（2015）闵民一（民）初字第4487号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-06-24
案件名称
上海万泰物业管理有限公司与刘怡雯物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海万泰物业管理有限公司,刘怡雯
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民一（民）初字第4487号原告上海万泰物业管理有限公司。法定代表人高志明，董事长。委托代理人吴志忠，男，系公司员工。被告刘怡雯。原告上海万泰物业管理有限公司与被告刘怡雯物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月28日立案受理。依法由审判员叶岚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海万泰物业管理有限公司的委托代理人吴志忠，被告刘怡雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海万泰物业管理有限公司诉称，原告自2006年7月1日与xx小区业委会签订了《物业管理服务合同》，对坐落于新镇路小区实施物业管理工作。被告系xx小区602室业主，被告自2012年1月起至2012年12月止拖欠物业服务费共计456元（人民币，下同），经原告多次催讨未果，故诉至法院，要求法院判令：一、被告刘怡雯支付2012年1月至2012年12月的物业服务费456元；二、被告刘怡雯支付滞纳金456元。诉讼中，原告自愿放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告刘怡雯辩称，一、原告的合同期限自2006年7月1日至2010年6月30日，原告虽称因业委会任期届满而新业委会未产生无法签订合同，已向房管部门进行备案，但原告始终未提供材料证明，因此2012年1月至12月期间，原告与被告不存在法律关系。二、在原告管理小区期间，原告未按照物业合同的标准提供物业服务，小区状况脏、乱、差，楼道也无人打扫，被告认为小区在2012年一整年间是没有物业管理的，被告也从来没有收到过任何原告的催款通知。综上，被告认为在无法确定原、被告之间的法律关系，也无法确定原告向被告提供符合标准和要求的服务的情况下，被告不应支付原告物业费，因此要求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告刘怡雯系本市闵行区602室的产权人，该房屋建筑面积为73.08平方米。2006年6月20日，原告与上海市闵行区xxxx业主大会签订《物业服务合同》，约定由原告对坐落于本市闵行区876弄的xxxx小区进行物业管理服务；合同期限为四年，自2006年7月1日起至2010年6月30日止；根据建筑面积向业主收取物业服务费，其中多层住宅物业每月每平方米为0.52元；物业服务费用按季交纳，业主应在每季第一月履行交纳义务。逾期交纳的，自逾期交纳的次月起，按每日3‰收取违约金；合同另对双方权利义务等事项进行了约定。合同到期后，原告实际为该小区提供物业服务至2012年12月。合同签订后，原告按约提供物业服务，但被告未按期交纳自2012年1月至2012年12月间的物业服务费，共计456元。以上事实，由原告提供的物业服务合同、房屋状况及产权人信息及双方当事人的陈述等证据所证实。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现被告所居住小区的宝仪新村业主大会已与原告签订了《物业服务合同》，故业主大会的该项决定，在被依法撤销之前，对小区全体业主具有法律约束力，原、被告间物业服务合同关系依法成立。虽然，原告与业主大会签订的书面合同期限已经到期，但之后，原告为系争小区实际提供物业服务至2012年12月。因为小区的物业管理服务关系到小区全体业主的日常生活，不可间断，故在涉案小区的业主委员会尚未选聘新的物业服务企业前，原告继续为小区业主提供服务，直至将相关的服务内容移交给后续的物业管理服务企业，符合诚实信用原则，也有利于涉案小区业主的正常生活，故原告对小区实施的管理行为属事实管理，被告理应依据等价有偿原则，向原告支付物业服务费。至于被告辩称小区环境脏、乱、差，管理混乱等问题，一则根据被告提供的现有证据不足以证明原告在服务上存在严重瑕疵，再则鉴于此均涉及全体业主权利，故应由全体业主提出主张或与原告协商解决。被告以此作为其一户拒付物业服务费的理由缺乏依据，本院难以支持。诉讼中，原告自愿放弃要求被告支付滞纳金的主张，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，判决如下：被告刘怡雯于本判决生效之日起十日内支付原告上海万泰物业管理有限公司自2012年1月起至2012年12月止的物业服务费456元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告刘怡雯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 叶岚二〇一五年五月十八日书记员 周密附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 关注公众号“”