（2015）长民一终字第89号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-09-14
案件名称
长春市东朗房地产开发有限公司与王璨、孙景志商品房买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长春市东朗房地产开发有限公司,王璨,孙景志,保利（长春）物业服务有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长民一终字第89号上诉人（原审被告）：长春市东朗房地产开发有限公司，住所地：长春市南关区南环路1655号卫星大厦。法定代表人：张向东，总经理。委托代理人：刘海波，吉林吉翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王璨，男，汉族，1984年7月4日出生，住长春市高新区。委托代理人:王奕，男，汉族，1958年5月2日出生，中国人民解放军四六一医院医生，住长春市朝阳区，系王璨父亲。委托代理人：周天宝，吉林今典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙景志，男，汉族，1964年4月7日出生，住长春市保利林语小区.委托代理人：张伟新，吉林恒轶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：保利（长春）物业服务有限公司，住所地：长春高新技术产业开发区繁荣路4766号。法定代表人：张大威，董事长。委托代理人：刘通，该单位员工。上诉人长春市东朗房地产开发有限公司（以下简称东朗公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院(2013)南民初字第191号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东朗公司的委托代理人刘海波，被上诉人王璨的委托代理人王奕、周天宝，被上诉人孙景志的委托代理人张伟新，被上诉人保利（长春）物业服务有限公司（以下简称保利公司）的委托代理人张通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王璨原审诉称：2010年12月9日，王璨在东朗公司以676158元人民币（下同）价格购买了保利林语小区E11栋302室房屋。首付376158元，余款300000元办理按揭贷款。2011年10月21日办理了入住，王璨花费140000元进行了装修。2012年9月12日，王璨在新房内发现整个顶棚出现多处裂痕，有的地方钢筋裸露在外，且主卧室大灯震落地下。王璨立即通知保利公司，保利公司派人到现场对现状进行了拍摄。后发现孙景志在楼上装修，经协商，孙景志停止了装修施工。由于三被告对造成王璨的损失互相推诿，王璨起诉法院，请求判令孙景志停止侵害，判令三被告立即消除危险，将王璨的房屋恢复原状，赔偿王璨房屋租赁费36000元，承担鉴定费等费用。审理中，王璨申请对顶棚破损原因进行鉴定。2013年9月4日吉林省建筑工程质量检测中心作出鉴定报告，鉴定意见为：1、302室顶板不规则开裂与402室业主拆除地面面层时产生较大振动有关。2、302室顶板不规则开裂也与302室顶板砼强度部分未达到设计等级要求有关。3、出现裂缝的楼板影响其承载力及耐久性。为此，王璨认为东朗公司出售的房屋存在质量问题，要求东朗公司调换房屋，东朗公司表示无房源，故变更诉讼请求：要求解除王璨与东朗公司签订的房屋买卖合同，东朗公司和保利公司支付房屋现值810774元，办理产权的税费38445.77元，公积金贷款利息105300元，物业费及预交水电燃气费4000.70元，采暖费3539.48元，装修损失137321元，另行租房费用76000元，承担鉴定费14324元、公证费1200元、复印费152元。请求孙景志承担连带责任。孙景志原审辩称：我所购买的是二手房，裂痕应当是在我入住之前就有了，我对房屋进行装修并未对房屋结构进行改动，王璨受到的损害与我无关。东朗公司与保利公司原审辩称：鉴定意见为混合过错，损害后果应由双方分担。王璨变更诉讼请求超过法律规定的时限，不应支持。即使主张房屋存在质量问题，也应以修复为首选方案，同意进行修复。原审法院经审理查明：2010年12月9日，王璨与东朗公司签订商品房买卖合同，约定王璨以676158元价格购买东朗公司开发的长春市保利林语小区E11栋302室房屋。王璨支付首付款376158元，余款300000元王璨于2011年5月24日办理了10年期公积金贷款手续。2011年10月21日王璨办理了入住，并进行了装修。2012年9月12日，王璨准备搬家时，在新房内发现整个顶棚出现多处裂痕，有的地方钢筋裸露在外，且主卧室大灯震落地下。王璨立即通知保利公司，保利公司派人到现场对现状进行了拍摄。审理中，王璨申请对楼板破损原因进行鉴定，经法院委托，吉林省建筑工程质量检测中心于2013年9月作出2013第1105号鉴定报告，鉴定意见为：1.302室顶板不规则开裂与402室业主拆除地面面层时产生较大振动有关。2.302室顶板不规则开裂也与302室顶板砼强度部分未达到设计等级要求有关。3.出现裂缝的楼板影响其承载力及耐久性。经王璨申请，法院委托吉林融创房地产估价有限公司于2014年6月25日作出2014第043号房地产评估报告，评估意见为：位于南关区前进大街保利林语小区E11栋302室(建筑面积87.18平方米，不包含房屋装修价值，即毛坯房价值)为782400元，单价8974元每平方米。吉林精诚价格评估有限公司于2014年7月12日作出2014第013号评估报告书，结论为保利林语小区E11栋302室装修的评估价值为137321元。另查，王璨为办理产权交付维修基金16903.95元，税费21541.82元，缴纳物业费2964元，水、电、燃气费各200元，装修管理费610.30元。再查，王璨于2012年9月15日与案外人王玲签订租房协议，王璨承租案外人王玲位于长春高新技术产业开发区飞跃路倚澜观邸小区7号楼1203室建筑面积120平方米房屋，年租金36000元。2013年9月15日，王璨与案外人王玲续签租房协议，租期自2013年9月15日至2014年9月15日。年租金40000元。原审法院认为：王璨与东朗公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，王璨所购买的房屋，装修后尚未入住，卧室及大厅顶棚出现多处裂痕，经王璨申请，吉林省建筑工程质量检测中心作出鉴定报告，鉴定意见为：1.302室顶板不规则开裂与402室业主拆除地面面层时产生较大振动有关。2.302室顶板不规则开裂也与302室顶板砼强度部分未达到设计等级要求有关。3.出现裂缝的楼板影响其承载力及耐久性。可见，东朗公司开发建设的出售给王璨的房屋，顶板砼强度未达到设计要求，影响承载力及耐久性，工程质量存在严重缺陷，故王璨主张解除合同并赔偿损失，其主张成立，依法应予支持。赔偿的范围包括王璨的房屋折价款损失782400元、装修损失137321元、办理产权的税费38445.77元，公积金贷款利息，物业费及预交水电燃气费4000.70元，采暖费3539.48元，租房费用76000元，鉴定费14324元、公证费1200元、复印费152元。关于王璨主张公积金贷款利息损失一节，鉴于王璨购买东朗公司房屋，系采用按揭贷款方式取得，其利息的支付标准随利率变化而变化，故应以实际发生为准，利息损失的时限应以本判决生效之日为限，判决生效后，王璨应及时与出借人协商解决，超出该期限继续发生的利息损失东朗公司不再承担。关于东朗公司提出王璨变更诉讼请求超出法律规定的时限，不应准许一节，因王璨变更诉讼请求是在诉讼过程中，依据鉴定结论提出的变更请求，依法应予准许。关于东朗公司提出房屋存在质量问题，可以采用修复的方法予以补救，考虑到东朗公司开发的保利林语小区系长春地区范围内高档小区，其工程质量存在严重缺陷，且问题体现在顶板出现裂痕，继续在该房屋中居住，给购房人造成巨大心理压力，王璨拒绝采用修复方式解决问题，应尊重王璨的意愿，故对东朗公司主张不予支持。关于东朗公司提出王璨主张租房损失不应保护一节，因王璨购买的房屋不能实现使用用途，导致王璨在外租房，故对王璨该项损失应予支持，其租金标准应当如何衡量，目前房屋租赁价格没有统一标准，受市场影响波动较大，参照王璨购买的房屋情况，以及王璨提供的租房合同，王璨提出的租金损失，其租金标准较为合理，故本院对王璨提出的房租损失予以认可，对东朗公司的主张不予支持。关于王璨主张保利公司及孙景志承担连带责任一节，鉴于王璨系依据买卖合同关系提出的赔偿请求，王璨要求保利公司与孙景志承担连带责任没有法律依据，对王璨该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决：一、解除王璨与长春市东朗房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；二、长春市东朗房地产开发有限公司赔偿王璨房屋折价款782400元、装修损失137321元、办理产权的税费38445.77元，物业费2789.60元，水电燃气费各200元，装修管理费610.30元，采暖费3539.48元，租房费用76000元，鉴定费14324元、公证费1200元、复印费152元；三、长春市东朗房地产开发有限公司赔偿王璨贷款利息损失（自2011年5月24日起至本判决生效之日止，以长春市住房公积金管理中心核定的金额为准）；四、王璨于本判决生效后将坐落于长春市南关区前进大街保利林语小区E11栋302室退还给长春市东朗房地产开发有限公司；五、驳回王璨其他诉讼请求。案件受理费14178元，由长春市东朗房地产开发有限公司负担。宣判后，东朗公司不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.吉林融创房地产估价有限公司于2014年6月25日作出2014第043号房地产评估报告，一审庭审中各方当事人对该评估报告的质证意见均为不能作为证据使用，一审法院采信其评估意见作为判决内容违法；2.一审法院错误认定孙景志购买的是二手房，并违法免除了其“使用工业电镐刨地面”这一侵权行为的法律责任。（1）孙景志于2012年8月12日与我方签订了网签商品房买卖合同编号为×××，而非二手房。（2）根据王璨自述事实及吉林省建筑工程质量检测中心作出的2013第1105号鉴定报告结论，302室顶板不规则开裂与402室业主拆除地面面层时产生较大振动有关，一审法院免除孙景志侵权行为的法律责任毫无法律依据；3.一审法院保护租赁费76000元属适用法律错误，且违反评估程序。王璨出示的租赁费76000元协议，在庭审中存在严重分歧，依据商品房买卖合同司法解释第十七条之规定，该价格应按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。综上，请求撤销一审判决，发回重审。本案一、二审案件受理费由王璨、孙景志共同承担。王璨二审答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，东朗公司的上诉理由不能成立，具体如下：一、东朗公司提到孙景志存在侵权行为，一审法院免除其责任属于错误认定，这一说法明显错误，我方在一审诉讼过程中对诉讼请求提出过变更，要求与东朗公司解除房屋买卖合同，返还购房款及赔偿损失。要求孙景志承担损失部分的连带责任，一审法院没有判令孙景志承担连带责任，但是我方认为一审法院的判决结果是恰当的，一审法院审理的是合同纠纷，孙景志不是合同当事人，如果东朗公司认为孙景志侵害了其权利，可另行起诉；二、对于租赁费，我方认为东朗公司的上诉理由不成立，东朗公司所称的司法解释17条，是指的逾期交付房屋的应当由评估机构按照同类地段的租金标准进行评估确定，而本案并非逾期交付房屋，是我方接收房屋之后，因质量问题不能合理使用，导致我方租赁房屋，我方租赁房屋发生了实际的费用由租赁合同和交款收据，一审法院根据已经发生的事实进行判定，有法有据。孙景志二审答辩称：一审认定事实清楚，要求维持原判。保利公司二审答辩称：同意东朗公司的意见。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本相同。二审庭审过程中，东朗公司放弃其上诉理由第一项主张，对吉林融创房地产估价有限公司于2014年6月25日作出2014第043号房地产评估报告认定的房屋价格予以认可。东朗公司为证明其主张，向法庭提供商品房买卖合同一份（房屋买受人为孙景志、编号为×××），证明孙景志从东朗公司处购买的是一手房，其称购买的是二手房，房屋裂痕在购买时已经产生不真实。王璨对该证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关。孙景志对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，其称孙景志购房时间晚于王璨的合同一年，证明买的是别人退的房子，原审为合同纠纷，我方作为当事人不适格。保利对该证据的真实性无异议。鉴于各方当事人对该证据的真实性予以认可，本院对其真实性予以确认，但该份证据与本案没有关联性。另查明，1.王璨提供长春市住房公积金管理中心贷款经办中心贷款清收科出具的《个贷明细查询》一份，证明其已于2015年1月28日通过银行柜台将案涉房屋贷款清偿完毕。各方对该份证据的真实性均没有异议，本院对其真实性予以确认。2.庭审过程中法院要求王璨与东朗公司提交其核实的同地段同类房屋的租金情况，王璨与东朗公司庭后分别向法院提交了保利林语小区中与案涉房屋面积相同房屋的租金情况，核实渠道为租房网站查询，月租金为3000元-3500元，时点为2014年和2015年。3.东朗公司主张一审法院免除孙景志侵权行为的法律责任毫无法律依据，故申请吉林省建筑工程质量检测中心鉴定人王野、徐永甫出庭，鉴定人庭审中陈述“302室装修之后，402室刨地面，302室刮大白已经完成了，如果没有震动302室顶棚不可能出现刮白蹦瓷，刮白表面（棚顶）出现细微不规则裂缝与402室刨地面面层有关…302室北侧房屋满足设计要求，但也有龟裂，出现龟裂和表面刮白蹦瓷和混凝土强度等级无直接关系。”本院认为：（一）关于孙景志在本案中是否应当承担责任的问题。虽然吉林省建筑工程质量检测中心出具的鉴定意见中认定“302室顶板不规则开裂与402室业主拆除地面面层时产生较大振动有关”，但鉴于王璨是基于与东朗公司之间的商品房买卖合同关系提出的诉请，原审法院判令解除案涉商品房买卖合同是因为东朗公司交付的房屋存在严重质量问题，进而认定东朗公司违约，确认的赔偿范围也未超出东朗公司应承担的违约责任范围。根据合同的相对性，原审认定孙景志在本案中不承担连带责任并无不当。如东朗公司认为孙景志的行为对302室房屋造成损害应承担责任，可在案涉商品房买卖合同解除后，另行提起诉讼。（二）关于一审法院判令东朗公司赔偿王璨租金损失76000元是否适当的问题。由于案涉房屋存在质量问题导致王璨不能入住该房屋形成使用损失，与逾期交付使用房屋给买受人造成不能入住房屋的后果相同，故参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条逾期交付使用房屋的损失赔偿额计算方法对王璨的房屋使用损失予以保护。根据东朗公司提供的其核实的同地段同类房屋的月租金情况，原审对王璨房屋使用损失保护数额适当。东朗公司此项上诉主张无事实依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14313元由上诉人长春市东朗房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈海彪代理审判员 白雪成代理审判员 徐 锐二〇一五年五月十八日书 记 员 梁 芳