（2015）沪一中民二（民）终字第849号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-06-06
案件名称
穆妮娜等诉刘毅房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
穆妮娜,罗春明,刘毅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第849号上诉人（原审被告）穆妮娜。上诉人（原审被告）罗春明。两上诉人之共同委托代理人高保山，上海文畅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘毅。上诉人穆妮娜、罗春明因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第2169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，上海市闵行区东川路＊＊＊号商铺的产权人系案外人陈某某。2012年4月18日，案外人陈某某为出租方（甲方）与刘毅承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，一、出租房屋的坐落、面积、用途：1、甲方将位于本市闵行区东川路＊＊＊号及室内相关设施在良好的状态下出租给乙方作为商铺经营使用，该房屋的建筑面积为176.4平方米，并按现状交房。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。二、租赁期限：1、甲、乙双方约定，甲方于2012年5月12日向乙方交付该房屋，房屋租赁期为自2012年5月12日起至2015年5月11日止，为期叁年。双方另约定了相关的其他权利义务。2013年4月5日，刘毅作为出租方（甲方）与穆妮娜作为承租方（乙方）就上海市闵行区东川路＊＊＊号乙室签订《商铺租赁合同》，其中第一条约定：甲方出租的商铺坐落地址：闵行区东川路＊＊＊号乙室，建筑面积45平方米。第二条约定：租期2年，自2013年4月10日起至2015年5月11日止。第三条约定：1、每月租金为人民币（下同）4，000元整，每年按照8%递增。2、经双方协商，第一次付款时间为2013年11月25日，付清租房之日起的租金，中途按照实际情况支付部分租金。第一次年租金48，000元整。第四条约定：各项费用的缴纳。1、物业管理费：乙方自行向物业管理公司交纳；2、水电费：由乙方自行缴纳；（水表底数为6度，电表底数为66度，此度数以后的费用由乙方承担，直至合同期满）。物业费一年1，000元整。合同另约定了双方其他的权利义务。2013年4月5日，穆妮娜向刘毅出具《欠条》一张，上载：“本人穆妮娜欠刘毅商铺租金48，000元整，最晚归还日期2013年11月25日”。2013年12月17日，罗春明向刘毅出具《保证书》，上载：“本人罗春明保证于2013年12月17日下午3点前把房租30，000元交给刘毅，如果3点前不交愿把房产证作抵押。”2013年12月27日，刘毅与穆妮娜、罗春明签订《房租补充协议》，上载：“现出租方刘毅同意穆妮娜、罗春明对东川路＊＊＊号乙室房屋租金支付方式进行协商如下：1、在2014年1月13日支付房租10，000元整。2、在2014年2月25日支付房租叁个月即12，000元整。3、自2014年4月10日后按每季度支付12，000元整。”原审另查明，穆妮娜、罗春明支付刘毅租金情况如下：2013年9月23日支付7，500元；2013年12月19日支付6，500元；2013年12月27日支付8，000元；2014年1月5日支付1，000元；2014年4月28日支付6，500元；以上租金总计达29，500元。原审又查明，刘毅的员工在穆妮娜、罗春明店内消费欠款达1，035元。原审再查明，穆妮娜、罗春明于2014年10月28日签收原审法院民事诉状等材料的送达回证。原审审理中，刘毅请求判令：一、解除双方签署的租赁合同，穆妮娜、罗春明将上海市闵行区东川路＊＊＊号乙室腾退给刘毅；二、穆妮娜、罗春明支付租金40，780元（租金暂计算至2014年8月9日，之后按每日144元计算至实际腾退日）；三、穆妮娜、罗春明支付水电费1，617元、物业管理费1，333元；四、穆妮娜、罗春明赔偿违约损失8，640元（两个月租金）。穆妮娜、罗春明辩称：其不同意现在解除合同，应该在纠纷解决且双方完成结算归还其物品以后才能解除合同。刘毅计算的已付款与欠付租金有误，其自行统计后认为截止至2014年5月21日以每月4，000元租金计算，其总共欠付刘毅租金22，572元，其已付款应为30，535元。至于物业管理费，因并非其一家使用该房屋，应分清其承担部分且有正规票据的前提下其才同意支付；水电费部分其只同意支付至2014年5月21日其不再经营之日止。原审庭审中，刘毅确认穆妮娜、罗春明已付款金额以30，535元计。原审认为，双方签订的《商铺租赁合同》、《房租补充协议》系双方当事人真实意思表示，协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，协议当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。刘毅已向穆妮娜、罗春明提供协议约定的商铺，穆妮娜、罗春明亦实际接受并使用，其理应按约支付租金。然，穆妮娜、罗春明在承租涉案房屋以后，长期以来并未按照合同以及补充协议之约定履行其付款的合同主要义务，且经刘毅多次催讨之后，穆妮娜、罗春明仍拒不履行其付款义务，刘毅作为守约方有权行使合同法定解除权。刘毅通过诉讼的方式向穆妮娜、罗春明提出解除合同的意思表示，经查应诉材料已于2014年10月28日由穆妮娜、罗春明签收，故系争租赁合同自解除通知到达穆妮娜、罗春明时解除，故原审法院确认双方所签订的租赁合同于2014年10月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，刘毅可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因穆妮娜、罗春明目前仍在使用系争房屋，并未将系争房屋返还给刘毅，故刘毅要求穆妮娜、罗春明迁出并返还系争房屋的诉请有事实及法律依据，予以支持，穆妮娜、罗春明还应按照租赁协议约定的租金标准支付刘毅占用租赁物期间所产生的使用费。关于穆妮娜、罗春明欠付刘毅租金问题，根据双方提供的证据以及庭审过程中的陈述可以明确，自2013年4月10日起至2014年8月9日止，穆妮娜、罗春明总计欠刘毅租金64，000元。自2014年8月10日起至同年10月28日合同解除之日止，穆妮娜、罗春明欠刘毅租金为10，533.33元（4，000元＊2月＋4，000元／30天＊19日），故穆妮娜、罗春明总计欠刘毅租金74，533.33元。审理期间，经刘毅认可，穆妮娜、罗春明总计已付款达30，535元，在扣除上述已付款后，穆妮娜、罗春明尚欠刘毅租金43，998.33元。关于刘毅主张的物业费以及水电费的诉请，刘毅在庭审过程中仅提供其自制的清单一份而无其他证据，而穆妮娜、罗春明对刘毅的自制清单不认可，刘毅亦未提供其他证据进一步的补充，故在本案中对于刘毅相关物业费、水电费的主张，不予支持。关于刘毅主张的违约损失8，640元，鉴于双方合同中对于违约责任并未作出约定，现刘毅要求穆妮娜、罗春明承担相当于两个月租金的违约损失并无合同依据，难以支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，于二○一五年二月十六日作出判决：一、确认刘毅与穆妮娜于2013年4月5日签订的《商铺租赁合同》于2014年10月28日解除，穆妮娜、罗春明于判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区东川路＊＊＊号乙室，并将上述房屋返还给刘毅；二、穆妮娜、罗春明于判决生效之日起十日内向刘毅支付截止至2014年10月28日的租金43，998.33元；三、穆妮娜、罗春明于判决生效之日起十日内向刘毅支付自2014年10月29日起至穆妮娜、罗春明实际搬离涉案房屋之日止，按每月4，000元标准计付的房屋使用费；四、驳回刘毅其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计554.62元，由穆妮娜、罗春明负担。判决后，穆妮娜、罗春明不服，上诉于本院，诉称：1、根据穆妮娜、罗春明原审时提供的照片，涉案房屋于2013年12月24日至26日、2014年4月26日至28日、2014年5月22日至今被刘毅擅自锁门，导致穆妮娜、罗春明无法使用租赁合同标的物，故双方之间的租赁合同事实上于2014年5月22日已经解除，穆妮娜、罗春明支付租金的时间理应计算至2014年5月22日，至该日穆妮娜、罗春明实欠刘毅租金28，194元。原审认定双方租赁合同解除时间为2014年10月28日并判令穆妮娜、罗春明支付至该日的租金有误。2、即便按照原审认定的合同解除时间，因刘毅在合同租赁期间擅自将涉案房屋上锁，导致穆妮娜、罗春明事实上不能使用涉案房屋，合同目的不能实现，穆妮娜、罗春明也无需向刘毅支付2014年5月22日之后的租金或使用费。原审认定穆妮娜、罗春明目前仍在使用涉案房屋依据不足。故请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人刘毅辩称：其没有对涉案房屋擅自上锁，现涉案房屋内还有穆妮娜、罗春明残留的物品，故不同意穆妮娜、罗春明的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，穆妮娜、罗春明上诉的主要理由系认为由于刘毅擅自上锁导致其无法正常使用涉案房屋，故其无需支付2014年5月22日之后的租金及使用费。对此，虽然刘毅二审时关于其未对涉案房屋擅自上锁的陈述与其一审时的陈述有出入，但双方发生纠纷系因穆妮娜、罗春明长期欠付租金所致，即便如穆妮娜、罗春明所述，刘毅确曾对涉案房屋上锁，但穆妮娜、罗春明并未提供证据证明其曾就此向刘毅提出过异议，在穆妮娜、罗春明的物品仍放置在涉案房屋内的情况下，其二人在刘毅采取上锁行为后也从未明确表示过到底是补交租金继续承租涉案房屋还是解除双方之间的租赁合同以减少损失的扩大，对涉案房屋内物品的处理也从未作出表态，由此导致刘毅不得不采取诉讼的方式以解除双方之间的租赁合同并处理相关后续事宜，对此，穆妮娜、罗春明应承担相应责任。由此，原审法院根据本案的实际情况，判令穆妮娜、罗春明承担实际占用涉案房屋期间的租金及使用费，并无不当。穆妮娜、罗春明的上诉诉请，缺乏充分的事实和法律依据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1，109.24元，由上诉人穆妮娜、罗春明共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 张薇佳审 判 员 唐建芳代理审判员 盛伟玲二〇一五年五月十八日书 记 员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”