（2015）新都民初字第1035号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-06-23
案件名称
王某某、唐某某与吴某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市新都区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王和平,唐晓英,吴礼忠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百三十四条第一款，第一百四十四条
全文
成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2015）新都民初字第1035号原告王和平，男，1978年8月21日出生，汉族，住四川省大英县，身份证号码。原告唐晓英，女，1977年5月10日出生，汉族，住四川省大英县，身份证号码。上述二原告的委托代理人陈一鸣，四川华敏律师事务所律师，特别授权代理。上述二原告的委托代理人张华英，四川华敏律师事务所律师，一般授权代理。被告吴礼忠，男，1990年9月26日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县，身份证号码。原告王和平、唐晓英与被告吴礼忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月3日受理后，依法由审判员王瑜适用简易程序，于2015年4月17日公开开庭进行了审理，原告王和平、唐晓英的委托代理人陈一鸣、张华英到庭参加诉讼，被告吴礼忠经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王和平、唐晓英诉称，2014年4月19日，王和平、唐晓英通过中介公司与吴礼忠签订了《房屋买卖合同》，达成了王和平、唐晓英以48万元的价格购买吴礼忠位于成都市新都区大丰镇三元村“开元国际”6幢2单元24楼5号房屋。2014年4月27日，唐晓英与吴礼忠就房屋转让一事办理了见证。王和平、唐晓英先后向吴礼忠支付了购房款24万元，并承担了中介费9000元，吴礼忠向王和平、唐晓英交付了该房屋。双方签订的房屋买卖合同约定吴礼忠应继续支付银行的按揭款。王和平、唐晓英得知吴礼忠多次未按期支付银行按揭款，银行拟处分该房屋。吴礼忠的违约行为导致王和平、唐晓英面临极大的法律风险，购房目的不能实现。请求判令：1.解除王和平、唐晓英与被告吴礼忠签订的《房屋买卖合同》（在办理见证时更名为《房屋转让协议书》）；2.判决被告吴礼忠退还购房款24万元、赔偿损失9000元，并支付违约金5万元。被告吴礼忠未作答辩。经审理查明，2012年11月8日，吴礼忠与四川有同置业有限公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定吴礼忠购买位于成都市新都区大丰镇三元村开元国际社区6幢2单元24层05号商品房，建筑面积为88.23平方米，总价为466941元。该合同签订后，吴礼忠向交通银行四川省分行办理了购房贷款，并采用按月支付按揭贷款的方式归还。2014年4月19日，王和平与成都市裕信房地产代理有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定将吴礼忠委托出卖成都市新都区大丰镇三元村开元国际社区6幢2单元24层05号商品房卖与王和平，房屋总价为48万元，并约定第一次付购房定金2万元，第二次办理见证手续时支付22万元，第三次办理过户手续后付24万元。该合同签订之日，王和平向成都市裕信房地产代理有限公司支付了定金2万元。2014年4月27日，在成都市新都区大丰法律服务所的见证下，吴礼忠（甲方）和唐晓英（乙方）签订了《房屋转让协议书》，对房屋买卖事宜进行了确定。房屋转让金额为48万元，转让金的支付方式为2014年4月19日已支付2万元定金，于2014年4月27日支付22万元，乙方于甲方领到《房屋所有权证》向银行申请结按，银行批准后，通知甲方存钱扣款的当日给付甲方20万元，余款4万元于过户登记手续办理完毕的当日支付。并约定在结清银行贷款前，该房屋的银行按揭款由甲方继续偿还。双方约定房屋的交付时间为2014年4月27日。该协议书第六条载明“本协议经双方签字后生效，如谁违约，违约方应向对方支付违约时该房屋市场价总额50%的违约金，如甲方违约，同时应赔偿乙方装修该房屋的装修费用。”协议书签订后，唐晓英向吴礼忠支付了购房款22万元，吴礼忠向唐晓英出具了购房定金2万元、购房首付款22万元的收条两张。唐晓英向成都市裕信房地产代理有限公司支付了中介费7000元，成都市裕信房地产代理有限公司向其出具了《收据》，并载明“余2000元过户之日付清”。当日，吴礼忠向唐晓英交付了该房屋。2014年12月27日，四川博成律师事务所向吴礼忠发出《律师函》，该函载明“四川博成律师事务所受交通银行四川省分行的委托，就你与交通银行四川分行签订借款合同后，未按合同如期支付按揭款一事，向你郑重致函：一、关于你在合同中的义务：你向交通银行四川省分行贷款购买房屋一套。根据双方签订的借款合同的约定，你有按期归还借款及认真履行合同的义务。经查，你在履行还款义务的过程中，多次出现未安合同约定还款的情形，你的行为已构成违约。”并告知如其不主动采取配合的态度或仍借故拖延，将依法通过诉讼或强制执行方式主张合同中的权利。另查明，吴礼忠尚未取得该套房屋的《房屋所有权证》。王和平与唐晓英系夫妻关系，于2000年2月24日登记结婚。以上事实有《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、《房屋转让协议》、收条、收据等证据及到庭当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，唐晓英与吴礼忠签订的《房屋转让协议》是双方真实意思表示，吴礼忠收取了王和平交给成都市裕信房地产代理有限公司的定金2万元，应视为对王和平与成都市裕信房地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》的追认，系双方真实意思表示。但吴礼忠违反了双方在《房屋转让协议》中“结清银行贷款前，该房屋的银行按揭款由吴礼忠继续偿还”的约定，导致交通银行四川分行可能对该套房屋进行处置，王和平、唐晓英的购房目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，当事人可以解除合同。故王和平、唐晓英要求解除与吴礼忠签订的《房屋买卖合同》和《房屋转让协议书》的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持。合同解除后，吴礼忠应将向王和平、唐晓英向其支付的购房款24万元予以返还，王和平、唐晓英应向吴礼忠返还所交付的房屋。关于王和平、唐晓英提出的5万元违约金的诉讼请求。吴礼忠在未结清银行贷款的情况下，应按照与王和平、唐晓英的约定，按时向银行归还按揭贷款，但吴礼忠未按时向银行归还按揭贷款，其行为违反了双方合同的约定。双方签订的《房屋转让协议书》第六条载明“本协议经双方签字后生效，如谁违约，违约方应向对方支付违约时该房屋市场价总额50%的违约金，如甲方违约，同时应赔偿乙方装修该房屋的装修费用。”双方对违约金进行了约定，但约定的违约金过高，应酌情进行调整。本院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，将违约金酌情调整为3万元。关于王和平、唐晓英提出赔偿损失，即中介费9000元，王和平、唐晓英向成都市裕信房地产代理有限公司实际支付的中介费为7000元，该款项系王和平、唐晓英向中介机构支付的服务费，要求违约方支付中介费没有双方的约定和法律依据，并且本院已对吴礼忠违约行为应承担的违约金进行了认定，故对该诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王和平、唐晓英与被告吴礼忠签订的《房屋买卖合同》和《房屋转让协议书》；二、被告吴礼忠于本判决生效之日起十日内向原告王和平、唐晓英退还购房款24万元；三、被告吴礼忠于本判决生效之日起十日内向原告王和平、唐晓英支付违约金3万元。四、原告王和平、唐晓英于本判决生效之日起十日内将房屋退还给被告吴礼忠；五、驳回原告王和平、唐晓英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2992元，保全费2015元，共计5007元，由原告王和平、唐晓英负担486元，被告吴礼忠负担4521（此款原告王和平、唐晓英已预交，被告吴礼忠在履行上述给付义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 王瑜二〇一五年五月十八日书记员 张娟 搜索“”