（2015）二中民终字第05508号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-06-11
案件名称
荣春与马永振等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
荣春,马永振,沈桂华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第05508号上诉人（原审被告）荣春（曾用名田卫东），男，1973年3月13日出生北京市房山区城关街道办事处北关环岛西南（路通铁艺）。委托代理人张金海，北京市智远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）马永振，男，1965年10月11日出生。被上诉人（原审原告）沈桂华，女，1956年4月8日出生。委托代理人田世宝（沈桂华之夫），1954年12月10日出生。上诉人荣春因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第01336号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年1月，马永振、沈桂华起诉至原审法院称：我们租赁给荣春商业用房3间，位于北京市房山区城关街道办事处北关环岛西南1号，双方于2012年1月1日口头约定房屋年租金为3万元，半年一交，上交租金。荣春自2014年7月1日至2014年12月31日期间，未支付下半年房租1.5万元。我们多次找其催要，其均以各种理由拒付。2014年12月31日，我们再次找到其催要，其仍不支付，并且拒绝返还房屋。现我们起诉要求解除双方的口头租赁协议；由荣春一次性支付所欠房租1.5万元，5日内返还我们房屋、承担逾期未返还房屋期间的房屋使用费，并承担本案诉讼费。荣春辩称：我不同意马永振、沈桂华的诉讼请求。涉案房屋没有土地使用证、房屋产权证和房屋租赁证，违反法律规定；另外，涉案房屋不完全是马永振、沈桂华建的，我也参与建设了，如果法院判决我搬走，我就把东西拆走，另外的问题另行起诉解决。原审法院经审理认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或未经批准建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现马永振、沈桂华在未办理相关手续的情况下将房屋出租给荣春使用，双方之间的房屋租赁协议应属无效。关于马永振、沈桂华要求的2014年下半年的房屋占有使用费，法院依据荣春上半年所交房租数额依法确定为15000元，荣春称其已在2014年7、8月份交纳2014年下半年房租，但未提供相关证据加以证实，且与其在2014年10月16日交纳2014年上半年房租的事实存在矛盾之处，法院不予采信。马永振、沈桂华要求荣春返还房屋，于法有据，法院予以支持，但因荣春现在涉案房屋居住生活，返还时间由法院酌定为30日。关于涉案房屋的装饰装修，因马永振、沈桂华不同意利用，荣春亦表示可以拆除，法院不持异议。荣春称参与涉案房屋的扩建，关于扩建造价费用，双方可另行解决。据此，原审法院于2015年3月判决：一、马永振、沈桂华与荣春之间达成的口头房屋租赁协议无效；二、荣春于判决生效后三十日内给付马永振、沈桂华二〇一四年下半年房屋使用费一万五千元；三、荣春于本判决书生效后三十日内将北京市房山区城关街道办事处北关环岛房屋（现上标有“路通铁艺”字样）返还马永振、沈桂华；四、驳回马永振、沈桂华的其他诉讼请求。判决后，荣春不服，上诉至本院称：原审法院未能公正审理本案，我系外地来京人员，于2010年10月与马永振、沈桂华共同出资建房，原审判决对此并未确认；马永振、沈桂华连续涨租，我不同意才引发此次诉讼，原审判决未能考虑双方过错程度进行判决，显然不公，请求撤销原判，将本案发回重审。马永振、沈桂华同意原判。经审理查明：2000年12月31日，马永振、沈桂华作为乙方与甲方北京市房山区房山街道（现为城关街道）北关农工商公司签订《荒滩租赁合同》，双方约定甲方将万宁桥西侧长61.6米、宽19.5米、总面积1200平方米的河滩出租给乙方投资改建利用。之后，案外人熊长生与马永振、沈桂华达成口头房屋租赁协议，承租位于北京市房山区城关街道办事处北关环岛西南角处房屋；2009年11月，熊长生将其中一间房屋转租给荣春使用。2010年11月左右，马永振、沈桂华与荣春约定在荣春所承租房屋原址基础上重新修建房屋，新建房屋（及涉案房屋）扩大了面积。马永振、沈桂华与荣春就新建房屋达成口头房屋租赁协议。之后，荣春使用石膏板、彩钢板、地板砖等对该房屋进行隔段及简单装修，并对门前路面进行硬化，标示为路通铁艺，马永振、沈桂华在荣春对上述新建房屋装饰装修时未提出明确反对意见。荣春分别于2013年5月19日、2013年11月30日、2014年10月16日支付马永振、沈桂华2013年上半年、2013年下半年、2014年上半年房租各1.5万元。另查：涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，亦未经有关部门批准；马永振、沈桂华与荣春之间关于房屋归属没有约定；马永振、沈桂华表示不同意利用该房屋的装饰装修；荣春现在涉案房屋居住生活。原审法院审理中，荣春就其所述已于2014年7、8月份将2014年下半年房租以现金形式交付沈桂华没有证据。本院审理中，荣春仍未能提供新的证据。上述事实，有双方当事人陈述，马永振、沈桂华提供的荒滩租赁合同、收据，荣春提供的票据、照片及原审法院制作的照片等证据在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或未经批准建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应责任。现马永振、沈桂华在未办理相关手续的情况下将涉案房屋出租给荣春使用，双方之间的房屋租赁协议应属无效。该协议被确认无效后，马永振、沈桂华本应将收取的租金返还荣春，荣春应将涉案房屋返还马永振、沈桂华。但荣春应支付占用期间的房屋使用费，故其之前支付的租金折抵其应支付的房屋使用费后，不再退还。关于马永振、沈桂华要求的2014年下半年的房屋占有使用费，原审法院参照荣春上半年所交房租数额确定为1.5万元，荣春虽主张其已在2014年7、8月份交纳，但未提供相关证据加以证实，本院对此不予采信。原审法院考虑荣春现在涉案房屋居住生活，酌情确定了返还该房屋的时间，对荣春已属照顾。关于涉案房屋的装饰装修，因马永振、沈桂华不同意利用，荣春也表示可以拆除，本院对此不持异议。至于荣春上诉认为原审判决对其“参与对涉案房屋进行扩建”的事实认定不清一节，因双方对此事实没有一致确认，且与本案并非同一法律关系，故本案对此不予涉及，荣春此项上诉理由不能成立。综上，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费94元，由荣春负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费188元，由荣春负担（已交纳）本判决为终审判决。审 判 长 白 松代理审判员 袁 芳代理审判员 王 磊二〇一五年五月十八日书 记 员 孙春玮 更多数据：搜索“”来源：