（2014）城民初字第3872号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-08-10
案件名称
宋薇薇与李虎范房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市城阳区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋薇薇,李虎范,青岛住品不动产经纪有限公司,中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十八条，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第八条第一款
全文
山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）城民初字第3872号原告宋薇薇。委托代理人宋鹏，青岛李沧联兴法律服务所法律工作者。被告李虎范。委托代理人周宏森，山东加舜律师事务所律师。第三人青岛住品不动产经纪有限公司。法定代表人祁惠萍，系该公司副总经理。委托代理人王玉敏。第三人中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行。负责人侯海燕。委托代理人李庞硕。委托代理人刘赞海。原告宋薇薇与被告李虎范，第三人青岛住品不动产经纪有限公司（以下简称住品公司）、第三人中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称工商银行城阳支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告宋薇薇的委托代理宋鹏，被告李虎范的委托代理人周宏森，第三人青岛住品不动产经纪有限公司的委托代理人王玉敏，第三人中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行的委托代理人李庞硕、刘赞海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2014年7月28日签订了关于坐落于青岛市城阳区明阳路118号43幢2单元1101户（房屋所有权证号：青房地权市字第2011322321号）的房屋买卖契约，约定原告以人民币750000元价格购买被告所有的上述房屋，现原告已按约定支付了全部购房款项，但因被告原因上述房屋至今未办理产权过户手续，故请求判令：1、原、被告双方于2014年7月28日签订的房屋买卖契约合法有效，被告继续履行房屋买卖契约。2、确认坐落于青岛市城阳区明阳路118号43幢2单元1101户（房屋所有权证号：青房地权市字第2011322321号）的房屋所有权人为原告。3、诉讼费由被告承担。后原告变更第二项诉讼请求为：第三人中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行协助原、被告办理房屋过户手续。被告辩称，对房屋买卖契约的合同效力无异议，但现在被告无法履行该房屋买卖契约。第三人住品公司辩称，原、被告之间的房地产买卖契约都已经成交，原告已经支付给被告房款，房屋应该予以交接，应该继续履行该契约。第三人工商银行城阳支行辩称，被告涉案房屋已经办理抵押登记，第三人系抵押权人，登记时间是2007年12月13日，享有抵押权人权利，原、被告签订合同时应查询有关信息，原告诉请第一项合同无法继续履行；原告与其没有合同关系，第三人不应承担房屋过户义务。为支持其诉讼请求，原告向本院提交下列证据：1，2014年7月28日的房地产买卖契约及补充条款各1份，证明原、被告的房屋买卖行为是双方真实意思表示，该契约合法有效，被告应按照契约依法履行。被告对该证据的真实性无异议，但认为契约签订后，因其他原因导致被告无法履行合同。第三人住品公司对该证据无异议。第三人工商银行城阳支行认为该证据的真实性无法确认，原、被告之间协议其不清楚。2，玛雅房屋专用收据5份，证明原告按照契约约定履行了付款义务，被告应按照契约履行交房义务。被告对该证据真实性无异议，但认为该收据不具备作为款项往来的凭证，原告应提供其他证据。第三人住品公司对该证据无异议。第三人工商银行城阳支行认为对该证据的真实性无法确认，原、被告之间协议其不清楚。3，房屋交接单1份，证明2014年7月29日，原、被告双方已经正式交接了涉案房屋，被告应协助原告办理过户手续。被告对该证据无异议。第三住品公司对该证据无异议。第三人工商银行城阳支行认为对该证据的真实性无法确认，原、被告之间协议其不清楚。被告李虎范未向本院提交证据。为证明其抗辩理由，第三人住品公司向本院提交下列证据：1，房地产权证1份，证明涉案房屋的基本信息情况。原、被告及第三人工商银行城阳支行对此均无异议。2，光大银行付款存根2张、汇款查询明细打印件1份、中国工商银行电子银行回单打印件7份，证明原告已经付清涉案房屋的购房款。原、被告对此均无异议。第三人工商银行城阳支行认为对该证据的真实性无法确认，原、被告之间协议其不清楚。为证明其抗辩理由，第三人工商银行城阳支行向本院提交房地产他项权证1份，证明被告办理了银行按揭贷款，涉案房屋已经办理了抵押登记，时间是2007年12月13日，贷款本金余额286930.79元，9月份利息4000元左右。原、被告及第三人住品公司对此均无异议。经审理查明，2014年7月28日，原告宋薇薇与被告李虎范在第三人青岛住品不动产经纪有限公司处签订《房地产买卖契约》，约定原告购买被告位于青岛市城阳区明阳路118号43幢2单元1101户房屋，房屋所有权证号：青房地权市字第201132321号，建筑面积为95.82平方米，房屋总价款为750000元。契约签订之日，原告向被告支付15000元作为购房定金，定金由中介方即第三人住品公司代收，关于剩余房款的付款时间双方约定：原告以银行贷款形式购买此房，于2014年7月30日前将首付款350000元打入中介方账户（含定金15000元），原告同意中介方于2014年7月31日将该首付款支付被告，用于被告还清民间借贷；剩余房款400000元原告以银行贷款形式支付被告。同时契约约定：被告有民间借贷和银行抵押贷款，被告需用原告的首付款解押，撤押协议另行签订，被告用原告的首付款之后不足部分由被告垫资形式还清银行贷款，垫资费用由甲乙双方各自承担50%（原告最高承担5000元整）。在签订契约时，原告向中介方支付成交价的2%中介费。被告应于2014年9月15日之前将房屋交付原告。该契约补充条款约定：在交易过程中产生的各种税费及房屋维修基金均由原告承担。同日，双方签订《补充条款》，约定因涉案房屋已办理两次抵押贷款，且都尚未解押，存在无法再次办理银行抵押贷款的风险，因此签订该补充条款：如原告在2014年8月10日前未通过银行关于上述房屋的抵押贷款审批，剩余房款400000元由原告在3日内一次性支付，支付方式按照房地产买卖契约的约定，即原告将该款项打入中介账户，原被告双方均同意其中约290000元由中介方向银行办理所购房屋的解押事宜（最终数额以银行确认数额为准），剩余款项待双方办理完房屋产权过户手续后，由中介方支付于被告。本协议与《房地产买卖契约》具有同等效力。2014年7月28日，原告支付第三人住品公司定金15000元；29日，原告向第三人住品公司账户支付款项335000元，上述款项被告用于偿还其民间借贷的借款；2014年8月12日，原告向第三人住品公司账户支付款项400160元，被告领取了其中的11万元，剩余29万元尚在第三人住品公司处。2014年7月29日，原、被告双方签订《房屋交接单》，对涉案房屋进行了交接，现该房屋由原告居住使用。2014年7月29日，因被告与案外人借贷纠纷涉案房屋被查封；2014年8月7日，因被告与案外人借贷纠纷涉案房屋再次被查封。以上事实，有房屋买卖契约、电子银行回单、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，根据我国法律规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2014年7月28日通过第三人住品公司签订了《房地产买卖契约》，该契约是双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照契约的约定全面履行。该契约约定原告购买被告位于青岛市城阳区明阳路118号43幢2单元1101户房屋，购房款为750000元，后原告依约支付了全部购房款，现要求被告办理涉案房屋的过户手续，被告对此并无异议，但主张因被告与案外人的借贷纠纷涉案房屋被查封，导致过户手续无法办理。本院认为，原告已按照合同约定支付了全部房款，并已实际占有使用该涉案房屋，且原告在签订合同时及履行合同中并无任何过错，因此对原告要求被告协助办理过户手续的意见本院予以支持。同时，涉案房屋尚有第三人中国工商银行青岛城阳支行按揭贷款未还清，原告已将该部分款项支付给第三人住品不动产，并同意由原告代替被告偿还该部分贷款，本院对此予以确认，具体数额以原告还款当日中国工商银行青岛城阳支行出具的明细为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，之规定，判决如下：一、原告宋薇薇与被告李虎范于2014年7月28日签订的《房地产买卖契约》及《补充条款》合法有效，被告继续履行契约。二、原告宋薇薇于本判决生效后十日内偿还被告李虎范尚欠第三人中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行的涉案房屋的按揭贷款，具体数额以原告还款当日中国工商银行青岛城阳支行出具的明细为准。三、被告李虎范与第三人中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行在原告宋薇薇付清上述贷款之日起五日内办理解除涉案房屋所设置的抵押权手续。四、被告李虎范在办理完毕解除抵押权手续之日起十日内协助原告宋薇薇办理涉案房屋的过户手续。案件受理费11300元，由被告李虎范负担。如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 秦忠基审判员 顾 伟审判员 赵丕杰二〇一五年五月十八日书记员 胡绪云附本案依据的法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第八条第一款诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。