（2015）湖安天民初字第27号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-07-24
案件名称
安吉县鄣吴镇鄣吴村股份经济合作社与湖州秀山美地农业科技有限公司、杭州秀山美地农业科技有限公司土地承包经营权出租合同纠纷一审民事判决书
法院
安吉县人民法院
所属地区
安吉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安吉县鄣吴镇鄣吴村股份经济合作社,湖州秀山美地农业科技有限公司,杭州秀山美地农业科技有限公司
案由
土地承包经营权出租合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2015）湖安天民初字第27号原告：安吉县鄣吴镇鄣吴村股份经济合作社，住所地：安吉县鄣吴镇鄣吴村。代表人：ＸＸ。委托代理人：徐兆红，浙江求直律师事务所律师。被告1：湖州秀山美地农业科技有限公司，住所地：安吉县鄣吴镇鄣吴村。法定代表人：余向东。委托代理人：蒋金虎。被告2：杭州秀山美地农业科技有限公司，住所地：杭州市余杭区仁和街道高新农业开发区（东山村）。法定代表人：余向东。原告安吉县鄣吴镇鄣吴村股份经济合作社（以下简称：鄣吴村合作社）与被告1湖州秀山美地农业科技有限公司（以下简称：湖州美地公司）、被告2杭州秀山美地农业科技有限公司（以下简称：杭州美地公司）土地承包经营权出租合同纠纷一案，原告于2015年2月13日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员陶世文担任审判长，与代理审判员王洪波和人民陪审员程玉和组成合议庭，于2015年4月13日公开开庭进行了审理。原告鄣吴村合作社代表人ＸＸ及其委托代理人徐兆红、被告湖州美地公司法定代表人余向东的委托代理人蒋金虎到庭参加诉讼，被告杭州美地公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告鄣吴村合作社起诉称：2012年4月1日，原告与被告1湖州美地公司签订《土地承包经营权流转合同》，约定被告1湖州美地公司以租赁方式承租由原告村民承租的土地经营权的农田1400.4亩，期限19年，自2012年4月1日起至2031年3月30日止，土地租金按500斤杂交稻谷／亩／年计算，交付时间为每年9月15日前付清，具体支付日期为国家粮食收购价出台后10个工作日内付清。并约定被告1每年支付原告10万元协助项目管理费。2014年国家粮食收购价（中晚籼稻每50公斤138元）于2014年2月11日公布，因此，被告1应当在2014年2月25日前付清2014年度租金966276元，但被告1一直未付2014年度租金966276元和2013年、2014年度管理费166250元。2015年1月12日，原告向被告1发出解除《土地承包经营权流转合同》的函，解除了双方合同关系并要求被告1一个月内返还土地并支付租金及占用费用，同时，被告2杭州美地公司系被告1唯一股东，应当依据公司法第63条规定对被告1的债务承担连带清偿责任。故原告诉请判令：1、被告1湖州美地公司立即将租赁土地恢复原状并返还原告；2、被告1湖州美地公司立即支付原告租金人民币966276元及占有土地使用费人民币82067.23元（自2015年1月1日开始暂算至2015年1月31日，此后按照每日2647.33元标准支付至实际返还之日止）；3、被告1湖州美地公司立即支付原告项目管理费人民币166250元；4、被告1湖州美地公司承担因逾期支付租金产生的违约金人民币100万元（暂算至2014年12月31日，此后按照未付租金的1%计算至实际支付之日止）；5、被告1杭州美地公司对第一项至第四项诉讼请求承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由被告承担。被告1湖州美地公司答辩称：一、原告无权提出将租赁土地恢复原状并返还，请求法庭驳回诉求。原告至今仍有未按合同规定将出租范围内的农户100%的土地流转给被告1，目前在出租土地范围内有165.49亩（以实际测量为准）分散各处的未流转的插花地，被告1有权按合同第十条第一款规定直至原告将出租的土地全部手续齐备并交付后，被告1方可付款。所以被告1根据合同第九条第二款约定的条件不具备，无权提出将租赁土地恢复原状并返还。二、土地租金支付周期按合同规定，原告占地使用费合同中未约定，被告1不应支付。合同签订时间是2012年4月1日，支付第一年的土地租金应按合同规定2012年5月20日实际交付土地给被告1后为土地租金支付周期的起算点，后期土地租金支付周期以此类推。原告提出的占地使用费合同未约定，请求法庭予以驳回。三、原告未尽到项目管理职责，管理费支付条件不具备。自合同签订至今，仍有165.49亩土地是插花地未流转给被告1，按合同第七条第二款的规定原告保证租赁范围内的农户100%同意土地流转给乙方并签约，并保证签订本协议时取得了村民授权。承租范围内未流转的插花地分散在承租土地各处，导致被告1不能全部使用土地，影响了被告1整体的种植规划，在被告1企业生产管理上，也会与插花地户主产生很多不必要的矛盾，增加了被告1的运营成本，造成了很大的损失。合作期间承租基地偷盗事件较为严重，也造成被告1很大经济损失。原告未尽到合同规定的义务，不具备管理费支付条件，因第一期已支付的管理费用10万元是被告1提前支付的，被告1要求折抵原告符合支付条件后的管理费用。四、被告1未构成违约，不应支付违约金。按合同第十条第一款规定，原告未确保全部出租土地手续齐全。直至今日原告仍未解决分散在出租土地各处的插花地，且未按合同约定将全部出租土地手续齐全后交付给被告1，被告1按合同有权拒付土地租金，直至全部手续齐备后方可付款。综上，被告1要求继续履行《土地承包经营权出租合同》，故此请求法庭依法调整原告的诉请，维护被告1的合法权利。被告2杭州美地公司未作答辩。原告为证明其主张，向本院提供下列证据：证据一、浙江省村经济合作社证明书变更申请表1份；证据二、浙江省经济合作社证明书1份；原告以证据一、二证明2014年10月26日原告名称由安吉县鄣吴镇鄣吴村经济合作社变更为安吉县鄣吴镇鄣吴村股份经济合作社，原告名称变更的事实。证据三、土地承包经营权流转合同1份（原、被告于2012年4月28日签订），证明下列事实：合同第3条约定租赁时间自2012年4月1日至2031年3月31日止，第5条约定租金计算方式为500斤杂交稻谷／亩／年，租金支付时间为当年国家粮食收购价出台后10个工作日内付清；合同第12条约定被告每年向甲方支付管理费人民币10万元；合同第10条第4项约定了违约金计算方式按每日未付租金1%计算；合同第9条第2相约定被告1不按时支付土地租金等费用的，原告享有合同解除权。证据四、关于提高2014年稻谷最低收购价格的通知1份，证明2014年国家粮食收购价中晚籼稻每50公斤为138元，2014年租金应按690元／亩／年标准计算。证据五、律师函1份；证据六、快递单及签收回执1份；原告以证据五、六证明下列事实：2014年12月16日，原告致函被告湖州美地公司催款，且被告湖州美地公司已收悉的事实。证据七、关于解除土地承包经营权流转合同的函1份；证据八、蒋金虎名片1份；原告以证据七、八证明下列事实：原告于2015年1月12日向被告湖州美地公司发出《关于解除﹤土地承包经营权流转合同﹥的函》，被告湖州美地公司于当日收悉，原告已解除《土地承包经营权流转合同》，该函由被告1员工蒋金虎签收。证据九、湖州美地公司的工商登记信息1份，证明被告2系被告1的唯一法人股东，根据公司法规定，被告2应对被告1的债务承担连带清偿责任。被告1对原告上述证据的质证意见是：1、对证据一至五无异议；2、对证据六，被告签收函后不代表承认合同解除，原告提出的律师函无依据。3、对证据七有异议，不予认可。4、对证据八、九无异议。被告1湖州美地公司为证明其辩称，向法庭提供下列证据：证据十、被告1基地存在未解决问题的情况说明1份，证明原告未按合同约定将全部出租土地手续办妥齐全后交付给被告1，原告未尽到项目管理职责，导致基地偷盗事件时有发生，200亩地的苗只实际种植50亩，其他的都被偷了，因偷盗事件给我公司造成很大的损失。另有165.49亩插花地（50块以上）的土地流转手续未办妥，一直未交付使用。因插花地存在，无法进行管理。原告对被告证据质证的意见是：该情况说明是被告1单方制作，原告对真实性不予认可。原告出租给被告1的土地面积实际是经丈量的，面积是足额的。原告可提供支付2012年租金、2013年租金予以佐证，如原告未足额交付土地，被告1不会向原告支付将两年的租金。原告的项目管理费所要求的职责是土地的流转工作，对村民进行管理，防止村民阻碍被告1的合法经营，并不包括防止被告1种植的苗被盗，这不属原告义务。被告2杭州美地公司未到庭质证，视为放弃相关举证、质证的权利。经审查，本院对本案证据认定如下：对证据一至五、八、九，被告1无异议，本院予以认定。对证据六、七，因有被告方员工签收，故本院对其真实性予以认定。对证据十，因系被告1单方面制作，原告有异议，故本院不予以认定。本院经审理，认定事实如下：2012年4月1日，原告与被告1各为甲、乙方签订《土地承包经营权流转合同》，合同约定：甲方将原告村民享有承包经营权的土地出租给乙方经营用于农作物种植，土地位于鄣吴村大农田地块，面积1400.4亩，租赁时间自2012年4月1日起至2031年3月30日止，共计19年。土地租金按500斤杂交稻谷／亩／年计算，每年稻谷单价以当年国家出台的杂交水稻指导价格为准，乙方应当于每年9月15日前付清当年租金给甲方，具体支付日期为国家粮食收购价出台后10个工作日内付清。甲方在合同签订后10天内一次性全部交付方式将租赁土地交付乙方，本合同签订之日起一年内，在核心区块内未流转土地待流转后支付租金，并约定乙方不按时支付土地租金和水电等其它费用的，甲方有权立即解除合同并要求乙方赔偿甲方相关损失，乙方延付租金的，每逾期一日按未租金的1%向甲方支付违约金，同时，双方还约定乙方每年支付甲方10万元协助项目管理费等内容。签约后，原告交付了被告1租赁土地，被告1支付了原告2012年4月1日起至2014年3月31日止的两年度租金。2014年2月11日国家公布了2014年国家粮食收购价中晚籼稻每50公斤138元，但被告1一直未支付原告2014年度（即自2014年4月1日起至2015年3月31日期间租金）租金966276元和2013年、2014年度管理费166250元。2014年12月16日，原告特委托律师发函给被告催讨上述款项未果。2015年1月12日，原告向被告1发出了解除《土地承包经营权流转合同》的函，函告被告1其已解除了双方间土地承包经营权流转合同并要求被告1在30日内恢复租赁土地原状并返还土地1400.4亩、支付租金及违约金。同时，原告认为被告2系被告1唯一股东，应当依据公司法第63条规定对被告1的债务承担连带清偿责任。故，原告诉请本院判令上述诉讼请求。本院认为：原告与被告1签订的土地承包经营权流转合同系当事人真实意思的表示，内容不违反法律强制性规定，对双方具有法律约束力。现被告1未按约支付原告第三年度的土地租金，其行为已构成违约，且被告1的该项违约行为导致原告解除合同的条件已成就。故原告有权依约行使合同解除权，因此，原告于2015年1月12日向被告1发出的解除合同通知发生法律效力，双方间的土地承包经营权流转合同即时解除。该合同解除后，被告1应当腾空、返还原告承租土地并恢复原状，同时，不影响双方的结算，因此，被告1仍须按约支付原告2014年4月1日起至2015年1月12日间的土地租金和此后按该租金标准计算的土地占有使用费，以及项目按理费。因双方约定的违约金过高（达每月30%），故本院进行适当调整，按相当于月利率为中国人民银行六个月内同期贷款基准利率四倍的标准计算至款清之日止，该项违约金的起算点为被告1应当支付租金日。2014年2月11日，国家公布了2014年国家粮食收购价标准，按合同约定被告1应当在此日后的十个工作日内即2014年2月25日前支付原告2014年度土地租金，故被告1支付2014年度租金的违约金起算点应是2014年2月26日。至于被告1应支付的原告项目管理费，因原告同意被告1按66250元支付2013年度项目管理费，而2014年度的项目管理费按实计算至2015年1月12日为75890.4元，故2013年度、2014年度项目管理费合计为142140.4元。此外，被告2作为被告1的唯一股东，其至今未向本院提供证据证明被告1的公司财产是独立于被告2财产之外的，故被告2依法应当对被告1公司债务承担连带责任。综上，对原告合理的诉请，本院予以支持。本案中，被告1的证据尚不足以证实其辩称，退一步说，即使核心区块中存在部分土地未流转的情形，按约也只是就未流转部分土地暂不支付租金（或以未流转土地面积数按实扣减租金），该部分土地待今后流转后才支付租金，并不影响被告1履行其主要义务。同时，被告1在接收原告土地后，若存大重大误解或显失公平情形，可在一年内申请变更或撤销，但被告1并未提出，且其已支付原告二年度租金。因此，对被告1辩称，本院不予采信，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖州秀山美地农业科技有限公司腾空、迁出原告安吉县鄣吴镇鄣吴村股份经济合作社1400.4亩承租土地并恢复原状，限于本判决生效之日起一个月内履行。二、被告湖州秀山美地农业科技有限公司与被告杭州秀山美地农业科技有限公司连带给付原告安吉县鄣吴镇鄣吴村股份经济合作社2014年4月1日起至2015年1月12日期间（277天）租金733310.83元及逾期付款的违约金（自2014年2月26日起按相当于月利率为中国人民银行六个月内同期贷款基准利率的四倍计算至款清之日止）限于本判决生效之日起十五内清偿。三、被告湖州秀山美地农业科技有限公司与被告杭州秀山美地农业科技有限公司连带给付原告安吉县鄣吴镇鄣吴村股份经济合作社占用土地使用费（自2015年1月13日起参照每亩年租金690元即每亩每天1.89元的租金标准计算至2015年5月31日（138天）占用土地使用费为365331.75元，此后占用土地使用费仍按该标准计算至被告1完全腾空迁出原告土地之日止），限于本判决生效之日起一月内履行。四、被告湖州秀山美地农业科技有限公司与被告杭州秀山美地农业科技有限公司连带给付原告安吉县鄣吴镇鄣吴村股份经济合作社项目管理费142140.4元，限于本判决生效之日起十五内清偿。五、驳回原告安吉县鄣吴镇鄣吴村股份经济合作社其余诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24515元，财产保全费5000元，合计29515元，由原告安吉县鄣吴镇鄣吴村股份经济合作社负担10285元，由被告湖州秀山美地农业科技有限公司、杭州秀山美地农业科技有限公司负担19230元，限于本判决生效后十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长 陶世文代理审判员 王洪波人民陪审员 程玉和二０一五年五月十八日书 记 员 王科惠 来自：