（2015）二中民四终字第355号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-05-21
案件名称
李晓光与朱金凤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李晓光,朱金凤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民四终字第355号上诉人（原审原告）李晓光。委托代理人邓刚，天津津凡诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）朱金凤。委托代理人潘晓枫，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人李晓光与上诉人朱金凤房屋买卖合同纠纷一案，天津市滨海新区人民法院于2015年2月11日作出（2014）滨塘民初字第326号民事判决，一审宣判后，李晓光、朱金凤均不服，向本院提起上诉。本院于2015年3月17日受理后，依法组成合议庭，并于2015年4月7日公开开庭进行了审理。上诉人李晓光及其委托代理人邓刚，上诉人朱金凤及其委托代理人潘晓凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2009年9月27日，李晓光与朱金凤签订买卖协议，约定：“一、甲方（朱金凤）将位于众智贻兴园16栋4门201室（含地下室）面积117平米的住房以人民币900000元整出售给乙方（李晓光）；二、乙方先期付款人民币500000元整作为定金，其余款项五个月内付清；三、因产权过户发生一切费用由乙方承担；四、本合同经买卖双方签字即生效，否则将承担违约责任。”买卖协议签订后，李晓光已给付朱金凤购房款500000元，尚有400000元购房款未给付朱金凤。2009年9月28日，朱金凤出具一份承诺书，内容为：“今收李晓光购房订金伍拾万元正，收到订金后，朱金凤在半月内，必须提供过户（房子地下室）的相关手续和本人身份证、房证、户口本（复印件均可），并配合过户，否则算为违约，加倍赔偿壹佰捌拾万元。”2009年10月，李晓光取得涉诉房屋钥匙。2009年10月29日，李晓光出具欠条一张，内容为：“今欠朱金凤人民币肆拾万元（房款）。”2010年4月9日，朱金凤曾提起诉讼，以李晓光未能履行给付剩余房款为由，要求解除李晓光、朱金凤双方签订的买卖协议。在该案审理中，李晓光提交了2009年9月28日《承诺书》原件，朱金凤向法院申请对该《承诺书》中收款人处署名“朱金凤”签名字迹是否为本人书写及《承诺书》中“加倍赔偿壹佰捌拾万元”内容是否系同一时间所书写进行鉴定。经天津市滨海新区人民法院委托，天津市天鼎物证司法鉴定所进行鉴定，并出具两份鉴定意见书。第一份为《津天鼎（2010）物证鉴字第276号》司法鉴定意见书，鉴定意见：《承诺书》中收款人处署名“朱金凤”签名字迹与现有样本字迹是同一人所写。第二份为《津天鼎（2010）物证鉴字第284号》司法鉴定意见书，鉴定意见：《承诺书》中“收到订金后……壹佰捌拾万元。”书写字迹与“朱金凤”签名字迹、“今收李晓光购房订金伍拾万元整。”书写字迹的书写时间未检出差异。法院已将两份鉴定意见书送达双方当事人，朱金凤于2010年9月1日撤诉。2011年2月21日，朱金凤提起诉讼，以签订买卖合同时，该房屋已被查封且尚未颁发《房地产权证》为由，要求确认李晓光、朱金凤签订的买卖协议无效。2011年5月19日，天津市滨海新区人民法院作出（2011）滨塘民初字第0946号民事判决书，认为在签订买卖协议时，房屋已被天津经济技术开发区人民法院查封，故合同无效，但2010年11月1日该查封已被解除，故朱金凤的主张不成立，依法驳回了朱金凤的诉讼请求，判决后，朱金凤不服提出上诉，2011年6月24日，天津市第二中级人民法院作出（2011）二中立一民终字第558号民事判决书，认为签订买卖合同时，虽然涉诉房屋在查封、尚未取得产权证书，但买卖合同是当事人真实的意思表示，是合法、有效的。故二审维持了一审判决。2011年7月4日，朱金凤提起诉讼，以李晓光未能履行给付剩余房款为由，要求解除原、被告签订的买卖协议。2011年12月12日，天津市滨海新区人民法院作出（2011）滨塘民初字第3694号民事裁定书，认为因朱金凤经传票传唤无正当理由拒不到庭，裁定按撤诉处理。2012年2月14日，朱金凤再次提起诉讼，仍以李晓光未能履行给付剩余房款为由，要求解除李晓光、朱金凤签订的买卖协议，2012年3月28日，天津市滨海新区人民法院作出（2012）滨塘民初字第1181号民事裁定书，认为朱金凤经合法传票传唤，无正当理由，拒不到庭，再次裁定按撤诉处理。2011年2月15日，原审法院受理了李晓光与朱金凤房屋买卖合同纠纷一案，2012年2月28日，李晓光增加一项诉讼请求，要求朱金凤向李晓光支付违约赔偿金人民币900000元。李晓光在该案中，向原审法院提供担保，申请查封了涉诉房屋。2003年9月29日，朱金凤与案外人天津塘沽贻成实业有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定：朱金凤购买案外人开发的坐落于塘沽区贻兴园16-4-201号房屋，建筑面积113.79平方米，房屋总价款218135.17元。2010年11月15日，朱金凤取得了该房屋的房地产权证。截至2014年4月16日，该房屋未有他项权登记。李晓光提起诉讼，请求：1、依法判令朱金凤履行与李晓光签订的买卖协议并将天津市塘沽贻兴园16-4-201室房屋产权过户在李晓光名下；2、依法判令朱金凤向李晓光支付违约赔偿金人民币900000元；3、诉讼费用由朱金凤承担。原审法院认为，依据生效的（2011）二中立一民终字第558号民事判决书，已经确认李晓光、朱金凤签订的买卖合同系合法有效，当事人应依约行使权利、履行义务，故李晓光诉请要求履行合同，于法有据，原审法院予以支持，因李晓光尚欠朱金凤购房款400000元，在办理涉诉房屋过户时，应先行给付该款项。关于违约金之诉请，原审法院认为，根据民法通则第一百一十三条的规定，当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。在双方签订买卖合同时，涉诉房屋仍在法院查封中，且朱金凤未能取得房产证，无法履行房屋过户手续，朱金凤显然违反了承诺书中约定的过户义务，应属违约。李晓光在签订买卖协议时，涉诉房屋未办理房产证并有查封，李晓光未尽审查注意义务，亦有一定责任，李晓光在2009年10月29日出具的欠条中，并未提及朱金凤逾期过户的问题，且李晓光亦未按照买卖协议的约定如期给付购房余款，亦属违约，故双方均应承担相应的违约责任。且在双方签订买卖协议后，李晓光即入住涉诉之房，并未影响李晓光对该房屋的占用、使用，故考虑实际损失，兼顾合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以考量，对李晓光违约金诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条；《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：“一、原告李晓光于本判决生效后十日内给付被告朱金凤购房款400000元；二、被告朱金凤于原告李晓光履行上述第一项判决内容后十日内，协助原告李晓光办理坐落于滨海新区塘沽贻兴园16-4-201号房屋的过户手续，将该房屋过户至原告李晓光名下；三、驳回原告李晓光的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16450元（原告已交纳），由原告李晓光承担8225元，由被告朱金凤承担8225元（于本判决生效后十日内给付原告）。”原审法院宣判后，李晓光不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决第一、三项，改判支持其全部诉讼请求；2、本案两审诉讼费用由朱金凤承担。主要理由是：1、双方合同合法有效，朱金凤没有配合办理房屋过户手续，应当承担违约责任；2、朱金凤没有配合办理房屋过户手续，其有权拒绝支付剩余房款，原审法院判令其向朱金凤支付400000元购房款，超出了原审的诉讼请求。朱金凤针对李晓光的上诉答辩，不同意为李晓光办理房屋过户手续，要求驳回李晓光全部诉讼请求。朱金凤不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决，驳回李晓光的全部诉讼请求；2、本案两审诉讼费用由李晓光承担。主要理由是：1、原审法院认定承诺书没有依据，请求对承诺书重新鉴定；2、李晓光恶意抢占房屋，没有履行支付400000元购房款的义务，经其催告仍不支付，故应当解除双方买卖协议。李晓光针对朱金凤的上诉答辩，对承诺书的鉴定结论已经有生效判决予以确认，解除合同不属于本案的审理范围，故应当驳回朱金凤的上诉请求。二审审理期间，朱金凤提交公安机关转信访事项告知单。证明李晓光在原审审理期间对朱金凤有打骂、侮辱行为。李晓光对该证据的真实性无异议。对关联性表示异议。本院经审查认为，朱金凤提交的证据与本案不具有关联性，对该证据的证明力不予确认。李晓光未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院颁布的﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。本院作出（2011）二中立一民终字第558号民事判决已经发生法律效力，该判决认定李晓光、朱金凤签订的买卖合同系合法有效，原审法院据此判令双方当事人应当按照合同约定行使权利、履行义务正确。朱金凤没有按照承诺书中承诺，提供相关证件配合李晓光过户，李晓光也没有按照合同约定的时间履行交纳剩余400000元购房款的义务，原审法院认定双方均存在违约行为并无不当，同时，鉴于李晓光已经实际使用涉诉房屋，原审法院没有支持李晓光向朱金凤主张900000元的违约赔偿金并无不妥。现李晓光主张将涉诉房屋过户到其名下，原审法院判令其将剩余购房款向朱金凤支付，属于其履行合同的合同义务，故李晓光主张原审此项判决超出诉讼请求的上诉主张不能成立，其上诉请求本院不予支持。关于承诺书，在双方此前诉讼中，已由原审法院委托相关鉴定机构进行了鉴定，朱金凤申请重新鉴定，未能举证证明此前鉴定存在《最高人民法院颁布的﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二十七条规定的重新鉴定的条件，故对朱金凤的该项上述主张本院不予支持；至于朱金凤主张李晓光恶意抢占涉诉房屋，就此亦未提交相应的证据。据此，朱金凤的上诉理由亦不能成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人李晓光缴纳的二审案件受理费7300元，由上诉人李晓光负担；上诉人朱金凤缴纳的二审案件受理费12800元，由上诉人朱金凤负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 健审 判 员 王 新代理审判员 张晓彤二〇一五年五月十八日书 记 员 武 伟速 录 员 李 晶 更多数据：