（2015）绍嵊民初字第457号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2015-07-16

案件名称

嵊州市三江街道忠铨村经济合作社、嵊州市三江街道忠铨村村民委员会与嵊州市申通快递有限公司、赵薇租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

嵊州市人民法院

所属地区

嵊州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

嵊州市三江街道忠铨村经济合作社,嵊州市三江街道忠铨村村民委员会,嵊州市申通快递有限公司,赵薇

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条

全文

浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2015）绍嵊民初字第457号原告：嵊州市三江街道忠铨村经济合作社，住所地：嵊州市三江街道忠铨村。负责人：任锋，社长。原告：嵊州市三江街道忠铨村村民委员会，住所地：嵊州市三江街道忠铨村。负责人：任国敏，主任。二原告之共同委托代理人（特别授权代理）：王清琳，嵊州市方圆法律服务所法律工作者。被告：嵊州市申通快递有限公司（组织机构代码：66619243-2），住所地：嵊州市三江街道江一路。法定代表人：赵薇，执行董事。被告：赵薇。二被告之共同委托代理人（特别授权代理）：钱雷岗，嵊州市甘霖法律服务所法律工作者。原告嵊州市三江街道忠铨村经济合作社（以下简称忠铨经济合作社）、嵊州市三江街道忠铨村村民委员会（以下简称忠铨村委会）与被告嵊州市申通快递有限公司（以下简称申通公司）、赵薇租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员盛银明独任审判，于2015年3月17日公开开庭进行了审理。原告忠铨经济合作社、忠铨村委会的共同委托代理人王清琳、被告申通公司、赵薇的共同委托代理人钱雷岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告忠铨经济合作社、忠铨村委会起诉称，2011年8月1日，被告通过招投标方式取得了原告忠铨砖瓦厂场地（厂房）的租赁权，并签订了《场地（厂房）租赁协议》一份，约定由被告租赁忠铨砖瓦厂场地面积为2.3亩，厂房面积约为2000平方米，160KV变压器一只及相关设施；租赁期限为30年，自2011年8月1日起至2041年7月31日止。租金及支付方式：租金标准分三期计价，每10年为一期，第一期租赁款以中标的价格为准，租赁款每年为48266.20元，第二期租赁款在第一期租赁款的基础上提升10%，租赁款每年为53092.80元，第三期租赁款在第一期租赁款的基础上提升20%，租赁费每年为57919.40元，租赁费税金由被告承担。租赁款每年一付，支付时间为：第一年租金在本协议签订之日一次性付清，自第二年起，按每一租赁年度的起始日为基准，被告应提前一个月付清。双方还约定，如被告未按时、足额支付租金的，应向守约方支付违约金20万元。协议签订后，被告只按约交付了第一年租赁费，未按时向原告支付第二年、第三年的租赁费。2014年5月，被告租赁的场地（厂房）被依法拆迁，原告委托嵊州市城镇房屋拆迁有限公司扣留被告应支付的租赁费，法院经审理判决嵊州市城镇房屋拆迁有限公司支付扣留的拆迁款。但被告对拖欠的租赁费仍未支付。为维护原告合法权益，现提出以下诉讼请求：1、判令被告立即付清场地（厂房）租赁款96532.40元，并支付拖欠租金之日起至判决确定付款之日止按银行同期贷款基准利率计付的利息损失；2、判令被告承担违约金20万元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告对第一项诉讼请求变更为：判令被告立即付清场地（厂房）租赁款88488元，并支付拖欠租金之日起至判决确定付款之日止按银行同期贷款基准利率计付的利息损失。被告申通公司、赵薇共同答辩称：1、被告与原告签订的协议没有生效。租赁土地属于砖瓦厂，退一步讲，若土地属于原告，则根据农村土地承包法，需进行村委员讨论，进行招标。被告申通公司分别与原告、任孝锋签订了合同，被告并不清楚该土地的所有人和土地性质。2、即使合同生效，被告向原告和任孝锋都支付了租赁费。向原告支付的第二年、第三年的租赁费，被原告退回，被告不存在违约，无需支付利息损失。且合同约定的违约金过高。3、签订合同的是申通公司，赵薇是法定代表人，赵薇个人无需承担责任，被告赵薇的主体不适格。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据：证据1、被告申通公司的工商登记资料打印件一份，证明被告的主体资格。证据2、场地租赁协议书一份，证明原、被告于2011年8月1日签订场地租赁协议，对租赁标的、租赁期限、租金及支付方式、违约责任等内容的约定情况。证据3、（2014）绍嵊民初字第1675号民事判决书一份，本案被告赵薇在该案中作为原告向嵊州市房屋拆迁公司提起诉讼，证明原告曾经让嵊州市城镇房屋拆迁公司扣留相应拆迁赔偿款，法院判决嵊州市房屋城镇拆迁公司向赵薇支付该笔赔偿款，因赵薇在该案中享受了权利，在本案中应承担支付义务。证据4、收据一份，证明被告申通公司于2011年7月5日向原告支付了第一年的租赁费48266.20元，未支付第二年、第三年的租赁费。证据5、银行进账单二份、电子回单一份、对账单一份，证明被告申通公司曾经向原告支付第二年、第三年的租赁费，但原告因接到街道的通知说可能要拆迁，故对第二年、第三年的租赁费已退回给申通公司。证据6、招标公告、投标须知各一份，证明本案所涉场地（厂房）租赁系经过招投标程序。被告申通公司、赵薇经质证认为，对证据1没有异议。对证据2的真实性没有异议，但对协议书的内容有异议，第一，协议书没有实际生效，出租方是两原告，但嵊州市三江街道忠铨村的村委员会没有盖章；第二，部分内容违法，协议中对租赁期限约定是30年，按照法律规定最高是20年；约定违约金20万元，违法了合同法规定，约定过高；第三，赵薇不是本案的适格被告，协议相对方是申通公司，不是赵薇。第四，本协议没有经过招标，是被告从任孝锋那里转租来的，协议是后面补签的；第五，协议名为租赁，其实是买卖性质，根据载明的租赁面积与租赁费用计算，租赁费明显高于市场价。对证据3的真实性没有异议，但与本案没有关联性。对证据4、5的真实性没有异议。对证据6，被告不知情。被告申通公司、赵薇为支持其辩称，向本院提交了如下证据：证据7、现金缴款单、银行回单各一份，证明被告于2012年7月31日向被告忠铨经济合作社缴纳了租赁费48266.20元。证据8、土地租赁合同、收条、代缴款协议各一份，证明被告申通公司租赁的厂房是从任孝锋那里转租来的，被告申通公司与任孝锋签订的租赁合同早于原、被告签订的协议，被告申通公司已经缴清了租赁费。二原告经质证认为，对证据7的真实性没有异议，被告曾经缴纳过租赁费48266.20元，但当时街道通知村里对所有租赁需暂停，原告已将钱退还，被告提供的回单可以证明钱已经退还到被告申通公司的帐户，被告实际上只缴纳了第一年的租赁费，第二、三年的租赁费没有缴纳。证据8中，对租赁合同的合法性、关联性均有异议，村民任孝锋没有权利将村集体所有的土地进行出租，任孝锋与被告申通公司签订的租赁合同与原、被告签订的租赁合同是两个不同的法律关系，从合同内容看，租赁地点、面积等均不同；收条与本案没有关联性；代缴款协议与本案缺乏关联性，且即便被告与任孝锋约定了代缴款，但任孝锋没有将款交给村里，代缴款协议对本案原告没有约束力。本院对原、被告提供的上述证据认证认为，对证据1-7的真实性本院予以认定，并将其作为认定本案相关事实的证据予以收集。证据8中，土地租赁合同与本案缺乏关联性，本院不予认定；收条与代缴款协议所涉及的相关事宜系发生于被告与案外人任孝锋之间，对原告没有约束力，且原告亦不予认可，故该二份证据无法达到被告所主张的被告已缴清租赁款的证明目的。经审理查明，2011年8月11日，原告忠铨经济合作社、忠铨村委会与被告申通公司签订了场地（厂房）租赁协议书一份，约定：被告申通公司通过招投标方式取得原告忠铨砖瓦厂场地（含厂房）的租赁权，场地面积为2.30亩，厂房面积约2000平方米，含160KV变压器一只及相关设施；租赁期限为三十年，自2011年8月1日至2041年7月31日；租金标准分三期计价，每10年为一期，第一期租赁款以中标的价格为准，租赁款每年为48266.20元，第二期租赁款在第一期租赁款的基础上提升10%，租赁款每年为53092.80元，第三期租赁款在第一期租赁款的基础上提升20%，租赁费每年为57919.40元。租赁款每年一付，第一年租金在协议签订之日一次性付清，自第二年起，按每一租赁年度的起始日为基准，提前一个月付清。协议第九条关于合同的解除中载明：“乙方（申通公司）有下列情形之一的，甲方（忠铨经济合作社、忠铨村委会）有权解除本协议……除上述情形外，双方均不得随意解除本协议，否则视为违约，并向守约方支付违约金贰拾万元”。协议签订后，原告按约将租赁场地、厂房交付给被告申通公司使用。被告申通公司已向原告缴清了第一年的租赁费，又曾先后于2012年7月31日、2013年7月26日向原告缴纳第二、三年的租赁费，原告分别于2012年8月28日、2013年8月6日将该两笔款项退回给了被告申通公司。另查明，被告赵薇系被告申通公司的法定代表人，其与案外人嵊州市城镇房屋拆迁有限公司于2014年5月20日签订协议书一份，约定赵薇拆除地处嵊州市三江街道忠铨村的建筑物2080.60㎡，嵊州市城镇房屋拆迁有限公司支付赵薇相应的建筑物补助费、附属物补助费等各项补助款共计1252574元。后嵊州市城镇房屋拆迁有限公司支付赵薇拆迁补助款1188219元，对剩余的64355元应原告忠铨经济合作社的要求未予支付。赵薇于2014年8月向本院起诉要求嵊州市城镇房屋拆迁有限公司支付剩余的64355元，本院于2014年9月1日作出（2014）绍嵊民初字第1675号民事判决书，判决嵊州市城镇房屋拆迁有限公司支付赵薇房屋拆迁补助款64355元，该判决已生效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，本案原、被告签订的租赁协议约定租赁期限为三十年，超过了二十年的最高期限，故超过部分无效。协议其余内容符合法律规定，应属有效合同。原告按约交付了场地、厂房，被告申通公司理应按约支付相应的租赁费，故原告要求被告申通公司支付租赁费的诉讼请求于理有据，本院依法予以支持。至于租赁费的金额，因被告赵薇与案外人于2014年5月20日签订了对涉案厂房的拆迁补助协议，故本院认定被告申通公司应支付租赁费的期间为2011年8月1日至2014年5月20日，经计算租赁费为135145.36元（48266.20元／年×2＋48266.20元／年÷365天×292天），扣除已支付48266.20元，被告申通公司还应支付86879.16元。被告辩称因原告忠铨村委会没有盖章故租赁协议没有生效，然本院认为，原告忠铨村委会虽未在协议最后的甲方落款处盖章，但该处有原告忠铨村委会负责人的签名，原告忠铨村委会在协议被划去的第十条处有盖章，且协议已实际履行，据此本院认定原告忠铨村委会对本案所涉协议已有确认的意思表示，故对被告该项辩称，本院不予采信。对于原告要求被告支付拖欠租赁费的利息损失的诉请，本院认为，被告申通公司曾及时、足额向原告支付租赁费，原告系由于非被告所造成的原因退回了租赁费，现原告再主张利息损失于理无据，本院不予支持。至于原告要求被告支付违约金20万元的主张，原告称其依据为协议第九条，但从协议第九条的内容看，该条约定的违约金系基于合同一方在合同约定的解除情形外随意解除合同的违约，本案中，被告并不存在该条约定的违约情况，故对原告的该项主张，本院亦不予支持。至于原告要求被告赵薇共同承担支付租赁费义务的主张，本院认为，本案协议系被告申通公司与原告签订，所涉场地、厂房在拆迁前亦是由被告申通公司占有使用，故原告要求被告赵薇支付租赁费的诉请于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、嵊州市申通快递有限公司支付嵊州市三江街道忠铨村经济合作社、嵊州市三江街道忠铨村村民委员会租赁费86879.16元，款限本判决发生法律效力之日起二十日内付清；二、驳回嵊州市三江街道忠铨村经济合作社、嵊州市三江街道忠铨村村民委员会的其余诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，若被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应加倍支付延迟履行期间的债务利息；未按判决指定期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费5956元，依法减半收取2978元，由嵊州市三江街道忠铨村经济合作社、嵊州市三江街道忠铨村村民委员会负担600元，由嵊州市申通快递有限公司负担2378元（款限被告于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费5956元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。代理审判员　　盛银明二〇一五年五月十八日书　记　员　　杨　月本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条第一款租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 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