（2015）穗中法民五终字第1953号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-06-02
案件名称
刘熙平与广州市港龙实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市港龙实业有限公司,刘熙平
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1953号上诉人（原审被告）：广州市港龙实业有限公司，住所地广东省增城市.法定代表人：杨松波，总经理。委托代理人：黄静仪，广东周航律师事务所律师。委托代理人：余琳，广东周航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘熙平，住广东省丰顺县。委托代理人：董全绒，广东君言律师事务所律师。委托代理人：张彬，广东君言律师事务所实习律师。上诉人广州市港龙实业有限公司（下简称港龙公司）因与被上诉人刘熙平商品房预售合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第325号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：港龙公司于2004年12月7日成立，系有限责任公司，工商登记的经营范围为房地产开发、销售等。港龙公司是位于增城市永宁街新新七路313号太阳城御园居住小区的开发商。2013年1月19日，刘熙平（乙方、买方、买受人）与港龙公司（甲方、卖方、出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……太阳城御园（自编号B2栋）……3幢13层1302房（下称该商品房）……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）707387元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2013年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。……第二十九条关于通知的约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”。该合同附件七为本合同补充协议，约定“……第三、原合同第十二条调整为：商品房项目取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量认定书》。第四条、原合同第十五条调整如下：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：（一）建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量认定书》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）公安消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中：（一）至（七）应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件（六）项应交由乙方填写或签署。……第十条、其他……4、除合同约定的特殊原因外，如遇下列特殊情况之一，甲方亦可据实予以延期交楼：第1项：政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；第2项：白天工作时间台风、气温、降雨等达到国家规定的预警停工讯号（具体实施标准以广州气象部门发布的讯号为基准）；第3项：市政施工、突发性社会事件等原因以及甲方不可避免或者克服的异常地质状况；第4项：乙方有任何违约行为；第5项：其他不可抗力事件。……9、乙方保证在《商品房买卖合同》中填写的通讯地址是乙方的有效地址，如乙方需变更通讯地址的，应当书面通知并得到甲方确认。乙方应当及时查收甲方邮寄函件，如乙方未及时收取的，自甲方寄出函件之日起（以投寄邮戳日期为准）的第十日，视为乙方收到。……第十一条、本补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与本补充协议不致的，甲乙双方同意以本补充协议书约定为准。”。2013年1月19日、2013年8月12日，港龙公司分别出具了两张发票给刘熙平收执，确认收到购房款707387元。2013年4月26日，增城新和自来水有限公司出具《供水证明》，内容为涉案房屋所在居住小区的水表安装工程已竣工，验收合格等。2013年6月18日，增城市气象局就涉案房屋所涉工程出具《防雷装置验收意见书》，注明防雷装置符合国家有关标准和国务院气象主管机构规定的使用要求。2013年7月3日，增城市邮政部门同意港龙公司的通邮申请。2013年8月13日，增城市城乡规划局就与涉案房屋有关的建设项目出具《建设工程规划验收合格证》。2013年9月2日，增城市人民防空办公室出具与涉案房屋有关的《人防工程专项竣工验收备案意见》，注明同意竣工验收备案等内容。2013年9月2日，广州市公安消防局出具与涉案房屋有关的《建设工程消防验收意见书》，注明土建工程消防验收合格等内容。2013年11月6日，增城市城乡建设管理局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表载明备案文件包括了环保部门出具的认可文件或准许使用文件和监督站出具的电梯验收准用证等。2013年11月7日，增城市环境保护局出具增环预验（2013）23号《关于太阳城御园建设项目竣工环保预验收的意见》，注明同意先行通过环保预验收。2014年5月5日，港龙公司与广州供电局有限公司就涉案房屋所在居住小区的用电事宜签订了《高压供用电合同》。2014年6月27日，广州东部发展燃气有限公司出具《关于太阳城御园小区供气事项的复函》给港龙公司收执，复函载明“太阳城御园管道燃气已于2014年6月20日接驳市政天然气管网，小区已经使用市政管道天然气，供气服务由我司提供。根据物价局文件，天然气价格与广州城区一致，居民价格为3.45元∕立方米。”。2014年7月1日，港龙公司向刘熙平邮寄了《太阳城御园收楼再次通知》、《补差通知》和《产权办理通知书》，其中《太阳城御园收楼再次通知》载明房屋已完全具备交房条件，业主自收到通知后5日内到物业管理处办理收楼手续，收楼时间为2014年7月2日至7月6日等内容。同年7月2日，刘熙平收到上述通知。至2014年7月2日止，刘熙平未接收涉案房屋。原审法院在审理另案业主起诉港龙公司商品房预售合同纠纷一案过程中为了解涉案房屋所在居住小区的通电、通水和通气问题分别向广州供电局有限公司增城供电局、增城新和自来水有限公司和广州东部发展燃气有限公司发函，上述单位均向原审法院复函。其中，一、广州供电局有限公司增城供电局分别于2014年4月16日和8月8日作出广供电增函（2014）27号《关于广州市港龙实业有限公司商品房预售合同纠纷19案问题的复函》和广供电增函（2014）50号《关于广州市港龙实业有限公司商品房预售合同纠纷十九案问题的复函》，分别载明“一、广州市港龙实业有限公司（以下简称‘港龙公司’）于2014年1月29日与我局同时签订了《供用电方案协议》和《公用电房协议》。目前港龙公司开发的位于永宁街新新七路313号太阳城御园一期居住小区用电是该公司私自从临时施工变压器转接供电的。二、港龙公司投资建设的永久用电工程目前仍处于施工阶段，待该工程完工后，港龙公司需到我局办理申请竣工验收手续，验收合格并装表后才能送电运行。三、由于该永久用电工程目前还处于施工阶段，因此，暂未签订《供用电合同》，需待该工程竣工验收合格后供用电双方才能签订合同。”，以及载明“广州市港龙实业有限公司（以下简称港龙公司）投资建设的太阳城御园小区一期项目与我局签订了《高压供用电合同》（合同编号018317-201404-Hl055），该合同即为太阳城御园小区一期项目的永久用电合同，项目用电性质为居民生活永久用电，该项目已于2014年5月15日送电。”；二、增城新和自来水有限公司于2014年3月21日出具新和函（2014）004号《关于广州市港龙实业有限公司供水情况的复函》，载明“……广州市港龙实业有限公司于2010年6月28日到我司办理供水总表一个，供水范围是增城市新塘镇永和简村村长一社长旺谢口的广州市港龙实业有限公司的红线范围内，双司于7月份签订了《供水协议》，我司于2010年11月份完成水表安装工程，自签订合同和完成安装开始该用水总表已经是属于永久供水性质。该公司前期属于建筑用水，于2014年2月25日根据该公司提供的房屋竣工验收备案表及相关资料，该水表从2014年3月1日起用水性质变更为生活用水，据我司工作人员到广州市港龙实业有限公司现场进行核实，诉讼的19户业主房屋属于永久供水范围，且属于二次供水性质，但是我司只是直接给广州市港龙实业有限公司安装了一个用水总表，只负责收取总表产生的水费，水表后面的管道铺设维护及业主到户水表安装等都是由广州市港龙实业有限公司自行负责，若业主供水出现问题应直接找广州市港龙实业有限公司进行交涉。”；三、广州东部发展燃气有限公司分别于2014年4月4日和7月9日作出东部燃气函（2014）19号《关于太阳城巧克力小区燃气事项的复函》和东部燃气函（2014）165号《关于太阳城巧克力小区燃气事项的复函》，分别载明“一、我司与广州市港龙实业有限公司（以下简称港龙实业）于2014年1月26日签订了《管道燃气开户合同》（以下简称开户合同，合同编号：DR／HT（J）SC.005-0l2014），经查，开户合同中申请用气地点太阳城巧克力小区与贵院来函中提到的太阳城御园居住小区系同一居民小区。二、开户合同第三条明确规定了接驳通气的条件，其中第三条第1款列出了接驳通气必须具备的五项条件。（一）港龙实业截止目前未向我司提出过驳接通气申请，不具备接驳通气条件一；（二）港龙实业截止目前仅向我司提交了该社区户内燃气设施竣工资料，但庭院管等红线内其他燃气设施的竣工资料至今尚未提交，竣工验收及我方复查均无法进行，不具备接驳通气条件三；（三）我公司接驳该社区的市政中压地管目前仍在施工，预计2014年5月底完工，规划红线外大管网尚不具备供气条件，不具备条件四；（四）该小区物业管理公司也未按开户合同约定提供有效的书面承诺，保证在小区通气点火后继续履行开户合同中港龙实业应承担的责任义务，不具备条件五。因开户合同约定的前述接驳通气条件未具备，根据开户合同的约定，我司未对该小区实施接驳通气，也未采取其他方式向该小区供气。”，以及载明“一、太阳城巧克力小区（即太阳城御园小区）于2014年6月20日起具备接驳通气条件。二、我司于2014年6月20日起开始向太阳城巧克力小区提供供气服务。目前已实施通气点火作业的用户共72户，分别位于小区的1、2、3、4栋和13、14、15、16栋。”。2014年7月22日，刘熙平向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、港龙公司支付延迟交楼违约金（以已付房款707387元为本金，按每日0.05％的标准，支付从2013年9月30日起至具备竣工、质量、人防、消防、规划、环保、煤气、永久用水、永久用电、永久通邮验收合格文件和房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及通过公用设施及附属配套项目验收后书面通知收楼并实际交付房屋之日止，以上违约金暂计至2014年10月20日为136171.99元）；二、港龙公司承担本案诉讼费。被告港龙公司辩称：刘熙平认为港龙公司存在违约与事实不符，通过广州东部发展燃气有限公司出具的复函，明确至2014年6月20日通气之前市政管网仍在施工中，根据补充协议第九条第四款第三项，属于合同约定的市政施工不可抗力事件，不能归责于港龙公司，港龙公司不应承担违约责任。刘熙平虽已接收了涉案房屋，但没有按照通知书规定的时间接收，而且至今为止都尚未支付面积差异款，应当按照约定向港龙公司承担相应的违约责任，并应支付面积差异款。原审法院认为：刘熙平与港龙公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交房的条件。结合涉案合同的约定，港龙公司理应在合同约定的2013年9月30日交付涉案房屋期限届满前将具备永久通邮、永久用电、永久用水和永久用气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给刘熙平。原审经查明，港龙公司于2013年11月6日才取得与涉案房屋所涉工程相关的《竣工验收备案表》，涉案房屋至2014年6月20日才完全具备了上述四通的居住使用条件。同时，港龙公司直至2014年7月1日才向刘熙平邮寄了载明涉案房屋已具备交付条件的收楼通知。故此，港龙公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。港龙公司作为房地产开发企业，理应对其公司开发的涉案房屋在交付时是否具备上述四通的居住使用条件是可以预见的，应承担开发建设风险，故对于港龙公司认为市政燃气管网的施工属于合同约定的不可抗力，不能归责于其公司，不应承担违约责任的主张，原审法院不予采纳。至于港龙公司以刘熙平至今仍未支付面积差异款和刘熙平未按照通知书规定的时间接收涉案房屋为由，要求刘熙平承担相应的违约责任，并支付面积差异款的请求，港龙公司可另案主张，本案不作调处。综上所述，刘熙平要求港龙公司支付延期交房违约金，合理合法，予以支持，延期交房违约金应从2013年10月1日起算，刘熙平主张从2013年9月30日起算违约金的计算方式有误，不予采纳。鉴于刘熙平在2014年7月2日收到收楼通知，故延期交房违约金应计算至2014年7月2日止。经核算，港龙公司应向刘熙平支付自2013年10月1日起至2014年7月2日期间延期交房违约金97265.71元（每日以总房款707387元为本金，以0.05％，自2013年10月1日起计，延期275天计算）。刘熙平要求港龙公司支付上述期间之后的延期交房违约金，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年12月10日作出如下判决：一、港龙公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付延期交房违约金97265.21元给刘熙平；二、驳回刘熙平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1515元，由刘熙平负担400元和港龙公司负担1115元。判后，港龙公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认为港龙公司作为房地产开发企业，理应对公司开发的涉案房屋在交付时是否具备四通的居住使用条件可以预见，应承担开发建设风险没有事实与法律依据。第一，根据广州东部发展燃气有限公司于2014年4月4日作出的东部燃气函（2014）19号《关于太阳城巧克力小区燃气事项的复函》第一点及第二点第三项，港龙公司已于2014年1月26日按照申请程序与广州东部发展燃气有限公司签订《管道燃气开户合同》，但由于广州东部发展燃气有限公司自身原因及市政大管网尚未具备供气条件而导致该楼盘迟迟未能接驳通气。根据双方所签订的《补充协议》，涉案房屋截止2014年6月20日才具备接驳通气条件的根本原因在于市政设施配备不足，属于不可抗力事由，港龙公司可据实延期交楼。原审判决在没有充分考虑全部事实的情况下径自将此违约责任归咎于港龙公司，与事实和法律不相符。第二，港龙公司是房地产开发商，无权控制市政设施的配备与进程，只能按照规定申请并等待市政配套设施的完备，并在此过程中最大限度地减少刘熙平的损失。因此，对于港龙公司而言，其与广州东部发展燃气有限公司签订《开户合同》之日起即应视为其已履行完毕其应尽之义务，违约情节亦告终止，原审判决认为港龙公司存在违约事实与事实和法律相违背。据此，原审判决港龙公司向刘熙平支付延期交房违约金97265.21元依法无据；二、原审判决认为涉案房屋至2014年6月20日才完全具备四通的居住使用条件，延期交房违约金应计算至2014年7月2日止，属于认定事实错误。第一，如前所述，港龙公司于2014年1月26日已尽勤勉尽责义务，违约事实亦应告消除。因此，原审判决认为截止2014年6月20日涉案房屋才完全具备四通的居住使用条件是由于港龙公司的原因所造成，与事实不符，缺乏法律依据。第二，原审庭审中，港龙公司已提交相关证明文件证明涉案房屋已具备交付条件，法院及刘熙平均知悉港龙公司已于2014年1月26日完成所应承担之义务，在物业具备交付条件后，刘熙平拒绝接收已符合交付条件的物业亦属于违约情节之一。据此，原审判决单独认定以港龙公司发出通知为计算截止时间而不结合案件实际情况作出认定依法无据。第三，退一步而言，按照原审判决认定，涉案房屋于2014年6月20日才具备四通的居住使用条件，则港龙公司违约事实亦应截止至2014年6月20日，而非2014年7月2日。自2014年6月20日起，刘熙平不接收涉案房屋的情节已对港龙公司构成违约，而非港龙公司对刘熙平构成违约；三、港龙公司虽存在违约情节，但只是部分违约，且并未对刘熙平造成实质性的经济损失，港龙公司多次提出违约金计算标准过高且不合理应当作出调整，但原审判决并未就该事实进行认定，并在没有全面考虑事实的情况下径自作出判决，属于事实认定不清。港龙公司作为开发商，在物业尚未具备四通的居住使用条件前已尽勤勉尽责义务，而事实上刘熙平亦并未因此而遭受严重的损失。此外，港龙公司仅仅是部分违约而非全部违约，因此一概而论地以合同约定的违约金标准来计算对港龙公司而言并不合理，且造成港龙公司违约的根本原因在于不可抗力事宜。根据《中华人民共和国合同法》及司法解释二的规定，原审判决所认定的违约金计算标准并没有充分考虑港龙公司的过错程度、履行情况，亦未全面考虑刘熙平的实际损失情况，属于事实认定不清。综上，港龙公司上诉请求撤销原审判决，改判驳回刘熙平的所有诉讼请求，并判令本案一、二审诉讼费由刘熙平承担。被上诉人刘熙平答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为：依据双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议）中的约定，港龙公司在向刘熙平交付涉案房屋时，应当提供包括供气的永久使用证明材料在内的资料，否则刘熙平有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由港龙公司承担，而依据广州东部发展燃气有限公司向原审法院出具的复函，涉案房屋直至2014年6月20日方具备接驳通气条件，故原审判决认定涉案房屋直至2014年6月20日才完全具备合同约定的四通居住使用条件并无不当。在涉案房屋具备合同约定的交付条件之后，港龙公司仍应履行通知刘熙平办理收楼手续的义务，而港龙公司直至2014年7月1日方通知刘熙平办理收楼手续，故原审判决港龙公司承担自合同约定的交楼期限届满次日起至刘熙平收到港龙公司的收楼通知之日止的延期交楼违约金符合合同约定，应予维持。港龙公司以涉案房屋直至2014年6月20日方完成接驳通气系广州东部发展燃气有限公司及市政配套设施配置不足所致，而该事项属于不可抗力为由，主张其应免责，但市政燃气管网施工不属于港龙公司无法预见的事由，港龙公司据此主张免责缺乏法律依据。另双方在合同中明确约定了港龙公司延期交房时应按每日0.05%总房款的标准支付违约金，港龙公司并未充分举证证明该标准过分高于刘熙平所遭受的损失，故港龙公司要求对该标准进行调整缺乏充分理据，原审判决不予接纳并无不当，可予维持。综上所述，港龙公司的上诉请求及理由均不成立，本院予以驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2230元，由上诉人广州市港龙实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 黄 嵩审判员 谭红玉二〇一五年五月十八日书记员 杨银桃 微信公众号“”