（2014）宁民初字第3210号
裁判日期: 2015-05-18
公开日期: 2017-04-27
案件名称
窦翠娟诉松原市鸿基物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
松原市宁江区人民法院
所属地区
松原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
窦翠娟,松原市鸿基物业管理有限公司,卢增明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第八十一条第一款，第八十二条；《物业管理条例（2007年修正）》：第三十五条第一款，第四十四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条第一款
全文
吉林省松原市宁江区人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民初字第3210号原告窦翠娟，女，1960年3月20日生，汉族，无职业，现住宁江区。委托代理人宛宝全，吉林迅捷律师事务所律师。被告松原市鸿基物业管理有限公司，住所宁江区。法定的代表人卢增明，经理。委托代理人张晓光，吉林车宏伟律师事务所律师。委托代理人张雪，女，1967年11月23日生，汉族，公司职员，现住宁江区。原告窦翠娟诉被告松原市鸿基物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人宛宝全，被告的委托代理人张晓光、张雪到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告诉称，原告系乐佳小区业主，被告系乐佳小区所聘用的物业管理公司。经松原市建设局物业管理中心主持调解，2014年7月2日乐佳小区业主委员会与被告解除物业服务合同。解聘协议书同时约定，被告在解除合同15日开始返还业主装修保证金、物业费、公共电费400元。现被告已退出乐佳小区，被告应返还业主各项费用。为维护原告合法权益，故诉至法院要求被告返还物业费889元、公共电费400元、电梯费400元、装修垃圾清运费400元、业主临时出入证押金40元、装修保证金2000元及利息（自2012年11月19日至实际给付之日止）。被告辩称，对于合理费用同意返还，公共电费同意给付，装修保证金业主不欠物业费的同意返还，欠物业费应该从装修保证金中抵顶，多退少补，不同意给付装修保证金的利息。电梯运行电费、供暖二次设备维修费、垃圾清运费不同意返还。业主临时出入证押金已经用于购买卡扣，同意将卡扣返还给业主。不同意返还物业费，因为没有供暖的原因是地产商造成，不管是否供暖也进行正常物业服务，费用已经产生，所以原告无权要求返还。经审理查明，原告系乐佳小区C28/2#3-401的楼房业主。原告与被告签订乐佳小区前期物业管理服务协议书。2012年11月19日原告交楼房的建档费35元、装修垃圾清运费400元、业主临时出入证押金40元、装修保证金2000元、物业费1503元（每平方米1、5元）、自来水费380元、生活垃圾处置费36元、公共电费500元、电梯费400元等各项费用合计5294元。被告收到上述款项后开始为原告提供物业服务。原告的房屋因不是被告的原因导致五个月不能正常供暖。2014年7月2日博翔百年城乐佳小区业主委员会通知被告解除物业服务合同，并告知被告在解除合同15日开始返还各业主的装修保证金。原告的楼房至今没有进行装修。被告于2014年7月6日终止对原告的楼房小区的物业服务。2014年7月26日被告未经原告等业主的同意又进入小区继续物业服务至2014年8月25日。原告的楼房电梯于2014年3月26日开通。原、被告同意返还公共电费400元。上述事实有原、被告陈述、乐佳住宅小区前期物业合同及补充协议、收据、解聘书房屋拆迁补偿安置协议、会议纪要、电费发票、建筑垃圾清运合同书、报销单、松原市住房和城乡建设局的回复、证人证言、照片在卷为凭，本院对上述事实予以认定。本院认为，原告与被告签订乐佳小区前期物业管理服务协议书，双方形成物业服务合同关系，该协议书合法有效，应受法律保护。被告为原告进行物业服务，原告已按照物业服务合同及双方口头的约定交纳了各项物业服务费用及其他相关费用。原、被告协商一致返还公共电费400元，本院予以认可。原告交纳的业主临时出入证押金40元，被告未经原告同意将业主临时出入押金购买卡扣，违反该款项的约定用途，被告应予以返还该款。原告交纳的装修保证金，被告未提供证据证明原告违反装修规定，被告应返还原告装修保证金2000元。原告没有提供证据证明何时告知被告装修完毕，且业主委员在给被告解聘书中告知被告返还装修保证金的时间，故被告自2014年7月17日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付装修保证金的利息。被告收取原告交纳的电梯费为每年400元、装修垃圾清运费400元，属于原、被告双方的合议，且有书面的交款收据为凭，该合议属于有效合同，本院对该上述费用约定予以认可。原告现在主张服务期内不应收取电梯维护费与双方当时约定不符，原告该主张本院不予支持。原告的楼房电梯于2014年3月26日开通至被告2014年7月6日终止物业服务，被告于2014年7月26日未经原告同意提供物业服务属于强制消费，故被告应返还原告8个月零20天的电梯费288元。原告的楼房至今没有装修，原告未享受被告提供装修垃圾清运的服务，故被告应返还原告装修垃圾清运费400元。原告主张由于供暖原因5个月没有入住，应返还该5个月的物业费，因导致原告不能入住的原因不是被告造成的，且在这5个月的期限内被告提供了物业服务，故原告要求被告返还5个月物业费的请求本院不予支持。原告没有提供证据证明通知被告该楼房未入住，且被告提供物业服务，故原告主张返还未入住期间30%的物业费的请求不予支持。被告为原告楼房所在的小区提供了供暖设备的二次维护，履行了双方二次供暖设备维护的约定，所以原告现在主张返还该款的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条，《物业管理条例》第三十五条、四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、被告松原市鸿基物业管理有限公司于本判决生效后立即返还原告窦翠娟1、业主临时出入证押金40元；2、公共电费400元；3、电梯费288元；4、装修垃圾清运费400元；5、装修保证金2000元并自2014年7月17日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付装修保证金的利息。二、驳回原告窦翠娟在本案中其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。审 判 长 贾志忠审 判 员 焦学义人民陪审员 隋凤书二〇一五年五月十八日书 记 员 姜丽娜 来自