（2015）佛城法民一初字第576号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-12-28
案件名称
李文祥与佛山市禅城区祖庙街道朝东果房股份合作经济社租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李文祥,佛山市禅城区祖庙街道朝东果房股份合作经济社
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第576号原告李文祥，男，汉族，1988年9月12日出生委托代理人汤新为，湖南天见律师事务所律师。委托代理人汤鹏，广东启仁律师事务所律师。被告佛山市禅城区祖庙街道朝东果房股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区朝安路果房工业区宿舍大楼*楼。负责人何锐波。委托代理人李政均、李仁，均系广东华法律师事务所律师。原告李文祥诉被告佛山市禅城区祖庙街道朝东果房股份合作经济社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员罗婉文独任审判，并于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告李文祥及其委托代理人汤鹏、被告的委托代理人李仁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年9月12日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将其位于果房综合楼A座5楼南物业租赁给原告使用，租赁期限为两年，并由原告交纳押金13000元。合同签订后，被告又要求原告额外支付41644.80元才同意将上述厂房出租给原告，出于无奈，原告只好于2012年9月12日交付了41644.80元。2013年11月4日，被告以“规划改造”为由向原告发出《搬离通知书》，强令原告于2013年11月20日前无条件清理完厂内物品后搬离，原告被迫全厂整体搬离，并为此造成直接经济损失4万元，双方所签合同也因此终止。原告认为，被告提前强迫原告搬离，严重损害了原告权益，特诉请判令：1、被告退还原告额外支付2012年1月至9月租金41644.80元，并支付利息（从2012年9月12日起至被告完全履行退还义务止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.被告赔偿因被提前终止合同强令搬离给原告造成的经济损失40000元；3.本案的一切诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、原、被告签订的《租赁合同》已在2014年9月30日完全履行完毕，双方的一切权利义务均归于消灭；原告向被告支付的2012年1月至9月份租金，是因为涉讼厂房本身带有一定装修且有部分设备设施，经双方协商一致，原告自愿向被告支付的，并非被告强迫所致，该做法也不违背房屋租赁市场的商业惯例，且原告有因此获益；在租赁合同履行期间，原告从未曾就2012年1月至9月份租金向被告提出过任何异议，原告也未举证证明是被告强迫其缴纳上述租金费用的；若原告认为被告非法占用了其2012年1-9月份租金，其起诉的诉讼时效应当从其知道或者应当知道之日起计算，显然原告提出该请求早已超出法定时效。2、被告并不存在提前终止合同的行为，原告向被告返还涉讼厂房是其在诉讼过程中的自愿行为，被告不存在任何过错，原告也并未举证证明其因此受到任何经济损失以及与被告存在任何关联性。故原告主张的4万元经济损失赔偿缺乏事实和法律依据，综上，请驳回原告全部诉讼请求。诉讼中，原告提供以下证据：1.原告身份证复印件、被告信息查询结果打印件各一份。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2.《租赁合同》一份。拟证明原、被告于2012年9月12日签订租赁合同，租赁期限从2012年10月1日至2014年9月30日止，原告交纳押金13000元，双方存在租赁合同关系。3.2012年1-9月租金发票一张。拟证明原告与被告签订合同时，被告无故要求原告额外支付了2012年1-9月的租金41644.80元，原告在2012年1-9月并没有承租涉案厂房，该笔租金应予以退还。4.搬离通知书。拟证明在2013年11月4日，被告向原告发出《搬离通知书》，要求原告于2013年11月20日前无条件搬离涉案厂房。5.律师函。拟证明原、被告双方因为涉案租赁合同所引起的纠纷。6.（2014）佛城法民一初字第893号民事判决书。拟证明涉案的租赁合同无效，原告曾提出要求被告退还2012年1-9月的租金。诉讼中，被告提供以下证据：1.被告的组织机构代码证、广东省农村集体经济组织证明书。拟证明被告的诉讼主体资格。2.《情况说明》及霍焕珍、何淑凝、梁瑞容的身份证复印件。拟证明经与当时被告的村长霍焕珍以及财务人员何淑凝、梁瑞容的了解，原告当初支付41644元是由于原告承租涉案厂房时本身带有一定的装修装饰，并有一部分的设备设施，所以经过双方协商，原告一次性作价41644元，被告收取上述费用是有正当理由的。经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据，均有原件核对，且来源合法并与本案存在关联性，被告亦无异议，故本院予以采信。被告提供的证据1，原告无异议，本院予以采信；证据2，原告不予认可，该证据属于霍焕珍的证人证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款、第六十九条第（五）项的规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，无正当理由未出庭作证的证人证言，不能单独作为认定案件事实的依据，故本院对证据2不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年9月12日，被告（出租方、甲方）和原告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要内容有：一、甲方将位于果房综合楼A座5楼南（厂房、铺位）租给乙方使用，租赁期二年，自2012年10月1日至2014年9月30日。二、1.租金支付方式：乙方上交的租金以人民币或转账支票形式，于每月20日前交当月租金到甲方办公室，由甲方开具收据。......十一、争议的解决方式：双方在合同履行中发生纠纷，应协商解决，协商不成时，提交禅城区人民法院处理。同日，原告向被告交纳41644.80元，被告开具发票联，上载明：2012年1至9月租金，备注为综合楼A座5楼南童元杰厂房。2013年11月4日，被告向原告发出《搬离通知书》，主要内容为：“根据双方合同约定‘遇政府需征用或收储、三旧改造该地块等不可抗力的情形发生及甲方进行规划改造地上物厂房拆迁时，乙方应无条件退出并终止合同’。现我方因响应‘佛山市关于升级城市环境的要求’经讨论研究决定对阁下承租的厂房进行规划改造。故此，通知阁下于2013年11月20日前无条件清理完厂内个人物品后搬离。”2014年6月30日，广东华法律师事务所向原告发出律师函，要求原告归还涉案厂房并支付相应的租金等。2014年7月18日，被告以请求原告归还涉案厂房并支付相应的租金等为由，将原告诉至本院。2014年9月15日，本院作出（2014）佛城法民一初字第893号民事判决，认定由于被告未举证有关涉案房屋的报建审批材料且陈述未办理报建手续，故原、被告签订的《租赁合同》应属无效。该判决已于2014年10月3日发生法律效力。原、被告共同确认，原、被告在2012年9月12日之前无租赁关系；被告于2012年9月12日出具的发票联中备注的“综合楼A座5楼南童元杰厂房”为原告租赁涉案厂房的上一手业主。原告陈述，诉请的2012年1至9月租金41644.80元应为涉案厂房上一手承租人所欠的租金。被告陈述，厂房原来的设施设备是上一手承租人遗留下来的。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于被告抗辩认为原告诉请2012年1至9月租金已过诉讼时效的问题。无论这笔款项性质是原告所述的代上一手承租人缴付的租金还是被告所述的厂房装修以及部分设备设施补偿费用，该笔款项均是基于双方的租赁合同关系而产生，因涉案《租赁合同》经（2014）佛城法民一初字第893号判决认定为无效，该判决于2014年10月3日发生法律效力，则原告知道或应当知道权利被侵害的时间起算点应当从2014年10月3日起开始计算，故原告主张该项费用并未超过诉讼时效，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。关于原告诉请被告退还2012年1月至9月租金41644.80元的问题。据前查明的事实，2012年9月12日以前原、被告之间不存在租赁合同关系，而被告在2012年9月12日出具的发票联上记载，原告向被告所交纳的41644.80元为“2012年1—9月租金”、备注为“综合楼A座5楼南童元杰厂房”，因原、被告租赁关系自2012年10月1日开始，故被告向原告收取上述租金于法无据。被告抗辩主张41644.80元是上一手装修和遗留设备设施的对价，由于无证据显示该笔款项与涉案厂房的装饰装修、设备设施的补偿存在关联性，也无证据证明原、被告曾对涉案厂房的装饰装修、设备设施有过约定，且被告陈述设备设施是上一手承租人遗留，故被告的该项抗辩不能成立，本院不予采纳。综上，原告诉请被告返还退还41644.80元，有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告诉请从2012年9月12日起计算利息，因原、被告对41644.80元款项的性质是存在争议，故被告没有拖欠的故意，对原告该项诉请，本院不予支持。关于原告诉请被告赔偿因被提前终止合同强令搬离给原告造成的经济损失40000元的问题。涉案《租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，本案中，被告作为出租方将未有报建的厂房进行出租，对于合同无效负有明显过错，而原告作为承租方签订租赁合同时亦未尽应有的审慎义务，亦负有一定过错，但因原告已搬离涉案厂房，其也并未就其搬离时所造成的损失提供证据予以证实，故应承担举证不能的法律责任，故本院对该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市禅城区祖庙街道朝东果房股份合作经济社于本判决生效之日起十日内，向原告李文祥退还41644.80元；二、驳回原告李文祥的其他诉讼请求。被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取400元，由原告李文祥负担200元，被告佛山市禅城区祖庙街道朝东果房股份合作经济社负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 罗婉文二〇一五年五月十八日书 记 员 吕玲玲附：引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。