（2015）浦民一（民）初字第5459号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-09-26
案件名称
上海引翎者商贸有限公司与瑞伊(上海)物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第5459号原告上海引翎者商贸有限公司。法定代表人孙海侠。委托代理人潘登，上海潘登律师事务所律师。被告瑞伊(上海)物业管理有限公司。法定代表人张丽莉。委托代理人朱慧浩，上海笑展律师事务所律师。原告上海引翎者商贸有限公司诉被告瑞伊(上海)物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月27日立案受理后，依法适用简易程序，于同年3月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人潘登，被告委托代理人朱慧浩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海引翎者商贸有限公司诉称，原、被告于2014年12月5日签订一份《房地产转租合同》，约定将位于上海市浦东新区东方路XXX号钱江大厦4F403-412室的房屋(以下简称系争房屋)租赁给原告用于办公经营，租赁期限为60个月，自2014年12月5日至2019年12月4日，其中2014年12月5日至2015年2月4日为装修免租期，2015年2月5日至3月4日为免租期；租金为每月人民币183,192.30元，保证金为549,576.90元。合同签订后，原告向被告支付了549,576.90元保证金。然而，原告准备入驻并至系争房屋所属钱江大厦物业准备办理装修进场手续时，被物业告知，该系争房屋尚未通过消防主管部门的消防验收，不得入驻和使用。后原告于2014年12月12日向被告发出《通知书》，要求被告及时纠正违约行为，及时办理消防验收手续，消除法律障碍。但被告不但未纠正其违约行为，反而在2014年12月19日将系争房屋所在楼层全部大门上锁，致使原告最终无法进入系争房屋，双方为此产生冲突并报警。为此，原告认为鉴于被告的上述违约行为，原告具有法定解除权。故起诉要求：1、判令确认原、被告签订的《房地产转租合同》于2014年12月21日解除；2、判令被告返还保证金549,576.90元；3、判令被告赔偿原告逾期利息损失(以549,576.90为基数，自2014年12月22日起算至判决生效日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算)；4、判令被告赔偿违约金1,099,153.80元。被告瑞伊(上海)物业管理有限公司辩称，原、被告就系争房屋确实签订过租赁合同，不存在系争房屋的消防验收不合格导致不能使用的情况，也不存在被告强制锁门导致原告不能使用系争房屋的情形，原告要求解除合同的理由不存在，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，系争房屋的权利人为上海钱江文化科技(集团有限公司)。该公司于2014年9月1日向被告出具函件，明确，被告租赁其位于上海市东方路XXX号3楼4楼整层的房屋，其同意被告对租赁房屋径行分割转租，转租合同所约定的租期不得超过2024年10月31日，相关权利和义务不得超越其所签订的合同。2014年12月5日，原、被告签订《房地产转租合同》，约定被告将系争房屋出租给原告；租赁期限为60个月(2014年12月5日至2019年12月4日止，其中2015年2月5日至3月4日)，自出租人按本合同之约定向原告交付租赁物业之日起计算；租赁期限内，自被告按约定向原告交付租赁物业之日起2个月(2014年12月5日至2015年2月4日止)的期间，为装修免租期；装修免租期内，原告无需向被告支付任何租金；本合同项下的保证金为549,576.90元，作为原告履行本合同项下全部责任和义务的保证，该保证金自本合同生效之日起3日内，原告应一次性向被告足额支付；原告就租赁物业进行内部装修或设备安装时，应事先向被告和物业企业以及相关政府职能部门(若必须)提交内部装修或设备安装的设计图、装修施工方案、详细说明；若被告未按合同约定的时间，向原告交付租赁物业，且该等违约情形发生后，自被告收到原告要求其纠正违约行为的书面通知后的5日内，被告仍未予以完全纠正的，则在原告按本合同约定，将有关解除合同的书面通知送达被告后，原告即有权单方面解除合同，另外，被告应按保证金的2倍之金额，向原告进行赔偿等。2014年11月24日，原告委托天津宁翼贵金属经营有限公司向被告支付183,192.30元。同年12月8日，原告向被告支付366,384.60元，以上两项为保证金合计549,576.90元。2014年12月8日，被告将系争房屋交付给原告，原告签署了《瑞阁壹号交房确认表》和相应的《单元钥匙移交记录》。此后，原告办理入驻手续，被告向原告交付了《装修手册》，该手册第12.0.d条明确，租户应自有关政府部门取得所有必需的许可证，并遵守该等部门、尤其是消防部门的所有规定。原告出具了装修的《授权委托书》。2014年12月12日，原告向被告发出的《通知书》，称原告准备入驻系争房屋时，被物业告知，被告出租的场地未能通过消防验收，不得办理入驻手续……被告未能合法有效交付系争房屋，被告已构成严重违约，故向被告发出本通知，要求被告在收到通知之日起5日内纠正该违约行为，取得消防验收合格证明，如被告未能在5日内纠正上述违约行为，本通知将自动转为解除合同通知书，双方签署的《房地产转租合同》自被告收到本通知之日起的第6日自行解除。12月19日，被告向原告发出了由系争房屋所属的物业公司上海爱生特商用物业管理有限公司出具的《复函》，称原告通知书所述“我公司准备入驻该办公场所时，被物业告知，因贵司出租的该场地未能通过消防验收，不得办理入驻手续”，此述与事实严重不符，并声明如下：钱江大厦于2004年1月12日(文件号【2004】沪公消(建检)字第34号)通过了消防验收。根据消防要求再次装修仍需由装修方向所属消防单位进行装修审报，批准后方能按批准方案进行装修施工……由于承租合同中产权人同意被告按约定条款向第三方转租，所以原告可否入驻钱江大厦3F或4F场地，应由被告决定并由被告办理入驻手续，只需将决定书面告知钱江大厦物业管理处即可。上述函件原告于2014年12月23日签收。2014年12月21日，原告向被告发出《解除合同通知书》，称被告未能合法有效交付系争房屋，原告已经于2014年12月12日向被告发出通知书，然而，被告在5日内未能纠正违约行为，更严重的是，被告自2014年12月19日起将系争房屋所在楼层的大门锁掉，造成原告根本无法进入系争房屋，故原告发函，双方签署的《房地产转租合同》自即日起解除，被告应当于2014年12月26日前委派人员至原告处取回房屋钥匙，办理房屋退还交接手续，并要求被告退还保证金，承担违约责任等。另查明，被告在与原告签署系争《房地产转租合同》前，向原告交付了由上海市浦东新区公安消防支队出具的2014年11月3日沪浦公消审字〔2014〕第1227号《建设工程消防设计审核意见书》，要求原告对送审的位于浦东新区东方路XXX号(钱江大厦)第三层及第四层局部的办公场所的内装修工程的装修除按国家和本市的消防技术规范和标准执行外，应落实其相关意见，并明确经此次审核的设计图纸如有改变，应另行审核，工程竣工后自动消防设施须经专业检测机构检测合格并申报消防验收，合格后方可投入使用。2014年12月16日，上海市浦东新区公安消防支队受理了被告提出的关于钱江大厦4楼办公室改造工程消防设计备案申请。12月24日，上海市浦东新区公安消防支队受理了被告提出的关于钱江大厦4楼办公室改造工程竣工验收消防备案申请。12月24日和12月25日，上海市浦东新区公安消防支队出具《建设工程消防设计备案受理凭证》，明确上述工程竣工验收消防和消防设计备案，该工程未被确定为抽查对象。2014年12月19日，被告相关人员曾就系争房屋4楼“公司门被撬”向公安局110报警。证明上述事实的证据有：产权证、2014年9月1日上海钱江文化科技(集团)有限公司的函件、房地产转租合同、网上银行电子回单及银行付款回单及付款情况说明、瑞阁壹号交房确认表、单元钥匙移交记录及授权委托书、通知书、复函、解除合同通知书、建设工程消防设计审核意见书、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建设工程消防设计备案受理凭证。原告提交的2014年12月19日拍摄的照片，以证明该日被告强行将系争房屋所在楼层大门上锁，被告对此不予认可，因原告无证据证明拍摄的时间，也不能证明该大门上锁就是被告所为，故本院对该证据所证明的事实不予采信。原告提交的110接警登记表，以证明因被告将大门锁掉，拒绝原告进入，原告为了进入装修而被告人员曾向公安机关报警的事实，经质证，被告对真实性无异议，本院对该真实性予以确认，但被告认为当时因有不明人员进入系争房屋，未佩戴铭牌，经被告询问也不予回复，在此情况下进行了报警。本院认为，原、被告签订的《房地产转租合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应依约严格履行。现原告以系争房屋未通过消防验收为理由，认为被告未履行合法有效交付房屋的义务，无事实和法律依据。而原告依据沪公消审字〔2014〕第1227号《建设工程消防设计审核意见书》中所涉的楼层未经消防验收为由要求解除合同，因该审核意见书所涉的消防设计、验收均涉及被告承租的钱江大厦的办公场所的内装修工程，与系争房屋没有关系，且即使该办公场所的消防验收与系争房屋的安全存在关系，因为被告在此后已经提供证据证明通过单独对4楼申请了消防验收的备案，且未被确定为抽查对象，故该4楼的装修改造也已经被确定为合法，而原告认为系争房屋的4楼公共部位的消防未通过验收的观点无充分的证据加以证明，故原告以系争房屋未通过消防验收或被告对4楼改造的公共部位的消防安全影响系争房屋的理由不能成立。原告还认为物业公司阻止其入驻系争房屋、被告将系争房屋大门锁掉不让其入驻的事实，亦无事实依据，原告提供的110接警登记表也只能证明被告相关人员曾向公安部门举报“公司门被撬”，但并不能由此证明具体的实施人和为何发生此事的相关事实，故本院对原告的上述意见亦难以支持。综上，原告以上述理由认为被告严重违约，并于2014年12月21日向被告发出的解除双方之间的《房地产转租合同》的通知书无法律效力，原告要求法院确认双方之间的《房地产转租合同》于2014年12月21日已经解除的主张，本院不予支持。原告还要求返还保证金、赔偿利息损失和违约金的主张，亦无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告上海引翎者商贸有限公司的全部诉讼请求。案件受理费19,638元，减半收取9,819元，由原告上海引翎者商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 胡铁红二〇一五年五月十八日书记员 王晔璐附：相关法律条文?一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自