（2015）陕民三申字第00149号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-06-25
案件名称
陕西瑞琦商贸有限公司与中国电信股份有限公司西安分公司等房屋租赁合同纠纷民事裁定书
法院
陕西省高级人民法院
所属地区
陕西省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
陕西瑞琦商贸有限公司,中国电信股份有限公司西安分公司,李元锋,程育民,李剑,谌建国,张瑞,张建英,章小忠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
陕西省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）陕民三申字第00149号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）陕西瑞琦商贸有限公司。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）中国电信股份有限公司西安分公司。一审第三人李元锋。一审第三人程育民。一审第三人李剑。一审第三人谌建国。一审第三人张瑞。一审第三人张建英。一审第三人章小忠。再审申请人陕西瑞琦商贸有限公司（以下简称瑞琦公司）因与被申请人中国电信股份有限公司西安分公司（以下简称电信公司）等房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2014）西中民一终字第00435号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。瑞琦公司申请再审称：1、电信公司在房屋租赁合同履行期间对租赁房屋停水、停电、停空调，租赁房屋不具备经营条件，且申请人已在2010年5月3日后将租赁的1-3层腾空，故二审判令申请人支付2010年5、6月的租金，承担违约金没有事实及法律依据，认定申请人占用1-3层房屋缺乏证据证明。2、一、二审法院判令申请人及第三人拆除涉案房屋一层风雨廊装修部分，并将风雨廊腾交电信公司超出电信公司的诉讼请求。3、被申请人电信公司对风雨廊没有所有权和管理权，也没有使用权，风雨廊不在涉案租赁合同范围内，也不在房产证建筑面积内，其无权要求申请人向其交付风雨廊。申请人对风雨廊门面房拥有使用权和收益权。4、法院未调取申请人因客观原因无法收集的重要证据，导致原审法院认定事实不清，导致申请人的优先承租权未得到确认。5、一、二审送达程序违法。电信公司答辩称：1、申请人的不安抗辩权依法不能成立。本案合同于2010年6月30日期满，被申请人决定合同期满后不再续租，并于当年3月、4月两次书面通知瑞琦公司，而瑞琦公司于2010年2月已经违约，无故拖欠租赁费至合同期满。合同到期后又拒不腾房并阻止电信公司入住装修。本案合同约定承租方逾期交纳租金30天，出租方有权采取断电等相应措施，经催要未果并逾期达到45天时，有权终止合同，收回房屋，电信公司2010年5月对房屋采取停电等措施是依合同约定而为的维权措施，并无过错。2、依据《中华人民共和国房产测量规范》的规定，房屋附属设施测量，柱廊以柱外围为准，檐廊以外轮廊投影为准等，涉案风雨廊属于涉案房屋不可分割的一部分。电信公司所持有的房屋所有权证上的分丘平面图，清楚地含盖着风雨廊。风雨廊随本案租赁合同一起交付，瑞琦公司未经许可搭建门面房，高价出租至今，法院支持被申请人恢复原状的请求符合法律规定。3、一、二审判决未超出诉讼请求。本院认为，（一）关于申请人瑞琦公司应否支付2010年5、6月的租金并承担违约金、腾交涉案房屋的问题。经审查，本案电信公司与瑞琦公司签订的《房屋租赁合同》系合法有效之合同，双方当事人均应依合同履行各自的义务。瑞琦公司自2010年2月份起未支付租金，经电信公司多次催要，瑞琦公司仍未交纳租金，已构成违约。在此情况下，电信公司根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，于2010年5月停止对租赁场地供电。涉案合同到期后，电信公司表示不再续租，将房屋收回自用，瑞琦公司既不交纳租金，又未将房屋实际交付电信公司，故原审法院判令瑞琦公司支付拖欠租金并承担违约金，将涉案房屋腾交给电信公司，符合双方合同约定和法律规定。（二）关于原审法院判令瑞琦公司及第三人拆除涉案房屋一层风雨廊装修部分，并将风雨廊腾交电信公司，是否超出被申请人电信公司的诉讼请求问题。根据本案查明的事实，电信公司在一审法院2013年8月22日庭审中，已明确其诉讼请求中腾交房屋的具体内容，故原审判决并未超出电信公司的诉讼请求。（三）关于涉案风雨廊是否在涉案租赁合同范围内，电信公司是否有权要求瑞琦公司向其交付风雨廊问题。经审查，涉案风雨廊处在电信公司出租给瑞琦公司的房屋的一层，是带有屋檐的走廊部分，即风雨廊。电信公司持有的房屋产权证书房地产分丘平面图上，显示包括风雨廊部分。在2007年西安市城市改造时，电信公司按照市政府统一规划要求，将风雨廊的屋檐向东延伸，改建成新的屋檐。故瑞琦公司提出的涉案风雨廊不在房屋租赁合同范围内，风雨廊不属于电信公司所有，也不属于电信公司管理，电信公司对风雨廊没有请求权的理由不能成立，原审法院对此节的认定，符合本案的实际情况。（四）关于申请人瑞琦公司提出的优先承租权问题。因本案租赁合同到期后，电信公司决定不再与瑞琦公司续租，将房屋收回自用，属电信公司的意愿，申请人提出的电信公司将本案房屋出租给他人，其享有优先承租权的主张，没有提交充分的证据予以证明，原审法院对此未予支持是正确的。综上，瑞琦公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回陕西瑞琦商贸有限公司的再审申请。审 判 长 张小燕审 判 员 张润民代理审判员 同惠会二〇一五年五月十八日书 记 员 罗红涛 关注公众号“”