（2015）洛民终字第1094号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-06-24
案件名称
葛然与王永杰买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
葛然,王永杰
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）洛民终字第1094号上诉人（原审被告）：葛然，男，汉族。委托代理人：文治朵，河南广文律师事务所律师。委托代理人：张国辉，河南民天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王永杰，男，汉族。委托代理人：谢亮，河南大进律师事务所律师。上诉人葛然因与被上诉人王永杰买卖合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2015）老民初字第165号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人葛然及其委托代理人文治朵、张国辉，被上诉人王永杰及其委托代理人谢亮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明：葛然系洛阳市老城区邙山镇葛家岭村村民，王永杰系河南省永城市新桥乡胡寨村村民。2010年10月31日，葛然（甲方）与王永杰（乙方）签订《转让协议》一份，约定：“葛家岭葛然（晓丹）有宅基地一所，上有旧房四间，地址在葛家岭村三组葛兴家门前，面积批复是2分，可用面积是2.5分，现转让给王永杰，转让费是50000元。葛然负责王永杰把房盖起为止，在建房期间用水、电由葛然负责，邻里关系由葛然联系处理，费用由王永杰负担。房建好以后，房产由王永杰所有，宅基地使用权需要更正时，葛然配合给王永杰更正，在不更正期间使用权归王永杰所有。地基面积2分，长10.75米，宽12米，可用2.5分，长15米，宽11米，政府占用土地时所有赔偿为王永杰所有，与葛然无关。”该《转让协议》签订后，王永杰支付葛然转让费50000元，并在葛然的宅基地上拆旧建新，共建砖混结构楼房两层半。2014年，洛阳市老城区邙山镇葛家岭村进行整村改造，葛然的宅基地被政府征收。2014年6月9日，洛阳市老城区邙山镇葛家岭村村民委员会（甲方）与葛然（乙方）签订《房屋征收补偿安置协议书》，根据协议的约定，甲方对乙方宅基地上的房屋及其附属物实施征收，乙方自愿选择对其被征收房屋实行产权调换方式进行安置，乙方房屋主体有效面积为268平方米，双方同意有效面积按1：1置换房屋，乙方共置换房屋173平方米，剩余95平方米，按货币补偿标准2200元／平方米，由甲方补偿乙方209000元。对超出证内有效面积的房屋主体部分，甲方补偿乙方45538元。该协议另对室内装饰装修和附属设施补偿、搬迁费、临时安置费、奖励费等均作出了明确的约定。葛然通过上述《房屋征收补偿安置协议书》，共获得位于葛家岭安置小区的安置房两套（每套面积为86.5平方米）、被征收房屋补偿款共计421181.68元。原审法院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告王永杰并非洛阳市老城区邙山镇葛家岭村村民，原告王永杰与被告葛然所签订的《转让协议》买卖的不仅是被告葛然原有的房产，还包括被告葛然的宅基地使用权，故该《转让协议》无效。协议无效后，因该协议取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。本案中，原告王永杰支付被告葛然50000元转让费，因该《转让协议》无效，故该50000元应当由被告葛然返还给原告王永杰。被告葛然系洛阳市老城区邙山镇葛家岭村村民，其作为诉争宅基地的合法使用者，对其宅基地使用权的性质更为清楚，在原告王永杰不具备使用其宅基地条件的情况下，仍将其名下的宅基地转让给原告王永杰，由原告王永杰在其宅基地上出资建房，同时结合处理民事纠纷的公平原则，该院酌定被告葛然对该《转让协议》的无效承担主要责任，对原告王永杰所受到的损失承担主要责任，即70%的赔偿责任。原告王永杰在不具备使用被告葛然宅基地条件的情况下，仍与被告葛然签署上述《转让协议》，故原告王永杰应对该《转让协议》的无效承担次要责任，对其所受到的损失承担次要责任，即原告王永杰自担30%的责任。因被告葛然宅基地上的房产及附属物均为原告王永杰出资所建，按照洛阳市老城区邙山镇葛家岭村村民委员会与被告葛然签订的《房屋征收补偿安置协议书》，被告葛然共获得位于葛家岭安置小区的安置房两套（每套面积为86.5平方米）、被征收房屋补偿款共计421181.68元，其中两套房产的价值参照《房屋征收补偿安置协议书》中2200元／平方米的补偿标准计算为380600元，故原告王永杰所受的损失共计为801781.68元，被告葛然承担70%的赔偿责任为561247.17元。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条之规定，判决：一、被告葛然于判决生效之日起十五日内返还原告王永杰50000元；二、被告葛然于判决生效之日起十五日内赔偿原告王永杰561247.17元；三、驳回原告王永杰的其他诉讼请求。本案受理费5400元，由原告王永杰承担685元，被告葛然承担4715元（原告王永杰已垫付，待执行时，由被告葛然支付给原告王永杰4715元）。宣判后，葛然不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，王永杰不是葛家岭村集体经济组织成员，故双方签订的《转让协议》无效，原审法院也对此进行了确认。无效合同从签订之日起就是无效的，被上诉人不能因为在村里盖了房子就能取得和村民同等的身份，但上诉人只应退还已经取得的购房款及建房款（扣除被上诉人拆除购买上诉人四间房屋的价值），原审法院虽确认转让协议无效，但却又将被上诉人作为本村集体组织成员对待，判决让其参与拆迁补偿属于认定事实错误。二、原审法院没有判决双方返还财产，反而判决上诉人按照拆迁补偿款赔偿被上诉人的损失，严重违反合同法的相关规定。被上诉人王永杰的损失包括：其翻建房屋的支出，购买上诉人葛然房屋的支出，而不是原审判决认定的整个拆迁补偿款属于被上诉人王永杰的损失。然后按照过错程度、分担损失。三、原审判决适用法律不当。被上诉人在上诉人村里购买宅基地，并将旧房翻盖为新房的目的就是为了获取国家的征地补偿款，被上诉人十分清楚外地人不能在我村购买宅基地，其规避法律和欺诈的意图十分明显，应当承担主要过错责任，但原审法院没有正确认定本案事实，错误的判决双方当事人以3：7的比例承担过错责任，是本末倒置，显失公平，应当予以纠正。被上诉人王永杰答辩称：一、本案的事实是被征收拆迁的房屋是王永杰所建，葛然与洛阳市老城区邙山镇葛家岭村村民委员会签订的是《房屋征收补偿安置协议书》，该协议明确是对被征收房屋给予的补偿和安置，而不是针对宅基地的补偿，因为宅基地本来就属于村集体，不存在对宅基地进行补偿，所以征收补偿安置协议中的所有补偿款应全部归王永杰所有，一审判决70%明显错误，王永杰对一审判决结果不满，但是由于王永杰在上诉期间回老家一趟错过了上诉期，才没有上诉。二、王永杰与葛然签订的转让协议，属于农民和农民之间签订的，国家对此并没有禁止性的规定，应当认为有效，而被征迁的房屋属于王永杰所建，所以被征收对应的全部拆迁补偿款应当归王永杰所有。综上，由于王永杰没有上诉，在上诉人的上诉理由无事实和法律依据的情况下，被上诉人请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明一致。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有土地的使用权，依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设。葛然与王永杰签订《转让协议》，将其位于洛阳市老城区邙山镇葛家岭村三组的宅基地及地上房屋转让给王永杰，因王永杰非该村村民，故该《转让协议》因违反法律的强制性规定而无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该《转让协议》签订后，王永杰将葛然宅基地上原旧房拆除，新建两层半的砖混结构楼房，葛然与洛阳市老城区邙山镇葛家岭村村民委员会签订的《房屋征收补偿安置协议书》亦是按王永杰所建房屋的实际面积计算的拆迁安置补偿费用，由此可见，王永杰所建房屋在价值上已转化为《房屋征收补偿安置协议书》所确定的补偿给葛然的安置房屋及拆迁补偿款，王永杰要求以此确定其因《转让协议》无效而产生的损失于法有据。结合本案的实际情况，原审法院认定葛然对合同无效对王永杰造成的损失承担70%的过错责任，王永杰自担30%的责任亦公平合理。综上，葛然的上诉理由不充分、证据不足，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9912元，由上诉人葛然负担。本判决为终审判决。审 判 长 祖 萌审 判 员 刘丽娜代审判员 王 鹏二〇一五年五月十八日书 记 员 黄思维 关注公众号“”