（2014）隆民一初字第821号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2015-12-23
案件名称
黄秋、劳能星等与劳可中、农青房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
隆安县人民法院
所属地区
隆安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄秋,劳能星,劳可中,农青
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）：第十七条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
广西壮族自治区隆安县人民法院民 事 判 决 书（2014）隆民一初字第821号原告黄秋。原告劳能星，系原告黄秋之子。共同委托代理人卢礼伟，广西祥泰律师事务所律师被告劳可中。被告农青。委托代理人陆寿东，广西益佳律师事务所律师。原告黄秋、劳能星与被告劳可中、被告农青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月14日受理后，依法由审判员黄贤稳适用简易程序，于2014年11月21日、2015年5月4日公开开庭审理了本案。书记员杨阳担任记录。原告黄秋及其共同委托代理人卢礼伟、被告劳可中、被告农青及其委代理人陆寿东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄秋、劳能星诉称，2006年11月1日，被告劳可中与劳可明（原告黄秋的丈夫、劳能星的父亲）签订《房地产转让合同》，约定甲方（即被告劳可中，下同）将位于隆安县城厢镇文化街1-1××号房地产按从开发商购入原价（单价2058元／平方米，总价392618元）转让给乙方（即劳可明，下同），乙方另付甲方转让费30000元。因甲方从房地产开发公司购入的方式为银行按揭贷款，已首付122618元，银行按揭贷款270000元，故乙方需向甲方支付首付现金，余下银行贷款转由乙方负担，且保险、土地证、房产证等费用由乙方承担。因甲方转让的房地产尚欠银行按揭贷款，且为银行抵押物，甲方转让时不能办理过户手续，乙方需还清原甲方在银行的按揭贷款后方能办理过户手续，故约定甲方有义务协助乙方办理过户手续，但所需一切费用由乙方负担。合同签订时，原告黄秋、被告农青（劳可中的妻子）均在场。由于劳可中、农青与劳可明和黄秋是兄嫂、弟媳关系，原告黄秋、被告农青没有在合同上签字。合同签订后，被告劳可中、农青即将房产的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同登记备案证明》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《土地他项权证》、《个人购房担保借款合同》等原件交由原告黄秋收执。银行的按揭贷款由劳可明将款存在劳可中的还贷账户偿还。双方约定应付给劳可中的首付款和转让款等款项与之前已支付给劳可中的邮政房改房款80000元（该房已退回被告）抵扣后余款由劳可明支付给劳可中，为此劳可明与劳可中列明一份《隆安工会二期房屋转让结算单》，确认劳可中对该房已付款合计177896元，减去劳可明已付款，确认劳可明尚应付给劳可中107117.60元。随后劳可明、黄秋已于2006年10月21日、10月30日分将100000元、7117元通过表弟罗汉宏转付给被告。2007年2月2日，劳可明将款项存入劳可中的还贷账户，提前还清了该房产的按揭贷款。该房产转让后，一直由劳可明、黄秋出租并支付相关的水、电费和房产税等，对该房产进行占有、控制和处分并取得收益。原告也按当地风俗举办了入住新屋仪式，二被告当时也参加。2008年4月18日，劳可明因交通事故死亡，该房产就一直未办理过户手续。2012年以来，劳可中、农青夫妻发生矛盾并提起离婚诉讼，欲将该属于原告的房产作为夫妻共同财产进行分割，无疑会侵犯原告的财产权益。被告劳可中与劳可明签订《房地产转让合同》，被告农青作为被告劳可中的配偶亦知情，原告已履行付款义务并长期对该房产实际占有、使用已有8年时间，该合同合法有效，被告应履行合同约定的办理过户手续，确认该房的所有权转移事实。劳可明死亡后，其父母已放弃对该房产的继承权，应由黄秋及劳可明的其他法定继承人即两原告继承该合同权利义务。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院判令两被告履行《房地产转让合同》，协助原告将位于隆安县城文化街1-1××号房地产过户到原告名下。原告对其陈述的事实提供下列证据：1、原告身份证、户口簿、隆安县公安局城厢派出所《死亡户口注销单》、《户籍成员关系证明》、劳可明的父母放弃继承诉争房产的《声明》复印件各一份，证明原告是诉争房产的继承人、原告诉讼主体适格的事实；2、《房地产转让合同》复印件一份，证明劳可中与劳可明2006年11月1日，签订房地产转让合同，并约定乙方还清按揭贷款后办理过户手续的事实；3、房屋转让结算单复印件一份，证明2006年劳可明与劳可中就转让房产的首付及前期款项进行了结算的事实；4、契税证、房屋登记费收据、测绘费发票复印件各一份，证明办理房产证、交契税等款9899.6元的事实；5、商品房买卖合同及备案证明、借款合同、土地使用证、房屋所有权证、土地他项权证、房屋他权证复印件各一份，证明签订合同后被告已将房产的有关合同及权属等原件交由原告收执的事实；6、农业银行存折、销户凭证、还款凭证、还清贷款本息证明复印件各一份，证明劳可明将款存入劳可中还贷账户存折还房贷按揭款的事实；7、收条、房屋租赁合同、账户交易明细、现金收凭单及账户复印件一份，证明该房自2007年以来由劳可明、黄秋出租取得租金收入的事实；8、地税申报表、税收通用完税证复印件一份，证明该房产租金收入应纳房产税、个人所得税由黄秋申报和缴纳的事实；9、劳可中出具的《情况说明》复印件一份，证明劳可中涉争房产转让后各款项系黄秋支付的事实；10、水电费发票复印件33张，证明涉争房产的水电费由黄秋支付的事实。被告劳可中辩称，原告所述属实，同意原告的诉讼请求。被告农青辩称：1、原告诉称2006年劳可中与劳可明签订的《房地产转让合同》是虚假的，被告没有看见过该合同，且合同签字也是假的；转账时间在合同签订之前，在时间上不符合事实；2、即使该合同客观存在也为无效合同，因为该房属于两被告婚后夫妻共有财产，没有得到共有人农青的同意，在没有经过共有人的同意的情况下签订的《房地产转让合同》，过后也没有得到共有人农青的追认，因此该合同无效。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。被告农青对其辩解提供了下列证据：1、被告劳可中与农青结婚证复印件一份；2、《商品房买卖合同书》印件一份；3、诉争房子的房屋所有权证复印件一份。上述三份证据用以证明本案争议的房产为两被告夫妻共有财产的事实。被告农青还申请对2006年11月1日签订的《房地产转让合同》中的“劳可明”、2007年2月2日从劳可中尾号为7086的农行账号中取款的《取款凭条》客户签名栏中的“劳可中”是否为劳可明所写进行笔迹鉴定。2015年4月16日，广西科桂司法鉴定中心作出《司法鉴定意见书》，认定上述两处签名为劳可明所写。双方争议的焦点是：双方签订的《房地产转让合同》是否有效。经开庭质证，原告黄秋、劳能星、被告劳可中对被告农青提供的三份证据均无异议，本院对其证明力亦予以确认。被告农青对原告提供的证据的质证意见为：对原告提供的证据1无异议；证据2是虚假的，因为在合同上只有劳可明的签名，合同上的签名是否为劳可明本人签名值得怀疑的，即使是劳可明签订的，劳可中处分夫妻共有财产没有得到共有人农青的认可，也属于无效的合同；证据3有异议，结算单只有劳可中的签名，是劳可中单方结算，而不是双方结算，因从房屋转让时间及转款时间和结算时间上来看，该证据与房屋转让没有任何关联；对证据4的真实性无异议，但不能证明与本案有关联性；对证据5真实性没有异议，但对关联性有异议，因为这些证据只能证明该房为两个被告的夫妻合法财产，不能证明原告的证明目的；对证据6的真实性没有异议，对关联性有异议，在交易账单上显示的是劳可中还清按揭贷款的，但其是否委托别人帮存款，就不得而知了，但2006年6月份，劳可明将钱存到劳可中的账户，可见劳可中委托劳可明帮还贷，但从存款时间上来看，房子还没有转让，如何能说该转账为房子的转让款；对证据7有异议，认为从时间上来看，当时两被告已经闹离婚，从证据来看，也不能证明2006年之后该房屋均由原告管理收益，更不能证明该房屋已经转让；对证据8有异议，纳税的主体为劳可中和黄秋，至于是谁去缴纳税，都不影响该主体；对证据9有异议，该《情况说明》不是客观是事实，因为两被告一直在闹离婚，且劳可中与原告有亲戚关系，该说明有倾向性，因此，存在利害关系不能做为定案的依据；对证据10有异议，该水电费有的是以劳可中的名义缴付的。本院认为，对原告提供的上述证据，各证据之间相互关联、相互印证，并有鉴定机构作出的《司法鉴定意见书》佐证，形成了从房产转让到付款到占有使用的完整证据链，并有被告劳可中自认，故本院对原告所提供的证据予以确认。被告劳可中对原告提供的证据均无异议。对广西科桂司法鉴定中心作出的《司法鉴定意见书》，原告、被告均无异议。本院认为，当事人对《司法鉴定意见书》均无异议，本院予以确认。经审理查明，2005年6月10日，被告劳可中与案外人某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以总价393618元购买位于隆安县文化街1-1××号的房地产，支付了首付款122618元，向中国农业银行隆安县支行按揭贷款270000元。2006年8月17日，被告劳可中取得了文化街1-1××号的房产证，房产证证号为桂房权证隆字第××号，所有权人为劳可中，共有人栏中注明为“无”。2006年11月1日，被告劳可中与劳可明签订《房地产转让合同》，合同主要约定，被告劳可中将文化街1-1××号房转让劳可明，劳可明除按原房价款392618元支付劳可中外，另付转让费30000元；劳可明支付劳可中已付的首付款122618元，其余270000元银行按揭贷款由劳可明负责偿还；劳可明还清按揭贷款后，劳可中有义务协助劳可明办理产权过户手续。《房地产转让合同》签订后，劳可中将其账号尾号为7086的存折交给劳可明作还贷使用，劳可明支付了劳可中首付款，交清各种费用。2007年2月2日，劳可明经手从该账号中取出250000元还清了所欠按揭贷款。劳可明办理取款手续时，在《取款凭条》客户签名栏处签了劳可中的名字。还清贷款后，银行解除了对该房地产的抵押，此后劳可明出资对该房进行装修，并对外出租至今，现该房地产登记的产权人仍为劳可中。另查明，原告黄秋与劳可明原系夫妻关系，原告劳能星系其儿子。2008年劳可明因交通事故死亡后，其父母声明放弃继承权。被告劳可中与劳可民系同胞兄弟，劳可中于1994年11月与被告农青结婚，双方均认可文化街1-1××号房产购买时属于夫妻共同财产。2011年8月9日，劳可中曾向本院起诉，要求与被告农青离婚，2014年9月12日撤诉。同年9月29日，农青向本院提起离婚诉讼，其中要求分割本案诉争的文化街1-1××号房地产。2014年10月14日，原告黄秋、劳能星向本院起诉，请求判令被告劳可中、农青履行《房地转让合同》，将位于隆安县城厢镇文化街1-1××号房地产过户到原告名下。本案在审理过程中，被告农青向本院提出申请，请求委托司法鉴定机构对原告提交的2006年11月1日签订的《房地产转让合同》中的“劳可明”签名及2007年2月2日《取款凭条（银行打印单）》上客户签名栏“劳可中”是否为劳可明的笔迹进行鉴定。本院为此委托广西科桂司法鉴定中心进行鉴定。广西科桂司法鉴定中心于2015年4月14日作出《广西科桂司法鉴定中心笔迹检验鉴定意见书》，认定《房地产转让合同》中的“劳可明”签名、《取款凭条（银行打印单）》上客户签名栏“劳可中”的签名是劳可明所写。对该鉴定意见的真实性各方均无异议。本院认为，原告黄秋的丈夫劳可明去世后，劳可明的父母放弃了继承权，其遗产由黄秋及其婚生儿子劳能星继承，故劳可明生前与劳可中签订的《房地产转让合同》的权利可由原告黄秋、劳能星主张。被告劳可中将购买一年、只支付首付款的1-1××号房，在额外收取30000元转让费后，按原购价格转让给其同胞兄弟劳可明，其价格基本合理，故劳可明购买该房产是出于善意；该房产虽是被告劳可中、农青的夫妻共同财产，但其产权登记在被告劳可中一方名下，被告劳可中与劳可明又系同胞兄弟，被告劳可中、农青当时尚未发生离婚纠纷，劳可明有理由相信，签订《房地产转让合同》时被告农青是知情的，故被告劳可中与劳可明签订的《房地产转让合同》的行为，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项关于“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，且房产转让后，由原告黄秋一家装修后出租多年，实现了对该房占有、使用、收益的权利，从保护交易安全和善意买受人的角度出发，也应当认定《房地产转让合同》有效。有效的合同对当事人具有约束力，原告黄秋一家已履行了付款义务，被告劳可中、农青应当按照《房地产转让合同》的约定，协助原告办理房地产过户手续。综上，原告对其主张所提出的理由符合法律规定，故对其诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定，判决如下：被告劳可中、被告农青于本判决生效后30日内，协助原告黄秋、劳能星将位于隆安县城厢镇文化街1-1××号房的产权过户到原告黄秋、劳能星名下。案件受理费7189元，适用简易程序减半收取3595元，由被告劳可中、被告农青负担。上述义务，被告若逾期履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。原告可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉受理费7189元（开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪分理处，帐号：01×××17），上诉于南宁市中级人民法院。逾期不交受理费，也不申请缓交的，按自动撤回上诉处理。审判员 黄贤稳二〇一五年五月十八日书记员 杨 阳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 搜索“”