（2015）湛坡法民二初字第19号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2017-04-19
案件名称
崔小林、谢春雷等与湛江市俊丞贸易有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
湛江市坡头区人民法院
所属地区
湛江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
崔小林,谢春雷,湛江市俊丞贸易有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《建设工程质量管理条例》：第四十九条第一款；《广东省商品房预售管理条例（1998年）》：第十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2015）湛坡法民二初字第19号原告崔小林，男，1961年7月8日出生，汉族，湛江市霞山区人，现住湛江市霞山区。原告谢春雷，女，1963年1月21日出生，汉族，湛江市霞山区人，现住湛江市霞山区。委托代理人马运华，系广东鸿峰律师事务所律师。被告湛江市俊丞贸易有限公司。住所地：湛江市坡头区鸡咀山路***号。法定代表人文泓铸，经理。委托代理人钟佩娟、周景东，均系广东海东律师事务所律师。原告诉被告湛江市俊丞贸易有限公司（以下简称俊丞贸易公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月7日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告崔小林、谢春雷委托代理人马运华、被告俊丞贸易公司委托代理人周景东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔小林、谢春雷诉称，2011年12月13日与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同号：湛房商NO.201111157），原告以638626元的价格购买被告位于湛江市坡头区鸡咀山路168号仁海花园龙湾A、B幢2001房。双方在该合同第八条约定被告应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告。原告全面履行了合同，依约向被告支付了全部价款。而被告虽然曾向原告发出《仁海花园交楼通知书》，通知原告于2013年3月31日办理收楼，但却未能按照该合同第八条约定的条件交楼。当原告按照通知前往收楼时，却发现其试图交付的房屋既未经验收合格，也根本不符合合同约定。具体表现在：1、根据广东省建设厅2003年6月25日发布的《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》解释：《广东省商品房买卖合同（示范文本）》第八条第一款中的“该商品房验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政管理部门办理了工程竣工验收备案手续。原、被告签订的合同使用的就是该示范文本，而被告根本未能获得工程竣工验收备案。2、被告在合同第十四条承诺2013年3月31日前达到使用条件的基础设施、公共配套建筑没有完成建设，根本不能正常运行。3、被告在合同附件三承诺的装饰、设备绝大部分都未能达到标准。连其中最基本的厨房水电。排水主管、管道煤气入户、卫生间水电、排水、排污主管等居住必备的设施都没有。总之，被告试图交付的房屋不仅根本不符合《广东省商品房合同》第八条约定的标准，而且缺乏起码的居住条件。其所谓的交付，根本不是善意履行合同，只是为了恶意推卸责任，不是真正的交付。时至今日，被告仍无法向原告交付经验收合格并符合合同约定的房屋，显然已经构成了逾期交房的事实。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第九条的约定，被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2013年4月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。因此，算至2014年12月31日止，被告需向原告支付的违约金为：638626x0.0005x640天=204360.32元。另本涉案合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如果违约，××按日向××支付已支付房价款万分之三的违约金。合同第八条约定的交房期限为2013年3月31日。那么，被告应当在2013年3月31日后360日内，即2014年3月26日前将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今尚未办理，已经构成违约，应当承担违约责任。申请人已支付房价款为638626元。暂算至2014年12月31日止，被告需向原告支付的逾期办证违约金为：638626x0.0003x280天=53644.58元。被告的违约事实清楚，违约责任明确，为维护原告的合法权益，特诉至法院请求：1、请求判令被告支付2013年4月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金（暂时算至2014年12月31日，违约金为204360.32）。2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。3、请求判令被告支付2014年3月26日起至其实际将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案之日止的逾期办证违约金（暂时算至2014年12月31日，违约金为53644.58元）。被告俊丞贸易公司答辩称，一、涉案房物业经验收合格，被告不构成违约。根据《商品房买卖合同》第八条约定：“××应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。”而并没有明确约定商品房必须经验收合格并且备案才能交付。根据《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。”被告于2013年3月29日已依法取得由建设、监理、施工、勘验、设计五单位共同出具合法的《建筑工程竣工验收报告》，该报告确认：经过现场验收，该工程已按合同约定的内容全部完成，大道使用功能，工程质量符合国家验收标准和设计要求。质量等级合格，同意竣工验收交付使用。同时被告出具了《湛江市商品房质量保证书》以及《湛江市商品房使用说明书》。被告在合同约定的期限内通知原告收楼，将已经验收合格的商品房交付给原告，但原告拒收房屋，被告不构成违约。二、如法院根据本案的证据认定涉案房屋不符合交付条件，构成违约的，原告所主张的逾期交房违约金也过高，依法应予以酌情减少。如法院根据证据最终认定涉案房屋不符合交付条件的，认定被告构成违约金的，那么，原告所主张被告按日向其支付已交付房款万分之五的违约金也是过高的。根据合同约定的违约金标准计算，其日违约金为638626元x0.5‰/日=319.31元/日，月违约金为319.31元/日x30日=9579.39元/月。而据坡头区平均房屋租金为500元/月。由此可见，违约金远远比起诉人遭受的实际经济损失高。根据《合同法》第一百一十四条第二款之规定：“。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告认为应按每日万分之一的标准计算违约金，即2013年4月1日至2014年12月31日共640日的违约金为638626元x0.1‰/日x640天=40872.06元。三、原告所主张的逾期办证违约金过高，依法应予以酌情减少。根据上述逾期交房违约金的标准，被告认为应按每日万分之一的标准计算违约金，即2014年3月27日至2014年12月31日的违约金应为638626元x0.1‰/日x280=17881.52元。原告崔小林、谢春雷为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提供如下证据：一、原告身份证，证明原告的基本情况。二、企业机读档案登记材料，证明被告的基本情况。三、《广东省商品房买卖合同》，证明的事实包括1、原被告之间存在预售商品房合同关系。2、合同第八条约定被告交房的时间为2013年3月31日前。3、合同第八条约定被告交付的房屋应当经验收合格，并符合本合同约定。4、合同第十四条约定相关基础设施、公共配套建筑应当于2013年3月31日前达到使用条件。5、合同附件三约定了装饰、设备标准。6、合同第九条约定了逾期交房的违约责任。7、采用的合同文本是示范文本。四、发票联2份、完税证，证明原告已向被告交付了全部的购房款，并缴纳了契税。五、《证明》、《仁海花园房屋收楼信息反馈表》，证明由于被告交付的房屋未经验收合格且不符合约定，原告拒绝收楼。六、关于龙湾小区AB幢水电及煤气使用问题的情况报告，证明被告于2013年7月9日向区房管局报告，涉案楼房的水电及煤气不能正常使用。七、《商品房买卖合同说明》、《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》，证明：1、《广东省商品房买卖合同》条款的解释权归于广东省建设厅。2、广东省建设厅解释：合同第八条第一款中的“该商品房验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政管理部门办理了工程竣工验收备案手续。被告俊丞贸易公司在举证期限内向本院提供如下证据：1、仁海花园龙湾A、B栋建筑工程竣工验收报告。2、商品房质量保证书。3、商品房使用说明书，三证据共同证明涉案商品房已经验收合格，达到交付使用的条件。被告俊丞贸易公司对原告崔小林、谢春雷的证据1-5均无异议，其中水电与煤气已在2013年8月开始正式使用；对证据6的真实性、合法性无异议，对证明事实有异议。原告崔小林、谢春雷对被告俊丞贸易公司的三份证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。三份证据只能证明被告曾经组织施工单位自行进行验收，不能证明其已经验收合格，无法证明被告要证明的事实。经庭审质证，原告提供的《广东省商品房买卖合同（湛房商NO.201111157）客观真实，广东省地方税收通用发票（发票号码007××××3220、07173768）、税收转账专用完税证（粤地2605579608号）客观真实，不违反法律的规定，本院予以确认。经审理查明，2011年12月13日，原告（××）与被告（××）签订湛房商NO.201111157《广东省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）。《商品房买卖合同》约定，原告购买的商品房为预售商品房，位于湛江市坡头区鸡咀山路168号仁海花园龙湾A、B幢2001房，建筑面积145.48平方米（其中套内建筑面积116.24平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.24平方米），按套内建筑面积每平方米5494.03元计算，总房款为638626元，由原告在签订本合同时支付首期房款198626元，余下44万元由原告向银行贷款支付。《商品房买卖合同》第八条约定，××应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付××使用。如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同的期限将该商品房交付××使用，逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之5的违约金。《商品房买卖合同》第十一条约定，双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。另《买卖合同》第十五条约定，××应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则××自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同》签订后，被告俊丞贸易公司分别于2011年12月13日和2013年12月29日出具原告购房款的发票，确认原告依约向被告付清了购房款638626（198626+440000）元。2013年7月9日，被告向湛江市坡头区房管局发出《关于龙湾小区AB幢水电及煤气使用问题的情况报告》说明：被告开发的仁海花园工程的AB幢于2013年3月底交付业主使用后，一直使用的水电均为临水临电，煤气未通，被告敦促供水、供电、煤气的供应方加紧施工，水电保证在2013年7月底开通，煤气预计在八月底开通。2013年3月29日，被告组织勘察、设计、施工、监理等单位对仁海花园龙湾AB栋进行建筑工程竣工验收。该建筑工程的监理单位广东国建工程项目管理有限公司、总承包施工单位湛江市第一建筑工程公司、勘察单位广东省湛江地质工程勘察院、设计单位广东工业大学建筑设计研究院，以及作为建设单位的被告均在《建筑工程竣工验收报告》上签字盖章。本院认为，本案是原告崔小林、谢春雷认为被告未能按照合同约定条件将预售的商品房交付使用，从而起诉请求被告承担违约责任而引起的商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同主要条款内容完备，没有违反法律法规，故《商品房买卖合同》属有效合同，合同双方当事人均应依法享有合同的权利和履行合同的义务。关于被告俊丞贸易公司向原告崔小林、谢春雷交付的商品房是否已经验收合格的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”，《广东省商品房预售管理条例》第十五条规定：“预售的商品房项目竣工后，主管部门应当按照法律、法规的规定组织竣工验收，验收合格后，方可交付预购人使用。”可见，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。而在现有房地产开发市场中，认定房屋质量合格的标准均以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。本案中，原告崔小林、谢春雷与被告俊丞贸易有限公司签订的《买卖合同》第八条明确约定被告应于2013年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经验收合格”的商品房交付原告使用。广东省建设厅2003年6月25日发布的《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》解释：“该商品房验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政管理部门办理了工程竣工验收备案手续。被告提供的是《建筑工程竣工验收报告》，而不是《建设工程竣工验收备案表》，违背了《商品房买卖合同》中“依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经验收合格”的商品房交付给崔小林、谢春雷使用的约定，故被告俊丞贸易公司的行为构成违约。关于被告俊丞贸易公司如何承担违约责任的问题。《商品房买卖合同》第九条约定：“（2）逾期超过30日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付值日止，××按日向××支付已交付房价款万分之五的违约金。”第十五条约定：“××应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则××自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。”原告要求继续履行合同并请求被告承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告俊丞贸易公司应当按照合同约定承担违约责任。被告辩称原告请求的违约金远远比实际经济损失高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，原告请求被告按日支付已交付房价款万分之五的违约金明显过高，本院综合考虑多因素，适当支持被告应按日支付原告逾期交房和逾期办证的违约金均为房价款的万分之二点五。因此，被告应支付给原告2013年4月1日起至2014年12月31日逾期交房的违约金为102180.16（638626元×0.00025×640天）元。被告应支付给原告2014年3月26日起至2014年12月31日逾期办证的违约金为44703.82（638626元×0.00025×280天）元。原告的其他诉讼请求，理据不足，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院不予支持。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第四十九条，《广东省商品房预售管理条例》第十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告湛江市俊丞贸易有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内支付原告崔小林、谢春雷逾期交房违约金102180.16元以及逾期办证违约金44703.82元；二、驳回原告崔小林、谢春雷的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5170元，由被告湛江市俊丞贸易有限公司负担2947元，由原告崔小林、谢春雷负担2223元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判长 吴文艺审判员 林丽雀审判员 陈 敏二〇一五年五月十八日书记员 温洁莹附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《广东省商品房预售管理条例》第十五条预售的商品房项目竣工后，主管部门应当按照法律、法规的规定组织竣工验收，验收合格后，方可交付预购人使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：