（2015）思民初字第3893号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-09-09
案件名称
厦门立德置业管理有限公司与福建高力克鞋业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第3893号原告（反诉被告）厦门立德置业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区瑞景商业广场1#楼13层1-1505单元。法定代表人薛有吉，董事长。委托代理人王发坡、李露。被告（反诉原告）福建高力克鞋业发展有限公司，住所地福建省晋江市陈埭镇鹏头村。法定代表人林颖伟，董事长。委托代理人许赞兴。原告（反诉被告）厦门立德置业管理有限公司（以下简称立德公司）与被告（反诉原告）福建高力克鞋业发展有限公司（以下简称高力克公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员朱晨适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）立德公司的委托代理人王发坡、李露，被告（反诉原告）高力克公司的委托代理人许赞兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告立德公司诉称，被告向原告承租厦门市思明区莲前东路瑞景商业广场地上一层A区A33-34号商铺用以经营BOSSERT品牌产品。双方于2014年4月1日签订一份《厦门瑞景商业广场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同一》），约定租赁期限自2014年4月1日起至2014年8月31日止，月租金为24108.2元，被告应于每月25日前支付下个月租金及综合管理费，并于次月25日前支付上个月的水电费等各项费用。《租赁合同一》期限届满后，双方于2014年9月1日续签一份《商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同二》），约定租赁期限自2014年9月1日起至2015年8月31日止，月租金为24811元，被告应于每月25日前支付下个月租金，并于次月25日前支付上个月的综合管理服务费、水电费等各项费用。同时，两份合同均约定，被告逾期支付租金或相关费用的，应按3‰／日向原告支付违约金且原告有权没收押金。被告在上述两份合同租赁期间，均未按时缴交相关费用，截止至2014年12月7日，被告拖欠原告两份合同项下的租金、综合管理服务费及相关费用共计52863.7元。2014年12月3日，被告关门歇业。2014年12月5日，原告发函要求被告缴清欠费并办理撤场手续，被告置之不理。为避免损失进一步扩大，原告不得已于2014年12月12日将被告留置于讼争商铺内的物品暂存至仓库。现诉请判令：1、原告与被告签订的《租赁合同二》于2014年12月7日解除；2、被告立即向原告支付租金30413元（2014年11月1日起至2014年12月7日止）、综合管理服务费2223.2元、企划推广费2912.4元、公维金444.4元、消杀费171.8元、空调冷气费7972.9元、电费6665元、公用电公摊1780.2元、水公摊280.8元，因欠费产生的违约金（按每日3‰自应付款之日起计至最终付款之日止）；3、被告立即向原告补缴押金26217元，且由原告没收全部押金74433元。被告高力克公司辩称，被告未收到原告发出的解除合同通知书，不认可双方之间的合同于2014年12月7日解除。2014年12月12日，原告单方强行撤除被告商铺的行为导致合同解除，即合同解除时间是2014年12月12日。被告对原告主张的被告欠缴的费用项目及金额无异议，但对违约金有异议。原告从未向被告发出催款通知，具体费用明细被告不清楚，即使要计算违约金也应从原告向被告发出催款通知之日起算，被告至今未收到原告发出的催款通知。双方签订合同时，原告提供的是格式合同，违约金标准过高。违约金应按银行同期贷款利率从原告起诉之日起算。原告在未告知被告也未向被告发出催款通知的情况下，单方强行撤除被告商铺，被告不同意补交押金，也不同意原告没收押金。反诉原告高力克公司诉称，根据反诉原、被告签订的《租赁合同一》的约定，反诉原告于合同签订之日向反诉被告支付押金48216元，在合同正常履行期届满后，该押金可用于充抵租金、相关费用等外，剩余部分反诉被告应返还给反诉原告。反诉原告按约向反诉被告交付押金48216元，合同到期后，反诉被告未返还反诉原告押金38741.5元。根据反诉原、被告签订的《租赁合同二》的约定，反诉原告在讼争商铺内开展正常经营活动。2014年12月12日，反诉被告在反诉原告人员下班无人看守时，私自剪掉门锁，秘密搬走反诉原告货品及设备。反诉被告同时破坏商铺装修，立即转租他人。次日早上，反诉原告发现后报警，但反诉被告仍拒绝退还货品及设备。现诉请判令：1、反诉被告立即返还反诉原告押金38741.5元并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率，自2014年9月1日起计至还款之日止）；2、反诉被告立即归还反诉原告BOSSERT牌皮鞋1096双、挂包13件、卡包10件、礼盒10件、旅行箱6件、名片夹7件、男袜3双、皮包1件，皮带37件、普通鞋垫29件、鞋垫18对、钱包24个、手提袋1个、手抓包2件、太阳镜7付、袜子25双、钥匙扣34个（以上货品合计销售价值727002.84元）、组装电脑一台（价值2000元）。反诉被告立德公司辩称，一、反诉原告无权要求反诉被告返还押金38741.5元。反诉原告与反诉被告前后签订的两份合同是延续的，是双方持续性租赁关系的不同时间段，反诉原告所缴交的押金是对履行合同的担保。退一步讲，即使48216元押金系《租赁合同一》的押金，押金抵扣的前提是反诉原告不存在违约行为，在反诉原告拖欠反诉被告相关费用长达两个月之久的情况下，反诉被告有权没收押金。二、反诉原告在未缴清欠费的情况下，无权要求反诉被告返还商铺内的物品。反诉原告长期拖欠租金及相关费用，并于2014年12月3日起停止营业。反诉被告通过多种方式要求反诉原告及时缴清欠费并办理撤场手续，反诉原告均置之不理。为了维护反诉被告的权益，防止损失进一步扩大，反诉被告不得已将讼争商铺内的物品暂时提存，并对物品做了清点盘算，且同步录像，确保商铺内的物品能够无缺失提存。因此，提存物品的数量应以反诉被告登记的清单为准。在反诉原告缴清相关费用后，反诉被告将依提存现状全部退还给反诉原告。经审理查明，本案讼争的厦门市思明区莲前东路288号第一层A－33、34单元房屋（即瑞景商业广场地上一层A区A33-34号商铺）系案外人厦门中森恒实业有限公司（以下简称中森恒公司）所有，建筑面积共137.84平方米。2011年1月1日，中森恒公司与原告（反诉被告）立德公司签订一份《委托经营管理合同》，中森恒公司将讼争商铺委托原告进行经营管理，期限自2011年1月1日起至2017年12月31日止。2014年4月1日，原告（反诉被告）立德公司作为出租方（甲方）与被告（反诉原告）高力克公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同一》，约定：乙方向甲方承租讼争商铺用于经营BOSSERT品牌产品；租赁期限自2014年4月1日至2014年8月31日；月租金为24108.2元；乙方应于合同签订之日向甲方支付押金48216元，作为乙方履行本合同项下义务的担保，在本合同正常履行期届满后，该押金除可用于充抵合同约定的由乙方承担的租金、相关费用以及违约金、赔偿金等款项外，剩余部分甲方应在乙方按约返还租赁物后无息返还给乙方，合同另有约定的从约定；租赁期间乙方应自行承担综合管理费、公摊水电费、水电费、空调冷气费等费用；乙方应于每月25日前将下个月的租金及综合管理费支付给甲方；能源费用按月结算，甲方应于次月15日前将乙方应缴费用明细提供给乙方，乙方应于收到甲方缴费通知单后10日内将上月费用支付给甲方；乙方拖欠租金或相关费用的，甲方有权单方解除合同，立即停止物业服务，收回商铺并没收押金；乙方逾期交付租金、管理费及其他相关费用的，每逾期一日，甲方有权按到期应付费用总额的3‰／日向乙方加收逾期违约金。2014年9月1日，立德公司作为出租方（甲方）与高力克公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同二》，约定：乙方向甲方承租讼争商铺用于经营BOSSERT品牌产品；租赁期限自2014年9月1日至2015年8月31日；月租金为24811元；乙方应于合同签订之日向甲方支付押金74433元，作为乙方履行本合同项下义务的担保；乙方应于每月25日前向甲方支付下个月的租金；租赁期间乙方应自行承担综合管理服务费、企划推广费、公共维修金、公摊水电费、水电费、空调冷气费等费用，乙方应在次月25日前缴清；乙方逾期交付租金及其他相关费用的，每逾期一日，甲方有权按到期应付费用总额的3‰／日向乙方加收逾期违约金，且甲方有权单方终止合同并没收全部押金、无需事先通知乙方停止物业服务；乙方逾期支付租金或相关费用达十五日（含十五日）以上的或者甲方根据本合同其他约定行使单方解除权的，甲方有权选择同时采取以下任何一项或多项措施：1、将乙方放置在商铺内的设备、物品提存至任何地点；2、收回商铺，恢复原状，所发生费用均由乙方承担，并将商铺重新出租；……4、甲方采取以上任何一项措施均无需再征得乙方同意，亦无需乙方参与，甲方在采取以上任何措施的过程中，如果造成商铺内乙方财产损失，不视为甲方侵权，造成损失均由乙方自行承担；甲方因本条约定行使合同解除权的，甲方根据本合同约定的送达方式通知乙方即发生法律效力；根据本协议需要发生的全部通知、文件，均须采用书面形式，并以专人递送或特快专递形式按本协议所约定通讯地址发出；甲方如果以特快专递形式发出通知、文件，则只要甲方以本条约定的通讯地址发送，则不管乙方是否签收，自通知、文件发出之日起第三日均视为通知、文件已经送达，乙方不得以未签收对送达作出抗辩。上述两份租赁合同签订后，立德公司将讼争商铺交付给高力克公司使用、经营，高力克公司向立德公司交付押金48216元。后因高力克公司拖欠租金及相关费用，立德公司于2014年12月5日向高力克公司发出《告知函》，主要内容如下：1、高力克公司拖欠租金及相关费用的行为已严重违约，现立德公司单方解除《租赁合同二》并没收全部押金；2、《租赁合同二》于本函发出之日起第三日解除；3、截至2014年12月7日，高力克公司拖欠租金及相关费用共114434.9元，且应自欠费之日起按每日3‰支付逾期违约金；4、高力克公司应于2014年12月9日前缴清上述费用并将商铺腾空后归还给立德公司，若超时限腾空归还，高力克公司遗留在商铺内的所有物品视为废弃物，立德公司有权自行处置，若高力克公司在合同解除前擅自提前撤场，立德公司有权扣留商铺内的物品。上述《告知函》以特快专递形式发出，邮件单号为“1012968060812”，收件人为“林颖伟”，公司名称为“福建高力克鞋业发展有限公司”收件人地址为“晋江市泉安中路凤竹大厦10楼”（系高力克公司在《租赁合同二》中预留的通讯地址）。该邮件由丁某某签收，但高力克公司称未收到该邮件。2014年12月12日，立德公司自行将讼争商铺内的物品搬离并存放于他处。2014年12月26日，高力克公司向立德公司发出《关于免除违约金等的申请》，主要内容如下：因市场低迷使得高力克公司在支付每月租金上有所迟延，导致讼争商铺被强行拆撤，关于违约金、续签装修期优惠、合同履约押金，高力克公司无法承担，希望给予免除并将货品、电脑等资产归还，所欠缴的租金及管理费等共计46077.5元从合同履约押金48216元中扣除。2015年1月12日，高力克公司向立德公司发出《律师函》，主要内容如下：立德公司以高力克公司逾期交付租金为由，强行搬走、没收高力克公司的货物、物品，侵犯了高力克公司的财产权益；立德公司应立即归还高力克公司货物、设备，赔偿装修损失、可得利益损失等。立德公司确认收到该函件。关于高力克公司尚欠立德公司的租金及相关费用，高力克公司对立德公司诉求的项目及金额无异议，即租金30413元、综合管理服务费2223.2元、企划推广费2912.4元、公维金444.4元、消杀费171.8元、空调冷气费7972.9元、电费6665元、公用电公摊1780.2元、水公摊280.8元，共计52863.7元。以上租金及相关费用的截止时间均为2014年12月7日。关于立德公司自行搬离并存放于他处的讼争商铺内的物品，高力克公司提供库存明细清单，证明该公司存放于讼争商铺内的物品种类、数量及价值（详见高力克公司的反诉诉求）。立德公司提供清场货物清单，证明高力克公司存放于讼争商铺内的物品种类及数量如下：皮带39条、墨镜（太阳镜）7付、旅行箱6件、各类包（钱包、卡包、挂包、皮包、手抓包、手提袋、名片夹、钥匙扣）91件、袜子25双、鞋垫46对、鞋845双＋14箱（未拆封）及电脑1台。以上事实，有立德公司提供的厦门市土地房屋权证、《委托经营管理合同》、《租赁合同一》、《租赁合同二》、《告知函》、邮件详情单、《关于免除违约金等的申请》、清场货物清单，高力克公司提供的资金往来票据、《律师函》、邮件详情单、查询单、库存明细清单，以及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以确认。本院认为，原告（反诉被告）立德公司与被告（反诉原告）高力克公司签订的《租赁合同一》、《租赁合同二》均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。高力克公司未按照合同约定支付租金及相关费用，已构成违约，立德公司于2014年12月5日向高力克公司发函解除《租赁合同二》，并请求确认《租赁合同二》于2014年12月7日解除，符合双方约定，本院予以支持。立德公司诉请高力克公司支付租金30413元、综合管理服务费2223.2元、企划推广费2912.4元、公维金444.4元、消杀费171.8元、空调冷气费7972.9元、电费6665元、公用电公摊1780.2元、水公摊280.8元共计52863.7元，高力克公司对上述欠缴费用的项目及金额无异议，本院予以支持。高力克公司认为双方约定的违约金过高，且立德公司从未向其发出催款通知，其不清楚具体费用明细，如要计算违约金应从立德公司起诉之日起按银行同期贷款利率计算。鉴于立德公司确未举证证明其曾向高力克公司发出催款通知及欠费明细，且双方约定的违约金（每日3‰）确实过高，故本院酌定违约金自2014年12月7日（即《租赁合同二》解除之日）起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。因高力克公司未按照合同约定支付租金及相关费用已构成违约，立德公司有权按照合同约定没收押金48216元。鉴于押金的性质是担保合同义务的履行，立德公司在合同签订时未足额收取押金的情况下，诉请高力克公司在合同解除时补足押金，依据不足，本院不予支持。高力克公司诉请立德公司返还押金38741.5元，依据不足，本院不予支持。对于立德公司自行搬离并存放于他处的讼争商铺内的物品，立德公司应在高力克公司付清租金及相关费用的同时予以返还，具体物品的种类及数量以立德公司提供的清场货物清单为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告厦门立德置业管理有限公司与被告福建高力克鞋业发展有限公司于2014年9月1日签订的《商铺租赁合同》于2014年12月7日解除；二、被告福建高力克鞋业发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告厦门立德置业管理有限公司租金30413元、综合管理服务费2223.2元、企划推广费2912.4元、公维金444.4元、消杀费171.8元、空调冷气费7972.9元、电费6665元、公用电公摊1780.2元、水公摊280.8元共计52863.7元及违约金（违约金以52863.7元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，自2014年12月7日起计算至实际付款之日止）；三、被告福建高力克鞋业发展有限公司缴纳的押金48216元由原告厦门立德置业管理有限公司没收；四、反诉被告厦门立德置业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还反诉原告福建高力克鞋业发展有限公司以下物品：皮带39条、墨镜（太阳镜）7付、旅行箱6件、各类包（钱包、卡包、挂包、皮包、手抓包、手提袋、名片夹、钥匙扣）91件、袜子25双、鞋垫46对、鞋845双＋14箱（未拆封）及电脑1台；五、驳回原告厦门立德置业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告福建高力克鞋业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3402元，由原告厦门立德置业管理有限公司负担395元，被告福建高力克鞋业发展有限公司负担3007元；反诉案件受理费5745元，由反诉原告福建高力克鞋业发展有限公司负担3012元，反诉被告厦门立德置业管理有限公司负担2733元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员朱晨二〇一五年五月十八日代书记员周月娜附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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