（2015）埇民一初字第03046号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2015-07-20

案件名称

陈志明与周加强房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

宿州市埇桥区人民法院

所属地区

宿州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈志明,周加强

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九条第一款，第四十四条第一款，第五十二条，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

安徽省宿州市埇桥区人民法院民事判决书（2015）埇民一初字第03046号原告：陈志明，男，汉族。委托代理人：孟勇，安徽序力律师事务所律师。被告：周加强，汉族。委托代理人：祖鹏，宿州市埇桥区蕲县镇法律服务所法律工作者。原告陈志明与被告周加强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法由代理审判员李培适用简易程序，于2015年4月22日公开开庭进行了审理。原告陈志明及其委托代理人孟勇、被告周加强及其委托代理人祖鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈志明诉称：2014年6月28日，经宿州市昊光房地产评估经纪咨询有限公司（以下简称：昊光房地产公司）中介，原告与被告经协商一致签订了一份《房地产经纪合同》，原告系合同甲方，被告系合同乙方，昊光房地产公司系合同丙方。根据该合同的约定，如乙方中途违约，甲方应在所收乙方首付款200，000元中退还乙方100，000元，剩余100，000元不退，应充当违约金支付给甲方。现出现被告中途违约的情形即被告不配合原告办理产权过户手续也不支付原告剩余428，000元购房款，被告已经以自己的行为表明不再继续履行与原告之间签订的《房地产经纪合同》。为此，原告具状起诉，请求法院判决：1、解除原告与被告之间签订的《房地产经纪合同》，2、判令被告退还原告坐落于安徽省宿州市埇桥区东方明珠的18#-2楼0201室房屋及22#楼0136室车库，3、判令被告向原告支付违约金100，000元，4、诉讼费由被告承担。被告周加强辩称：对合同约定无异议，但认为原告无权处分房屋，合同无效。即便合同有效，原告欺诈在先，无解除权，违约金100，000元过高。原告陈志明为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：证据1、房地产经纪合同一份，证明原、被告经昊光房地产公司作为中介签订了合同，合同中约定了违约责任即承担100，000元的违约金。针对上述证据材料，被告发表的质证意见为：证据1，对真实性无异议，对证明目的有异议。被告周加强在诉讼中提供的证据材料为：证据1、昊光房地产公司出具的证明一份，证明原、被告签订合同的事实，原告隐瞒了让被告足以决定买房的事实即原告妻子在家中出殡，且原告隐瞒了退房一事经昊光房地产公司调停的事实；证据2、原告结婚证及原告妻子吴桂云的墓穴证明材料，证明原告与吴桂云生前的婚姻关系及原告妻子吴桂云死亡的事实；证据3，昊光房地产公司员工王某、薛某出庭作证的证言，证明原告向被告隐瞒了足以影响被告买房的事实即隐瞒了房子里发生过出殡等丧葬的事实，证明原告同意退还已交付的房款200，000元，且原告有两个女儿。针对被告所举的上述证据材料，原告发表的质证意见为：证据1、对证据的合法性及真实性有异议，证明无法定代表人签字，不具有合法性，证明内容不真实，双方并未就房屋一事调解成功，且不能证明原告隐瞒了重要事实，原告妻子是在医院去世，在车库出殡，并未在合同的主要标的物；证据2、被告无异议；证据3、对证明目的有异议，不能证明原告有欺诈行为，买房时并未有人提出房屋是否出过殡，原告也无义务主动说，双方调解时提到退款200，000元的条件是房屋再次卖出去，但目前房屋并未卖给他人。本院听取了诉、辩双方的举证、质证意见，对原、被告提供的证据材料的证明效力认定如下：（一）原告提供的证据材料：证据1，内容真实，来源合法，与本案有关联性，符合合同成立生效的构成要件，并无合同无效的情形发生，对其效力予以认定。（二）被告提供的证据材料：证据1，证明印有公司盖章，系原件，具有真实性，该证据仅能证明原告在卖房时没有告知被告妻子去世及出殡的事实，但无法证明被告的证明目的，对其效力不予认定，证据2，内容真实，来源合法，与本案有关联性，且原告并无异议，对其效力予以认定，证据3，两人出庭作证的证言中均提到问原告房屋是否有事，原告回答没事。该证据仅能证明原告在卖房时没有告知被告妻子去世及出殡的事实，对其证明效力不予认定。本院认为：综合原、被告的举证、质证及双方的诉辩意见，本案争议的焦点为：合同是否有效、原告是否享有合同解除权及违约金数额多少的确定。经审理查明：2014年6月28日，经宿州市昊光房地产评估经纪咨询有限公司（以下简称：昊光房地产公司）中介，原告与被告经协商一致签订了一份《房地产经纪合同》，原告系合同甲方，被告系合同乙方，昊光房地产公司系合同丙方。合同约定原告将自己位于东方明珠18#-2楼0201室的房屋（房产权证号xxxx**）及22#楼0136室车库（共有权证号200911805）以628，000元的价格出售给被告。被告在合同签订当天向原告支付了200，000元首付款，原告将房屋交付给被告。根据合同约定，剩余房款被告应于2014年12月10日到银行递送贷款材料，以贷款形式支付。但在向银行递送贷款材料的时候，被告发现原告妻子已去世的事实，拒绝支付剩余房款。现原告因此事起诉至法院，请求法院处理。本院认为：合同当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。被告周加强明确表示不支付剩余房款，合同目的无法实现，原告要求解除合同并要求被告返还本案所涉房屋和车库及承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。本案的房地产经纪合同，是三方真实签订，合同当事人均具有订立合同的民事权利能力及民事行为能力，该合同依法成立，成立时即生效。被告以原告妻子去世为由，拒绝继续履行合同，于法无据且二手房买卖之前亲属过世也符合常理。故，对被告提出的抗辩意见，本院不予采信。双方在合同中约定了违约责任，被告提出违约金过高的抗辩意见，本院予以采纳。但被告并未对违约金约定过高的主张提供证据予以证明，原告也未对违约金约定合理提供证据予以证明，根据公平原则和诚实守信原则，本院酌定违约金为50，000元。结合原告因合同解除所受损失，本院酌定违约金为50，000元。被告周加强向原告陈志明支付了200，000元房款，扣除违约金50，000元，原告应当返还被告150，000元。故根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第五十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告陈志明与被告周加强签订的房地产经纪合同；二、限被告于本判决生效后三十日内将位于安徽省宿州市埇桥区东方明珠的18#-2楼0201室房屋（房产权证号xxxx**）及22#楼0136室车库（共有权证号200911805）返还给原告，原告同时将150，000元房款返还给被告；三、驳回原告陈志明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的上述期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4540元，原告陈志明承担1000元，被告周加强承担3540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。代理审判员　李　培二〇一五年五月十八日书　记　员　吴孔琴附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。关注公众号“”