（2015）东民初字第497号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-08-24
案件名称
罗志清诉曾德龙房屋租赁合同纠纷一审判决书
法院
南昌市东湖区人民法院
所属地区
南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国消防法（2008年）》：第二十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款，第九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第497号原告：罗志清，男，汉族。委托代理人：罗秋榕，北京德恒（福州）律师事务所律师。被告：曾德龙，男，汉族。原告罗志清诉被告曾德龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗志清及其委托代理人罗秋榕、被告曾德龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗志清诉称：2014年4月1日，原、被告双方签订店面租赁协议，约定：被告将南昌市胜利路的一间店面（约30平方米左右）出租给原告，租期为2014年4月1日至2015年4月1日，前半年的租金为1.3万元／月，后半年的租金为1.5万元／月，押金为2万元，租赁期满原告不再续租退还押金。前后半年租金及押金原告分两次付清。如因被告原因导致原告无法经营，则被告退还原告未满租期的预付租金，并补偿原告3万元装修费。合同签订当日，原告按照约定将前半年的租金7.8万元及押金2万元支付给被告。经营一段时间后，原告于2014年5月19日向被告支付了后半年的租金9万元。2014年11月24日上午，该店面被第三方停水停电，致使所有原料损坏。2014年12月22日，该店面被有关机关查封。因被告的违约行为，原告在2014年11月24日至2015年4月1日期间无法经营，并导致原告机器设备及原材料等损坏。为维护原告的合法利益，原告遂诉至法院，请求：1、判令被告返还原告剩余租金63500元及押金2万元共计83500元。2、判令被告赔偿原告装修费等损失3万元。3、本案诉讼费用由被告承担。被告曾德龙辩称：请求依法驳回原告诉讼请求，理由是：1、答辩人完全没有干涉被答辩人的店面经营，答辩人也一直在履行自己的合同事项，把店面交给了被答辩人经营，答辩人不存在任何违约行为。答辩人与被答辩人签订的合同期在答辩人与产权人签订的合同期内，合同内容合情合法。2、被答辩人在起诉状中已陈述水电是被第三方断的，与答辩人无任何关系。3、在租赁过程中，被答辩人是否继续经营是其自己的事，与答辩人无任何关系。答辩人无权干涉被答辩人经营，更不应该对其经营能力负责。经审理查明：2014年3月22日，原告罗志清（乙方）与被告曾德龙（甲方）签订了一份店面租赁协议，约定：1、甲方将南昌市胜利路的一间店面（约30平方米）租赁给乙方，租赁时间从2014年4月1日至2015年4月1日，合同为一年一签，但甲方承诺，除本店遭遇不可抗力（如拆迁、爆破、地震等）因素所导致本店经营不了的情况外，乙方可以连续租3年，第3年的租金会有5%／年以内的递增。2、此店面的前半年租金为1.3万元／月，后半年的租金为1.5万元／月，押金为2万元，其中前半年的租金及押金乙方协议签订之日一次性付清，后半年的租金在2014年5月29日前一次性付清。3、如由于甲方主观上的原因所导致乙方在交租赁费的经营过程中无法经营，则甲方退还乙方未做满租期的租金，并补偿乙方3万元的装修费（如租期已超过2年，则不补偿装修费）。合同签订后，原告于2014年4月1日交付押金2万元，租金78000元，被告出具二份收条。同日，被告将店面交付给原告。原告装修后经营小吃店。2014年5月19日，原告向被告支付2014年10月1日至2015年4月1日期间的租金9万元，被告向原告出具收据一份。2014年12月2日，南昌市东湖区公安消防大队进行消防监督检查时发现，诉争店面占用大厅疏散通道，即下达东公消限字（2014）第0333号责令限期改正通知书，要求诉争店面所在场所于2014年12月20日前改正。但原告主张诉争店面于2014年11月24日上午便被第三方停水停电致使其无法正常经营。原告将情况告知被告，双方协商未果，原告遂诉至法院。庭后，本院已向原告释明，其与被告签订的租赁合同因标的占用大厅疏散通道、违反了《消防法》的强制性规定而可能依法被认定无效，其与被告在合同中有关被告主观上原因所导致无法经营则补偿3万元装修费的违约责任约定条款，在合同被认定无效时可能不能作为赔偿依据。但其在无其他证据证明其装修损失的情况下，仍坚持不对装修损失进行鉴定。上述事实有原、被告于2014年3月22日签订的店面租赁协议、被告于2014年4月1日出具的收据二份、被告于2014年5月19日出具的收据一份、现场照片三张、南昌市东湖区公安消防大队东公消限字（2014）第0333号责令限期改正通知书、原、被告当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告租赁标的占用大厅疏散通道，违反了《消防法》关于“任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道”的强制性规定，合同无效。因原告所举证据可确定其自2014年12月2日起无法正常使用，根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”之规定，对原告要求被告返还自2014年12月2日起至2015年4月1日期间的租金部分5.95万元及押金2万元，本院予以支持。对于原告要求被告返还自2014年11月24日至2014年12月1日期间的租金，因证据不足，本院不予支持。对于原告要求被告依据合同约定赔偿装修费损失3万元的诉请，因合同无效，其与被告在合同中有关被告主观上原因所导致无法经营则补偿3万元装修费的违约责任约定条款，在合同被认定无效时不能作为赔偿依据。在无其他证据证明其装修损失的情况下，原告又坚持不对装修损失进行鉴定，原告依法应承担举证不能的不利后果，故对原告该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国消防法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曾德龙于本判决生效之日起五日内返还原告罗志清剩余租金5.95万元。二、被告曾德龙于本判决生效之日起五日内返还原告罗志清押金2万元。三、驳回原告罗志清其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告罗志清预交的案件受理费2570元，由原告罗志清承担783元，由被告曾德龙承担1787元（限被告于本判决生效之日起五日内支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 廖如荣人民陪审员 胡明哲人民陪审员 许裕俊二〇一五年五月十八日书 记 员 陶媛媛附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《中华人民共和国消防法》第二十八条任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 百度搜索“”