（2015）宁民终字第1634号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-05-29
案件名称
上诉人刘须金与被上诉人南京市栖霞区供销合作联社房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘须金,南京市栖霞区供销合作联社
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第1634号上诉人（原审原告）刘须金，男，1970年10月8日生，汉族，个体工商户。委托代理人周修成，江苏钟山明镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京市栖霞区供销合作联社，组织机构代码证42601063-6，住南京市栖霞区和燕路467号。法定代表人周荣江，该社主任。委托代理人冯标，江苏欣达律师事务所律师。上诉人刘须金因与被上诉人南京市栖霞区供销合作联社（以下简称供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖迈民初字第486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人刘须金及其委托代理人周修成，被上诉人供销社的委托代理人冯标到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘须金原审诉称，刘须金与供销社于2009年6月12日签订《租赁合同》，约定由刘须金承租供销社的迈皋桥农贸市场（原和燕商场）三楼约900余平方米的房屋，租赁期限为五年，即2009年7月1日至2014年6月30日。由于该幢房屋的一、二层与第三层互不相通，供销社又未能使用其他方法使刘须金能够使用房屋，双方商定加装电梯，租赁合同中止履行，待电梯验收合格后再继续履行，故供销社未能按照约定将该租赁物交付给刘须金使用。后因供销社领导更迭及方案多次修改等原因，电梯直到2014年5月才竣工验收，租赁房屋具备使用条件。刘须金要求供销社交付房屋，继续履行合同，但供销社以南京市栖霞区共有房屋及土地集中管理领导小组会议精神的要求为由，拒绝刘须金的请求，双方多次协商无果，故诉至法院请求：一、判令供销社立即将迈皋桥农贸市场（原和燕商场）三楼约900平方米房屋交付给刘须金使用；二、判令该合同继续履行，履行期限自房屋交付之日起五年；三、诉讼费用由供销社负担。供销社原审辩称，第一，刘须金与供销社虽签订了租赁合同，但因客观原因该合同并未实际履行，刘须金也从未支付过任何租金，现租赁期限届满，刘须金请求交付房屋已无合同依据。第二，租赁房屋已被列入拆除重新规划的计划，租赁合同实际上无履行的可能。第三，租赁房屋属国有资产，依据栖霞区监察局、财政局等六部门联合发布的栖霞区公有房屋及土地使用权集中招租细则的规定，该房必须通过集中招租的形式对外出租，合同无继续履行的可能性，供销社也已告知刘须金。综上，刘须金的诉请没有合同依据，合同无履行之可能。原审法院经审理查明，南京国贸供销商业（集团）总公司是南京市栖霞区和燕路467号的土地使用权人，所涉资产均交由供销社经营管理。2009年6月12日，刘须金向供销社租赁位于栖霞区和燕路467号的迈皋桥菜市场（原和燕商场）三楼，面积约900平方米，该三楼仅有一处室外楼梯与二楼相通。双方签订租赁合同约定租赁期为五年，自2009年7月1日起至2014年6月30日止，合同还约定了年租金18万元、刘须金应缴纳履行保证金、租赁双方其他权利义务等条款。签约后，供销社未交付租赁物，双方商定由刘须金出资安装电梯，供销社亦退还了刘须金支付的租金，双方表示中止履行，待电梯安装完成后再继续履行合同。2014年4月29日，电梯安装完成经验收合格。后刘须金要求供销社交付房屋不成，遂诉至原审法院作如上请求。原审另查明，2013年4月11日，南京市栖霞区监察局等六部门发布《关于印发﹤栖霞区公有房屋及土地使用权集中招租细则（暂行）﹥的通知》（以下简称《招租细则》），规定300平方米以上的公有房屋应当采取公开招标、邀请招标、竞争性谈判、协议租赁方式确定承租人。涉案房屋属于应当实行集中招租的公有房屋。原审法院认为，刘须金与供销社签订的租赁协议是双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，合法有效。双方均未实际履行合同，现租赁期限已届满，合同到期终止，刘须金请求继续履行无法律依据，不予支持。双方约定“中止履行”，系在合同约定的租赁期限内互不行使和履行合同权利义务，而非顺延租赁期限或者形成新的期限约定，刘须金请求自2014年4月29日起起算合同租赁期缺乏事实依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：驳回刘须金的诉讼请求。原审案件受理费3900元，由刘须金负担。刘须金不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、原审认定合同中止履行并非顺延租期，缺乏事实和法律依据。合同期限作为租赁合同的重要条款应当停止计算，合同继续履行的条件成就后，租赁合同期限应当顺延。二、双方达成由刘须金加装电梯的约定，被上诉人供销社有义务协助办理加装电梯的手续，但因供销社的原因导致审批手续拖延，刘须金出资建设的电梯设施于2014年4月29日完工并验收合格，刘须金对此并无过错，原审判决有违公平。三、租赁物现空置，目前尚无商业开发、政府拆迁的情形，租赁合同具有继续履行的现实可能。四、原审程序违法。原审第一次开庭时，刘须金的委托代理人并未拿到授权，该授权是刘须金在庭后补充提交的，原审庭审程序违法。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持刘须金原审诉讼请求。被上诉人供销社辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人刘须金的上诉理由不成立。案涉租赁合同已经期满终止，无论是客观事实还是栖霞区人民政府公开招标的规定，本案租赁合同均没有继续履行的可能。关于刘须金提出的原审程序问题，原审第一次庭审时上诉人临时更换代理人，且没有出具授权手续，当时法庭准备按照缺席审理，是在上诉人的委托代理人一再要求下才继续庭审，并要求上诉人委托代理人庭后补充提交授权手续。本案原审判决是在上诉人补交授权手续后重新开庭的基础上做出的，庭审程序不违法。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人刘须金提交被上诉人供销社于2015年4月28日出具的《情况说明》一份，内容为：“我社于2009年6月12日与刘须金签订了迈皋桥农贸市场三楼租赁合同，租期五年，自2009年7月1日至2014年6月30日。……故我单位2011年6月10日与刘须金协商，暂时中止该合同的履行，待房屋外部加装电梯验收合格后，再继续履行该份租赁合同，租赁合同期限自出租房屋实际交付之日起顺延五年。我社向当时与刘须金办理租赁合同、洽谈、签订及履行等事项的我社经办人了解得知，我社确实同意在出租房屋外部加装电梯验收合格后，将出租房屋交付给刘须金使用。现根据《栖霞区公有房屋及土地使用权集中招租细则（暂行）》（宁栖国资字（2013）6号）和2014年4月11日区公有房屋及土地集中管理领导小组会议意见，此处房屋须按规定进行公开招租。”证明案涉租赁合同的租赁期限已经发生变更。被上诉人供销社认可该《情况说明》系其单位出具，但对刘须金的证明目的不予认可，认为该说明并没有明确表示合同的期限重新计算，而且说明中明确表示，根据相关文件，案涉房屋必须进行公开招租，上诉人承租的案涉房屋一楼和二楼也是通过公开招租方式取得租赁权，其对此是明知的。《招租细则》第四条规定，集中招租的范围是：凡原租赁合同执行到期或新增对外出租的公有房屋及土地使用权均执行本细则。二审查明的其他事实与原审查明的一致。本院认为，上诉人刘须金与被上诉人供销社于2009年6月12日就南京市迈皋桥农贸市场三楼签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。双方签订合同后，因案涉房屋位于三楼，无进出通道，双方未能实际履行。对于合同的履行期限，二审中刘须金提供的《情况说明》能够证明双方约定暂时中止合同履行，由刘须金加装电梯后再继续履行，租赁合同期限自出租房屋实际交付之日起顺延五年，现刘须金已经按约完成电梯的安装建设，双方约定的合同中止事由已经消失，故案涉租赁合同应当继续履行。供销社认为案涉房屋已经列入拆除重新规划计划，但并未提交案涉房屋所属地区的拆迁公告等证据，其不同意继续履行的理由并非合同终止履行的法定事由，故对供销社此项抗辩意见，不予采纳。供销社还认为案涉房屋应当按照《招租细则》和栖霞区公有房屋及土地集中管理领导小组会议意见的规定公开招租，因案涉房屋租赁合同的签订时间早于《招租细则》颁布的时间，且合同并未终止履行，故不应适用该细则的规定，而该会议意见亦未形成规范性文件，对案涉租赁合同的履行并不具有法律约束力，供销社以《招租细则》和会议意见规定要公开招租为由拒绝继续履行合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，刘须金要求按约继续履行合同，租期从交付之日起顺延五年，符合法律规定，本院予以支持。因二审中当事人提供新证据，导致原审认定事实有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市栖霞区人民法院（2014）栖迈民初字第486号民事判决；二、南京市栖霞区供销合作联社与刘须金于2009年6月12日签订的《租赁合同》继续履行，租赁期限为房屋交付之日起五年；三、南京市栖霞区供销合作联社于本判决生效之日起十日内将南京市栖霞区迈皋桥农贸市场（原和燕商场）三楼约900平方米的房屋交付给刘须金。原审案件受理费3900元，由南京市栖霞区供销合作联社负担；二审案件受理费3900元，由南京市栖霞区供销合作联社负担。本判决为终审判决。审 判 长 张晗庆审 判 员 夏海南代理审判员 吴 勇二〇一五年五月十八日书 记 员 罗程允 来源：百度“”