并非排除原告的主要权利，故该格式条款不属无效条款。原、被告双方的租赁合同已经解除，原告主张被告未及时对其租赁的另一0-15号商铺结算营业款，原告以此份合同的履行情况作为本案被告违约的事实，申请退铺并解除合同，但是0-15号商铺是根据双方签订了另一租赁合同而来，从两份合同的履行来看，营业都是独立结算的，两份合同并非一体而不可分的，原告又主张进场后发现被告物业、卫生、消防均不符合餐饮经营相关规定，且至今没有取得消防验收手续，不具备经营条件，亦未提出影响其营业的证据，且被告亦提供了建设工程消防意见书，能证实消防合格，故原告主张被告违约的证据不足。被告认为原告无故停止营业累计达两个月以上，亦未提供证据证明，鉴于原、被告双方履行租赁合同的期间较短，双方都无证据证明对方有违约行为，而原告确实向被告缴纳了履约保证金40000元，现双方的合同业已解除，故被告应向原告返还履约保证金40000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》三十九条、第四十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告徐州天瑞商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告厉媛履约保证金40000元；二、驳回原告厉媛的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由原告厉媛负担200元，被告徐州天瑞商业管理有限公司负担850元（（原告厉媛已预交，被告徐州天瑞商业管理有限公司随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 杨 瑞代理审判员 刘现伟人民陪审员 赵玉林二〇一五年五月十八日书 记 员 刘 文 来源：百度“”