（2015）宁民终字第127号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2015-06-26

案件名称

上诉人蒋元、陈玮与上诉人南京宽润时尚市场管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

蒋元,陈玮,南京宽润时尚市场管理服务有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2015）宁民终字第127号上诉人（原审原告）蒋元，男，汉族，1976年1月24日生，无固定职业。上诉人（原审原告）陈玮，女，汉族，1976年2月15日生，无固定职业。委托代理人蒋元，男，汉族，1976年1月24日生，无固定职业。上述两上诉人共同委托代理人刘军，江苏东恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）南京宽润时尚市场管理服务有限公司，组织机构代码69839132-1，住所地江苏省南京市鼓楼区湖南路12号。法定代表人宽慧，该公司董事长。委托代理人谢书磊，江苏中虑律师事务所律师。上诉人蒋元、陈玮因与上诉人南京宽润时尚市场管理服务有限公司（以下简称“宽润公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒋元及上诉人蒋元、陈玮的共同委托代理人刘军，上诉人宽润公司的委托代理人谢书磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人蒋元、陈玮原审诉称：双方当事人于2013年8月23日签订房屋租赁合同，约定宽润公司将位于湖南路12号宽润时尚三楼B区商铺出租给蒋元、陈玮经营“一品布衣”火锅店，租期5年，自2013年10月1日至2018年9月30日止。蒋元、陈玮按照合同约定支付给宽润公司一个季度的租金137500元（2013年10月1日至2013年12月31日）、押金90000元、装修保证金10000元。之后，蒋元、陈玮又投入大量的资金，开始对火锅店进行装修装饰，购买设备、招聘员工等。2013年10月18日正式试营业，2013年12月13日，南京市鼓楼区公安消防大队（以下简称“鼓楼消防大队”）的工作人员来蒋元、陈玮经营的火锅店进行消防安全检查时，蒋元、陈玮才得知宽润公司出租的经营场地不符合消防要求，宽润公司只有负一楼、负二楼和地面一楼是经过消防验收的，二楼和三楼未经消防验收和审批。鼓楼消防大队在2012年和2013年上半年对宽润公司进行过罚款，且鼓楼消防大队工作人员提醒蒋元、陈玮，其所租场地预留的消防通道是封闭不通的，存在重大安全隐患。鼓楼消防大队要求蒋元、陈玮必须立即停止营业，否则要对其进行处罚。无奈之下，蒋元、陈玮于2013年12月18日停止营业，并致函宽润公司，要求解除合同，协商赔偿损失等事宜。与此同时，宽润公司也给蒋元、陈玮下发了解除合同通知书。双方均同意解除合同，只是双方就赔偿事宜分歧较大，协商未果。综上所述，宽润公司对外出租的经营商铺系公众聚集场所，在未通过消防安全检查的情况下就出租给蒋元、陈玮，该租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致蒋元、陈玮无法使用该房屋经营餐饮业，蒋元、陈玮因此遭受的经济损失，宽润公司必须赔偿。为此，蒋元、陈玮特诉至法院，请求判令：1、宽润公司退还蒋元、陈玮房屋押金90000元、装修保证金10000元、租金21095元，合计121095元；2、宽润公司赔偿蒋元、陈玮装修损失、广告费损失、设备损失等合计378847元；3、宽润公司承担本案诉讼费用。蒋元、陈玮为支持其原审诉称，向原审法院提交了如下证据：1、房屋租赁合同，证明蒋元、陈玮与宽润公司双方存在租赁关系；2、收据三份，证明宽润公司收取蒋元、陈玮2013年10月-12月的房租137500元、押金90000元、装修保证金10000元；3、装修合同、装修费收据、材料费收据等，证明蒋元、陈玮装修损失为265968元；4、广告投入收据，证明蒋元、陈玮广告损失4794元；5、购买设备收据、收旧明细表，证明蒋元、陈玮购买设备花费100235元，在蒋元、陈玮无法经营后，将该设备变现了15000元；6、租赁合同、中介费收据、房租收据，证明蒋元、陈玮为员工租房损失5800元；7、蒋元、陈玮发给宽润公司的解除合同告知函、宽润公司发给蒋元、陈玮的解除租赁合同通知书，证明双方的合同已协商解除；8、照片两张、鼓楼区消防大队行政处罚决定书一份，证明宽润公司提供的房屋不符合消防要求，且已于2012年6月18日被处以行政处罚，但宽润公司在签订合同时并未告知蒋元、陈玮该事实。宽润公司对上述证据发表质证意见如下：1、对证据1、2的真实性无异议；2、对证据3、4的真实性、合法性和关联性具有异议，蒋元、陈玮提供的装修合同并未经过宽润公司同意，而其他支出并未提供合法有效的发票，不能证明蒋元、陈玮主张的装修、广告等实际损失；3、对证据5的真实性无法确认，且蒋元、陈玮购买设备花费100235元，但其已就上述设备进行了变价处理，故其再向宽润公司主张该部分损失无依据；4、对证据6的真实性不予认可；5、对证据7的真实性予以认可，但蒋元、陈玮是在收到宽润公司发出的解除租赁合同通知书后才向宽润公司发出解除合同通知函的，蒋元、陈玮是为了掩盖违约的事实才向宽润公司发出解除合同通知函的；6、对证据8的真实性有异议，且鼓楼消防大队的处罚决定是在2012年6月制作的，并不能证明宽润公司现在未通过消防验收。宽润公司原审辩称：一、关于双方合同解除的问题，宽润公司认为系蒋元、陈玮单方违约后，宽润公司采取的救济措施。作为租赁合同的双方，均应按照合同履行义务，蒋元、陈玮的义务是按约支付租金，合同约定租金是先付后用，因蒋元、陈玮欠付租金十余万元，虽经宽润公司多次催要，但始终未付，故宽润公司于2013年12月17日与蒋元、陈玮解除合同。蒋元、陈玮主张合同解除是因为宽润公司的房屋不具有消防合格证等事实没有依据，蒋元、陈玮所有有关房屋欠缺消防条件需要赔偿等请求是在宽润公司发出解除通知后做出的，目的在于掩盖其违约行为；二、关于蒋元、陈玮要求退还押金、装修保证金及剩余租金的诉求，宽润公司认为在双方合同解除后，蒋元、陈玮仍在租赁房屋内占用房屋，根据合同约定，合同终止后，蒋元、陈玮应当及时办理交接及退场手续，退场前应按照租金的两倍支付占用费用。因此，在蒋元、陈玮实际退场并结清相关租金及水电费前，宽润公司不同意退还；三、关于蒋元、陈玮主张赔偿损失的诉讼请求，宽润公司认为合同解除是蒋元、陈玮的根本违约所致，而且相应的投入应当是蒋元、陈玮自身经营所需。合同解除的直接原因是蒋元、陈玮经营不善，其经营风险应自行承担。即使需要宽润公司对上述损失进行分担，那么宽润公司所提供的证据也不具有合法性和关联性。上述证据不能证明其实际损失，充其量只能以蒋元、陈玮在房屋内添附物的现有价值进行计算。综上，请求依法驳回蒋元、陈玮的诉讼请求。宽润公司为支持其辩称，向原审法院提交如下证据：1、房屋租赁合同，证明双方在合同中约定租金先付后用，蒋元、陈玮未按约定支付租金，同时证明合同终止后，蒋元、陈玮负有报请出租方验收退场的义务，而逾期退场应按照租金两倍支付占用费的事实；2、租金催缴通知函，证明宽润公司多次催促蒋元、陈玮支付租金及宽润公司行使解除权的事实；3、告知函，证明蒋元、陈玮同意解除合同但仍以各种理由要求继续占用租赁房屋的事实；4、退场告知书、函，证明宽润公司在解除合同后，多次要求蒋元、陈玮退场的事实；5、函告，证明蒋元、陈玮向宽润公司表明不愿意退还房屋；6、工程部验收交接单，证明蒋元、陈玮于2014年1月16日仍未办理完交接手续。蒋元、陈玮对上述证据发表质证意见如下：1、对证据1真实性予以认可；2、对证据2真实性有异议，蒋元、陈玮并未签收该通知函；3、对证据3真实性无异议，蒋元、陈玮也于2013年12月17日向宽润公司发出解除通知函；4、对证据4真实性无异议，当时已经停业，蒋元、陈玮告诉宽润公司不要擅自动用租赁房屋内的物品；5、对证据5真实性无异议，因为蒋元、陈玮的设备等物品找不到场地存放，在宽润公司的要求下，蒋元、陈玮将设备等物品折价出售，蒋元、陈玮希望宽润公司尽快商谈赔偿的情况；6，对证据6真实性无异议，但宽润公司于2014年1月16日才与蒋元、陈玮进行交接，宽润公司在故意刁难蒋元、陈玮。经原审庭审中双方举证、质证，原审法院查明如下事实：位于湖南路12号房屋系中国人民解放军江苏省军区司令部军产房，出租给宽润公司用于商业使用。该房屋地下共两层，地上共三层，建筑面积7008平方米。2013年8月23日，蒋元、陈玮（乙方）与宽润公司（甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于南京市鼓楼区湖南路12号第三层商业用房B区出租给乙方使用，面积约为340平方米；租赁期限共5年，自2013年10月1日起至2018年9月30日止；乙方用于经营火锅，品牌为“一品布衣”；甲方定于2013年8月26日以前将房屋交给乙方，乙方同意并接收房屋；租赁期内，甲乙双方未经协商一致不得解除合同；合同解除时，在解除之日起三日内乙方必须搬清房屋内的相关物品，乙方如不按时将房屋交给甲方，甲方有权搬清房屋内的物品，因搬运产生的费用由乙方承担；甲方一次性提供给乙方装修免租期30天，时间为自2013年9月1日至2013年9月30日，正式计租期自2013年10月1日开始；第一、二、三年的年租金为550000元，第四年租金为577500元，第五年租金为606375元；合同签订之日乙方支付押金90000元；甲方将房屋交给乙方当日，乙方应支付租金137500元，支付租金以先付后用的原则，租金按季支付，每季需提前一个月支付下季度租金；甲方的权利义务包括收取租金及其他费用；保证出租行为不违反国家法律法规的相关规定并保证有权决定此租赁事宜；提供相关证明及材料协助乙方办理营业执照，协助乙方办理工商、税务等手续；如因甲方原因导致乙方无法办理相关手续，导致乙方不能正常营业，则起租期顺延至乙方可正常营业之日起等等。乙方的权利义务包括按期足额交纳租金；依法经营；不得转租、转包、转让或借给他人使用；装修符合消防要求；自行承担用工及员工工资、福利和各项保险等费用等等。上述合同签订后，蒋元、陈玮支付了2013年10月1日至2013年12月31日的租金137500元，并对涉案房屋进行了装修，花费265968元。装修结束后，蒋元、陈玮花费100235元购买经营所需的设备、物品等。该部分设备、物品在蒋元、陈玮离场时折价15000元出售给他人。此外，为了扩大火锅店的知名度，蒋元、陈玮支出了4794元用于广告宣传。为了给员工提供住所，蒋元、陈玮承租了两处房屋分别作为男女员工的宿舍，并支付了中介费、房租、押金等费用1万余元。2013年10月18日，蒋元、陈玮将火锅店试营业，至2013年12月18日停止营业。2013年12月3日，宽润公司向蒋元、陈玮发出《租金催缴通知书》，主要内容为：蒋元、陈玮应于2013年11月30日之前预交2014年1月1日至2014年3月31日期间的租金，现蒋元、陈玮逾期付款已达3天，构成违约。希望宽润公司在接到本通知之日起7日内缴清拖欠的租金137500元，否则宽润公司将解除租赁合同并追究蒋元、陈玮的违约责任。2013年12月17日，宽润公司向蒋元、陈玮发出《解除合同通知书》，主要内容为：蒋元、陈玮未按照合同约定向宽润公司支付租金，宽润公司于2013年12月3日催告后，蒋元、陈玮仍未履行。宽润公司认为蒋元、陈玮的行为构成根本违约，故宽润公司依法通知蒋元、陈玮即日起解除双方的租赁关系。同时宽润公司要求蒋元、陈玮在接到通知后按照合同规定搬清房屋内的相关物品并将房屋交还宽润公司，逾期未办理的，蒋元、陈玮应当按照日租金标准的两倍向宽润公司支付房屋占用费，同时宽润公司也将按照合同约定采取相关退场措施；蒋元、陈玮立即派人与宽润公司联系处理因蒋元、陈玮违约导致合同终止的违约责任问题。蒋元、陈玮于2013年12月18日收到上述通知书。2013年12月19日，蒋元、陈玮向宽润公司邮寄《告知函》，主要内容为：蒋元、陈玮与宽润公司于2013年8月23日签订了房屋租赁合同，自双方洽谈之日起，蒋元、陈玮就一直要求宽润公司提供经营场地的消防许可证等证件，但宽润公司一直搪塞蒋元、陈玮。今从鼓楼区消防大队得悉，宽润公司提供给蒋元、陈玮的经营场地不符合消防安全要求，消防大队要求蒋元、陈玮必须停止营业。为了避免发生火灾等安全事故，蒋元、陈玮决定于2013年12月18日停止试营业，但蒋元、陈玮所遭受的经济损失系宽润公司所致。今特函告宽润公司，解除租赁合同，并希望能与宽润公司协商赔偿蒋元、陈玮经济损失事宜。2013年12月24日，蒋元、陈玮再次向宽润公司发出《告知函》，主要内容为：蒋元、陈玮与宽润公司双方已函告解除了租赁合同，因宽润公司三楼未通过消防验收，蒋元、陈玮被迫停止营业，蒙受重大经济损失，蒋元、陈玮已向鼓楼法院提起诉讼。在案件未审结前，请宽润公司不要擅动蒋元、陈玮放在租赁房屋内的财产，否则蒋元、陈玮将追究宽润公司的责任。2013年12月27日，宽润公司向蒋元、陈玮发出《退场告知书》，主要内容为：蒋元、陈玮与宽润公司双方对于提前解除合同均不持异议，蒋元、陈玮应在合同解除后按照约定向宽润公司交还房屋并办理退场等相关手续。因蒋元、陈玮当前仍继续占有使用该租赁房屋，故宽润公司再次要求蒋元、陈玮按照合同约定妥善做好相应退场工作。2014年1月2日，宽润公司再次向蒋元、陈玮发出《函》，要求蒋元、陈玮采取积极有效的措施办理退场等。2014年1月5日，蒋元、陈玮向宽润公司发出《函告》，要求宽润公司尽快就退场及赔偿问题与蒋元、陈玮进行协商，如果宽润公司不拿出诚意与蒋元、陈玮协商，导致蒋元、陈玮无法退场，一切责任由宽润公司承担。2014年1月16日，蒋元、陈玮从租赁房屋内退场，并与宽润公司工程部工作人员进行了交接。原审法院另查明，湖南路12号房屋分为地下2层，地上3层。2011年4月25日，南京市鼓楼区公安消防大队出具《建设工程备案抽查项目办结情况告知书》，载明江苏省军区司令部直属队综合楼新建工程项目已备案，该项目属于建设工程竣工验收备案抽查项目，该项目未被抽中。2013年11月4日，南京市公安消防局出具《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，对湖南路12号房屋地下2层至地上1层全部进行复验，意见包括综合评定该工程竣工消防备案检查合格等。2014年5月16日，南京市公安消防局出具《建设工程竣工验收消防备案凭证》，载明宽润公司于2014年5月16日申报了江苏省军区司令部综合楼改造工程（地上二层至地上三层）（复验）（地址：湖南路12号）的竣工验收消防备案，该项目已被抽中。至法庭辩论终结前，宽润公司未提交上述项目已通过验收的证据。原审庭审中，蒋元、陈玮称由于涉案房屋未通过消防验收，影响了其正常经营，但未提交相应的证据。原审法院再查明，2012年6月28日，南京市公安消防支队鼓楼区大队因湖南路12号的宽润市场未经消防安全检查擅自投入营业，向南京宽润物业管理有限公司作出公安行政处罚决定书，责令南京宽润物业管理有限公司停止位于南京市鼓楼区湖南路12号的宽润市场营业，并处罚人民币三万元整。因宽润公司不同意调解，致本案未能协商解决。以上事实，有蒋元、陈玮提供的租赁合同、收据、装修合同、凭证、解除租赁合同告知函、快递单、解除租赁合同通知书；宽润公司提供的租赁合同、租金催缴通知书、解除合同通知书、告知函、退场告知书、函告、工程部验收交接单、建设工程备案抽查项目办结情况告知书及双方当事人陈述等证据予以证实。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的租赁合同具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于蒋元、陈玮与宽润公司签订的租赁合同是否违反《中华人民共和国消防法》（以下简称《消防法》）的效力性规定的问题，原审法院认为，出租《消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。本案中，蒋元、陈玮主张合同无效的理由是宽润公司违反了《消防法》第15条规定的情形，而非违反了《消防法》第十条规定的情形，蒋元、陈玮亦未提供证据证明涉案房屋属于《消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的证据，故蒋元、陈玮与宽润公司之间订立的租赁合同并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效合同。蒋元、陈玮主张双方签订的租赁合同无效的意见无事实和法律依据，原审法院不予采信。此外，蒋元、陈玮与宽润公司之间的往来函件中均认可双方的合同已解除，因此原审法院确认蒋元、陈玮与宽润公司之间签订的租赁合同已协商一致解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于蒋元、陈玮的各项损失能否向宽润公司要求赔偿的问题，原审法院认为，导致合同解除的主要原因为蒋元、陈玮未按照合同约定向宽润公司及时支付租金，但宽润公司对于合同的解除亦有一定过错。理由如下：《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安消防机构申请消防安全检查。公安消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。宽润公司作为湖南路12号宽润市场的经营管理方，其对上述法律规定应当是知道的，且应当严格遵守。本案湖南路12号房屋在出租前虽已向公安消防机构申请消防安全检查，但截至本案法庭辩论终结前仍未经公安消防机构验收合格。房屋未通过消防安全检查即意味着不符合营业条件，宽润公司在此情况下将房屋出租给蒋元、陈玮，必然会给蒋元、陈玮的经营造成不利影响。综上，原审法院结合合同解除的原因及双方的过错等因素，酌定蒋元、陈玮对于其自身损失承担主要责任，宽润公司对于蒋元、陈玮的损失承担次要责任。关于蒋元、陈玮要求宽润公司退还押金90000元以及装修保证金10000元的诉讼请求，宽润公司称在蒋元、陈玮实际退场并结清相关租金及水电费前，不同意退还上述费用。对此原审法院认为，蒋元、陈玮已于2014年1月16日退场，宽润公司所称的租金和水电费因其数额并不明确，可待数额明确之后另行主张，宽润公司应先行退还蒋元、陈玮支付的押金90000元以及装修保证金10000元。关于蒋元、陈玮要求宽润公司退还14天的房屋租金21095元的诉讼请求，原审法院认为，蒋元、陈玮的租金支付至2013年12月31日，而蒋元、陈玮在2013年12月18日停止营业后，应及时迁出涉案房屋，但其于2014年1月16日才迁出，蒋元、陈玮要求退还租金21095元的诉讼请求，无事实依据，原审法院不予支持。蒋元、陈玮在经营过程中进行广告宣传以及为其员工提供住所等，属于自己的经营行为和管理方式，因此支出的费用不应向他人主张。故蒋元、陈玮要求宽润公司赔偿其为员工租房的损失5800元以及广告费用4794元，无法律依据，原审法院不予支持。关于蒋元、陈玮主张的装修费185000元、装修材料费80968元，合计265968元，以及购买设备的支出100235元。蒋元、陈玮提供了装修合同、收款收据、送货单等证据，蒋元、陈玮虽未能提供正式的发票，但考虑到蒋元、陈玮确已装修完毕以及装修市场的现状，蒋元、陈玮提供的装修合同、收款收据、送货单等证据能够证明其装修的实际支出情况，而蒋元、陈玮提供的购买设备的凭据以及网购记录亦能够证明其实际购买设备的情况，故蒋元、陈玮提供的证明其装修及购买设备的证据，内容真实，能够证明上述实际损失，原审法院予以采信。因蒋元、陈玮已实际经营两个多月，考虑到折旧等因素，原审法院酌定其装修损失为240000元。因蒋元、陈玮已将设备折价15000元出售，故蒋元、陈玮的设备损失为85235元。综上，蒋元、陈玮的实际损失应为325235元（240000元＋85235元）。结合双方对于合同解除的主次责任，原审法院酌定蒋元、陈玮应自行承担上述损失的70%，即227664.5元，宽润公司应承担上述损失的30%，即97570.5元。据此，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、南京宽润时尚市场管理服务有限公司于判决生效之日起十日内一次性返还蒋元、陈玮押金90000元、装修保证金10000元，合计100000元。二、南京宽润时尚市场管理服务有限公司于判决生效之日起十日内一次性赔偿蒋元、陈玮损失合计97570.5元。三、驳回蒋元、陈玮的其他诉讼请求。一审案件受理费8799元，由蒋元、陈玮负担4299元，由宽润公司负担4500元（蒋元、陈玮已预交，宽润公司负担部分于本判决生效之日起十日内一并给付蒋元、陈玮）。上诉人蒋元、陈玮不服原审判决，向本院提起上诉，结合其上诉状与陈述，其上诉请求为：1、撤销原审判决第二项、第三项，依法改判；2、一、二审诉讼费用全部由宽润公司承担。其事实与理由为：1、一审对于双方租赁合同解除的原因认定不清，责任认定不合理。宽润公司经营的宽润市场一直未通过消防检查，擅自投入营业。双方签订租赁合同后，蒋元、陈玮多次要求宽润公司提供消防许可证等相关手续用以店面的消防审批，但被上诉人均以各种理由推脱；直至2013年12月13日南京市鼓楼区公安消防大队工作人员对店面进行检查时，蒋元、陈玮才知道宽润市场的二楼、三楼均不符合消防安全要求。宽润公司的行为具有明显的欺诈性质，其提供给蒋元、陈玮的店面不能实现蒋元、陈玮签订合同时的主要目的。2、宽润公司单方解除租赁合同不合理。首先，蒋元、陈玮的租金缴纳至2013年12月31日，而双方当事人在2013年12月16日还在与宽润公司就进行磋商；蒋元、陈玮只是要求宽润公司提供消防手续，解决消防隐患，并没有明确表示不履行合同，宽润公司却于次日即单方发出解除合同的通知，并不合理。其次，根据《房屋租赁合同》第五条第4款约定，由于消防手续及消防通道存在问题，火锅店一直未能正常营业，故起租期应顺延至蒋元、陈玮于2013年12月18日解除合同之日。据此，蒋元、陈玮在下一季度的租金缴纳上不存在违约拖欠情况。宽润公司以其未按时交房租解除合同并不合理。3、蒋元、陈玮已于2013年10月24日获得了餐饮许可证，但因宽润公司未提供消防合格手续，故火锅店无法办理消防许可，从而无法申领营业执照。在此情况下，蒋元、陈玮拒付租金，是行使不安抗辩权之行为。后来蒋元、陈玮之所以同意解除合同，是因为宽润公司短期内无法提供蒋元、陈玮所需要的消防验收合格证。如蒋元、陈玮继续履行合同，则在其无法营业的情况下，势必造成更大的损失。综上，蒋元、陈玮认为，租赁合同的解除是由宽润公司欺诈行为所导致，应由其承担全部赔偿责任，故请求法院支持上诉人的上诉请求。宽润公司二审辩称：1、双方合同解除的原因是蒋元、陈玮拖欠我方房屋租金，我方不存在欺诈行为。2、涉案房屋属于“建设工程竣工验收备案抽查项目”，而不属于必须经过公安消防机构验收的房屋项目。3、蒋元、陈玮自身未遵守法律规定，在未办理必要的消防许可及营业执照的情况下即开展实际餐饮经营，在其经营期间，没有任何消防机关要求其停业。在其经营过程中，遇到的实际困难仅限于火锅店与宽润市场在营业时间、电梯使用、物料进出管理等方面存在分歧、需要协调，而不存在“大楼无消防合格证”等导致蒋元、陈玮租赁合同无法履行或租期顺延之情形。4、合同履行期间，蒋元、陈玮迟延履行支付租金这一合同主要义务，且经宽润公司催要后在合理期间内仍未支付。在此情况下，宽润公司行使法定解除权解除合同，并无过错，不应承担蒋元、陈玮之经营损失。综上，蒋元、陈玮的上诉没有事实及法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求。上诉人宽润公司不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：1、请求撤销原审判决，依法改判驳回蒋元、陈玮全部一审诉讼请求；2、请求判令蒋元、陈玮承担一审、二审全部诉讼费用。其理由为：1、原审判决认定双方租赁合同系协议解除，认定有误。本案合同解除系蒋元、陈玮根本违约之后，宽润公司行使法定解除权所致。2、房屋押金及装修保证金之性质属于履行保证金，而本案合同解除系蒋元、陈玮根本违约所致；合同解除后，蒋元、陈玮仍在继续占用房屋，退场时也未办理完毕交接手续，一些问题仍未处理到位；且合同因其过错而提前解除，导致宽润公司预期租金收益无法实现，其还应当承担宽润公司因房屋空置导致的损失。在此情况下，宽润公司认为其退还条件尚不成就，一审判决其全额返还押金、保证金有失公平。3、涉案房屋不属于法律规定的必须经过消防机构验收的项目，在投入使用前也已向主管机关作了消防备案。宽润市场的实际情况，亦不会对蒋元、陈玮实际经营产生影响。宽润公司因蒋元、陈玮拖欠房租而行使合同解除权，对其损失不应当承担责任。4、一审法院认定蒋元、陈玮实际损失存在不当。蒋元、陈玮为证明其装修投入提供的票据，不属于合法的正式发票，且与现场实际装修状况存在较大差距，故不应予以采信。同时，其设备损失也应以现有价值为限；被上诉人对设备已进行变现，故不存在损失。综上，因原审判决认定事实有误，对案件审理结果产生重大影响，宽润公司请求法院依法支持其上诉请求。蒋元、陈玮二审辩称：1、宽润公司违反了双方租赁协议第五条第四款的约定，未向其提供办理消防验收所需要的材料，使得蒋元、陈玮无法办理火锅店的消防手续。蒋元、陈玮在签订租赁合同后，一直要求宽润公司提供消防手续，但其一直推诿，使得合同目的无法实现。宽润公司将一直未通过消防检查的涉案房屋擅自投入营业，也违反了法律规定。2、宽润公司提供给蒋元、陈玮的房屋存在消防隐患，即消防通道被堵。3、双方均同意解除合同，只是在导致合同解除的责任及损害赔偿的分担上无法达成一致；宽润公司关于涉案合同解除是其行使法定解除权的说法，没有事实与法律依据。蒋元、陈玮有充分证据证明其所受损失，应得到支持。综上，宽润公司提供存在消防隐患的房屋，并在整个市场未通过消防检查的情况下将其中的房屋出租，属于欺诈；不提供消防手续给蒋元、陈玮办理消防手续，构成根本违约。故请求法院驳回宽润公司的上诉请求。上诉人蒋元、陈玮在二审中提交了以下新证据：1、南京市鼓楼区消防大队办证受理窗口提供的《建筑工程消防设计备案抽查告知单》，证明蒋元、陈玮办理火锅店消防手续时必须提供宽润公司原大楼的《消防验收合格意见书》，但宽润公司至今未提供该意见书；2、录音证据两份，系陈玮与南京市公安消防支队鼓楼区大队沈勇参谋及宽润公司工作人员的谈话录音，以证明消防部门认为火锅店存在消防不合格问题，以及陈玮与宽润公司就消防问题进行交涉。3、南京市公安消防支队鼓楼区大队宁鼓公（消）行罚决字（2014）0090号《行政处罚决定书》、宽润市场外立面效果图及宽润市场二楼至三楼的消防通道现状视频，证明公用消防通道被堵死，圣迪奥专卖店因此被消防部门处罚，涉案房屋存在消防隐患。4、案外人王亮出具的说明一份，证明南京市公安消防支队鼓楼区大队于2013年12月13日到涉案房屋进行消防检查，要求火锅店停止营业，否则将进行处罚。5、餐饮许可证一份，以证明其已去办理相关营业手续。宽润公司对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性、关联性均存在异议。对证据2中陈玮与宽润公司工作人员对话录音证据的真实性无异议，但认为不能达到其证明目的；对陈玮与南京市公安消防支队鼓楼区大队沈勇参谋对话录音内容的真实性、关联性均有异议。对证据3《行政处罚决定书》的真实性、关联性均存在异议，认为该证据未加盖公章，且被处罚单位并非宽润公司，与本案无关。对于宽润市场外立面效果图，对真实性不持异议，对关联性持异议。对消防通道视频证据，认为该消防通道现已改造，当时情况已无法核实。对证据4证人证言的真实性存在异议，认为根据相关规定，证人应出庭作证；且王亮本身与宽润公司存在纠纷，故对其证人证言不予认可。对证据5的真实性不持异议，但认为蒋元、陈玮在未获得相关资质的情况下进行经营，其产生的损失因由其自行承担。本院对上述证据的认定如下：对证据1，因上诉人蒋元、陈玮未证实该证据的来源，故本院对证据1的真实性、关联性不予认定。对证据2中陈玮与宽润公司工作人员对话的录音证据，因宽润公司对证据内容本身的真实性无异议，故本院对于该证据的真实性、关联性予以认定，对陈玮与沈勇的录音证据的真实性、合法性不予认定。对证据3《行政处罚决定书》，因其并非原件，故本院对其真实性、关联性不予认定。对于宽润市场外立面效果图，本院对其真实性予以认定，对关联性结合案件情况综合予以认定。对于消防通道视频证据，结合当事人在审理中对消防通道的陈述，本院对其真实性、关联性予以认定；对于证据4，因证人未出庭接受质证，故本院对其真实性、关联性不予认定。对证据5，本院对其真实性予以认定，对关联性结合案件情况综合予以认定。上诉人蒋元、陈玮对原审查明的事实无异议与补充。上诉人宽润公司对于原审查明事实异议之处为：（一）原审判决查明，“蒋元、陈玮支付了2013年10月1日至2013年12月31日的租金137500元，并对涉案房屋进行了装修，花费265968元。装修结束后，蒋元、陈玮花费100235元购买经营所需的设备、物品等。该部分设备、物品在蒋元、陈玮离场时折价15000元出售给他人。”然原审法院并未实地勘察，蒋元、陈玮也未对宽润公司交付房屋的现状提供证据说明，无法认定涉案房屋的实际装修情况，且蒋元、陈玮提供的票据也仅为收据，原审法院据此认定蒋元、陈玮的装修及设备投入缺乏事实依据。2、原审查明，“2014年1月16日，蒋元、陈玮从租赁房屋内退场，并与宽润公司工程部工作人员进行了交接。”根据2014年1月16日双方签署的交接单据可知，当时水电费用尚未结清，设备亦未恢复，交接未完成。本院对原审查明事实中双方不持异议之部分予以确认。本院另查明：蒋元陈玮陈述，其所经营火锅店的消防通道必须经过二楼商户方可出入，如二楼商户关门上锁则会导致消防通道无法正常使用。宽润公司陈述，其要求消防通道保持畅通，二楼商户系为了自身安全擅自加锁，且该商户也已因此被处罚。以上事实，有双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》及当事人陈述等在案佐证。本院认为，双方当事人之间订立的租赁合同并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同；双方当事人均应根据合同约定，全面履行其合同义务。现双方当事人对于合同解除均不持异议，争议之处在于导致合同解除的原因与双方应承担的责任，以及押金、装修保证金及租金是否应当退还。本院认为，综合考虑现有证据能够证明的涉争房屋情况、租赁合同履行情况、租金支付情况、双方交涉情况及蒋元、陈玮已进行实际经营等事实，合同解除的主要原因应为蒋元、陈玮未按照合同约定向宽润公司及时支付租金；但宽润公司未能提供涉案房屋的消防合格文件，且蒋元、陈玮租赁区域的消防通道存在问题，对其实际经营必然产生一定的影响，故宽润公司对合同的解除亦有一定过错。原审判决在结合现有证据、合同解除的原因及双方的过错等因素的情况下，确认蒋元、陈玮所受损失及酌定双方各自承担的损失比例，并对押金、装修保证金及租金进行相应处理，并无不当。蒋元、陈玮认为其拒付下一季度租金系行使不安抗辩权，但其并未提供证据证明其于2013年12月前要求宽润公司提供消防合格文件，故本院对该主张不予采信。蒋元、陈玮还主张宽润公司提供给蒋元、陈玮的店面不能实现其合同目的，因其火锅店已实际营业，且未收到消防部门对其作出停业处罚的决定，故本院对这一主张亦不予采信。对于蒋元、陈玮认为宽润公司发出单方解除合同通知并不合理的主张，本院认为，在蒋元、陈玮未依合同约定支付下一季度租金的情况下，宽润公司发出通知意欲解除合同，系其自身选择。在双方当事人均同意解除合同的情况下，本院对蒋元、陈玮这一主张不予支持。对于蒋元、陈玮认为起租期应当顺延的主张，因其火锅店已实际营业，故本院对其这一主张，不予支持。对于宽润公司认为退还押金、装修保证金的条件尚不成就，从而一审判决其全额退还押金、装修保证金存在不当的主张，本院认为，蒋元、陈玮已于2014年1月16日退场，其缴纳的押金及保证金宽润公司应予退还。如宽润公司认为尚有其他损失或未结清之费用，可另行主张。对于宽润公司认为原审判决认定蒋元、陈玮实际装修损失不当之主张，本院认为，原审法院基于现有证据与事实情况，合理认定蒋元、陈玮实际装修损失，并无不当；宽润公司虽主张该损失数额与现场实际装修状况存在较大差距，但对此未提供证据加以证明，据此，本院对于宽润公司这一主张不予采信。综上，蒋元、陈玮与宽润公司的上诉请求不具备事实与法律依据，依予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8799元，由蒋元、陈玮负担4299元，由南京宽润时尚市场管理服务有限公司负担4500元。本判决为终审判决。审　判　长　　殷源源审　判　员　　孙　伟代理审判员　　张卓慧二〇一五年五月十八日书　记　员　　孙雪松来源：百度搜索“”