（2015）珠斗法民三初字第192号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-08-04
案件名称
珠海市华福居物业管理有限公司与张喜占物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市斗门区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市华福居物业管理有限公司,张喜占
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠斗法民三初字第192号原告珠海市华福居物业管理有限公司，住所地珠海市斗门区。组织机构代码59743186-5。法定代表人路辉，董事长。委托代理人刘桂萍，广东正澳律师事务所律师。委托代理人任羚，广东正澳律师事务所实习律师。被告张喜占，男，1972年4月16日出生，汉族，住珠海市斗门区。委托代理人王仙，系被告张喜占的妻子。原告珠海市华福居物业管理有限公司（以下简称华福居公司）诉被告张喜占物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法由代理审判员刘改宏适用简易程序于2015年4月28日公开开庭进行了审理。原告华福居公司的委托代理人刘桂萍、任羚，被告张喜占及其委托代理人王仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华福居公司诉称：被告是珠海市斗门区湖心路某房的业主。2012年11月30日，原告开始为被告上述房产所在的小区提供物业服务。原告在提供物业服务期间按多层每平方米0.9元、高层每平方米1.6元、商铺每平方米2.2元的标准收取物业服务费。在原告提供物业服务期间，大部分业主缴纳了物业服务费，并与原告签订了物业服务合同，但被告等少数业主未及时交纳物业服务费，未与原告签订物业服务合同。故原告诉至法院要求被告支付2012年12月至2014年10月的物业服务费2152元、公摊电费196元，及从2014年1月1日起至实际付清之日止每日千分之一计算的滞纳金；本案受理费由被告负担。在本案审理过程中，原告华福居公司将其诉讼请求变更为要求被告支付2012年12月至2014年10月的物业服务费2025元、环卫费128元、公摊水费53元、公摊电费196元，及从2014年1月1日起至实际付清之日止每日千分之一计算的滞纳金；本案受理费由被告负担。原告华福居公司对其诉称提供如下证据：1．商品房买卖合同一份，拟证明被告为涉案小区的业主；2．收费通知单一份，拟证明被告拖欠物业服务费的情况；3．《珠海市西江月花园前期物业管理委托协议书》一份，拟证明原告收取物业服务费的标准；4．房地产权登记表一份，拟证明被告是涉案小区的业主。被告张喜占辩称：1、我方没有和原告签订物业服务合同，原告没有权利起诉我。2、原告的物业服务不合格，被告拒绝交纳物业服务费。具体表现在：（1）被告房屋漏水，原告至今没有维修好；（2）原告封锁了幼儿园附近的东门，造成业主出入不便；（3）幼儿园旁的门很容易打开，非业主也可以进入，存在安全隐患；（4）被告家里厨房失火，找不到消防栓，消防设施缺失；3、原告收取公摊水电费不合理。公摊水电费包括了游泳池和停车场等的费用，但是游泳池的使用者不限于我小区业主，所以其费用不应该全部由业主承担。公用电的使用者（为电动自行车充电）已经交纳了电费，不应重复对业主收费。4、不同意交纳滞纳金。被告张喜占对其辩称向本院提交如下证据：1．照片一组，拟证明被告房屋漏水情况严重及被告的物业服务不到位，不能按前物业公司的收费标准收费；2．小区规划图，拟证明幼儿园东面在规划时有出口，游泳池规划时只供小区业主使用；3．供水交费通知单，拟证明被告小区的垃圾处理费为每月6元。原、被告提交的证据经当庭出示，现本院对证据认证如下：对原告提交的证据1、3、4及被告提交的证据3的真实性、合法性及关联性予以确认；原告提交的证据2是其自行制作未经被告确认，且没有其他证据予以佐证，不具有证明效力，只能作为原告的单方意见；被告提交的证据1、2没有其他证据予以佐证，本院不予采信。经审理查明：2012年11月30日，原告开始为位于珠海市斗门区湖心路某小区提供物业服务。2012年12月1日，原告与珠海市衡鼎房地产开发有限公司签订《珠海市西江月花园前期物业管理委托协议书》，其中第二条约定委托管理期限为2012年12月1日至2017年11月30日止；第四条约定物业管理服务费用带电梯楼宇每平方米建筑面积1.6元至2.3元，不带电梯的多层楼宇每平方米建筑面积0.9元至1.2元，均不含公用水电费分摊费用；共用水费、电费每月按政策、法规由业主或非业主使用人合理分摊；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。原告每月15日前向业主收取当月的物业服务费，不带电梯的多层楼宇物业服务费标准为每月每平方米0.9元。原告在为涉案小区提供物业服务期间，按每月8元的标准向业主收取了垃圾处理费，按每月2.3元的标准向业主收取了公共清洁用水费。自2014年4月起，垃圾处理费由相关部门直接从业主缴纳的水费中代收，原告不再收取。另查明，被告是位于珠海市斗门区城南湖心路某房的权属人，该房产建筑面积97.84平方米，总层数七层，不带电梯。珠海市衡鼎房地产开发有限公司是涉案小区的建设单位。本院认为：原告在庭审中向本院出示了原告与涉案小区的建设单位签订的前期物业服务合同等证据，上述证据证明原告为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主，虽未与原告签订物业服务合同，但实际享受了原告提供的相关服务，应当支付相应的对价，并分摊原告管理小区期间产生的费用。在庭审中原告主张被告从2012年12月1日至2014年10月31日期间未向原告支付过物业服务费及其他费用。被告抗辩原告提供的物业服务未达到相应要求，但被告对自己提出的抗辩没有提供证据证明。因此，本院对原告主张的被告拖欠物业服务费的期间予以采纳。依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，原告要求被告支付该期间的物业服务费等，依法有据，本院予以支持，但具体数额以本院确定的为准。经本院核算，从2012年12月1日至2014年10月31日，被告应向原告支付未按期缴纳的物业服务费为2025元（97.84平方米×0.9元×23个月）、垃圾处理费128元（8元×16个月）、公共清洁用水53元（2.3元×23个月）。原告对其主张的公摊电费，没有提供证据证明，本院不予支持。关于滞纳金的问题。原告主张的滞纳金实际上是拖欠物业服务费的违约金。由于原告与被告并未签订物业服务合同，因此双方对拖欠物业服务费的违约金并未协商一致，原告援引其与他人签订的物业服务合同中的违约金条款向被告主张违约金，没有依据，本院不予支持。原告与涉案小区建设单位签订的前期物业服务合同，没有经过招投标，该合同属无效合同，故也不能援引该合同约定的违约金条款。但是被告拖欠物业服务费的行为确实给原告造成了损失，被告应当对原告的损失予以赔偿。被告拖欠物业服务费给原告造成的损失主要是应缴费用的利息损失，故本院确定被告应当按中国人民银行同期贷款利率向原告支付从其拖欠物业服务费之日至本院确定付款之日止的利息。由于原告仅要求被告承担2014年1月1日以后的违约金，本院视为其放弃其余期间的违约金。因此，本院确定被告应按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息，其中2012年12月1日至2013年12月31日的物业服务费的利息损失，从2014年1月1日起计至本院确定付款之日；由于原告收取物业服务费的时间为每月的15日，故2014年1月1日至2014年10月31日的物业服务费的利息损失，从应缴当月的15日计至本院确定的付款之日。被告张喜占辩称其房屋漏水严重，原告没有为其维修，也没有积极联系开发商前来维修，因此拒绝向原告交纳物业服务费。本院认为，物业管理是指物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，被告房屋漏水的部位位于其自有房屋内部，其损失应由其依法向相关责任单位追偿，因此被告抗辩的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张喜占于本判决生效之日起七日内向原告珠海市华福居物业管理有限公司支付2012年12月1日至2014年10月31日的物业服务费2025元、垃圾处理费128元、公共清洁用水53元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告珠海市华福居物业管理有限公司支付利息（其中2012年12月1日起至2013年12月31日的物业服务费的利息从2014年1月1日起计至本院确定付款之日，2014年1月1日至2014年10月31日的物业服务费的利息从应缴当月的15日起计至本院确定的付款之日）；二、驳回原告珠海市华福居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告珠海市华福居物业管理有限公司负担13元，被告张喜占负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。代理审判员 刘改宏二〇一五年五月十八日书 记 员 刘华东