（2014）梨民一重字第9号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2016-11-22

案件名称

宋福祥诉梨树县梨树镇霍家店村村民委员会房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

梨树县人民法院

所属地区

梨树县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宋福祥,梨树县梨树镇霍家店村委会

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条

全文

吉林省梨树县人民法院民 事 判 决 书（2014）梨民一重字第9号原告（反诉被告）宋福祥，男，1952年4月25日出生，汉族，退休干部，现住梨树县梨树镇.被告（反诉原告）梨树县梨树镇霍家店村委会法定代表人崔文彦，主任。委托代理人赵勇，吉林赵勇律师事务所律师委托代理人霍岩平，吉林霍岩平律师事务所律师。原告（反诉被告）宋福祥诉被告（反诉原告）梨树县梨树镇霍家店村委会房屋（简称村委会）租赁合同纠纷一案，梨树县人民法院作出（2013）梨民一初字第170号民事判决书，梨树县梨树镇霍家店村委会不服提出上诉，四平市中级人民法院于2014年6月19日作出（2014）四民终字第69号裁定书裁定，撤销梨树县法院（2013）梨民一初字第170号判决，发回重审。发回后本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋福祥、被告委托代理人赵勇、霍岩平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋福祥诉（辩）称：2009年11月30日，被告将村委会礼堂租赁给原告开办二人转剧场及艺术学校使用，并签订了书面《租赁合同》，约定租赁期限为5年，租金共计100000.00元，并约定“以下协议双方必须严格遵守，如有一方违约，责任由违约方承担”。租赁合同签订后，原告使用不到两年，被告即于2011年10月通知原告方解除合同，为此给原告方造成严重经济损失，具体损失为：1、原告为开办二人转剧场及艺术学校对租赁的礼堂进行了专业的装饰装修，购置演出物品及必要的广告宣传等前期投入，费用324110.00元（包括租金及被告欠原告消费款）。2、原告后3年收入1059954.00元，被告应赔偿给原告。被告单方通知原告解除租赁合同后，原告曾多次找被告协商赔偿事宜，但被告至今分文未予赔偿，为维护原告的合法权益，现请求被告因其单方违约解除合同给原告造成的各项经济损失合计1384064.00元。诉讼费用由被告承担。我租赁期限内的租金给完了，被告提出终止合同，就不应该再付租金，我没经营这段时间的租金不应该给。被告村委会辩（诉）称：原被告于2009年11月30日签订《租赁合同》，村委会将礼堂租给宋福祥使用5年，截止2011年9月，宋福祥给付村委会租金50000.00元，尚欠50000.00元租金，在合同履行过程中，村委会没有通知宋福祥解除合同，是宋福祥单方不履行合同。因此，村委会没有违约，所以不存在赔偿问题。现请求宋福祥给付村委会租金50000.00元，诉讼费用由宋福祥承担。1、原告所述的诉讼理由与事实不符，被告与原告并没有解除合同，内容是终止，被告提出与原告协商合同继续履行合同中的矛盾。2、原合同约定只能进行二人转演绎的用途，而原告在履行过程中承办了大量大型婚礼，对周围环境产生影响，老百姓意见很大。3、被告提出交涉后原告擅自撤离场地。4、被告上欠原告租金存在违约事实，从法律关系来看，被告没有违约行为，事实上是原告违约。关于原告请求的赔偿数额包含欠款，演出场地费这是普通债务，与租赁合同的债务无关，被告可以另行告诉，不能在本案中审理。关于装潢装饰双方没有约定承担责任方式，关于原告为经营购买的可以移动的物品及本身经营的经营成本与租赁合同无关，关于营业损失没有充分证据证明，综上村委会没有违约，所以不存在赔偿问题，请求驳回原告的诉讼请求。同时提出反诉，反诉增加请求：解除原被告之间的租赁合同。在开庭审理时，原被告为证实自己的主张或辩解，分别出示和宣读了有关书证。本案诉讼争议的焦点主要为：1.被告是否构成违约应否解除合同？2、被告应如何赔偿原告的各项经济损失？3、本诉原告的请求是否合理？4、原被告之间的租赁合同是否已中止？5、反诉的原告请求是否合理？原告（反诉被告）宋福祥在举证期限内所举证据：1、租赁合同，证明合同内容、效力，另外在签订合同中，合同已经约定，被告给我提供租赁的使用范围，但被告没有按合同履行，二楼的会议室，西侧平台、档案室这三块地方没给我倒出来。被告村委会对合同真实性没异议。对证明问题有异议，关于合同的范围约定非常明确，锅炉房及礼堂北侧空地改建后给付出租方。租金数额年限也有规定，约定的用途是二人转剧场及艺校，超过这个用途就是违约，合同没有约定违约金的计算方式。2、宋福祥向被告村委会交纳租金5万元收据；证明我按照正常的合同约定交付了租金。被告村委会对证据的真实性没异议。合同约定的租金是10万，在承包第三年之前全部交齐，原告现在还欠被告5万元，应在2012年11月30日前将承包费交齐，原告起诉是2013年3月11日，已到了将租赁费交齐的时间，原告构成违约。3、被告村委会欠我剧场的消费的记账单据，说明被告村委会、兴旺集团欠原告宋福祥的5685元，还没结算。被告村委会有异议，这是普通债务，与租赁合同无关，可以另行起诉，不能在本案中审理。我们也没有核实这个数额，因与本案无关。4、装潢俱乐部墙壁材料费、工时费的收据，证明装潢用款，许振山给干的活，给出的据。被告村委会称；合同中没有约定装潢的责任分担，装潢哪些能添附到楼梯中，哪些是可移动的装潢物说不清，装潢损失及购买材料都是出具民间的普通票据，没有正规发票，也没有经过鉴定，故所谓的损失无法证明，我们对其请求不予承认。5、地毯收据4张，（1130元、2800元、5840元、455元2125元）计12350元。（原卷21页）被告称；这些票据与租赁合同无关，2009年9月租赁合同还没有签订，票据也不是正规收据，无法与原物核对，不排除原告提供虚假票据增加索赔的依据。6、柜台，沙发，茶几。合计42900元（原卷22页）被告村委会称；这不属于添附物，是移动物，都属于生活用品，票据不规范与租赁合同无关，是经营成本。7、2个灯光、音响收据。54340元、7380元、44850元（原卷27页）被告村委会称；均不是正规收据。票据针对的物品无法核实，该物品是否存在也无法证明。8、大舞台工程款收据，广告、灯光牌匾。35000元、28000元。被告村委会称；灯光音响属于演出设施，拆除不影响本身价值，广告牌灯光牌大舞台装修款3.5万元。舞台装修3.5万元不客观，收条无法证明舞台的施工人和施工单位，证人没有出庭作证，装修工程的范围没有确定，材料投入和修缮后的状况都无法证明，广告牌灯光牌匾是原告宣传经验自己投入的经营成本，与被告无关。9、条屏款清单。（原卷26页）被告村委会称；这不是收据和票据是原告的单方陈述，且是经营成本。10、广告宣传印刷费；（原卷26-28页）被告村委会称；质证意见同上。11、后三年收入，是按前一年的演出收入平均累计计算出来的。被告村委会称；这不属实，是他自己单记的流水账。公主岭同行可以不客观，本案原告没有正规的演出手续，没有经文化部门核定的许可经营权，公主岭出具证明的主体身份不明，又未出庭，公主岭与霍家店是村与镇不具有可比性。不能比照公主岭。本案现在仍然是原告占有着租赁物，没有人阻止他经营，原告经营不善与被告无关。12、2011年10月24日至2013年1月7日原告与被告崔书记之间的电话录音，通过上述录音可以证明被告村委会是单方通知原告解除合同，后向被告送达了书面的解除通知。2011年10月18日原告单方向被告村委会送达的解除合同的通知。2011年11月15日要求和村委会解除合同进行清算的具体数额。被告村委会称；录音是否真实不清楚，是否经过剪接，即便属实被告也没有提出解除的任何意思表示，原告所述被告违约的事实不存在，被告也没有驱离原告离开场地，证明不了原告所述被告违约，关于原告给被告单位的两个信函原告自己提到是由于开发拆迁原因造成演出不好有损失，原告解除原因是原告经营不善有亏损。原告所述的二人转学校根本没有经营和设立，不存在二人转学校的损失。被告（反诉原告）就反诉部分举证1、2009年11月30日租赁合同；证明双方存在租赁合同，租金及交付的期限，与2012年11月30日前，反诉被告应足额缴付10万元租金，超过期限构成违约。原告宋福祥称；正常缴纳租金时被告提出终止合同，村委会单方终止合同所以我不能交付租金了。2、票据3张；来源反诉原告的财会，2011年4月17日之前收到5万元租金，证明剩余的5万元至今没有交付，证明反诉被告租金违约。原告宋福祥称；已经终止合同了，就不存在违约。现根据当事人的请求和确认的案件事实，针对诉讼争议的焦点，本院综合评判如下：经审理查明：2009年11月30日，霍家店村委会将村委会礼堂租赁给宋福祥开办二人转剧场及艺术学校使用，并签订了书面《租赁合同》，合同约定“租赁范围：礼堂、礼堂西侧门两边的档案室、图书室、二楼会议室、村委会院内西侧平台房屋。档案室、图书室、二楼会议室暂用，等锅炉房及礼堂北侧空地改建后再归还给村委会。租赁期限为5年，租金共计100000.00元，租期从宋福祥营业之日起开始计算。所有租金分3年之内交齐，在双方签约时宋福祥向村委会交付10000.00元，下半年交20000.00元，第二年交30000.00元，第三年交40000.00元，第四年、第五年不交任何租赁费用……以上协议双方必须严格遵守，如有一方违约，责任由违约方承担”。宋福祥于2010年1月20日正式营业，双方同意租期从该日开始计算，宋福祥经营2年。录音证明村委会单方终止合同。宋福祥在租赁期间用于墙壁装修及涂料费用12400.00元、地毯2125.00元、圈地毯2800.00元、桌布及脚垫455.00元、茶几及沙发42900.00元、柜台18**.00元、牌匾28000.00元、舞台及观众厅装修工程款35000.00元、广告费6325.00元、音响及灯光99190.00元（P64筒灯6720.00元、天蒂散光灯1760.00元、换色器10800.00元、烟雾机1700.00元、大泡泡机1300.00元、数字硅箱7600.00元、阻燃电缆12900.00元、信号电缆1000.00元、数字硅箱控制台28**.00元、换色器控制台6**.00元、动画激光灯5200.00元、烟水泡泡水1200.00元、1500W大频闪灯200.00元、专业追光灯4800.00元、C牌70音箱15000.00元、C牌5T音箱12000.00元、发送音箱7000.00元、功放机5200.00元、均衡器650.00元、效果机800.00元、166CX调音台15**.00元、无限麦克风1800.00元、有线麦克风90.00元、786支架240.00元、303支架120.00元、音箱线400.00元），总计330265.00元。宋福祥举证说明在原告经营期间，村委会工作人员在其剧场消费5685.00元，村委会同意给付有消费者签字的1340.00元。本院认为：原告租赁被告礼堂不到两年，被告村委会于2011年10月即通知原告方解除合同，被告违约在先。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。被告（反诉原告）在庭审中增加诉讼请求解除原被告之间的租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原被告双方都同意解除租赁合同，因此应解除原被告之间的租赁合同。第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，村委会单方先行主张解除合同，现宋福祥同意解除《租赁合同》。故被告村委会应赔偿原告宋福祥因解除合同而造成的经济损失。宋福祥尚有3年的合同期未满，宋福祥请求村委会赔偿后3年收入1059954.00元，并举出公主岭李俊林的证据，证明同期同行业收入标准每年600000.00元。但因公主岭为市级城市，梨树的消费水平应低于公主岭，应给付1年的收入400000.00元为宜。因宋福祥对于剧场先期投入及村委会欠消费款经济损失请求赔偿324110.00元，被告（反诉原告）村委会在庭审中没能提供反驳证据证明原告宋福祥的经济损失不实，故被告村委会应以324110.00元计算。村委会总计应赔偿宋福祥各项经济损失724110.00元。因村委会单方先行主张解除合同，导致《租赁合同》的3年期限不能履行，故其主张宋福祥给付租金50000.00元的请求无法支持。综上，经本院第十六次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除被告梨树县梨树镇霍家店村委会（反诉原告）与原告宋福祥（反诉被告）租赁合同。二、被告梨树县梨树镇霍家店村委会（反诉原告）赔偿原告宋福祥（反诉被告）各项经济损失724110.00元；三、驳回原告宋福祥（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告梨树县梨树镇霍家店村委会（反诉原告）的反诉的其他诉讼请求。案件受理费17256.57元及反诉费525.00元由被告梨树县梨树镇霍家店村委会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审　判　长　赵 艳 江审　判　员　王 抒 芳代理审判员　沈 文 硕二〇一五年五月十八日书　记　员　:陈翰杰 更多数据：搜索“”来源：