（2015）一中民四终字第0486号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-11-25
案件名称
于秉水与天津怡安购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民四终字第0486号上诉人（原审被告）天津怡安购物广场有限公司，住所地静海县静海镇胜利大街（人民健身广场旁）。法定代表人陈险峰，经理。委托代理人朱秀樽，经理。被上诉人（原审原告）于秉水。上诉人天津怡安购物广场有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市静海县人民法院（2014）静民重字第0011号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津怡安购物广场有限公司的委托代理人朱秀樽，被上诉人于秉水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年9月20日，原告于秉水、被告天津怡安购物广场有限公司签订了《租赁经营合同》，合同期限自2010年10月1日至2011年12月31日，租金每月11332.66元。经营场地286.13平方米。原告于秉水在合同履行期限内，经双方协商，因被告天津怡安购物广场有限公司进行经营调整，将原告于秉水在被告天津怡安购物广场有限公司处三层调整到一层经营，继续履行原三楼《租赁合同》的基础上顺延至2012年2月15日，租金为1.3元／天／平方米，执行日为2011年6月1日，经营面积为172.68平方米。并承诺合同到期后续签一年，即2012年2月16日至2013年2月15日，租金按1.85元／天／平方米。原告于秉水自2011年6月1日至2012年2月15日按日租金1.3元／天／平方米足额向被告天津怡安购物广场有限公司交纳了租金。自2012年2月16日应按1.85元／天／平方米交纳租金，因当时原告于秉水、被告天津怡安购物广场有限公司之间，因为供暖费收取问题产生意见分歧，原告于秉水就没交租金，2012年4月1日被告天津怡安购物广场有限公司将怡安购物广场关闭，就不再履行合同，所以原告于秉水实际没有按1.85元／天／平方米交纳过租金。另查明，原告于秉水于2010年9月20日支付装修三楼商铺装修费86700元，后于2011年5月28日支付装修一楼商铺装修费54000元。2014年2月25日，原告于秉水收到被告天津怡安购物广场有限公司通过律师下达的律师函，要求原告于秉水在5个工作日内跟天津怡安购物广场有限公司朱经理联系，商议把原告于秉水自称价值148097元商品搬离天津怡安购物广场有限公司事宜。原告于秉水接到律师函后一两天就到被告天津怡安购物广场有限公司处跟朱秀樽经理商量此事，原告于秉水主张因为原告于秉水、被告天津怡安购物广场有限公司之间的纠纷，法院正在审理，要求暂不要动其商品，即使要动也要通知原告于秉水到场共同找一个安全的地方存放。几天后，原告于秉水再到被告天津怡安购物广场有限公司处发现其商品已经不在了，就马上报警。现原告于秉水商品由被告天津怡安购物广场有限公司存放在天津怡安购物广场有限公司的一间大会议室中。被告天津怡安购物广场有限公司对原告于秉水所陈述的该事实予以认可。2014年8月11日，原告于秉水来到一审法院称在2014年8月9日发现被告天津怡安购物广场有限公司把其在被告天津怡安购物广场有限公司处的货架等物品全部处理了，当时就报警，是西城派出所出的警，民警就具体经过已经询问过被告天津怡安购物广场有限公司。经一审法院明示，原告于秉水不同意对留在被告天津怡安购物广场有限公司处的鞋子价值进行评估。一审法院组织原告于秉水、被告天津怡安购物广场有限公司双方勘验，原告于秉水主张依照其账目计算，现在被告天津怡安购物广场有限公司处应有1878双鞋。被告天津怡安购物广场有限公司主张，在其将原告于秉水的鞋搬离经营地点时清点数目为1800双零8单只。后原告于秉水承认，在被告天津怡安购物广场有限公司让其强行撤场时，被告天津怡安购物广场有限公司处的员工经原告于秉水同意取走5双鞋，未在账目中消除。现原告于秉水主张就此鞋作价20000元可以由他自行处理。被告天津怡安购物广场有限公司主张该鞋如作价20000元由其负责处理。另，原告于秉水主张本案是2012年3月20日起诉的，到现在已经两年多的时间了当时我的诉讼请求是610798.7元，如果获得了赔偿原告于秉水可以用此款经营其他项目，结果因为没有资金什么都没干，两年的时间给原告于秉水造成了30万元的损失，原告于秉水要求被告天津怡安购物广场有限公司予以赔偿。被告天津怡安购物广场有限公司不同意原告于秉水新增加的30万元赔偿的诉讼请求。原告于秉水就此主张亦未依法补交诉讼费。以上事实有原告于秉水、被告天津怡安购物广场有限公司当庭陈述及各自提交的证据予以证明。一审法院认为，租赁是以取得物的使用、收益为目的的行为，一方面，承租人利用租赁物的使用而取得收益，另一方面，出租人因租赁物的临时转让给承租人使用和收益而向其收取一定的孳息，双方应在恪守合同的基础上，出租人为承租人提供一个良好的经营环境，从而实现双方订立合同之根本目的。现被告天津怡安购物广场有限公司以无法经营为由将怡安购物广场关闭，并将原告于秉水在被告天津怡安购物广场有限公司处经营的商品在原告于秉水未到场的情形下搬离经营场地，剥夺了原告于秉水使用租赁物的民事权利，致使原告利用租赁物的使用而取得收益的目的不能实现，继续履行合同将会损害原告于秉水的合法民事权益，故原告于秉水、被告天津怡安购物广场有限公司之间的租赁经营合同不宜再继续履行。在2010年9月2日原告于秉水、被告签订《租赁经营合同》后，经过协商，原告于秉水从三楼转至一楼经营，租赁期限顺延至2012年2月15日，并书面承诺在顺延期满后，仍可续签一年合同，即2012年2月16日至2013年2月15日，租金按1.85元／天／平方米收取，该承诺应视为被告天津怡安购物广场有限公司对原告于秉水的一种要约，且亦实际送达原告于秉水，该要约对被告天津怡安购物广场有限公司具有约束力，双方虽未签订书面合同，但原告于秉水以其实际行为表明其继续履行合同的意愿，现被告天津怡安购物广场有限公司以无法经营为由将怡安购物广场关闭，致使合同无法继续履行，其应承担违约责任。原告于秉水转至一楼经营时，原告于秉水、被告天津怡安购物广场有限公司双方约定仍按原签订《租赁经营合同》执行，合同第五条约定违约责任为：“本合同未经双方协商同意，任何一方不得擅自修改、变更或终止。否则，按第四条各项条款执行，造成损失的，还应予以赔偿”。但该合同第四条中未约定变更、终止合同违约责任如何承担责任。本案应按照《中华人民共和国合同法》的规定以原告于秉水实际损失来确定被告天津怡安购物广场有限公司违约责任。民法规定了公平原则，合同法也规定了当事人不履行合同，给对方造成了损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，但这种损失不应该超过违约方在订立合同时预见或者应该遇见的违约损失，双方在合同中未约定违约金额，应当按照原告于秉水的实际损失确定违约金，而不是按照原告于秉水应交的租赁费确定违约金。故就违约金应按照原告于秉水实际损失断定。现原告于秉水除主张的装修损失提交了证据外，未能提交其他损失之有效证据，使得原告于秉水主张违约金的计算标准无法考量，故原告于秉水主张违约金的请求不予支持。关于装修费用，原告于秉水在怡安购物广场三楼的装修费用，因双方已就原告于秉水从三楼转至一楼租赁经营达成了协议，系双方在自愿的基础上达成的合意，被告天津怡安购物广场有限公司亦不存有违约之行为，依据公平原则，故原告于秉水在怡安购物广场三楼的装修费用不应由被告天津怡安购物广场有限公司承担。原告于秉水在怡安购物广场一楼的装修费用，原告于秉水、被告天津怡安购物广场有限公司之间就原告于秉水从三楼转至一楼租赁经营达成的协议，约定了执行日为2011年6月1日，故原告于秉水在怡安购物广场一楼经营起算点按2011年6月1日起算，至2013年2月15日止。原告于秉水实际经营至2012年3月31日，2011年6月1日至2012年3月31日期间的装修费用应由原告于秉水自负，2012年4月1日至2013年2月15日的装修费用，因被告天津怡安购物广场有限公司的违约行为，应由被告天津怡安购物广场有限公司承担。关于原告于秉水库存产品，由于被告天津怡安购物广场有限公司关门的违约行为，使原告于秉水在租赁商铺内的鞋类产品积压搁置，导致原告于秉水利用租赁物获取利益的目的不能实现的同时亦造成进此货物的货款损失。被告天津怡安购物广场有限公司应对此损失予以赔偿。就原告于秉水积压产品，原告于秉水主张其账目反应数目为1878双、价值148097元，扣除现原告于秉水自认的未记账的5双（现酌情认定为价值500元），现应认定原告于秉水在被告天津怡安购物广场有限公司处的货物价值147597元。原告于秉水对现存放在被告天津怡安购物广场有限公司处的鞋作价20000元，被告天津怡安购物广场有限公司主张依此价由其处理该鞋，原告于秉水对此无异议。故对此应予以支持，由被告天津怡安购物广场有限公司给付原告于秉水该鞋现价值款20000元，由此造成原告于秉水货款损失127597元，由被告天津怡安购物广场有限公司赔偿于原告于秉水。原告于秉水要求被告天津怡安购物广场有限公司承担加盟费损失的诉讼请求，因原告于秉水向一审法院所提交的证据不充分，故一审法院不予支持；关于重审中原告于秉水新增要求被告天津怡安购物广场有限公司赔偿30万元的诉讼请求，因其未在法定期限内缴纳诉讼费用，就该项诉讼请求应按撤诉处理。综上，一审法院经调解不成，此案经静海县人民法院审判委员会讨论，判决如下：一、原告于秉水、被告天津怡安购物广场有限公司所签订的租赁经营合同予以解除。二、被告天津怡安购物广场有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告于秉水一楼装修费319天×91.07元即29051.33元。三、原告于秉水原在天津怡安购物广场一层商铺内的鞋归被告天津怡安购物广场有限公司所有，被告天津怡安购物广场有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告于秉水在天津怡安购物广场一层商铺内鞋现价值款20000元。四、被告天津怡安购物广场有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告于秉水货物损失127597元。五、驳回原告于秉水其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告天津怡安购物广场有限公司承担。一审法院判决后，上诉人天津怡安购物广场有限公司不服一审判决，上诉来院。上诉人天津怡安购物广场有限公司诉称，原审认定事实不清，判决有误，本案中合同到期后上诉人多次通知被上诉人不再与其继续履行合同，上诉人并不是因为被上诉人个人原因，而是依合同情势变更原则与被上诉人解除合同，所以不应赔偿被上诉人损失，因此原审认定事实不清，判决有误，要求二审法院1、依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。2、诉讼费由被上诉人承担。被上诉人于秉水辩称不同意上诉人的上诉请求，被上诉人租了上诉人的地方，合同没到期，就应当赔偿被上诉人的损失。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，一审人民法院认定事实无误，双方均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提供新的证据。案经本院调解，双方未能达成一致意见。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同；《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人天津怡安购物广场有限公司与被上诉人于秉水之间的租赁合同的解除未能协商一致，且上诉人天津怡安购物广场有限公司未能就其上诉主张提供证据加以证明，故上诉人天津怡安购物广场有限公司的上诉请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决并无不妥，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费3833元，由上诉人天津怡安购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 俊审 判 员 张秀云代理审判员 谢 宏二〇一五年五月十八日书 记 员 王 越附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自