（2015）惠中法民一终字第280号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-07-10
案件名称
惠阳区秋长白石消费品综合市场、黄始豪与惠阳区秋长白石消费品综合市场、黄始豪租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
惠阳区秋长白石消费品综合市场,黄始豪
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）惠中法民一终字第280号上诉人（原审原告）：惠阳区秋长白石消费品综合市场，地址：惠阳区秋长白石村。法定代表人：罗仕福。委托代理人：范晓东，系广东稳健律师事务所律师。委托代理人：叶宏青，市场经理。上诉人（原审被告）：黄始豪，男。上诉人惠阳区秋长白石消费品综合市场（下称白石市场）、上诉人黄始豪因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2014）惠阳法秋民初字第117号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2014年3月11日，原审原告白石市场向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告双方所签订的租赁合同《补充协议书》；2、被告立即给付所拖欠的商铺租金7800元、电费227元、空调费488元、管理费2000元，合计10515元；3、本案诉讼费由被告承担。主要事实和理由是：2012年8月11日，被告与原告签订原告市场238号商铺租赁合同《补充协议书》。该《补充协议书》对租金数额、管理费用及支付时间、方式、合同解除条件等权利义务均作出了明确、具体约定。被告租赁经营后，自2013年下半年开始，被告持续拖欠应向原告缴纳的商铺租金、电费及管理等费用。截止到2014年1月底，被告已累计拖欠原告租金7800元、电费227元、空调费488元、管理费2000元，合计10515元。该被拖欠的费用，虽经原告多次催缴，但被告置之不理，拒不缴纳。为此，原告于2013年9月份委托法律顾问向被告发出《律师函》，要求被告全面履行租赁合同《补充协议书》有关缴纳租金及管理费用等合同义务，被告无动于衷；2014年1月，原告依据双方所签订的租赁合同《补充协议书》第一条第一款，《中华人民共和国合同法》第94、96条规定，向被告发出《关于解除租赁合同并限期迁出商租房的通知》，明确因被告违约而解除所签订的租赁合同《补充协议书》，并要求被告限期迁出承租商铺，但被告至今仍无任何回应。被告的违约行为导致原告无法实现双方所签订合同之目的，已给原告造成一定的经济损失。原告为了维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告黄始豪辩称：我不欠他的钱，只有他欠我的钱，欠我们入场费每户6000元没退回给我们，协议书、声明都有记载。另补充答辩，一、白石消费品综合市场没有出示房产证、土地使用证、规划证；二、白石消费品综合市场没有消防安全合格证；三、由于白石消费品综合市场没有消防安全合格证，而且违约停电，导致被告无法营业；四、由于白石消费品综合市场不具备房屋出租条件，并且于2012年10月17日违约停电，停电之后所产生的一切费用被告方不认可，所以被告方不存在拖欠租金；五、由于白石消费品综合市场不具备出租条件，所以本房屋租赁合同无效；六、由无效合同造成的损失，白石消费品综合市场有赔偿义务，市场应赔偿被告如下损失：1、要求退还进场费6000元、押金1500元；2、要求赔偿店面装修费15000元；3、要求赔偿被盗损失；4、要求赔偿误工费21000元。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2012年5月17日，被告与原告签订了一份《租赁合同》，被告承租了原告位于惠阳区秋长街道大白村大石小组的惠阳区秋长白石消费综合市场二楼238号商铺经营使用。2012年8月11日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《补充协议书》，《补充协议书》约定了以下有关内容：一、本协议书签订后，乙方须支付一个月租金人民币1500元给甲方作为合同保证金，乙方须在每月的5日前按月向甲方支付当月租金，本合同期限暂为5年；二、1、甲方同意从2012年9月1日起至2013年2月28日止免收为期6个月的租金。2、甲方返还在2012年9月份前开业的商户人民币22950元，其中16950元以现金形式支付，6000元以抵租形式支付（从2013年3月1日起，以原租金标准的70%计算至2013年8月30日，扣完为止，不足或超出部分在次月租金内补交或抵扣）。本补充协议签订后，乙方未在规定的时间（上午7时至晚上10时）内开门营业，或者贴“门面转让”广告语的，经管理处书面警告仍不改正的，则不能享受上述三项优惠活动。三、甲、乙双方确认，乙方所承租铺位的管理费及卫生费每档每月100元，由管理处在收取租金时一并收取。同日，被告出具一份《声明》给原告，《声明》写明“本人黄始豪，于2012年8月11日与惠阳区秋长白石消费品综合市场签订《租赁合同》入驻白石消费品综合市场时所交的入场费、租金、押金等合计人民币24450元，扣除合同保证金1500元后，余额人民币22950元本人愿意惠阳区秋长白石消费品综合市场按照双方于2012年8月11日签订的《补充协议书》‘为鼓励市场二楼服装商场各商户能在2012年10月1日前全面开业经营，甲方返还在2012年9月份前开业的商户人民币22950元，其中16950元以现金形式支付（该款仅可用于门面装修或购买货物），6000元以抵租金形式支付（2013年3月1日起，以原租金标准的70%计算至2013年8月30日，扣完为止，不足或超出部分在次月租金内补交或抵扣）’约定以鼓励继续开业名义用现金和抵扣租金形式返还该款项”。同日，原告扣除被告1500元保证金，返回了16950元给被告，并扣除被告6000元以抵2013年3月1日起以原租金标准的70%计算至2013年8月30日的租金6000元。之后，由于原告管理方面的原因，2013年10月17日，被告承租的商铺遭停电等，致使被告不能正常使用承租商铺，被告便锁住承租商铺未再继续经营该商铺。另查，原告未提供其已取得出租房屋建设工程规划许可证的证据。原审法院判决理由和结果原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告之间形成的法律关系是房屋租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，原告未提供其已取得出租房屋建设工程规划许可证的证据，故原告与被告之间的《租赁合同》及《补充协议书》是无效的，故原告请求解除原告与被告双方签订的租赁合同《补充协议书》，没有法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。故被告应将租赁商铺返还给原告，原告也应将收取的合同保证金、予扣租金及利息返还给被告。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般予以支持。”，本案中，原告与被告约定的租金支付标准是：一个月租金1500元；2012年9月1日起至2013年2月28日为免收期；2013年3月1日起，以原租金标准的70%计算至2013年8月30日。补充协议签订后，乙方未在规定的时间（上午7时至晚上10时）内开门营业或者贴“门面转让”广告语的，经管理处书面警告仍不改正的，则不能享受上述三项优惠活动。被告虽然占有原告的商铺，但由于原告管理方面的原因，在免租期间，被告承租商铺遭停电，致使被告不能正常使用承租房屋，原告请求被告支付2013年9月至2014年1月的租金，本院不予支持。被告使用原告的商铺，期间产生的电费及空调费，被告应当支付给原告。原告虽请求2012年7月、8月、9月的电费及空调费，但原告并未提供合法有效的证据证明电费及空调费的数额，故原告请求被告支付的电费和空调费，本院不予支持。被告使用原告的商铺，期间产生的相关管理费用，被告也应当支付给原告。原告请求的2012年7月起至2014年1月份的管理费，因为被告在2012年10月因原告管理方面的原因已没有继续使用租赁商铺，所有仅支持2012年7月、8月及9月的管理费，按每档每月100元计算，共300元。2012年10月起的管理费，本院不予支持。被告仅在答辩状称要求原告赔偿装修费用及误工费，被告并没有提出相应的诉讼请求，本院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告黄始豪在本判决发生法律效力之日起五日内将租赁的房屋返还给原告惠阳区秋长白石消费品综合市场；二、原告惠阳区秋长白石消费品综合市场在本判决发生法律效力之日起五日内，返还保证金1500元和预收的租金6000元及相应利息（利息按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，从2012年8月11日起计至付清之日止）给被告黄始豪；三、被告黄始豪在本判决发生法律效力之日起五日内支付相关管理费300元给原告惠阳区秋长白石消费综合市场；四、驳回原告惠阳区秋长白石消费品综合市场的其他诉讼请求。案件受理费63元，由原告惠阳区秋长白石消费品综合市场负担53元、由被告黄始豪负担10元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人二审的意见上诉人白石市场不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、要求撤销原审判决第二项，改判被上诉人给付所拖欠的商铺租金7800元、电费227元、空调费488元、管理费2000元，合计10515元；2、本案上诉费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、原审判决有违公平、公正原则首先，被上诉人与上诉人曾在2012年自愿签订商铺《租赁合同》及《补充协议》，后上诉人如约将自身所有的市场商铺交给被上诉人经营使用，但被上诉人却在租赁经营过程中，拒不向上诉人缴交商铺租金、电费、空调费、管理费，长期拖欠至今未付，也不与上诉人解除租赁合同，更拒绝将租赁房交还给上诉人。现原审判决无视这一事实状态，不但不支持上诉人的原审诉求，反而判决上诉人返还被上诉人保证金、预收的租金及相应利息，实在有违我国《民法通则》“公平、公正”及“等价有偿”原则。其次，原审有关“返还保证金和预收的租金及利息”判决，既非上诉人在原审中的诉求，也非被上诉人的反诉请求，其判决内容明显超出原审原告的诉求范围，违反民事诉讼“不告不理”的原则。二、原审判决部分事实认定有误。原审法院认为“被告商铺遭停电，致使被告不能正常使用承租房屋，因而原告租金诉求不予支持”，这种事实认定是错误的。事实是：上诉人市场只是一次偶然因故停电一次，并且时间极短即恢复供电。只不过是被上诉人因生意不好做，以停电为借口乘机关门歇业而已，上诉人市场并未有长时间停电、导致被上诉人不能正常使用承租房屋的事实，且这种事实的认定也没有证据支持。鉴于上述上诉理由，请二审法院在查清事实的基础上，依法对原审判决予以改判，支持上诉人的上诉请求。上诉人黄始豪也不服一审判决，向本院上诉请求：1、对一审判决第一条被告黄始豪在本判决发生法律效力之日起五日内将租赁的房屋返还给原告惠阳区秋长白石消费品综合市场。上诉人要求改判。2、对被上诉人拥有市场主体资格这事，上诉人不认可。3、要求被上诉人立即赔偿被告装修费15000元，化妆品拆损费20000元，押金1500元，进场费6000元。4、请求法院，检封惠阳区秋长白石消费品综合市场。5、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：经工商部门查明市场登记证已取消多年，在惠阳区工商行政服务部门证实此事，被上诉人没有市场营业执照。在一审判决中被上诉人没有出示出租房屋建设工程规划许可证，以及市场营业执照的证据，根据行政法规的强制规定，没有出租房屋建设工程规划许可证，就不能办理市场登记证，市场营业执照，被上诉人市场登记证就是非法所的。而且已被国家取消，被上诉人在一审中向法院提交的证据清单第一条市场登记证，所证明惠州市惠阳区秋长白石消费品综合市有主体资格，此证不能成立，被上诉人没有取得市场主体资格，就没有在一审法院立案资格。在一审法院已判决租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第二款规定故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，或者提供虚假情况，被上诉人故意隐瞒没有取的房屋建设工程规划许可证，且不具各招商资格的事实，提供非法所得市场登记证的虚假情况，给上诉人造成了重大的经济损失，被上诉人因承担上诉人的经济损失赔偿，被上诉人在没有赔偿上诉人租赁房屋的装修费用，所以上诉人不能将租赁房屋返还被上诉人。因为被上诉人市场是无相关有效证件的黑市场且还在营业，所以请求法院查封该市场，以免威害别人。综于以上事实，要求被上诉人赔偿上诉人所列举的经济损失。本案二审中，上诉人黄始豪提交了一份工商档案查询资，为2014年10月29日由惠阳区工商局出具的证明，证明在该局数据库中没有字号为“惠阳区秋长白石消费品综合市场”的登记记录。上诉人白石市场提交了以下证据：由惠阳区经济和信息化局于2011年8月17日出具的《关于开办“惠阳区秋长白石消费品综合市场”的意见》，内容为同意惠州市泓福实业有限公司开办白石市场，并“有关事项请按规定程序办理”；2011年6月20日由秋长街道办事处经济发展总公司与白石村大石村民小组签订的《关于白石村大石小组收回旧厂房用地的协议》，内容为大石村民小组收回涉案土地并由村民以股份制形式成立惠州市泓福实业有限公司，向上级申请开办白石市场；2012年6月21日由秋长街道办事处向惠阳区公安消防大队出具的《关于白石村大石小组返还地使用功能的情况说明》，内容为“目前，该地已按规划部门的用地功能建设了肉菜市场、小商品市场及休闲娱乐一体的商业场所”；2013年12月18日由秋长街道办事处向区工商局出具的《关于白石村大石小组建设项目的情况说明》，称“因政府征收该小组土地并按政策返还上述返还地是未确权发证，导致无法办理报建手续”；2014年7月14日印发的广东省国土资源厅粤国土资（建）字（2014）708号《关于惠州市惠阳区2013年度第十三批次城镇建设用地的批复》，第一条为“同意你市将惠阳区秋长街白石村曾屋大石经济合作社属下的集体建设用地2.3733公顷办理正手位国有土地手续”。本院查明的事实、判决理由和结果本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，本案属于租赁合同纠纷。本案二审争议的问题一是白石市场所主张的黄始豪拖欠租金等是否属实，二是上诉人黄始豪所主张的各项损失是否应当在本案处理。关于涉案的租赁合同的效力问题，尽管本案二审中白石市场已经提交了相关的批复文件等，但是直至本案二审诉讼中白石市场还未能取得相应的规划许可证件、房屋产权证件等，因此一审法院认定涉案的租赁合同无效是正确的。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条确定的无效合同处理原则，因无效合同取得的财产应当予以返还。因此，黄始豪应当向白石市场返还占用的商铺，白石市场应当返还收取的黄始豪的保证金和预收租金。白石市场上诉所称一审法院判决其向黄始豪返还保证金、租金的判项超出诉讼请求的，不符合法律规定，本院不予支持。关于白石市场所主张的商铺租金、电费、空调费、管理费等，由于黄始豪作为承租人并未能正常使用商铺，故而可以不承担相应的租金。即便存在白石市场所称在黄始豪故意关闭商铺不开门营业的情况，白石市场也应当及时根据合同的约定及时主张不予给予黄始豪减免租金等三项优惠活动，防止因商铺闲置造成的损失进一步扩大。相关的电费、空调费费用也未经核实，白石市场也未提供合理的计算方式等，一审法院不予支持正确。关于上诉人黄始豪主张的各项损失，押金和进场费一审法院已经在认定涉案合同无效后判令白石市场予以返还，其余部分即装修损失、服装损失、被盗损失等，由于其未在本案一审中提出反诉，依法不属于本案审理的范围。黄始豪有证据证明其所称的损失存在的，可以另循法律途径解决。由于涉案的租赁合同无效，黄始豪也没有表达愿意另行与白石市场签订租赁合同意向，故而其上诉要求改判返还租赁房屋的上诉请求没有法律依据。至于白石市场是否拥有市场主体资格，在本案中已经对涉案的租赁合同作出无效认定的情况下，无需法院再对此作出认定。黄始豪所请求的法院“检封”白石市场的问题，不属于人民法院的职能范围，黄始豪认为该市场不符合法律规定涉案违法经营等的，可以向相关职能部门反应处理。综上所述，上诉人白石市场、上诉人黄始豪的上诉主张均没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币926元，由上诉人惠阳区秋长白石消费品综合市场负担63元，由上诉人黄始豪负担863元负担。本判决为终审判决。审判长 郭志文审判员 赖锦荣审判员 郑 杰二〇一五年五月十八日书记员 彭科梅附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 关注公众号“”