（2014）绍越民初字第3862号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-09-08
案件名称
冯斌、张扬与绍兴远大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市越城区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯斌,张扬,绍兴远大房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
签发：时间：核稿1：核稿2：核稿3：时间：印发：当事人份有关单位份留档份共印份拟稿：时间：打字：校对1：校对2：校对3：浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2014）绍越民初字第3862号原告冯斌，罗东公寓6幢101室。公民身份号码3306021981********。原告张扬，山街57号18室。公民身份号码3306021987********。被告绍兴远大房地产开发有限公司。348号。法定代表人胡菊香。委托代理人（特别授权代理）丁敏晖，沈沛敏，浙江越光律师事务所律师。原告冯斌、张扬诉被告绍兴远大房地产开发有限公司（以下简称远大房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年10月24日向本院起诉，本院于同日受理后，根据原告的申请，依法采取财产保全措施。本案依法由审判员田晖适用简易程序独任审判，于2014年12月12日公开开庭进行了审理。原告冯斌、张扬，被告远大房产公司委托代理人丁敏晖到庭参加诉讼。本案庭外和解期间6个月，现己审理终结。原告冯斌、张扬诉称：2012年12月18日，原告就购买位于嘉汇大厦1幢1单元334室商品房事宜与被告签订《镜湖新区商品房买卖合同》1份。合同约定，房屋总价款为99万元，签订合同当日，原告一次性付清房款。合同第9条约定，原告应当在2014年7月10日至7月11日前往嘉汇大厦办理交房手续。原告于2014年7月10日中午到达嘉汇大厦办理交房手续，但发现该商品房存在如下不符合甲方标准缺陷：1、商品房尚未接入正规电力局居民生活用电设施，仅是临时用电，严重影响正常居住；2、商品房所有精装配套家用电器均未达到合同约定的品牌标准；3、房屋水管存在多处雨水渗漏现象，房屋渗水严重，存在重大质量问题。原告向被告提出上述问题，望被告妥善处理，否则作退房处理，并于2014年7月11日向被告销售处寄送拒绝收房的通知。2014年9月20日，原告向被告销售处及公司注册地寄送解除合同通知书，并要求退还房款及支付违约金，共计99.99万元，但被告至今未作任何回复。根据合同第10条约定，逾期交房时间超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内，退还全部已付购房款，并按被告累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。截至今日，被告未履行交房义务，并对原告的退房要求不予配合。故诉请判令：1、解除原、被告于2012年12月18日签订的《镜湖新区商品房买卖合同》；2、被告返还原告已付购房款人民币99万元，并按中国人民银行公布的同期贷款利率计算支付自2012年12月18日起至判决确定履行日止的利息损失（暂计算至起诉之日为110000元，合计1100000元）。3、被告支付原告违约金9900元（总房款990000元*1%）。4、诉讼费、财保费由被告承担。被告远大房产公司辩称：1、被告并未构成违约；2、原告诉称的用电问题因为政府部门的原因导致没有最终完工，但是被告方已经为各住户保障了基本的生活用电条件，并不是原告所称的无法满足正常居住。3、被告所提供给原告的房屋是根据原、被告双方约定提供的房子，并没有原告所称的配套家用电器没有达到标准的情况。4、原告所称的房屋漏水情况并没有发生。5、原告并没有实际入住，对于原告得出的不能保证生活用电和房屋漏水的结论存在疑问。请求法院驳回原告的所有诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提供：证据1、镜湖新区商品房买卖合同1份，购房发票1张，证明原、被告自之间存在房屋买卖合同以及合同约定了解除条件的事实。被告质证认为，对真实性没有异议，但被告没有违约行为。本院对证据真实性予以确认。证据2、嘉汇大厦入户通知书，入户须知1份，快递单回执2份，拒绝收房的通知1份，证明被告向原告发送交房通知单以及原告发现房屋存在缺陷给被告发送拒绝收房通知的事实。被告质证认为，对真实性没有异议,但是收到之后已经向原告就不能正常用电是因为电力局的原因造成做出解释。本院对证据真实性予以确认。证据3、解除商品房买卖合同通知书，快递回单和快递查询单各1份，证明原告要求与被告解除房屋买卖合同的事实。被告质证认为，对真实性没有异议,但是收到之后已经向原告做出解释不能正常用电是因为电力局的原因造成的。本院对证据真实性予以确认。证据4、名片2份，证明快递签收人是被告工作人员，被告已经收到解除合同通知书和拒绝收房通知书的事实。被告质证认为，认可已经收到该两份通知书。本院对证据真实性予以确认。证据5、公用配电设施建设协议1份，证明原告当时承诺可以正常供电的事实。被告质证认为，对公用配电设施建设协议没有异议。本院对证据真实性予以确认。被告为证明自己的主张，向本院提供：证据1、竣工验收备案表原件1份，证明被告的工程已经经过验收的事实。原告质证认为，竣工验收备案表和竣工验收备案证是两个概念，备案表是房产商自己提供的，被告应当出具竣工验收备案证，原告才能领取房产证，原告去收房那天，拿到的是竣工验收备案表的复印件，也没有出具竣工验收备案证。本院对证据真实性予以认定。证据2、被告与绍兴供电公司签订的公用配电设施协议2份以及供电方案单、变更联系单2份，证明被告是因为绍兴供电公司的原因才无法完成电力工程的事实。原告质证认为，与本案无关。本院对证据真实性予以确认。经审理查明：2012年12月18日，原告就购买位于嘉汇大厦1幢1单元334室商品房事宜与被告签订《镜湖新区商品房买卖合同》1份。合同约定，房屋总价款为99万元，签订合同当日，原告一次性付清房款。合同第9条约定，被告应当在2014年6月30日前依照国家、地方政府的规定，将具备下列各项条件商品房交付原告使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、市政等部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或市政配套的批准与施工延误的，项目竣工验收有关部门验收滞后的，导致本项目不具备竣工交付条件而导致开发建设期延长的，被告可据实以延期；本合同所指不可抗力及免责事由的单位包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及法律规定的其他情形。第十条规定被告逾期交房的违约责任：除第九条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。后原告接被告通知，于2014年7月10日中午到达嘉汇大厦办理交房手续。原告以1、商品房尚未接入正规电力局居民生活用电设施，仅是临时用电，严重影响正常居住；2、商品房所有精装配套家用电器均未达到合同约定的品牌标准；3、房屋水管存在多处雨水渗漏现象，房屋渗水严重，存在重大质量问题等为由，于2014年7月11日向被告销售处寄送拒绝收房的通知。2014年9月20日，原告向被告销售处及公司注册地寄送解除合同通知书，并要求退还房款及支付违约金99.99万元。本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同关系主体适格、内容合法、意思表示真实、未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定有效，原、被告双方均应诚信履行。本案争议焦点为原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同的理由是否成立，对此评析如下：根据原、被告双方商品房买卖合同约定，被告应当在2014年6月30日前将用电、用水等具备正常使用条件的商品房交付给原告使用;被告逾期向原告交付房屋超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按原告累计已付购房款的1%向原告支付违约金。截至目前，被告仍未接入正规居民生活用电设施，已对原告构成违约。根据前述合同约定，水、电、气设施是商品房交付使用的必备条件，逾期交付超过60天，原告有权解除合同，被告应承担相应违约责任。同时，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告关于解除合同的第一项诉请及返还购房款99万元的诉请于法有据，本院予以支持。被告关于用电问题是因为政府部门的原因导致没有最终完工的抗辩意见无相应事实依据，本院不予采信。此外，被告关于不能正常用电是因为电力公司原因造成的抗辩，属于被告与供电公司之间的公用配电设施合同关系，不构成被告未按期向原告交付该商品房的法定事由和约定事由，故不予采信。此外，原告诉请中还主张了违约金及利息损失，本院认为，诉争商品房买卖合同中只约定了违约金，没有约定损失赔偿责任。根据合同自由原则，当事人约定了违约金，应首先适用当事人约定的违约金条款，同时在当事人约定的违约金不足以补偿或者过分高于非违约方损失的时候，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加或者减少。原告的损失为资金占用的利息损失，该损失远高于双方约定的违约金，故对于资金占用利息损失与违约金之间的差额部分，应当予以增加。本院对原告的违约金确定为被告应支付给原告自2012年12月18日起至判决确定履行之日止99万元购房款按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告冯斌、张扬与被告绍兴远大房地产开发有限公司于2012年12月18日签订的关于买卖嘉汇大厦1幢1单元334室房屋的《镜湖新区商品房买卖合同》；二、被告绍兴远大房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还原告冯斌、张扬人民币99万元并支付该款自2012年12月18日起至判决确定履行之日止按中国人民银行公告的同期同档次贷款基准利率标准计算的违约金；三、驳回原告冯斌、张扬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取7434.5元，财产保全费5000元，合计12434.5元，由被告绍兴远大房地产开发有限公司负担，于本判决生效后三十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 田 晖二〇一五年五月十八日书记员 刘婷婷附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 更多数据：搜索“”来源：