（2014）园民初字第1122号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-06-24
案件名称
苏州盘石商业管理有限公司与丁继锋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
苏州工业园区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州盘石商业管理有限公司,丁继锋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2014）园民初字第1122号原告苏州盘石商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区人民路458号1008室。法定代表人吴辰，该公司总经理。委托代理人黄珍蓉。委托代理人曹巍、彭琤。被告丁继锋。委托代理人王竹，女，汉族，1975年6月7日生。本院于2014年5月19日受理原告苏州盘石商业管理有限公司（以下简称“盘石公司”）诉被告丁继锋房屋租赁合同纠纷一案，依法由代理审判员刘虎适用简易程序，于2014���9月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，由代理审判员刘虎担任审判长，与人民陪审员卢慧琴、徐秀英组成合议庭，于2015年4月22日公开开庭进行了审理。原告盘石公司委托代理人黄珍蓉、彭琤到庭参加第一次诉讼，后盘石公司撤销对于黄珍蓉的委托；盘石公司的委托代理人曹巍到庭参加第二次诉讼，被告丁继峰及其委托代理人王竹到庭参加两次诉讼。现本案已经审理终结。原告盘石公司诉称：2012年4月26日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于苏州市姑苏区人民路458号新象城项目一层1F-15商铺租赁给被告使用，合同约定，商铺租赁期限为5年，自2012年6月19日至2017年6月18日，商铺经营管理和使用费用为每月10811元。合同还约定被告未按期交付费用，应当按照每日千分之五的标准向原告交付违约金。合同签订后，原告将商铺交付被告，但被告自2013年3月5日开始未交付使用费及经营管理费。原告认为，被告的行为构成违约，现起诉至法院，请求判令：1、解除双方租赁合同，并迁出原告商城；2、被告支付商铺使用费和经营管理费129732元（计算至实际迁出之日，暂计自2013年3月5日至2014年3月4日）；3、被告支付逾期违约金147407.99元（计算至实际迁出之日，暂计算自2013年3月5日起至2014年3月4日）；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，因被告将其自有的物品搬离且房屋处于未上锁状态，原告同意自行收回房屋，不需要法院裁决；此外，第二项和第三项诉请均明确从2013年3月5日计算至2014年3月4日止，考虑被告经营不好，此后的租金及违约金也不要被告支付和赔偿了。被告丁继峰辩称：对于解除合同不持异议，但原告签订合同时，承诺在2012年5月28日试营业，之后未能按期试营业，直到2014年12月5日��试营业，违反了相关约定，具有欺诈性质。签订合同后被告即进行装修，支付了8万元装修费用，要求原告予以赔偿。当时签订合同时，原告负责招商的经理也口头承诺说商场没有开满80%不收取任何租金。签订合同后，原告即催促被告装修，后来坚持要求被告配合试营业，原告方人员还口头承诺被告免收租金。此外，商场没有空调，电梯也没有开，至今2年也没有正式开业，原告没有履行合同义务，有违约行为。故被告不应当缴纳租金并赔偿损失。经审理查明：2012年4月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》1份，约定乙方将苏州市姑苏区人民路458号新象城项目负一层1F-09商铺给甲方经营使用，商铺面积为118.48平方米；合约期为5年，即2012年6月19日至2017年6月18日。乙方装修期为45天，即2012年5月4日至2012年6月19日；装修期间内，乙方需缴纳商铺使用费���外的其余费用，包括水电费、垃圾清运费及其他设备设施使用费。2012年6月19日至2014年6月18日商铺使用费、经营管理费为每月10811元，物业管理费包含在上述费用中。保证金约定为10811元。商铺用途约定为“餐饮”，品牌为“热火功夫”。合同签订后，被告对商铺进行装修。庭审中，原被告一致确认被告向原告交付三个月租金及一个月押金，之后被告未继续交付租金，原告向被告发函催讨相关款项。庭审中，原被告一致确认，被告实际使用房屋并经营的期限为2012年12月5日至2014年4月底，被告辩称是原告要求己方应当配合原告试营业。被告同时辩称，2014年5月18日，被告从租赁商铺内迁走，并在2014年7月下旬之前分几次将室内自有的可移动物品进行搬离，之后房屋也没有上锁，基于找不到人没有与原告办理移交手续，但是门是敞开式的。原告诉称，对于被告停止经营的时间及搬离物品的时间予以确认，被告搬离后确实门没有上锁，但是因为没有交接，所以原告也没有去锁门。第一次开庭时，双方一致同意解除合同，但经本院释明，双方对于房屋交接不能达成合意；至本院第二次开庭时，被告明确表示，基于室内自有的可移动物品已经在2014年7月份就搬走了，剩余装修及此前物品的折旧放弃向原告主张赔偿，原告据此同意以第二次开庭时房屋的现状作为交接的依据，同意庭后即行收回房屋，也不就恢复原状向被告主张权利。另查明：新象城的部分租户以盘石公司未能如期开业导致合同目的不能实现为由，向苏州市姑苏区人民法院起诉盘石公司赔偿装修及物品损失并退还租金、押金。姑苏区人民法院经审理查明，在与商户签订合同时，盘石公司承诺以书面通知方式确定商场统一开业日为合约期的起算日，租户承诺配合在统一开业日准时开业经营。因盘石公司未按期开业，相关商户向盘石公司交涉。2012年5月9日，就商户提出的新象城项目开业时间延期及新象城违约赔偿问题，盘石公司与已进场装修好的诸多商户“讨论开业时间截点及违约赔偿”，并承诺于2012年5月18日开业试营业，5月28日正式营业，待新象城整体商业开业后再计算房租；因新象城延期开业时间产生的各项损失由商户提出书面函件给公司，公司考虑给予赔偿；“商户代表提出5月28日后2F、3F未同步开业牵扯到1F、B1F生意氛围问题，我司会做书面解释回复。如不能得到解决，商户可拒绝开业”。5月11日，盘石公司向原告等商户发出商户告知函，告知商户，1F内部商户装修时间能在5月18日完成的，将在5月18日安排试营业，反之则将在5月28日试营业。5月28日，部分商户向盘石公司送达了履行合同催告书，要求盘石公司以书面函告方式承���于何时开业，并告知开业对经营会产生影响。经姑苏区人民法院审理，认为盘石公司未按其承诺的2012年5月28日开业，导致部分商户的合同目的不能实现，已经构成严重违约；盘石公司抗辩其主张已于2012年12月5日开业，但即便开业属实，与盘石公司承诺的开业时间也超期达到6个月之久，同样构成严重违约，据此支持部分商户解除合同、退还租金及保证金、赔偿装修损失的诉请。盘石公司诉称，上述商户为装修后未营业的商户，商户均未实际经营，但是本案被告已经进场并且实际使用房屋，时间长达一年半，与上述商户情形并不一致；被告丁继峰辩称，确实进场经营，但是系原告坚持要求经营的，被告基于经营造成更大亏损。庭审中，被告丁继峰提交一份《商户告知书》复印件，内容为：“在新象城租赁合同中，我司与部分商户约定开业时间为5.1，但由于部分商户��次装修未能及时装修到位及商场门头装修较慢，而导致商场不能正常试营业。5月8日，我司与地产工程部经过开会研讨，现场论证，最终确定商场1F装修改造完成时间为5月17日，我司决定，如1F内部商户装修时间也能在5月18日前完成，我司将在5月18日安排商场试营业，反之，商场将在5月28日试营业。”庭审原告主张该告知函为复印件不予认可。以上事实，由《商铺租赁合同》、催款函等以及当事人陈述在案证实。本院认为：原、被告于2012年4月26日签订《商铺租赁合同》，约定原告将人民路458号新象城项目负一层1F-09商铺给被告经营使用，被告向原告支付商铺使用费、经营管理费等，该合同内容系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当依法有效，双方均应按约履行各自义务。被告虽辩称合同存在欺诈，但不能就受欺诈的情形举证证明，��被告也未在法定时间内诉请撤销该合同，相关抗辩意见本院不予采信。第一次开庭时，原被告一致同意解除合同，本院确认双方的租赁合同于2014年9月16日已经解除。因被告已经搬离，原告同意按照房屋现状自行收回，并无证据表明收回房屋存在实际障碍，原告诉请被告迁出商铺的诉请，本院不再理涉。就本案合同的解除而言，一方面，原告以公开发函的形式向商户对试营业时间进行承诺，在无证据表明其承诺有明确对象的情况下，应当推定承诺系向包括被告在内的相关签约商户概括性作出。姑苏区人民法院的生效判决书显示，“商户代表提出5月28日后2F、3F未同步开业牵扯到1F、B1F生意氛围问题”，进一步印证上述原告承诺及沟通的对象应当包含被告在内的相关签约商户。盘石公司未按约定期限开业，应当视为其未按照约定标准交付租赁房屋，相关行为系合同履行��的先违约行为，且从程度上看构成根本性违约，对被告实现合同目的存在较大影响。故盘石公司对于合同的解除存在较大的过错，原告主张的租金应当予以扣减。但另一方面，在上述情况客观存在的情况下，原告将房屋客观上交付被告，被告占据房屋并进行经营，时间长达一年半。被告在已知商铺周边的现有状态的情况下并未提请解除合同，且仍然继续经营，被告在搬离后一直未向原告交还房屋，据此造成原告的损失。被告未按约支付相应的租金及使用费也构成根本违约，其对于合同的解除也存在相应的过错。被告虽辩称系原告逼着自己开业，但不能提交证据，被告辩称原告同意免收租金也缺乏证据，本院也难以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在合同中对于违约责任虽有约定，但各方均认为对方违约且对违约金的计算方式不予认可，故本院参照各自的损失及过错程度对违约金进行调整。原告基于被告的违约行为及合同解除，遭受租金及房屋使用费的损失，但原告在明知被告不继续使用房屋的情况下也有义务及时收回房屋避免损失扩大；被告基于原告的违约行为及合同解除，遭受相关装修及可预期利润的损失，但经营行为本身存在一定商业风险。综合考量双方的过错程度、违约的先后顺序、试营业对实际经营的影响程度、被告占用房屋的时间以及双方的损失，在扣除被告已经交付的租金及押金的基础上，本院酌定由被告另行向原告支付商铺使用费、经营管理费及违约金等合计5万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认原被告之前签订的《商铺租赁合同》于2014年9月16日已解除；二、被告丁继峰于本判决生效之日起十日内支付原告商铺使用费、经营管理费及违约金合计5万元。三、驳回原告苏州盘石商业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费5458元，由原告负担3458元，被告负担2000元。被告应当负担之款项已由原告预交，本院不再退还，被告在给付上述款项时将该款直接给付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长 刘 虎人民陪审员 卢慧琴人民陪审员 徐秀英二〇一五年五月十八日书 记 员 张 欢第页共页 来源：百度“”