（2014）鄂郧西民初字第00880号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2016-04-30
案件名称
祝和江与郧西县广厦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
郧西县人民法院
所属地区
郧西县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
祝和江,郧西县广厦房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十五条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百二十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条，第二条，第二十三条
全文
湖北省郧西县人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂郧西民初字第00880号原告祝和江（曾用名祝合群），生于1978年9月12日，个体工商户。委托代理人钟民、张彦光，湖北泓峰律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起上诉等特别授权。被告郧西县广厦房地产开发有限公司。住所地：郧西县城关镇郧西大道**号。法定代表人高云东，系该公司总经理。委托代理人皮志良，湖北正星律师事务所律师。代理权限：参加诉讼、代为答辩、举证、辩论、调解等诉讼活动。委托代理人李贵卫，天河大厦项目负责人。代理权限：参加诉讼、代为答辩、举证、辩论、调解、代收法律文书等诉讼活动。原告祝和江诉被告郧西县广厦房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月22日立案受理后，依法组成由审判员李大彬担任审判长、审判员张一君、人民陪审员李国富参加的合议庭，分别于2014年8月29日、2015年1月20日公开开庭进行了审理。原告祝和江及其委托代理人钟民、张彦光，被告郧西县广厦房地产开发有限公司的委托代理人皮志良、李贵卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告祝和江诉称：2012年4月27日原告与胡志刚就共同购买被告郧西县广厦房地产开发有限公司开发的“天河大厦”第二层商铺事宜，与被告签订《商品房买卖合同》。合同中约定：该商铺为预售，建筑面积约1009.9平方米，每平方米5000元，房价款约500万元，合同签订当日付清房款总额的40%，剩余房款由被告全权负责办理银行按揭；被告应当在2012年11月30日前交付房屋；并负责分开办理原告和胡志刚的二证（土地使用证、房屋所有权证）、承担办证费用，合同中还对交付条件、房屋质量等相关事宜进行了约定。原告与胡志刚依合同约定履行了付款义务，被告于2013年8月16日交付了房屋。房屋交付后，原告和胡志刚对房屋进行了分隔（原告506.平方米；胡志刚482.81平方米）并各自进行了装修，做好了开业前的一切准备。2014年1月10日，被告以拖欠房款（剩余尾款不能办理按揭贷款）为由，采取贴切封条、换锁的方式，导致原告至今不能使用房屋。原告认为，被告的行为严重侵害了其合法权益，为此特向法院提起诉讼，请求：1.依法确认编号HS0712345《商品房买卖合同》合法有效；2.依法判令被告继续履行《商品房买卖合同》中约定的备案登记、办理按揭贷款、办理两证等义务，并承担逾期交房违约金27万元整，以及从2013年11月16日至实际办理完毕房屋权属证书之日止的违约金（截止起诉之日113724元）；3.判令被告将“天河大厦”第二层商铺交付原告使用并赔偿损失（截止起诉之日的损失18万元）。4.本案诉讼费由被告承担。原告于2014年8月29日变更诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还购房款及其他款项1648804元，并按照金融机构同期贷款利率承担从收款之日起至返还购房款及其他款项之日止的利息。（暂计算至开庭之日止利息为236909元）；2.判令被告赔偿原告装修损失450000元；3.判令被告赔偿原告经济损失220000元。（按照同期同地段房屋租金计算至开庭之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。原告于2015年1月19日再次变更诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还购房款及其他款项1648804元，并按照金融机构同期贷款利率承担从收款之日起至返还购房款及其他款项之日止的利息（暂计算至开庭之日利息为236909元）。2.判令被告赔偿原告装修损失438200元。3.本案诉讼费、评估费、保全费由被告承担。原告祝和江为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一：被告公司企业法人营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明被告主体资格。证据二：天河大厦项目信息表复印件一份，证明天河大厦项目系被告开发。证据三：《商品房买卖合同》复印件一份，证明原、被告之间存在合法、有效的商品房买卖合同关系；被告未将经验收合格的房屋交付原告且不能办理按揭贷款，违反约定，合同应该依法解除。证据四：收条一份，证明原告及胡志刚于2011年2月25日向被告支付购房款定金50万元（其中原告25万元）。证据五：告知书、公证书复印件各一份，收款收据三份，证明原告按照合同约定履行了支付首付购房款的义务。证据六：水电费报装单一份，证明被告于2013年8月16日将房屋钥匙交付，原告进行装修，但根据合同约定，不应视为对房屋的交付使用。证据七：照片一组、报警记录一份，证明2014年1月10日，被告以拖欠房款为由，采取贴封条、换锁等方式，将房屋封、锁且至今尚未交付房屋，严重侵犯了原告的合法权益。证据八：装修照片一组、评估报告一份，证明原告对房屋进行装修且价值经鉴定为人民币42.8万元（不含设计费），原告存在装修损失。证据九：设计费票据、图纸复印件各一份，证明原告为装修支出设计费10200元。证据十：租房协议复印件1份，证明被告强行锁大门给原告造成的损失（按同地段租金标准计算）。被告郧西县广厦房地产开发有限公司辩称：原告的解除权已经消灭，本案的诉讼标的是双方签订的商品房买卖合同约定的二楼商用房或价款，而不应包括原告另行购买的一楼门面及价款，原告主张解除合同和赔偿损失的诉讼理由不能成立，要求被告按照金融机构同期贷款利率支付房款的利息有失公平，请求依法判决原、被告继续履行协议，由原告接受房屋并分期付款。被告郧西县广厦房地产开发有限公司为支持其抗辩观点，向本院提交了如下证据：证据一：被告公司企业法人身份证明、组织机构代码、企业法人营业执照复印件各一份，证明被告主体资格。证据二：原告交付电费收条和原告使用电量电表度数，证明原告欠付电费的事实。证据三：原告与被告委托代理人李贵卫协商谈判后未签订的补充协议书，证明原、被告之间的补充约定。证据四：原告与胡志刚对一楼商用通道的协议分割意见及平面图，证明2013年6月4日原告与胡志刚和被告负责人还在就一楼通道进行协议。证据五：证人柯某、程某当庭作证，证明合同由按揭变更为分期付款，双方交房时间、不能办证的原因、被告锁门的原因。经庭审质证，原告祝和江对被告郧西县广厦房地产开发有限公司提交的证据一无异议，被告郧西县广厦房地产开发有限公司对原告祝和江提交的证据一、证据二无异议，对上述无异议证据本院依法予以采信。原告祝和江对被告郧西县广厦房地产开发有限公司提交的证据二、证据三、证据四、证据五有异议，对证据二的真实性无异议，但认为与本案无关联性，不予以认可；对证据三、证据四的真实性有异议，认为补充协议原告未签名，对其无约束力，原、被告间不存在另有一楼商品房买卖合同关系；对证据五，请法庭综合案情认定。被告郧西县广厦房地产开发有限公司对原告祝和江提交的证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十有异议，对证据三至证据九的真实性无异议，但认为证据三中按揭事项后来发生了变更；证据四和证据五只能证明原告按合同履行了首付款义务而不是全部义务；证据六不能证明交房时间为2013年8月16日；证据七在被告锁门后仍为原告提供开门方便，且锁门是原告违约造成的结果，不能证明其损失；对证据八、证据九中设计费发票、评估项目有异议，认为设计费发票无原件，装修评估中应包含有设计费在内，对评估鉴定费、评估出的价格无异议，但对部分评估项目责任应由双方分担；证据十的真实性有异议，是一楼租房的协议与本案所诉二楼房屋无可比性，被告交付原告房屋时间早于原告此租房协议时间。对上述有争议证据，本院认为：被告郧西县广厦房地产开发有限公司对原告祝和江提交的证据三至证据九的真实性无异议，本院结合案情综合评议认定；原告提交的证据十，与本案无关，本院依法不予采信。被告郧西县广厦房地产开发有限公司提交的证据二证明原告拖欠电费行为，与本案商品房买卖属不同法律关系，证据三，原告未签名认可，证据四不能证明原、被告间存在另外的商品房买卖关系，原告异议观点成立，对该三份证据本院不予采信；证据五由本院综合案认定。经审理查明：2012年4月27日原告祝和江与案外人胡志刚就共同购买被告郧西县广厦房地产开发有限公司开发的“天河大厦”第二层商铺事宜，与被告签订了《商品房买卖合同》（内容详见合同）。合同中约定：该商铺为预售，建筑面积约1009.9平方米，每平方米5000元，房价款约500万元，合同签订当日付清房款总额的40%，剩余房款由被告全权负责办理银行按揭；被告应当在2012年11月30日前交付房屋，房屋交付前原告可以实施消防、装修等活动，一切费用自担，被告不得干涉，逾期超过约定时间交房，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按累计已付款的15%向原告支付违约金；被告负责分开办理原告和胡志刚的二证（土地使用证、房屋所有权证）并承担办证费用，合同中还对交付条件、房屋质量等相关事宜进行了约定。原告与胡志刚依合同约定履行了支付首付款义务，其中原告累计已支付购房款1604600元（注：2011年2月25日原告和胡志刚共付定金500000元其中各为250000元、2012年4月28日付购房款750000元、2013年6月4日付门面款604600元）及其他款项44204元（注：2013年6月5日付消防款40000元、8月16日水表报装1100元及垃圾处理、水费1154元、9月20日电表及电费1950元）。原告于2013年8月16日从被告处领取房屋钥匙后，原告和胡志刚对房屋进行了分隔（原告506.67平方米；胡志刚购买的482.81平方米房屋已与被告案外和解）并各自进行了装修。2014年1月10日，因原告剩余尾款被告不能按照合同约定办理按揭贷款，被告以原告拖欠房款为由，采取贴封条、换锁的方式控制原告购买的房屋，导致原告至今不能使用房屋。原告以被告的行为严重侵害了其合法利益为由，提起诉讼，请求：1、依法确认编号为HS0712345《商品房买卖合同》合法有效；2、依法判令被告继续履行《商品房买卖合同》中约定的备案登记、办理按揭贷款、办理两证等义务，并承担逾期交房违约金27万元整，以及从2013年11月16日至实际办理完毕房屋权属证书之日止的违约金（截止起诉之日113724元）；3、判令被告将“天河大厦”第二层商铺交付原告使用并赔偿损失（截止起诉之日的损失18万元）；4、本案诉讼费用由被告承担。原告于2014年8月29日变更诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还购房款及其他款项1648804元，并按照金融机构同期贷款利率承担从收款之日起至返还购房款及其他款项之日止的利息。（暂计算至开庭之日止利息为236909元）；2、判令被告赔偿原告装修损失450000元；3、判令被告赔偿原告经济损失220000元。（按照同期同地段房屋租金计算至开庭之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。原告又于2015年1月19日再次变更诉讼请求为：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还购房款及其他款项1648804元，并按照金融机构同期贷款利率承担从收款之日起至返还购房款及其他款项之日止的利息（暂计算至开庭之日利息为236909元）；2、判令被告赔偿原告装修损失438200元；3、本案诉讼费、评估费、保全费由被告承担。诉讼中，原告申请对房屋装修进行评估鉴定为人民币42.8万元（不含设计费10200元），被告申请补充鉴定，经原、被告质证认定装修费为人民币418031.42元（其中包含楼梯、大门头、卷闸门改造费8087元，不含设计费10200元）。但对改造费8087元，设计费10200元损失承担被告提出异议。另查明，原、被告间仅存在诉争的商品房买卖合同关系，不存在其他商品房买卖关系。依据原告申请本院依法查封被告郧西县广厦房地产开发有限公司开发的位于郧西县小河西路“天河大厦”，预售许可证：郧房预售许字（2013）3005号、土地使用证：西国用20080291号、建设用地规划许可证：地字第2011006号，地上第一层，房号105（23.76m2楼梯间），地上第二层，房号202（506.67m2）的房地产。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告与被告签订的《商品房买卖合同》属有效合同，应受法律保护。合同签订后，原告依合同约定履行了首付款义务，且依据合同约定在房屋交付前经被告准许领取钥匙对房屋进行了装修，因被告不能按照合同约定办理余款按揭贷款，采取贴封条、换锁的方式控制原告预购买的房屋，导致原告合同目的不能如愿实现，至今不能正常使用房屋。原告请求解除合同和赔偿损失于法有据，主张被告将收受的定金、购房款及其他款项本金及其利息返还原告、赔偿装修损失的请求依法应予支持，但对原告主张的其他款项中包含的装修支出的垃圾处理、水费1154元、电费1950元及改造费8087元、设计费10200元损失，被告提出的应当由原告承担的异议符合合同约定，责任在原告，应当由原告承担。被告辩称原告的解除权已消灭，其要求解除合同并由被告承担装修损失、按照金融机构同期贷款利率支付已收房款利息有失公平的辩述观点与案件事实不符，本院不予采纳。经合议庭评议，并提交本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）、第（四）款、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告祝和江2012年4月27日与被告郧西县广厦房地产开发有限公司双方签订的编号为HS0712345《商品房买卖合同》。二、被告郧西县广厦房地产开发有限公司返还原告祝和江定金、购房款1604600元及消防、水表报装款项41100元，本金共计1645700元；并按照中国人民银行同期贷款利率承担从收款之日起至返还款项之日止的利息。三、被告郧西县广厦房地产开发有限公司赔偿原告祝和江装修损失人民币409944.42元。四、驳回原告祝和江其他诉讼请求。上述执行事项，限于本判决生效后10日内履行，逾期未按判决限定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9440元、评估费20000元、保全费2000元由被告郧西县广厦房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北十堰市中级人民法院；账户号：1701；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行。通过邮局汇款的，款汇湖北省十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审 判 长 李大彬审 判 员 张一君人民陪审员 李国富二〇一五年五月十八日书 记 员 胡 岚 关注公众号“”