（2015）泰中民终字第00386号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-05-28
案件名称
钱频与王锦林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省泰州市中级人民法院
所属地区
江苏省泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王锦林,钱频
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泰中民终字第00386号上诉人（原审被告）王锦林。委托代理人蔡新，江苏强联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）钱频。委托代理人顾书圣，泰州市姜堰区顾高法律服务所法律工作者。上诉人王锦林与被上诉人钱频房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2015）泰姜民初字第00062号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月27日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院查明：2011年8月20日，钱频将位于泰州市姜堰区罗塘街道（原姜堰镇）锦华园三水大道239-12号店面出租给王锦林经营，所租房屋建筑面积207.21平方米（产权证号为：姜堰字第80029390号、土地使用权证号为：姜国用2011第4318号），双方签订店面出租合同一份，约定：租期为5年即从2011年8月20日起至2016年8月20日止，王锦林中途不允许将门面退还原告，否则须付违约金50000元，如钱频中途收回房屋，须赔偿王锦林装修费用，并处罚金50000元；租金为每年23000元，并每年递增百分之五，王锦林必须先交钱后租房，决不允许拖欠，如有拖欠，钱频有权收回房屋；如王锦林不再租房，必须恢复原状（主要是楼梯），如不愿意恢复必须赔偿人民币20000元等。合同履行期间，钱频已收到2011年8月20日至2014年8月19日的房屋租金，自2014年8月20日起王锦林未给付租金。原审法院认为：钱频与王锦林签订的《店面出租合同》，系当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，王锦林未按约支付钱频房屋租金构成违约，钱频要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。王锦林辩称其与钱频之间签订的合同因钱频实际将房屋租给案外人华剑萍而终止，未能提交证据予以证明，故对王锦林的该辩称意见，不予采纳。王锦林作为涉案房屋的承租人，其向出租方钱频交纳租金，系约定和法定义务，王锦林应该按照合同约定向钱频支付房屋租金。钱频要求王锦林支付自2014年8月20日起至判决生效之日止的房租的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。关于租金标准，按照双方合同的约定“租金为每年23000元，并每年递增百分之五”，2014年8月20日至2015年8月19日年度的租金为26626元，每天租金为26626元／365天=72.95元／天。钱频依合同约定要求王锦林恢复原状或赔偿损失20000元的诉讼请求，因王锦林在庭审中明确表示不同意恢复原状，故钱频要求王锦林赔偿20000元的诉讼请求，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，作出如下判决：一、原、被告之间于2011年8月20日签订的《店面出租合同》于本判决生效之日起解除。二、被告王锦林于本判决生效后十日内给付原告钱频自2014年8月20日起至本判决书生效之日止的租金（按照72.95元／天计算）；同时赔偿原告损失20000元。如被告王锦林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1046元，依法减半收取523元，由被告王锦林负担（原告同意其预交的费用523元，由被告向其直接支付，不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）。原审民事判决书送达后，王锦林不服，向本院提起上诉称，原审法院认定事实不清：1、案涉房屋所开设的茶楼经营权已于2012年6月转让给案外人华剑萍，被上诉人也向华剑萍的丈夫严卫军收取了两年的房屋租金。上诉人与被上诉人签订的《店面出租合同》虽然没有变更或解除，实际上被上诉人已经认可了变更行为，即租赁合同承租人已经变更为华剑萍。一审期间，上诉人要求追加华剑萍为本案第三人，原审未予准许，也没有对是谁缴纳前两年租金的细节交代清楚；且《店面出租合同》最后有本案实际承租人手写的已缴纳24500元的房租的字迹，亦证明本案的租赁合同已经发生变更。2、上诉人在一审期间提交的上诉人与被上诉人的电话录音，该录音中被上诉人承认曾经为向华剑萍索要租金向公安机关报案的事实，原审判决并未对此作出认定。综上，上诉人不应当承担支付租金的责任，应依法追加实际承租人为第三人，由第三人承担支付租金的义务，请求二审法院撤销原判，发回重审，被上诉人承担二审诉讼费用。被上诉人王锦林答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、一审审理程序完全合法，审理过程中，法院亦花了大量的时间及精力。2、一审经过多次开庭，有关事实已经查明，不存在事实查明不清。3、一审审理过程中，上诉人就有关租赁状况是否告知被上诉人是明知的，上诉人上诉的目的是拖延诉讼。4、在本案审理结束后，原审法院又审理了其他人起诉上诉人的两个同类案件，这两个案件已经调解结案。同样的事实，上诉人为何在该案中不予承认。本案当事人在本院审理期间均未有新的证据提供。原审判决查明的事实有店面出租合同、房屋所有权证、土地使用权证以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案中，上诉人王锦林与被上诉人钱频签订的《店面出租合同》，系当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方均认可，该合同为有效合同。在合同未被解除之前，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原审法院依照合同法的相关规定，判令双方签订的《店面出租合同》解除，并依照该合同判令上诉人承担相应责任，具有事实和法律依据，本院予以确认。关于上诉人上诉认为被上诉人向案外人收取租金的行为是已经认可了租赁合同承租人变更为华剑萍，其与被上诉人之间的租赁合同已经解除，本院认为，合同法明确规定，当事人协商一致，或者存在法定合同解除事由的，当事人可以解除合同。现上诉人认为双方的合同已经解除，应当对自己提出的该项主张所依据的事实提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明该项事实主张的，由其承担不利后果。上诉人提供的录音及其陈述，未能形成充分的证据锁链，不能证明上诉人与被上诉人已经协商一致变更了承租人，亦不能证明上诉人告知了被上诉人承租人变更的情形以及被上诉人认可了这一事实。故对于上诉人上诉认为其与被上诉人之间签订的合同因被上诉人实际将房屋租给案外人华剑萍而终止的意见不予采纳。原审法院依据本案实际情况和合同相对性，对上诉人申请追加案外人华剑萍未予准许，并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求没有事实依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1046元，由上诉人王锦林负担。本判决为终审判决。审 判 长 于 焱代理审判员 王小莉代理审判员 方明航二〇一五年五月十八日书 记 员 王 霞 关注微信公众号“”