（2014）孟民南初字第0005号

裁判日期: 2015-05-18

公开日期: 2016-08-25

案件名称

刘海元与康子君租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

孟州市人民法院

所属地区

孟州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘海元,康子君,孟州市村民委员会

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

河南省孟州市人民法院民事判决书（2014）孟民南初字第0005号原告：刘海元，男，汉族，1955年6月1日出生。委托代理人刘幸福。委托代理人张国松。被告：康子君，男，汉族，1951年6月1日出生。委托代理人可亚洲，河南承通律师事务所律师。第三人：孟州市村民委员会，住所地：孟州市。诉讼代表人刘宽松，该村党支部书记。原告刘海元诉被告康子君租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依职权追加孟州市化工镇南刘庄村村民委员会为本案第三人。原告刘海元的委托代理人刘幸福、张国松，被告康子君的委托代理人可亚洲到庭参加了诉讼，第三人孟州市化工镇南刘庄村村民委员会（以下简称“刘庄村委会”）经传票传唤未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告刘海元诉称，被告与刘庄村委会签订了刘庄村龙亭市场前三间房屋的租赁协议，约定被告租赁房屋，期限为2003年至2013年底。2012年1月，被告与原告签订了上述房屋的转租协议，协议约定被告将上述房产的使用权转让给原告，原告给付被告改造及转包费用31000元。同时约定若合同期内原告无法对房屋正常使用，无偿退回上述改造及转包费用，及一切经济损失13100元。2013年被告给刘庄村委会出具了证明一份，证明显示被告与刘庄村委会的租赁协议已于2012年12月24日到期，导致刘庄村委会多次到原告租赁的房屋处锁门、停电等，严重影响原告对上述房屋的正常使用。现请求判令，1、被告退还原告改造及转包费用31000元，2、被告赔偿原告装修费用13100元。被告康子君在法定期间未提交答辩状，庭审中口头答辩称，1、被告与原告之间签订的房屋使用权转租协议，前提是被告与刘庄村村委签订的十年使用权租赁协议，租赁期从2002年12月25日起到2012年12月25日止，而不是到2013年年底。原、被告之间签订的转让协议约定的期限应该是从签订之日起到2012年12月25日止。原告所称在2013年所受到的影响与被告无关，不应赔偿原告损失。2.原告所诉请求要求返还现金31000元及赔偿损失，没有法律依据，请求依法予以驳回。第三人刘庄村委会在法定期间未答辩，也未提交证据。根据原、被告诉辩情况，本院归纳本案的争议焦点为：1、双方约定转租期限是多长时间，原告遭受损失是否在转租协议期间内；2、原告要求返还现金及赔偿损失是否合理，应否得到支持。围绕争议焦点，原告提交证据有：1、2012年12月26日被告与刘庄村委签订租赁合同（复印件），证明被告与刘庄村委之间关于房屋的租赁内容，期限从2003年到2013年底；2、2012年1月的租赁协议一份，证明原、被告之间签订了转租协议，协议约定转租合同期间内及合同期后被告无权干扰原告的房屋分配及出租、转让，否则退回现金及一切所有损失。并约定合同期限内的一切事项与原告无关，由被告负责；3、刘庄村委出具的收据二张，证明被告两次向村委缴纳从2005年到2009年、2010年到2013年底的房租；4、被告康子君出具收据一张，证明被告收到原告现金31000元；5、房屋修整单据11张，证明原告因对房屋进行修整花费13100元；6、村委证明一份、刘某的证言一份、收据两张、租赁协议一份（1993年11月20日），证明1993年11月20日张永福与村委租赁本案争议房屋，租期至03年底前，被告康子君与村委签订的租赁房屋期限为十年，从2003年底至2013年底截止；7、证人刘某证言，证明被告康子君与村委签订的租赁房屋期限为十年，从2003年底至2013年底截止；8、接警记录及派出所的证明一份，证明被告违反合同约定，导致村委锁住租赁房屋，无法正常使用。被告质证后称：1、对证据1真实性无异议，但称该证据的书写人是当时刘庄村委会计刘幸福，且现在证据原件仍在刘幸福处。该合同明确约定合同期限为十年，并约定从2003年初开始缴纳房租，合同到期时间为2012年12月25日。2、对证据2的真实性无异议，但称协议中“及一切所有损失”系事后添加。协议中双方约定是按村内合同条款内容进行签订的，该协议为转租协议。原告向被告缴纳的31000元包括财产的转让及装修、改造费用，财产是被告自己的财产。原、被告之间签订的协议依据村内合同条款，即约定期限截止到2012年12月25日。从2012年12月25日以后，被告并没有任何干扰原告使用房屋的行为。在协议中第二段内容，约定不明确。3、对证据3真实性无异议，但对证据内容中所写年份有异议，称应为2009年到2012年底房租。4、对证据4真实性无异议。5、称证据5与被告无关，且不具备证据的要件，应提供收款人的身份信息。6、对租赁协议有异议，称该租赁协议是先盖章、后书写的内容，且来源不合法，协议没有截止期限。张永福租赁的房屋与被告租赁房屋不是同一房屋。称两张收据来源不合法，应在村委账目上，不应由个人调取。对证明两张，称应由证人出庭接受质问。7、对证据7证人证言有异议，称证人与原告属于亲属关系，有利害关系，证人的证言与书证记载不符，不应采信。8、对证据8的真实性无异议，称该证据与被告提交的租赁协议相互印证，且被告提交的2012年10月26日的刘庄村委证明、刘幸福与郭建强签订的协议、收到条，都系郭建强向被告提供的，可以证实郭建强租赁房屋与争议的房屋系同一房屋。被告康子君提交证据有：1、村委证明一份，证明原告和刘幸福系亲兄弟关系，2、村委证明，证明刘幸福系村委与被告签订协议内容的执笔人，且该协议在刘幸福处保管。3、2012年10月26日刘庄村委证明一份、租赁协议一份、收到条一张，证明刘幸福将位于化工镇刘庄村大街的三间房屋（即本案争议房屋）转租郭建强，并收取租金。被告并没有干扰刘幸福、郭建强对房屋的使用权。4、2014年6月10日刘庄村委证明两份，第一个是化工镇刘庄村委出具的证明，证明刘幸福与郭建强所涉及的房屋属于刘庄村集体所有，不属于刘幸福个人所有。第二个是证明记载康子君缴纳的10-13年房租的票据应由村委保管，不能由个人提交。原告质证后称，1、对证据1真实性无异议，但称与本案无关，2、对证据2有异议，称被告自己也保管有合同原件。3、称证据3与本案无关，没有原件，不予认可。4、称2010-2013年的票据是被告向原告提供的，对村委有关房租票据的证明有异议。对另一证明房屋属于村委集体所有无异议。第三人刘庄村委会未到庭质证，视为其自愿放弃质证权利。经审查，被告对原告提交证据1、2、3、4、8真实性无异议，可以证实被告与村委之间签订的租赁协议为2002年至2013年底，应为十一年时间，本院予以认定。对证据5，因证据并没有具体收款人的基本情况，无法核实是否真实花费，且无正规发票，本院不予认定。被告对证据6、7有异议，结合庭审情况，该证据无法证实原告的主张，本院对证据6、7不予认定。原告对被告证据1真实性无异议，本院予以认定。原告对被告证据2、3有异议，结合庭审情况，原告无相关证据能予否定，本院对该证据予以认定。原告对被告证据4有异议，称2010年-2013年交纳房租的票据系被告向原告提交，对该证明不予认可，因被告庭审中承认该票据系被告向原告提交，本院对该证明不予认定。原告对另一证明房屋系村委所有无异议，本院予以认定。另，诉讼中，本院对刘庄村党支部书记刘松宽进行了调查以及对郭建强进行了调查。刘庄村党支部书记刘松宽称村委对原、被告之间的转租协议并不知情。郭建强称2012年9月11日与刘幸福签订了房屋租赁协议，2013年4月23日时任刘庄村村委会主任刘金杠将其租赁房屋锁门，导致无法使用房屋。相关笔录已当庭出示，由原、被告当庭质证。依据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：2002年12月25日，被告康子君与第三人孟州市化工镇南刘庄村村委签订了房屋租赁合同，合同约定：“经双委研究同意市场前房西边三间租于康子君，……第一条，甲方（刘庄村委）不负担房屋整修水电费用（在租期内）期限10年2002-2013年底；…….第三条，在合同成立之日起先交清2003年和2004年租金伍仟肆佰元整。……。甲方刘庄村委，法定代表人刘全，乙方康子君。2002年12月25日”。刘庄村委和被告康子君在协议上签字捺印盖章。被告康子君2011年9月25日向刘庄村委缴纳了2010年-2013年底房租10800元，并由刘庄村委出具收据。后被告康子君于2012年1月与原告刘海元签订了转租协议，约定“经友好协商并按甲方（康子君）与村内合同条款，乙方（刘海元）向甲方缴纳现金叁万壹仟元。甲方将所租庙前村内房屋三间转租给乙方，款项付清后甲方在合同期内及合同期后无权干涉乙方的房屋分配及出租、转让，否则退回租金及一切所有损失。…….”。原、被告在协议上签字捺印，原告于2012年1月21日将租金31000元交付被告。原告后于2012年2月委托刘幸福转租房屋，以刘幸福名义于2012年9月11日与郭建强签订了租赁协议，协议约定为租期五年。2013年4月10日被告向村委出具租赁合同到期证明，时任刘庄村村委会主任刘金杠于2013年4月23日以该房屋系村委所有，向外转租不跟村委打招呼为由，将租赁房屋锁门。郭建强因村委将其租赁房屋锁住，无法正常使用而报警。原告称租赁期应为2003年底至2013年底，共十年时间，在租赁期间导致原告无法正常使用，被告应按照合同约定，退还租金及赔偿一切损失。被告辩称，租赁期间为2003年至2012年底，共十年时间，在合同到期后发生纠纷，与被告无关，不构成违约。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘庄村委与被告康子君签订房屋租赁合同，协议约定为租期十年，从2003年至2013年底，但被告已向刘庄村委交付至2013年的租金，应认定刘庄村委与被告康子君签订房屋租赁合同租期为十一年。被告康子君未经房屋所有人刘庄村委同意私自将房屋转租给原告刘海元，2013年4月23日时任村委会主任刘金杠将租赁房屋锁住。刘庄村委作为房屋所有人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，有权将该房屋占有、处分，该锁门行为应视为村委明确表示不同意该转租协议，因此该转租协议应认定为无效协议。原、被告双方未经过出租人同意私自转租房屋，且双方在明知房屋所有权人为刘庄村委的情况下，未经刘庄村委明确表示同意该转租行为，导致转租协议无效，双方均存在一定过错，且原告又私自将房屋转租郭建强，应承担部分自身损失，本院酌定为50%。原、被告之间的协议无效，被告应当返还原告租金，但原告已实际使用租赁房屋，双方之间租赁时间为2年，租金为31000元（42.46元／天），村委锁门时间为2013年4月23日，截止到2013年12月31日，应为253天，因此原告的损失应为9978.1元（235天×42.46元／天），被告康子君应返还原告刘海元租金4989.05元即（9978.1元×50%）。原告要求的装修费用13100元，因未提供正规发票且无法证实具体收款人的基本情况，无法核实是否真实花费，本院不予支持。原告要求按协议约定退还租金及赔偿一切损失，因该租赁协议无效，该约定没有法律约束力，本院对该诉讼请求不予支持。被告辩称，租赁期限应为十年，在合同到期后发生纠纷，与被告无关，不构成违约，被告不应承担赔偿责任，无相关证据予以证实，本院不予支持。故根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告康子君于本判决生效后立即返还原告刘海元租金4989.05元；二、驳回原告刘海元其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费902元，由原告刘海元承担451元，被告康子君承担451元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审　判　长　　郑立树人民陪审员　　王世东人民陪审员　　王天河二〇一五年五月十八日书　记　员　　邱劲连搜索“”