（2015）双民初字第151号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2016-03-10
案件名称
刘微与刘艳秋、韩加富房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市双城区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘微,刘艳秋,韩加富
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
黑龙江省双城市人民法院民 事 判 决 书（2015）双民初字第151号原告：刘微，女，1954年2月1日出生，汉族，职员。委托代理人：栾志勤，男，1953年12月16日出生，汉族，法律工作者。被告：刘艳秋，女，1977年10月20日出生，汉族，个体。被告：韩加富，男，1973年5月20日出生，汉族，农民。被告刘艳秋、韩加富委托代理人：姜春杰，女，黑龙江天一律师事务所律师。原告刘微与被告刘艳秋、韩加富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理，依法由审判员李晓华担任审判长并主审本案，与审判员范国栋、邰宏波共同组成合议庭，于2015年2月2日公开开庭进行了审理。原告刘微及委托代理人栾志勤、被告刘艳秋、韩加富及委托代理人姜春杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘微诉称：刘艳秋、韩加富二人相互串通以隐瞒和欺骗的手段分别于2009年4月20日、2010年8月17日与刘微签订购房协议两份，骗取刘微购房款人民币339，800.00元。现请求法院判令房屋买卖协议无效，由刘艳秋、韩加富返还人民币339，800.00元并赔偿经济损失341，480.00元。事实经过：二被告系夫妻关系。2009年4月初，二被告谎称其有一处房产和一宗养殖用地出卖，房、地产证照齐全，原告正准备购置场所搞奶牛养殖，又因与被告刘艳秋系佛友，立即相信二被告所述，于2009年4月20日签订“购房协议”（以下简称4月协议）。协议约定：二被告将土地面积500平方米，房屋面积24.5平方米卖给原告所有，房照土地使用证齐全，双方协商价格为131，000.00元人民币，2009年4月20日房款一次付清。自付款之日起房、地产权归原告名下为业，恐后无凭，立字为证。原告当日将131，000.00元价款交付给了二被告。原告与二被告在签订4月协议之前的2009年3月7日，在署名韩加富、土地面积9500平方米、土地用途三项用地、颁发日期为2009年3月1日的土地使用证复印件背面，手绘的土地分割图上签字，二被告称其拥有9500平方米的畜禽养殖用地所有权。2010年8月初，二被告谎称在上次出卖的土地和房产之外还有一宗580平方米的土地和房产要出售，房、地产证照齐全，原告正为扩大养牛场地发愁，相信了二被告的陈述，与二被告达成协议，于2010年8月17日签订“购房协议”（以下简称8月协议）。协议约定二被告将土地580平方米卖给原告所有，房照、土地使用证齐全，双方协商价格208，800.00元人民币。2010年8月17日房款一次付清，自付款之日起房地产权归原告名下为业，恐后无凭，立字为证。原告当日把208，800.00元价款付给了二被告。原告要求二被告交付两份房权证，二被告把编号35-B000058房产证交给了原告予以搪塞，原告要求二被告交付两份土地使用证，二被告以9500平方米土地证和2009年3月7日、2010年8月17日手绘土地分割图愚弄原告，原告信以为真，保管以上材料至今。2014年12月12日，原告作为张某某的证人出庭时才知道，二被告根本没有4月协议、8月协议中承诺的两处房、地产证，二被告提供的9500平方米的土地使用证是二被告伪造的，原告才知道上当受骗。依照《民法通则》第五十八条、《合同法》第五十二条的规定，二被告采取欺诈手段与原告签订的两份“购房协议”是无效的，两份“购房协议”无效的过错完全在二被告，原告无任何过错。现原告诉至法院，要求判决两份购房协议无效并由刘艳秋、韩加富返还购房款339，800.00元，赔偿经济损失利息341，480.00元，同时承担本案的诉讼费用。被告刘艳秋、韩加富辩称：郜艳河和韩加富合伙养殖奶牛，二人于2008年从双城市联兴乡安强村村民手中受让取得8745平方米的土地使用仅，依申请办理了三项用地审批手续，并在该块土地上建造了建筑面积144平方米房舍，经协商郜艳河同意以韩加富个人名义向相关行政主管部门申办土地使用权证和房屋所有权证并获得了批准。2009年初，欲扩大养殖规模需追加资金，但因邰艳河无力再行投资，提出将其拥有的厂房及土地使用权的部分份额转让给韩加富，因韩加富手中资金也不充足，其妻子刘艳秋欲向佛友张某某借款，原告刘微知悉情况后（刘艳秋、张某某、刘微均系佛友）提出她想购买，作为一个投资项目（此时张挂清已购买了郜艳河的部分房屋及土地），刘艳秋向郜艳河说明情况后，郜艳河同意卖给刘微，但在签订协议当天，刘微得知该房屋所有权及土地使用权人系韩加富时，不让郜艳河在《购房协议》的卖方上面签字，要刘艳秋、韩加富在卖方上签字，于是2009年4月20日《购房协议》上的卖方出现了刘艳秋、韩加富的签字，该协议下方由刘微亲笔注解，同时将房屋、地块的坐落也作了详尽的说明（详见《购房协议》）。2010年8月17日，刘微欲扩大土地使用面积，经协商，刘艳秋、韩加富将购买郜艳河的580平方米的土地及所对应的房屋一并出卖给刘微，至此韩加富将建筑面积144平方米、产权证号为双房联兴乡字第35-B000058号房照交付给刘微和张某某（因该房的实际所有权人系刘微、张某某，但他们二人不想花相应的过户费用）。2014年8月23日，刘微、张某某、韩加富、刘艳秋为了明确其各自拥有的土地使用面积，于是由张某某绘制一份土地使用面积确认图，并且几方均在确认图上分别签字按印确认各自拥有的土地使用面积（详见确认图）。上为本案的全部事实，特别是刘微在2014年12月12日为张某某出庭作证时所阐述的与上述完全一致。因此，请法庭驳回原告诉请。原告刘微为证实其主张的事实成立向法院提交了如下证据并当庭举示：证据A1、原告身份证复印件一份，证实原告身份情况。证据A2、购房协议一份，来源于原、被告，证明2009年4月20日二被告以出售24.5平方米房屋和500平方米养殖用地并称有土地使用证和房产证是虚假的，是被告欺骗原告，诱骗原告签订“购房协议”，获取原告131，000元的事实。证据A3、购房协议一份，来源于原、被告，证明2010年8月17日二被告以拥有580平方米养殖场地和房产证欺骗原告，诱骗原告签订“购房协议”，获取原告208，800元的事实。证据A4、土地使用证一份，来源于二被告，证明二被告在诱骗原告签订2009年4月20日购房协议时，向原告提供了9500平方米的三项用地使用证复印件，在复印件的背面，二被告承诺“原始土地使用证在韩加富手”。经查这9500平方米土地使用证是伪造的，二被告以伪造的土地使用证骗得原告信任并与之签订购房及购地协议。证据A5、二被告自制养殖场地分割图，来源于二被告，证明2010年8月17日二被告骗取原告的信任，签订第二份购房协议，二被告以此图许诺有1080平方米场地属于原告，另承诺2014年8月17日双方买卖的两个房照在韩加富手保管，土地使用证在郜艳河手，实际上，韩加富根本没有两个房产证，郜艳河根本没有土地证，是二被告在欺骗原告。证据A6、房产档案一份，来源于双城市房产管理处，证明被告韩加富拥有的144平方米厂房初始登记日期为2010年3月2日，二被告在2009年4月20日向原告出售24.5平方米房产根本不存在，特别是因该房根据批件的规定，到2027年韩加富租用的三项用地到期，土地被集体收回，该房将无条件拆除，二被告以土地和房产归原告永久为业的产权无法实现，二被告是在骗取原告的巨款。证据A7、土地档案一份，来源于土地管理部门，证明2009年9月2日被告韩加富才租到8745平方米养殖用地，2009年4月20日二被告以其拥有场地永久使用权为由欺骗原告，该地性质为集体养殖三项用地而非建设用地，该宗土地是韩加富从徐朝忠处转包的，土地承包期到2027年。证据A8、照片10张，来源于原告，证明二被告采取签定购房协议的手段在骗得原告巨款后，为不向原告移交房地产，又诱骗原告把房地产返租到2027年（而2027年转租土地己到期，土地被集体收回，养殖房拆除，二被告根本无可交房地产）。二被告用原告巨款建成规模化养殖小区，获得政府补贴，被告的行为实属恶意欺诈。证据A9、还款协议书，来源于债权人，证明原告因二被告采取虚假欺诈的手段由此造成原告巨大损失的事实，依法应予以赔偿。证据A10、证人张某某出庭作证，主要内容：被告刘艳秋、韩加富也曾卖给我土地和房屋，但是卖给我和刘微的房屋及土地都属欺诈，是刘艳秋、郜艳河一起欺骗我们购买的，刘艳秋一直不让韩加富出面，是刘艳秋和郜艳河恶意欺诈，房屋没有房屋所有权证，土地证也没有土地使用证，土地是国家的三项用地，是不允许出卖的。旨在证实被告刘艳秋、韩加富采取欺诈手段骗取原告刘微购买房屋及土地的事实。证据A11、证人刘某某出庭作证，主要内容：我是张某某的朋友。2014年8月23日，张某某在被告刘艳秋手购买牧场，张某某要把牧场交给女儿，当时是我陪张某某一起去的，去之前张某某给韩加富打电话，韩加富说在现场，我们就去了，当时画了一个图，让韩加富签字，刘艳秋说我们是一家的，由刘艳秋签的字，郜艳河也在场签字了，当时没有看见土地使用证。旨在证实被告刘艳秋、韩加富采取欺诈手段骗取原告刘微购买房屋及土地的事实。被告刘艳秋、韩加富为证实其主张的事实成立，向法院提交了如下证据并当庭举示：证据B1、被告刘艳秋、韩加富身份证复印件各一份，证实二被告身份情况。证据B2、2009年4月20日购房协议一份，证实该购房协议下面的字是由原告刘微书写，对所购买的土地面积有无房屋均注解清楚，特别注明土地证和房照在韩加富手，暂时四家未办理手续，原告提供的证据上没有写注解。证据B3、2010年8月17日购房协议，证实二被告已经实际接到原告的价款。证据B4、2014年8月23日绘制的土地确认图一份，证实土地使用面积及原、被告、第三人张某某的土地面积，这份确认图是原、被告、第三人自愿签署的。证据B5、房照及土地使用证，证实原告所提供的证据3上有注明，两个房照在被告韩加富手中保管，卖给刘微的房子房照已经给她了，土地证上的面积与图上写的面积是一样的。证据B6、协议书一份，证实房屋和土地是郜艳河的一部分，卖给了张某某，剩下的部分卖给了原、被告。证据B7、证人王某某出庭作证，主要内容：2008年郜艳河要和韩加富合伙做生意，后期郜艳河资金紧张，张某某在郜艳河手中买了一块地，后来刘微与刘艳秋一起又在郜艳河处买了一块地，当时刘艳秋手里没有钱，曾找我借钱。第二年刘微想扩大地方，从刘艳秋手中又买了一块地，与张某某挨着。郜艳河与韩加富大约共有8000多平方米土地，是三项用地，我看过土地使用证，时间大约是2009年，但是卖给刘微和张某某土地时土地使用证还没办下来，是在申请中。旨在证实被告刘艳秋、韩加富将土地出卖给刘微和张某某的事实。经庭审质证，被告刘艳秋、韩加富对原告提供的证据质证意见如下：对证据A1、A11无异议。对证据A2的质证意见为：真实性无异议，对证据指向有异议，当时卖房子时不是二被告卖给原告，而是中间人郜艳河卖给原告的，有2014年12月12日原告出庭作证的证词为证。按照原告在证言里说的，她看到郜艳河提供的证照上是韩加富的名，所以当时让韩加富在购房协议上签的字，地和房子是郜艳河和韩加富合伙的，但是名都是韩加富的名。对证据A3的质证意见为：真实性无异议，对证据指向有异议，这份协议是双方真实意思表示，并没有欺诈的手段。对证据A4的质证意见为：这份证据是由二被告提供的，在2014年12月12日开庭时已说明这个土地证是郜艳河提供给刘微的，刘微看到是韩加富的名字，才让韩加富签的字，实际上这份证据并不是二被告提供的，原告买土地和房屋是4月20日，这个证据是3月7日。对证据A5的质证意见为：当时已经和原告说清楚了，当时证件正在办理，原告也已经到现场看过地，现在原告就是后悔购买房屋和土地了，感觉土地没人要了，所以原告才找理由要求被告退款的，除了2009年3月1日土地使用证有异议以外，其他的没有异议，但是对内容有异议，从没有异议的证据来看，根本体现不出二被告采取任何欺骗的手段骗取原告购买房屋及土地。对证据A6的质证意见为：对证据指向有异议，因为在卖地和房子的时候与原告已经说明手续正在审批当中，而且是以韩加富的名义审批的，并且实际房屋使用面积与原告及张某某所购买房屋的面积是相一致的，特别是2014年12月12日，原告在为张某某出庭作证的证词当中将购买房屋及土地的事情证实的非常清楚，并且在庭审笔录中证人证言处签名按印，故原告所述以及所出示的证据证实二被告以欺骗手段骗取原告购买房屋及土地是不存在的。对证据A7的质证意见为：真实性无异议，对证据指向有异议，在档案里有一份收据，交款人是韩加富，也就是说这块地出卖给原告和张某某而不是徐朝忠，地是村里的废弃地，原告购买的就是这块地。对证据A8的质证意见为：这组照片不能证明任何问题，想用这组照片证实诉争的内容与本案无关。对证据A9的质证意见为：与本案无关，原告已经对所购买的房屋和土地实际使用，并已实际出租给郜艳河，返租给郜艳河5年，租金14，000.00元，时间已经长达6年，所以原告的这份证据与本案无关。对证据A10的质证意见为：二被告没有欺骗，图上注解写的很清楚，写的是四人的土地在同一地块，无法分开，现产权在韩加富手中，办理在韩加富名下，地点在哪注解也写明了，2014年8月23日是四方在自愿平等的基础上签字，所以证人说欺骗欺诈不是事实。经庭审质证，原告刘微对二被告提供的证据的质证意见如下：对证据B1无异议。对证据B2、B3的质证意见为：真实性无异议，是被告作虚假陈述，被告根本没有房照和土地证。对证据B4的质证意见为：2009年4月23日卖房时二被告根本没有房照和土地证，因为是集体三项用地，是有使用年限的，是不允许转让和交易的，被告自称有永久使用权是欺诈原告。对证据B5的质证意见为：这个450平方米房照与本案无关，我们提供的房照是144平方米，所有权人都是韩加富，不是郜艳河，郜艳河也不是共有人，被告说与郜艳河共有合伙是不成立的，他卖给刘微的第一份合同是24.5平方米房子，要求提供24.5平方米的房照，第二份合同土地面积580平方米，房照面积空白，被告说是19.3平方米，原告要求提供这两份房照，要求提供580平方米的土地使用证，2009年4月20日时被告没有土地使用证，土地证的时间是2009年9月2日，故被告就是欺诈原告。对证据B6的质证意见为：土地档案里显示就是转包给韩加富的，不是郜艳河，房产证上也没有郜艳河的名字，都是假的。对证据B7的质证意见为：证人说不清具体时间及面积，协议书证人看完以后说没看着，说明证人的证言是不真实的，不具有证明效力。本院对原告提供的证据的认证意见是：证据A1能够证明原告身份及诉讼主体资格，本院予以采信。证据A2、证据A3系原、被告共同签署，反映的内容客观真实，且协议已实际履行，能够证明原、被告达成合意并已交付房款的事实，本院予以采信。证据A4与本院调取的证据A6不符，本院不予采信。证据A5与本院调取的证据A6不符，本院不予采信。证据A6、证据A7系原告申请法院调取的，证明了原告所购买房屋的产权人及受让的土地使用权人系被告韩加富的事实，为有效证据，本院予以采信。证据A8与诉争事实无关，本院不予采信。证据A9能够证明原告购买土地和房屋举债的事实，本院予以采信。证据A10证人所某某的事实本院不予采信。证据A11被告对证言无异议，本院予以采信。本院对被告刘艳秋、韩加富提供的证据的认证意见为：证据B1能够证明二被告身份情况，本院予以采信。证据B2、证据B3系原、被告共同签署，反映的内容客观真实，且协议已实际履行，能够证明原、被告达成合意并已交付房款的事实，本院予以采信。证据B4与本院调取的证据不符，本院不予采信。证据B5证明原告所购买房屋的产权人及受让的土地使用权人系被告韩加富的事实，为有效证据，本院予以采信。证据B6不能与其它证据相印证，本院不予采信。证据B7证人证言无其它证据相佐证，本院不予采信。经审理查明：一、刘艳秋与韩加富系夫妻关系，郜艳河系韩加富的姐夫。2009年4月20日、2010年8月17日原、被告分别签订了两份购房协议，被告将土地面积500m2和580m2、价格为131，000.00元和208，800.00元卖给原告，至今，二被告始终没有向原告交付房屋产权证和土地使用证。二、原、被告签订的购房协议包括在双城房权证联兴乡字35-B0000**号房屋的面积之内，该房屋系禽畜养殖的厂房，建筑面积为144平方米，土地使用权为集体，产权系被告韩加富，登记时间为2010年3月2日；包括在双集用（09）第1347号土地面积之内，该土地的地类用途系畜禽饲养地，使用权类别为三项用地，使用期限至2027年12月，使用总面积为8745m2，土地使用权人系被告韩加富，发证时间为2009年9月2日。三、原告始终不知道其所购买的房屋及受让的土地的使用年限至2027年12月；四、原告因向被告购买房屋及受让土地而举债；五、二被告自认，韩加富名下房屋为共同所有，土地系共同使用权人。根据双方当事人的诉、辩主张，本案争议焦点为：一、原、被告所签的两份“购房协议”的效力；二，原告关于要求被告赔偿损失的主张应否得到支持。（一）关于原、被告签订的两份“购房协议”的效力问题。本院认为，本案原告所购买的房屋系用于养殖奶牛的厂房，属于临时性建筑，所受让的土地性质为集体所有，系三项用地，具有使用年限的限制，土地到期后按照法律规定必须复耕，地上的建筑物应无条件拆除。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中原告所受让的土地系集体所有土地，其上的建筑物也系临时建筑，所以此房屋和土地转让违反了法律规定。所以，原、被告之间所签订的买卖协议即违反了法律规定也不能实现合同目的，即原、被告所签订的两份“购房协议”无效。（二）关于原告要求被告赔偿损失的主张应否得到支持。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：1、假借订立合同，恶意进行磋商；2、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；3、有其他违背诚实信用原则的行为。本案中，二被告故意隐瞒与订立合同有关的房屋系临时性建筑及土地期满后复垦的重大事实，违背了诚实信用原则，令原告在认为其所购买的房屋和受让的土地可以长期使用的前提下签订合同，原告因此造成的利息损失属于依赖利益损失，二被告应依法予以赔偿。由于原告向他人借款时约定的月利率2.5分超过了银行同期贷款利率的四倍，违反了相关法律规定，所以对于其超出部分不予保护，应按照1999年中国人民银行贷款的基准月利率4.95‰的四倍1.98%计算。对于原告自有资金的部分则应按照中国人民银行同期贷款利率计付利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条之规定，判决如下：一、被告刘艳秋、韩加富与原告刘微签订的购房协议无效；二、被告刘艳秋、韩加富返还原告刘微人民币339，800.00元；三、被告刘艳秋、韩加富赔偿原告刘微利息损失：其中以200，000.00为本金的部分利息按照月利率1.98%计算，自2010年8月17日起至判决书确定的给付期限内实际履行之日止；以139，800.00元为本金的部分按照1999年的中国人民银行贷款基准月利率4.95‰计息，自2009年4月20日起至判决书确定的给付期限内实际履行之日止。上述二、三项于判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10，613.00元、保全费3，926.00元，由被告刘艳秋、韩加富共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长 李晓华审判员 范国栋审判员 邰宏波二〇一五年五月十八日书记员 车璐瑶 更多数据：搜索“”来源：