（2014）双桥民初字第1927号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-06-26
案件名称
原告承德市政通物业服务有限责任公司与被告张鑫萍物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
承德市双桥区人民法院
所属地区
承德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
承德市政通物业服务有限责任公司,张鑫萍
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百二十条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）双桥民初字第1927号原告承德市政通物业服务有限责任公司，住所地承德市双桥区北兴隆街小区28号楼。法定代表人张同山，职务总经理。委托代理人赵文泽，河北尚丰律师事务所律师。委托代理人乐桂芹，住承德市，公民身份号码×××。被告张鑫萍，住承德市，公民身份号码×××。委托代理人刘翠珍，河北德律律师事务所律师。原告承德市政通物业服务有限责任公司与被告张鑫萍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告承德市政通物业服务有限责任公司的委托代理人赵文泽、乐桂芹，被告张鑫萍的委托代理人刘翠珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告承德市政通物业服务有限责任公司诉称，被告张鑫萍购买了畅和楼101室、105室、205室、301室四处房屋，并接受我公司物业服务。自2011年7月1日，被告无故拖欠我公司物业服务费，我公司多次向其催要未果。截止2014年6月30日，被告共计拖欠原告物业费69735.00元，滞纳金16098.00元。为维护原告合法权益，故起诉至法院，要求被告支付原告物业费69735.00元，滞纳金16098.00元。本案诉讼费由被告承担。为支持其诉请，原告提供如下证据材料：证据1、房地产开发公司出具的证明一份，证明张鑫萍系畅和楼101室、105室、205室、301室四处房屋的所有权人，并接受物业服务。证据1同时证明被告张鑫萍办理交房手续之前，提前将四处房屋的钥匙领取，所以就没有办理物业手续，后来就不签字了。证据2、《畅和楼前期物业合同》，证明张鑫萍在某某房地产公司购买了四处房屋，接受了政通物业服务公司的物业服务，受畅和楼前期物业合同的约束。根据畅和楼前期物业合同附件5的服务标准，物业费是按照每平米每月1.00元计算，电梯费是每平米每月0.5元计算，物业费计费时间畅和楼301室从2010年7月1日至2014年6月30日，面积816.75平方米，301室物业费每年是9801.00元、电梯费4900.5.00元，费用共计58806.00元。101室、105室、205室拖欠时间为2013年7月1日至2014年6月30日，面积为910.72平米，共计10929.00元。负一层为101室，一层105室，二层205室，这三层都没有电梯所以没有电梯费，物业费是按照每平米每月1.00元计算。滞纳金按合同约定按日万分之五收取，101室、105室、205室没有滞纳金，301室滞纳金为16098.00元，从2011年6月30日计算至2014年6月30日，原告在履行合同中没有发生达不到服务标准的事情。证据3、负一层即101室物业费发票9张，是当时租赁被告房屋的一方某某医院缴纳的。被告张鑫萍辩称，按照最高院的审理物业纠纷的若干问题解释第6条，经书面催缴业主无正常理由缴纳，或者在催告的期间内还没有缴纳物业费，物业服务企业要求缴纳物业费的，法院应予支持。原告并没有对被告进行书面催缴，所以应于驳回。原、被告之间没有签订前期物业服务管理合同，也没有签订物业服务合同，所以原告诉请没有依据。按照法律规定，服务水平和收费相适应，原告的服务水平和她的收费数额相比达不到相应的标准，存在根本性的违约。为支持其抗辩，被告提供如下证据材料：证据1、商品房买卖合同复印件，证明被告购买房屋的时候，建设单位和原告没有与被告签订前期物业服务合同，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容，另外建设单位与物业买受人签订的合同应当约定物业管理内容、标准、收费标准、计费方式及开始时间，涉及物业买受人的共同利益的约定时应当一致。本案中原告出示的证据，并没有张鑫萍的签字，该合同被告不知情，属于强买强卖。证据2、承德市公安局双桥分局立案告知书、受案回执等4页，证明被告所属房屋被盗之后的保安情况，被告的房屋多次发生盗窃案，说明原告的协助安全不到位，没有保安巡逻，没有监控。证据3、照片18，证实原告服务是非常不到位的，房前屋后脏乱差，长期积水，因为空调滴水，导致地下室地面下沉，墙面开裂发霉，室内的窗户都开裂。证据4、证人武某某的出庭证言，证明停电、反水的事实都是存在的，夜间停电原告无法到场，但是物业和配电室是紧靠的，因为物业没有及时开配电室，造成客人退房，给被告造成损失。因地下反水被告停业3、4天，原告不进行相应的服务，所以导致被告自己雇人清理垃圾。经庭审质证，被告认为原告的1号证据只能证明该四处房屋的所有权人是被告，无法达到原告的证明目的，无法证明双方存在服务合同和被告接受原告的服务；对原告的2号证据的真实性、关联性不认可，合同没有涉及到被告张鑫萍；对原告的3号证据的真实性没有异议。原告对被告的1号证据的真实性无异议，但该证据同时证明被告张鑫萍是争议物业房屋的所有权人，房屋买卖合同签订的日期是2009年1月20日，而物业服务合同签订的时间是2009年3月1日，当时签订合同没有涉及到交房，物业服务合同是交房30日前由乙方物业公司接受房地产开发公司委托办理承接手续，所以签订买卖合同时是没有这个物业服务合同的，合同是后续签订的；对证据2真实性无异议，被告从事宾馆业务，是开放性服务，所以对相关风险被告应自行承担。对被告3号证据体现的空调是被告自己的，所以滴水不是原告的责任，墙体开裂及其他的情况也是由被告自己装修的时候造成的，对3号证据照片的真实性无异议，窗户是属于开发商的质量问题，与原告的物业服务没有关系。对被告的4号证据证人证言，原告认为证人系某某，与被告有利害关系，对证言真实性有异议。以上证据，本院经审查后认为：被告认可原告1号证据的真实性，因此原告的1号证据可以证明被告为畅和楼101室、105室、205室、301室房屋的所有权人。原告的2号证据为原告与承德市某某房地产开发有限公司签订的畅和楼前期物业服务合同，该合同内容真实、合法，故本院确认其具有证据效力。原告的3号证据，被告认可其真实性，因此可以证明被告将其负一层房屋即101室出租给某某医院后，由仁爱医院向原告缴纳了2012年7月1日至2013年6月30日的物业费。被告的1号证据虽然具有真实性，但不能到达其证明目的。2号证据可以说明原告确实存在物业管理疏漏的情况，但被告是否被盗与原告是否在夜间配备保安不具有直接因果关系。3号证据照片具有真实性，但仅能证明原告存在清理垃圾不及时、打扫卫生不到位的情况；4号证据证人证言，因证人与被告有利害关系，故对其证言，本院不予采信。经审理查明，被告张鑫萍于2009年在承德市某某房地产开发有限公司购买了位于承德市双桥区武庙路的畅和楼商业综合楼101室、105室、205室、301室四处房屋，其中101室房屋为负一层，四处房屋的面积分别为723.91平方米、89.84平方米、96.97平方米、816.75平方米。2009年3月1日，原告承德市政通物业服务有限责任公司与承德市某某房地产开发有限公司签订了《畅和楼前期物业服务合同》，双方约定商业物业收费标准为1.00元／平方米／月，电梯费为0.5元／平方米／月。被告张鑫萍在办理交房手续前于2009年6月提前向承德市某某房地产开发有限公司领取了101室、105室、205室、301室四处房屋的钥匙，至办理交房手续时被告张鑫萍未在《畅和楼前期物业服务合同》中进行签字。被告将101室房屋向某某医院出租后，2012年7月1日至2013年6月30日，101室房屋的物业费均由仁爱医院缴纳。自2013年7月1日至2014年6月30日，被告共拖欠原告101室、105室、205室房屋的物业费共计10929.00元；自2010年7月1日至2014年6月30日，被告共拖欠原告301室房屋的物业费、电梯费共计58806.00元，原告另向被告主张滞纳金16098.00元。原告承德市政通物业服务有限责任公司在对被告张鑫萍提供的物业服务过程中存在清理垃圾不及时、打扫卫生不到位以及保安管理疏漏的情况。另查明，承德市物业管理办法第二十八条规定，非住宅物业、高档住宅、特约服务实行市场调节价。本院认为，被告张鑫萍在与承德市某某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同时不涉及交付房屋等问题，而被告张鑫萍在承德市某某房地产开发有限公司向其办理交房手续前已先行领取了四间房屋的钥匙，由于原告与房地产开发公司无法制约被告在前期物业服务合同书中签字，因此被告存在拒绝在畅和楼前期物业服务合同书中签字确认的情形；原告的3号证据已经证实被告所出租的畅和楼负一层即101室的物业费已由承租人仁爱医院缴纳，且被告在答辩时一方面强调原、被告之间不存在物业服务合同关系，一方面又强调原告的物业服务没有达到相应的标准，其陈述存在相互矛盾之处。同时根据法律规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。综合以上分析，被告应受畅和楼前期物业服务合同的约束，其与原告之间也存在物业服务关系，因其存在违约行为，故应当依照物业服务合同的约定向原告继续履行按时缴纳物业费及相关楼层电梯费的义务。考虑到本案原告在向被告提供物业服务的过程中存在着不同程度的违约行为，故对原告向被告主张的物业费50133.00元可适当减少为40000.00元，对原告向被告主张的滞纳金16098.00元，本院不予支持；电梯费19602.00元，被告应当如数给付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张鑫萍于本判决生效之日起十日内一次性给付原告承德市政通物业服务有限责任公司物业费40000.00元、电梯费19602.00元，共计59602.00元。二、驳回原告承德市政通物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。迟延履行期间的债务利息，根据《最高人民法院〈关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释〉》第一条规定计算。本案受理费2240.00元，由原告承德市政通物业服务有限责任公司负担440.00元，由被告张鑫萍负担1800.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长 崔海生人民陪审员 满丽园人民陪审员 朱 旺二〇一五年五月十八日书 记 员 刘 娜附页：一、判决依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条【双方违约的责任】当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。二、如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于河北省承德市中级人民法院。三、当事人未提起上诉的，本判决书将于上诉期届满的次日发生法律效力。当事人提起上诉的，承德市中级人民法院的终审判决或裁定送达之次日将是法律文书生效之日。判决书生效后，当事人应主动在判决规定的期限内履行义务。如果没有主动按照判决规定的期限内履行义务，可以提出申请执行书并交到本院执行局，申请法院强制执行。申请执行的期限是到期之日起两年以内。