（2014）常民终字第1695号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-06-25
案件名称
闵仁美与高小燕房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（3）
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高小燕,闵仁美
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十三条
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第1695号上诉人（原审被告）高小燕。委托代理人刘庆，江苏金牌律师事务所律师。委托代理人沈于蓝，江苏金牌律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）闵仁美。委托代理人夏雁，江苏瑞江律师事务所律师。上诉人高小燕因与被上诉人闵仁美房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2014）钟民初字第280号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审情况：闵仁美诉称，2011年1月28日，高小燕与闵仁美签订了房屋租赁合同一份。合同约定，高小燕租赁闵仁美所有的位于常州市晋陵中路168-5～8号及168-9号部分房屋，租赁期限5年，即从2011年3月20日起至2016年3月19日止。第一年租金为843000元，第二年租金为891000元，第三年租金为936000元，第四年租金为983000元，第五年租金为1032000元。合同还约定，高小燕支付租金的方式为：房屋租赁协议签订之日起3日内支付第一年度租金，以后各年度租金支付日期为上一年度租赁期限届满前2个月支付下一年租金。合同签订后，闵仁美按约履行合同，向高小燕交付房屋。而高小燕在如约将房屋租金支付至2013年9月19日之后，再无按合同约定支付租金。就这一事宜，闵仁美与高小燕进行多次沟通，高小燕依旧未按合同约定支付剩余房租。闵仁美经多次催要租金未果，于2013年12月19日向高小燕发出律师函函告高小燕支付租金，但高小燕至今仍未支付拖欠的租金。故闵仁美诉至法院，请求判令：1、依法解除房屋租赁合同；2、高小燕支付闵仁美租金390000元及利息（暂计至2014年1月，共4个月）；3、高小燕支付闵仁美违约金234000元；4、高小燕赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失468000元；5、高小燕搬出并腾空房屋；6、诉讼费、保全费由高小燕承担。审理中，闵仁美将第2项诉讼请求明确为：请求判令高小燕支付闵仁美租金549916.67元及利息（租金暂算至2014年4月19日），高小燕支付闵仁美租金至高小燕实际迁出租赁房屋为止。高小燕辩称，1、闵仁美的第2、3、4、6项诉讼请求不能成立；2、2011年1月28日签订的合同是可撤销合同，闵仁美所谓提供的物业管理服务是同地块居民楼物业管理，属于欺诈行为；3、高小燕不能经营是由闵仁美造成的；4、闵仁美利用高小燕初次创业对签订合同无经验，闵仁美提供的格式合同中闵仁美只有权利没有义务；5、已支付款项情况详见答辩状所列清单。原审经审理查明，闵仁美系常州市晋陵中路168-5～9号房屋的所有权人，上述房屋规划用途为综合。2011年1月28日，闵仁美作为甲方、高小燕作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将位于常州市晋陵中路168-5～8号及168-9号部分房屋（以下简称诉争房屋）出租给乙方使用，建筑面积约444平方米；2、租赁房屋仅限于乙方用于销售葡萄酒，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租给其它任何第三方或改变房屋用途；3、租赁期限5年，自2011年3月20日起至2016年3月19日止；4、第一年租金为843000元，第二年租金为891000元，第三年租金为936000元，第四年租金为983000元，第五年租金为1032000元；乙方支付租金的方式为，房屋租赁协议签订之日起3日内支付第一年度租金，以后各年度租金支付日期为上一年度租赁期限届满前2个月支付下一年租金；5、合同签订之日，乙方向甲方支付定金50000元，在乙方支付租赁起始年租金时转为租金；乙方在合同签订之日向甲方支付保证金80000元，该保证金在租赁期限届满或提前解除后双方对出租事宜结算后15日内无息退还乙方；6、租赁期间乙方必须遵守物业公司的规章制度，并按建筑面积计算的标准向物业公司支付物业管理费；7、租赁期限内，乙方经营所需办理的相关手续包括但不限于供气、卫生、防疫等均由乙方以自己的名义办理，并承担相关费用；8、乙方拖欠应付租金持续时间超过一个月的，乙方应向甲方支付当年度三个月房租作为违约金，同时甲方有权解除合同；9、乙方逾期支付租金的，每逾期一日，按应付租金总额的千分之三向甲方支付逾期付款违约金，同时甲方有权停电、停水及封锁大门，由此造成的一切损失由乙方承担；10、因租赁期满或其它原因，乙方从租赁房屋中迁出时，必须保持租赁房屋及配套设施的完好，除可拆除的乙方自有设备、设施外，装饰装修部分不能拆除或人为损坏，否则乙方应当恢复原状或赔偿损失，合同期满或解除后，乙方改建或增建、装饰装修部分，归甲方所有，乙方不得以任何理由要求补偿或赔偿；11、租赁期限届满之日或合同解除后，乙方应在合同期限届满时或合同解除后的7日内将房屋返还甲方，并保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，否则按当年租金标准的双倍向甲方支付租金。合同签订后，闵仁美将诉争房屋交付高小燕使用，高小燕在诉争房屋内销售红酒和开设维多利亚音乐吧，并于2011年11月30日设立常州市昶酒仕酒业有限公司（以下简称昶酒仕酒业公司），高小燕任该公司法定代表人，公司住所地即诉争房屋所在地。高小燕按约向闵仁美支付房租至2013年9月19日，并向闵仁美支付保证金90000元，上述已支付的房租和保证金共计2292000元。因高小燕拒不支付2013年9月20日之后的房租，闵仁美按照合同约定对高小燕停水停电，高小燕自此停业，但其自有的设施、设备等物品仍置于诉争房屋内。2013年12月19日，闵仁美向高小燕寄交律师函，要求高小燕支付拖欠的租金和承担违约责任，该律师函高小燕于2013年12月20日签收。原审审理中，高小燕陈述，其曾于2013年5月9日征得闵仁美口头同意后才停业，其曾于2013年年底向闵仁美发出过解除房屋租赁合同的书面通知，但对此均无书面证据提交，闵仁美亦均不予认可。高小燕并陈述，因高小燕同时租赁诉争房屋所在大厦的四楼用于开设火锅店，因闵仁美拒不提供设置化油池的地点，高小燕不得不将化油池设在诉争房屋的地下，导致诉争房屋未能办理消防合格证；对此，闵仁美陈述，高小燕将化油池设置在诉争房屋的地下是其自身的设计问题，与闵仁美无关。高小燕另陈述，闵仁美曾口头允诺为其提供停车指示标志，但至今未提供，且未能保障车位，未能提供物业服务；对此，闵仁美陈述，其并未允诺为高小燕提供停车指示标志。高小燕还陈述，昶酒仕酒业公司成立以后实际履行了原、高小燕之间的房屋租赁合同，故昶酒仕酒业公司应成为房屋租赁合同的承租人；对此，闵仁美陈述，房屋租赁合同的承租人是高小燕。原审另查明，诉争房屋所在大厦的地下车库有较多车位，前往高小燕开设的维多利亚音乐吧消费的顾客可在此停车。闵仁美向高小燕开具的已支付房租和保证金收据均是以高小燕个人的名义开具。原审法院认为，承租人应当履行向出租人支付租金的义务。关于高小燕辩称诉争房屋租赁合同是可撤销合同的意见，因为合同仅约定“租赁期间乙方必须遵守物业公司的规章制度，并按建筑面积计算的标准向物业公司支付物业管理费”，意思是指物业服务由物业公司提供，物业管理费亦由物业公司收取，故即使高小燕辩称的“闵仁美所谓提供的物业管理服务是同地块居民楼物业管理”观点成立，也不能认定闵仁美存在欺诈的行为，合同非可撤销合同。关于高小燕陈述的“因高小燕同时租赁诉争房屋所在大厦的四楼用于开设火锅店，因闵仁美拒不提供设置化油池的地点，高小燕不得不将化油池设在诉争房屋的地下，导致诉争房屋未能办理消防合格证”的意见，根据法律规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，高小燕在诉争房屋内销售红酒和开设维多利亚音乐吧并正常运营过一段时间，高小燕设置化油池亦是其自行作出的行为，故高小燕陈述的该意见不能否定房屋租赁合同的效力。关于高小燕陈述的“闵仁美曾口头允诺为其提供停车指示标志，但至今未提供，且未能保障车位，未能提供物业服务”的意见，因高小燕对此无证据予以证明，闵仁美对此亦不予认可，而本院查明诉争房屋所在大厦的地下车库有较多车位，前往高小燕开设的维多利亚音乐吧消费的顾客可在此停车，故本院对高小燕陈述的该意见不予采纳。关于高小燕陈述的“其曾于2013年5月9日征得闵仁美口头同意后才停业，其曾于2013年年底向闵仁美发出过解除房屋租赁合同的书面通知”，但对此均无书面证据提交，闵仁美亦均不予认可，故本院对高小燕陈述的该意见亦不予采纳。关于高小燕陈述昶酒仕酒业公司应成为房屋租赁合同承租人的意见，因房屋租赁合同由原、高小燕于2011年1月28日签订，合同载明承租人系高小燕，而昶酒仕酒业公司于2011年11月30日设立，在2011年1月28日至2011年11月30日期间房屋租赁合同已经生效并履行，且本院查明闵仁美向高小燕开具的已支付房租和保证金收据均是以高小燕个人的名义开具，故本院认为房屋的实际使用人是何人并不影响对高小燕系房屋租赁合同的承租人的认定，本院对高小燕陈述的该意见亦不予采纳。综上，房屋租赁合同合法有效，高小燕应按照合同的约定向闵仁美支付租金和承担违约责任。高小燕拒不支付2013年9月20日之后的租金至今，而高小燕仍将其自有的设施、设备等物品置于诉争房屋内，故闵仁美有权按照合同的约定对高小燕停水停电、解除合同和要求高小燕承担违约金、返还诉争房屋。高小燕应向闵仁美支付自2013年9月20日起至2014年4月19日止的租金549916.67元（利息另行计算）和违约金234000元，并应按照合同约定的租金标准向闵仁美支付自2014年4月20日起至实际搬离返还诉争房屋之日止的租金（使用费）。又因房屋租赁合同是因为承租人即高小燕的违约行为导致解除，故出租人即闵仁美可以要求高小燕赔偿租赁房屋闲置期间的损失，考虑到高小燕的经营情况和诉争房屋的地理位置，本院对此酌定为78000元。因调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：1、闵仁美、高小燕之间签订的房屋租赁合同于本判决生效之日解除。2、高小燕于本判决生效之日起十日内向闵仁美支付自2013年9月20日起至2014年4月19日止的租金549916.67元，并按银行同期同类贷款利率的标准向闵仁美支付自2014年1月20日起至实际付清之日上述租金之日止的利息，并按房屋租赁合同约定的租金标准向闵仁美支付自2014年4月20日起至实际搬离返还房屋之日止的租金（使用费）。3、高小燕于本判决生效之日起十日内向闵仁美支付违约金234000元。4、高小燕于本判决生效之日起十日内向闵仁美支付房屋闲置期间的损失78000元。5、高小燕于本判决生效之日起十日内搬出并腾空常州市晋陵中路168-5～8号及168-9号部分房屋。高小燕不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，诉争租赁房屋的承租人是常州市昶酒仕酒业有限公司，非上诉人。1、上诉人回国创业，拟成立常州市昶酒仕酒业有限公司，并开始物色公司地点，后看中被上诉人位于晋陵中路168-5-8号及168-9号部分房屋，且告知被上诉人承租房屋用于开办酒业公司销售葡萄酒。2011年1月28日，由于常州市昶酒仕酒业有限公司在设立过程中，上诉人以公司设立人的身份与被上诉人签订房屋租赁合同一份，房屋租赁用途仅限上诉人销售葡萄酒。2011年11月30日，常州市昶酒仕酒业有限公司领取到营业执照，法定代表人为上诉人。根据公司法规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，公司成立后对合同予以确认，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。2、原审法院认定被上诉人向上诉人开具的已支付房租和保证金收据均是以上诉人个人名义开具与事实不符。被上诉人明知上诉人系常州市昶酒仕酒业有限公司的发起人，在该公司成立后，被上诉人开具发票的抬头也是常州市昶酒仕酒业有限公司，在原审庭审过程中，被上诉人向法庭提交上述证据，但被法庭拒绝。3、在原审过程中，上诉人申请法院追加常州市昶酒仕酒业有限公司作为第三人，但法院对该请求未予理睬。综上，请求依法改判。被上诉人闵仁美未作书面答辩，庭审中口头答辩称：租赁关系存在于上诉人、被上诉人个人之间，请求维持原判。二审中，上诉人主张其于2013年3月1日支付的234000元系支付四楼房屋的租金，并非支付一楼房屋的租金。鉴于双方当事人对原审法院经审理所查明的其他事实均未提出异议，本院对原审法院经审理所查明的事实依法予以确认。二审中，上诉人向本院提交由被上诉人向上诉人开具的房租发票两份，载明房屋出租人为被上诉人，付款方为常州市昶酒仕酒业有限公司，开票项目分别为物业服务费及房租，金额为8000元（2012.5.5-2.13.5.5）及721500元（2011.3.20-2012.3.19），主张被上诉人向常州市昶酒仕酒业有限公司开具了发票，故房屋承租人实际为常州市昶酒仕酒业有限公司。被上诉人对发票的真实性无异议，但陈述被上诉人系根据承租人的要求开具发票，租赁关系的相对人为上诉人与被上诉人。二审中，上诉人实际于2014年11月6日搬离诉争租赁房屋，双方当事人完成房屋移交手续。二审中，经查阅原审卷宗，上诉人高小燕在原审中认可诉争房屋租金交至2013年9月19日；高小燕缴纳诉争租赁房屋租金均通过现金或由个人名下帐户转账至闵仁美个人名下帐户；原审中上诉人高小燕向法院提交常州市昶酒仕酒业有限公司及个体工商户钟楼区南大街品尚都荟餐厅工商登记材料各一份，载明常州市昶酒仕酒业有限公司设立日期为2011年11月30日，住所为常州市钟楼区晋陵中路168-5、6、7、8、9号，住所产权为租赁使用权；钟楼区南大街品尚都荟餐厅经营者为高小燕，组成形式为个人经营，经营场所为晋陵中路168-5、6、7、8、9号，发照日期为2012年4月17日。被上诉人闵仁美对上述工商登记材料的真实性无异议。原审审理过程中，上诉人向法院陈述诉争租赁房屋于2014年1月9日开始停电停水。二审中另查明：2011年6月24日，常州市钟楼区公安消防大队向常州市昶酒仕酒业有限公司出具常钟公消设查（2011）第43号《建设工程消防设计备案抽查合格通知书》，通知其在钟楼区晋陵中路168号东方大厦一楼内部装修建设工程经消防设计抽查，结论为合格。二审中另查明：上诉人与被上诉人于2011年1月28日另行签订《房屋租赁合同》，承租坐落于常州市晋陵中路168号四楼部分房屋开设谭鱼头火锅店。在该份租赁协议履行过程中，上诉人拖欠房屋租金，被上诉人遂发函向高小燕催告。2014年1月9日，上诉人向被上诉人发函，内容为：“闵仁美女士：我……于2011年1月28日与你签订了《房屋租赁合同》，你将常州市晋陵中路168四楼部分房屋出租给我，经营谭鱼头火锅。……根据上述事实理由，因你出租的房屋在消防、安全、房屋用途、物业服务等不具备出租该房屋的条件造成我不能经营，解除与你的房屋租赁关系，租赁合同的效力性待依法确认。”被上诉人收到该函后，对其所出租的本案房屋同时采取停电停水措施。本院认为，发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，上诉人高小燕以个人名义与被上诉人闵仁美签订房屋租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的规定，属于有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自身的权利义务。上诉人作为常州市昶酒仕酒业有限公司的发起人，为设立该公司，以自身名义签订诉争房屋租赁合同，现被上诉人作为该租赁合同相对人要求上诉人个人承担合同责任，原审法院予以支持并无不当。上诉人作为常州市昶酒仕酒业有限公司的发起人，且同时以个人名义在租赁房屋内经营个体工商户钟楼区南大街品尚都荟餐厅，其上诉称该合同责任应当由该公司承担，于法无据，本院不予采纳。2014年1月9日上诉人发函给被上诉人表示要求解除位于晋陵中路168号四楼的部分房屋的租赁合同，被上诉人接函后，即对本案租赁房屋采取停电停水措施，鉴于诉争租赁房屋系用于经营，停电停水将导致合同目的不能实现，上诉人的停电停水措施系其以实际行为表示不再履行租赁合同，则租赁合同于此时解除。鉴于上诉人在租赁合同期间，违反租赁合同约定拖欠房租，原审按照合同约定判决由上诉人支付违约金并承担在此期间拖欠房租的利息并无不当，本院应予维持。就合同解除后被上诉人占用房屋期间的使用费问题。鉴于被上诉人对房屋采取停电停水措施，上诉人未能及时返还房屋，双方当事人对在此期间的损失扩大均负有一定的责任，对2014年1月10日至2014年11月6日之间的房屋使用费损失由双方按照各自的过错程度进行分摊，由上诉人承担其中的70%。此期间的房屋使用费参照合同计算为801753.42元（其中2014年1月10日至2014年3月19日为176942.46元，2014年3月20日至2014年11月6日期间为624810.96元），上诉人应承担其中561227.39元。二审审理中，上诉人已将租赁房屋返还被上诉人，原审判决涉及的搬迁义务已由上诉人实际履行完毕。综上，原审判决应予改判。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第一款第（二）项，判决如下：维持（2014）钟民初字第280号民事判决第三项。二、撤销（2014）钟民初字第280号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项。三、闵仁美与高小燕就闵仁美所有、位于常州市晋陵中路168-5～8号及168-9号部分房屋于2011年1月28日签订的《房屋租赁合同》自2014年1月9日起解除。四、高小燕于本判决生效之日起十日向闵仁美支付位于常州市晋陵中路168-5～8号房屋及168-9号部分房屋自2013年9月20日至2014年11月6日期间的租金及房屋使用费共计848438.35元，并对其中2013年9月20日至2014年1月9日期间欠付房屋租金287210.96元自2013年1月20日起至实际付清之日止按照银行同期同类贷款利率支付利息。五、驳回闵仁美的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费16067元，保全费5000元，由高小燕承担19713.44元，由闵仁美承担1353.66元，二审诉讼费16067元，由高小燕承担14713.34元，由闵仁美承担1353.66元。本判决为终审判决。审 判 长 陈 卫审 判 员 邵泽宇代理审判员 顾 佳二〇一五年五月十八日书 记 员 朱 赤 来自：